La gestion des loyers et des charges impayés : la phase contentieuse

L’impossibilité pour le locataire de faire face à l’apurement de ses dettes conduit le bailleur à devoir engager une procédure judiciaire. Plusieurs procédures peuvent être envisagées selon les fondements de la demande du bailleur. Elles nécessitent la constitution d’un dossier complet et l’assistance d’un avocat. Le recours à ce dernier n’est pas obligatoire devant le tribunal d’instance mais est vivement recommandé.
Ces procédures devront être diligentées auprès du tribunal d’instance du lieu de situation du bien loué (art. R. 221-38 et art. R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire).

La loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice réunit les tribunaux d’instance et les tribunaux de grande instance sous la dénomination commune : les tribunaux judiciaires. Ils sont compétents pour toutes les affaires civiles et commerciales qui ne sont pas, en raison de leur nature, attribuées à une autre juridiction. La question du montant du litige comme critère de répartition disparaît avec la disparition des tribunaux d’instance.
Est institué un juge des contentieux de la protection auprès des tribunaux judiciaires. Il statue à juge unique mais peut solliciter un renvoi en formation collégiale. Il est amené à intervenir dans des domaines très variés telle que l’expulsion locative et le surendettement des particuliers et la procédure de rétablissement personnel. Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2020.

Si le bailleur souhaite faire jouer la clause résolutoire du bail, il conviendra d’envisager une procédure en référé. Cette procédure est privilégiée par l’avocat en raison de sa simplicité et de sa rapidité.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire ou les demandes se fondent sur un autre objet que celle-ci ou s’il y a un risque de contestation de la part du locataire (travaux non effectués par le bailleur…), l’avocat s’orientera vers une procédure au fond. Les débats sont animés par les parties afin de voir leurs prétentions l’emporter à la lumière des éléments de preuve présentés.
Une troisième option peu coûteuse peut être recourue pour le recouvrement de sommes d’argent : l’injonction de payer. En principe, cette procédure n’exige ni l’intervention d’un avocat ni la convocation d’une audience. Elle permet d’obtenir uniquement la condamnation au paiement des loyers et des charges mais n’entraîne pas la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Quant à la réception de chèque non approvisionné, il est possible d’obtenir un titre exécutoire directement de l’huissier de justice.

I. La procédure accélérée au fond (anciennement procédure en référé)

A. Définition

La procédure accélérée au fond est une procédure contradictoire utilisée en cas d’urgence et en l’absence de toute contestation sérieuse sur le fond de l’affaire. Le juge des référés est surnommé le juge de l’évidence. En cas de contestation ou de doute, il peut se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire au fond.
« La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. Elle suppose une appréciation contradictoire de l’évidence des droits et arguments des parties » (Cass. 2ème civ., 5 mars 2015, n° 13-18134).

En pratique, cette procédure a pour but :
- De faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- D’obtenir l’expulsion du locataire avec l’assistance d’un Huissier de Justice, d’un serrurier et des forces de l’ordre ;
- D’obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes dues (loyers, charges, indemnités d’occupation, dépens, article 700 du CPC…), pas de dommages-intérêts car ils relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Cette procédure a pour avantages :
- Un enrôlement rapide c’est-à-dire une date d’audience proche de l’assignation ;
- L’exécution provisoire est prononcée de plein droit (la décision peut être exécutée sans attendre l’expiration du délai d’appel) ;
- Un délai d’appel réduit à quinze jours.

B- Le jeu de la clause résolutoire

Le mécanisme de la clause résolutoire est simple :
- Existence d’une dette de loyers et/ou de charges ;
- Commandement de payer les loyers et les charges non soldé dans le délai de deux mois qu’il fait courir ;
- Acquisition de la clause résolutoire, pour rappel : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Ces éléments constatés par le juge des référés, le bailleur pourra voir ses prétentions aboutir.

C. L’assignation

1. Rédacteur de l’assignation

L'assignation est l'acte d'Huissier de Justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge (art. 55 du code de procédure civile).
Elle peut être rédigée soit par un avocat soit par un Huissier de Justice.
En principe, le bailleur ou le gestionnaire favorise le recours à l’avocat pour sa rédaction.
Toutefois, certains privilégient le recours à l’Huissier de Justice pour des raisons de coût. Il conviendra de solliciter un avocat afin qu’il représente le bailleur à l’audience. Certains avocats peuvent ne pas être favorables à cette pratique car il va devoir reprendre le dossier en cours et travailler sur la base d’un acte introductif d’instance dont il n’est pas l’auteur.
L’assignation est obligatoirement signifiée à la partie adverse par un Huissier de Justice selon les modalités vues précédemment pour le commandement de payer les loyers et les charges.

2. Contenu

L’assignation doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et ce, sous peine de nullité :
1. La date de signification ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'Huissier de Justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
5. L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée et la date et l’heure de l’audience ;

6. Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle la conciliation sera tentée si elle ne l'a déjà été, et, le cas échéant, l'affaire jugée ;
7. L'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;
8. L'indication des modalités de comparution devant la juridiction notamment d’assistance et de représentation et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

9. Les conditions pour solliciter des délais de paiement. Le locataire peut solliciter un délai de paiement auprès du juge par un courrier remis ou adresse au greffe du tribunal. Il appartiendra au juge de décider du bien-fondé de cette demande.
Elle comprend en outre l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau annexé.
Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.
Elle vaut conclusions.

Il convient de s’assurer que le rédacteur de l’assignation ait bien demandé :
- La condamnation à la dette de loyers et de charges ainsi qu’aux indemnités d’occupation et aux éventuels frais (relances, mise en demeure, commandement de payer…) ;
- La condamnation aux entiers dépens ;
- La condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ;
- L’acquisition de la clause résolutoire ;
- L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de l’Huissier de Justice et de la force publique. La décision ordonnant l'expulsion du locataire «et de tout occupant de son chef » permet l'expulsion des sous-locataires, sans qu'il soit nécessaire de leur notifier au préalable la décision (Cass. 3ème civ., 30 nov. 2005, n° 04-14402).

3. Pièces

Comme indiqué ci-dessus, l’assignation doit être accompagnée des pièces nécessaires pour justifier des prétentions du bailleur, à savoir :
- Le bail ainsi que tout avenant ou congé d’un colocataire, d’un époux ou d’un partenaire de pacs. ;

- Le décompte des sommes dues au mieux au jour de l’assignation ; Il conviendra de transmettre un décompte actualisé au jour de l’audience à l’avocat.
Tant en première instance qu'en appel, la juridiction des référés doit se placer à la date à laquelle elle prononce sa décision. Dans ces conditions il est impératif de produire un décompte actualisé au jour de l’audience (C. Cass., 12.09.2019, n° 18-18233).

- Le commandement de payer les loyers et les charges et son décompte (éventuellement les précédentes relances écrites) ainsi que la dénonce à la caution le cas échéant ;
- L’information faite à la CCAPEX ;
- La preuve de la tentative de résolution amiable du litige.

D. La notification de l’assignation au représentant de l’Etat

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'Huissier de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information mis en place.
Elle déclenche une étude de la situation sociale et financière du locataire. Bailleur et locataire peuvent faire des observations sur celle-ci. Elle est transmise au juge avant l’audience.
En l’absence de cette notification, la demande du bailleur peut être déclarée irrecevable. Cette irrecevabilité doit être soulevée par le locataire, le juge n’ayant pas l’obligation de soulever ce moyen d’office (C. Cass, 3ème civ., 13.10.2004).

E. La représentation à l’audience

Aux termes de l’article 827 du code de procédure civile, les parties se défendent elles-mêmes. Elles ont la faculté de se faire assister ou représenter. Ces dispositions sont propres aux procédures auprès du tribunal d’instance. Désormais, la représentation est, par principe, obligatoire devant le Tribunal judiciaire. Tandis que le principe ainsi posé a été assorti d’un certain nombre d’exceptions, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a étendu la représentation obligatoire à plusieurs procédures qui n’exigeaient pas, jusqu’alors, que les parties constituent avocat.

Cette extension de la représentation obligatoire concerne notamment :
- La procédure de référé lorsque le montant de la demande est supérieur à 10.000 euros,
- La procédure d’expropriation,
- La procédure de fixation du loyer des baux commerciaux
- Le contentieux fiscal relevant des juridictions civiles,
- La procédure d’adoption des enfants de moins de 15 ans,
- La procédure de révision de la prestation compensatoire
- La procédure de retrait de l’autorité parentale et de délaissement parental,
- Le contentieux relevant du Tribunal de commerce lorsque le montant de la demande est supérieur à 10.000 euros.

Le jour de l’audience,es parties peuvent se faire assister ou représenter par :
- un avocat ;
- leur conjoint ;
- comme il est dit à l'article 2 de la loi n° 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;
- leurs parents ou alliés en ligne directe ;
- leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ;
- les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.
L'Etat, les départements, les régions, les communes et les établissements publics peuvent se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.
Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.
Dans le cadre du mandat de gestion confié par le propriétaire au gestionnaire, ce dernier n’a pas le pouvoir de le représenter à l’audience. Il n’est pas assimilé à une personne exclusivement attachée à son service personnel ou à son entreprise.

F.  L’ordonnance

L’ordonnance est exécutoire à titre provisoire c’est-à-dire que dès sa signification les parties peuvent la faire exécuter par un Huissier de Justice. L’appel qui pourrait être interjeté n’a pas d’effet suspensif sur la décision rendue. Ainsi, dès réception de l’ordonnance originale nommée l’expédition ou la grosse adressée par le greffe ou remise à l’avocat, il convient de solliciter l’Huissier de Justice pour qu’il procède à sa signification et à son exécution. Il convient d’être réactif afin d’optimiser les chances de recouvrement.

Le délai pour faire appel de cette décision est de quinze jours à compter de sa notification. En cas d’appel, les parties seront convoquées devant la cour d’appel compétente.
Pour les personnes résidant à l'étranger, le délai d’appel est augmenté de deux mois. Lorsque la juridiction compétente a son siège en France métropolitaine, le délai est augmenté d'un mois pour les personnes résidant en outre-mer. À l'inverse, lorsque la juridiction compétente a son siège en outre-mer, le délai est augmenté d'un mois pour les personnes résidant en France métropolitaine.
La décision déterminera :
- Le montant des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation due à compter de date de résiliation du bail,
- L’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef,
- Éventuellement des délais de paiement au débiteur, délais qui ne peuvent excéder une période de trois ans,
- La condamnation aux dépens,
- L'exécution provisoire.

G.  Le renvoi au fond

Si l’affaire manque de clarté ou d’évidence, le juge des référés va se déclarer incompétent et éventuellement renvoyer l’affaire au fond à une date ultérieure.
Les parties seront entendues lors d’une nouvelle audience au sein de la même juridiction.
Le juge du fond examine minutieusement le dossier dans toute sa complexité pour rendre sa décision.
Son jugement se substitue à l’ordonnance de référé. En effet, l'ordonnance de référé n'a pas l'autorité de la chose jugée car elle est provisoire.
Les parties ont un délai d’un mois à compter de la notification du jugement pour faire appel. Le juge peut avoir ordonner l’exécution provisoire. A défaut, les parties devront attendre l’expiration du délai d’un mois pour procéder à l’exécution de la décision.

II. La procédure au fond

A. Définition

La décision du juge du fond a une différence notable avec celle du juge des référés : elle a autorité de la chose jugée. Pour rappel, l’ordonnance de référé est provisoire. Ceci veut dire que le tribunal qui statuerait sur un litige ayant fait précédemment l’objet d’une décision du juge des référés n’est pas lié par celle-ci. Il peut rendre une décision différente voire opposée. Il n’en va pas de même de la décision rendue sur le fond qui ne peut être remise en cause, en dehors des voies de recours prévues à cet effet.
Cette procédure est nourrie par un véritable débat sur les demandes et les arguments de chacune des parties. Elles doivent apporter la preuve de leurs demandes. Le juge sera libre dans leur appréciation et pourra faire preuve d’équité. De cette manière, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail sur d’autres fondements que les cas prévus dans la clause résolutoire.
- La remise en état du logement à la suite de travaux non autorisés
- L’exploitation d’un fonds de commerce dans le logement loué...

B.  Motifs

La procédure au fond est engagée pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Cette résiliation se fonde sur le droit commun c’est-à-dire sur tout manquement du locataire à ses obligations contractuelles ou légales. Article 1224 du code civil : « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
Même en présence d’une clause résolutoire dans le bail, le bailleur peut souhaiter s’orienter vers la résiliation judiciaire du bail. Le bailleur n’a pas à signifier d’acte particulier tel qu’un commandement ou une sommation d’Huissier de Justice avant de saisir la juridiction. Hormis la tentative amiable pour résoudre le litige, il n’existe pas d’acte préalable exigé (C. Cass., 3e civ., 09.10.1996). Toutefois, il doit apporter la preuve des manquements du locataire. Dans ces circonstances, il est judicieux de pouvoir présenter au juge une mise en demeure ou un acte d’Huissier de justice.

Exemples de motifs de résiliation :
- Non-paiement du loyer et/ou des charges ;
- Le retard systématique du locataire pour le paiement du loyer et des charges (C. Cass, 3e civ., 10.06.2008, n° 07-16233) ;
- Le logement non assuré (peut faire l’objet d’une procédure en référé en cas de clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit sur ce fondement) ;
- La réalisation de travaux irréguliers, installation d’une salle de douche sans autorisation (C. Cass., 3ème civ., 05.06.2002) ;
- Violences à l’encontre du gardien (CA Paris, 6ème ch., B, 07.11.1996) ;
- Exercice de la prostitution (CA Paris, 6ème ch., B, 13.02.1986) ;
- L’exercice d’une activité commerciale entraînant un changement de destination (CA Limoges, 2ème ch. Civ., 15.06.2005, JurisData n° 2005-280850).

Le juge procède à une analyse concrète des faits reprochés au locataire. Ce travail relève de son appréciation souveraine. Il décide si les faits sont assez graves pour justifier la résiliation du bail. Des faits peu graves mais répétés peuvent conduire à une telle décision.

C. La notification au représentant de l’État

La notification n’est obligatoire que si la résiliation est motivée par l’existence d’une dette locative et non s’il s’agit d’une résiliation sur le fondement unique de trouble de jouissance causé par le locataire (C. Cass, 07.12.2004). La cour de cassation a décidé que la signification s’impose alors même que la demande en résiliation n’est que partiellement motivée par l’existence d’une dette locative (C. Cass, 3ème civ., 16.04.2008, n° 07-12264).

D. Le jugement

Le jugement peut être rendu immédiatement ou renvoyé à une date ultérieure, il est alors mis « en délibéré ». Dans ce cas, le juge indique la date à laquelle il sera prononcé en audience publique. En cas de renvoi à une date ultérieure, le juge doit informer les parties, par tout moyen, des motifs de cette prorogation et de la nouvelle date du délibéré.
Les parties bénéficient d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement par huissier de justice pour faire appel.
Si le jugement n'a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai.
En cas de condamnation solidaire ou indivisible de plusieurs parties, la notification faite à l'une d'elles ne fait courir le délai qu'à son égard. Il est indispensable de signifier l’acte à toutes les parties.
Dans les cas où un jugement profite solidairement ou indivisiblement à plusieurs parties, chacune peut se prévaloir de la notification faite par l'une d'elles.
Après que le jugement soit passé en force de chose jugée, le bailleur, s’il a obtenu gain de cause, pourra solliciter amiablement dans un premier temps le règlement des sommes dues auprès du preneur condamné ou de l’éventuelle caution. En cas de résistance de celui-ci, il pourra en solliciter l’exécution forcée auprès d’un huissier de justice.
Si le juge a ordonné l’expulsion du locataire, le jugement devra être transmis à un huissier seul compétent pour y procéder.

III. La procédure d’injonction de payer

La procédure d’injonction de payer est régie par les dispositions de l’article 1405 et suivants du code de procédure civile. Elle permet un recouvrement rapide et peu coûteux des créances certaines et non contestables. Elle a la particularité de pouvoir avoir deux phases de procédure différentes.
La première phase consiste en une procédure non contradictoire lors de laquelle le demandeur adresse une requête d’injonction de payer au tribunal judiciaire. Si la requête reçoit une suite favorable, le juge rendra une ordonnance d’injonction de payer. Si le débiteur conteste la décision, la deuxième phase consistera en une procédure devant le juge du fond du tribunal judiciaire.

La procédure ne se faisant pas sur la base d’une assignation et de débats, le juge statue sur la seule base des pièces adressées. Comme en référé, le juge statuera sur la base de l’évidence. S’il estime que le dossier mérite plus d’approfondissement, la requête sera rejetée et le demandeur sera invité à saisir le juge du fond.

Il convient d’être méticuleux et d’adresser les éléments suivants :
- Le bail ainsi que tout avenant ou congé d’un colocataire, d’un époux ou d’un partenaire de pacs ;
- Le décompte des sommes dues ;
- Les relances écrites (courrier simple et mise en demeure) ;
- L’éventuel acte d’Huissier de Justice (commandement de payer).

Si le locataire est parti, il est possible de solliciter le paiement des sommes dont il est redevable au titre des réparations ou des dégradations. Dans ce cas, il conviendra d’ajouter :
- L’état des lieux d’entrée ;
- L’état des lieux de sortie ;

- Les devis et les factures ;
- Les photos du logement.

En matière de requête en injonction de payer, le juge territorialement compétent est celui du lieu où demeure le ou l'un des débiteurs poursuivis (art. 1406 du code de procédure civile). Or, aux termes des articles R. 221-38 et R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire, les litiges relatifs aux baux d’habitation relèvent de la compétence exclusive du tribunal d’instance du lieu de situation du bien objet du bail.
Ces deux règles peuvent être problématiques en cas de caution ou lorsque le locataire a quitté le logement.

A compter du 1er janvier 2021, une procédure nationale et dématérialisée sera mise en place pour les injonctions de payer. Elle se fera au sein d’une juridiction unique spécialisée : un tribunal de grande instance spécialement désigné pour traiter des requêtes en injonction de payer n’excédant pas un certain montant qui sera fixé par décret et ne relevant pas de la compétence des tribunaux de commerce y compris dans le cadre d’une procédure européenne (art. 27 loi n° 2019-222 du 23 mars 2019). La procédure sera dématérialisée sauf pour les personnes physiques qui se défendent seules et non professionnelles, qui pourront déposer leur demande au greffe de la juridiction. La procédure pourra se dérouler sans audience lorsqu’à la demande expresse des parties, elle se réalisera sous forme dématérialisée. En revanche, lorsque le juge l’estime nécessaire au regard de l’insuffisance de preuves, une audience peut être tenue. Une partie peut également demander la tenue d’une audience et si le juge refuse d’accéder à une telle demande il devra alors s’en expliquer par une décision spécialement motivée qui pourra être contestée en même temps que le jugement au fond. Les oppositions aux ordonnances portant injonction de payer doivent être adressées auprès de cette juridiction nationale qui transférera alors l’opposition au  tribunal judiciaire territorialement compétent.

Si, au vu des documents produits, la demande lui paraît fondée en tout ou partie, le juge rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme qu'il retient.
Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours par le créancier, sauf à procéder selon les voies de droit commun. Si le juge ne retient la requête que pour partie, il peut être judicieux de ne pas faire signifier l'ordonnance et de procéder selon les voies de droit commun.
L'ordonnance portant injonction de payer et la requête sont conservées à titre de minute au greffe. Les documents produits à l'appui de la requête sont provisoirement conservés au greffe.
En cas de rejet de la requête, celle-ci et les documents produits sont restitués au requérant.
Si la requête est restée sans réponse pendant plusieurs mois, vous pouvez relancer le tribunal par courrier recommandé avec accusé de réception.

Après décision du juge, la requête et l’ordonnance sont transmises au demandeur, en l’espèce le bailleur.
A réception, il convient de procéder à sa signification auprès du débiteur par voie d’Huissier de Justice.

Sous peine de nullité, l’acte de signification porte sommation d'avoir :
- soit à payer au créancier le montant de la somme fixée par l'ordonnance ainsi que les intérêts et frais de greffe dont le montant est précisé ;
- soit, si le débiteur a des moyens de défense à faire valoir, à former opposition, celle-ci ayant pour effet de saisir le tribunal d’instance au fond de la demande initiale du créancier et de l'ensemble du litige.
Sous peine de la même sanction, l'acte de signification :

indique le délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;
- avertit le débiteur qu'il peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le créancier et qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et pourra être contraint par toutes voies de droit de payer les sommes réclamées.
En cas de signification à personne, ces informations devront être portées verbalement à la connaissance du débiteur, mention en est faite dans l’acte de signification.

Le débiteur a un mois pour former opposition à compter de la signification de l’ordonnance. En l’absence d’opposition, l’huissier de justice sollicitera l’apposition de la formule exécutoire par le greffe sur l’ordonnance afin de pouvoir procéder à son exécution.
Si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur (art. 1416 du code de procédure civile).
L’opposition est faite au greffe du tribunal ayant rendu l’ordonnance, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.
A la suite de l’opposition, les parties seront convoquées à une audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
S’agissant d’une procédure devant le tribunal d’instance, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire. Cependant, il est conseillé d’y recourir puisque le gestionnaire ne peut pas représenter son mandant au tribunal. Si le bailleur ne souhaite pas recourir aux services d’un avocat, il devra se rendre à l’audience ou être représenté dans les conditions vues précédemment.
La procédure basculera sur une procédure au fond. Le jugement obtenu se substituera à l’ordonnance d’injonction de payer.

IV.  Les chèques impayés

A.  L’Huissier de Justice, instrumentaire de la procédure

Afin de limiter les procédures engagées auprès des tribunaux et de diminuer leur engorgement, une procédure simplifiée a été mise en place pour les chèques sans provision. L’Huissier de Justice sera le protagoniste principal. Il a la faculté d’émettre un titre exécutoire pour procéder au recouvrement des sommes sans recourir à une juridiction.
Cette procédure est régie par les dispositions de l’article L. 131-79 du code monétaire et financier.

B.  Pièces

Pour que l’Huissier de Justice puisse engager les démarches à l’encontre de l’émetteur du chèque sans provision, il convient de lui adresser :
- Le chèque original rejeté par la banque. Il a une date de validité d’un an et huit jours (art. L. 131-59 du code monétaire et financier) ;
- Le certificat de non-paiement, il concerne nécessairement un chèque d'un montant supérieur à 15 €. Pour un montant inférieur, le chèque est payé par la banque du débiteur.

C.  Le certificat de non-paiement

Tout chèque adressé au bailleur ou à son gestionnaire pour payer des sommes dues par le locataire et ce, qui que soit l’auteur du chèque, fait l’objet d’une attestation de rejet en cas de défaut de provision. Cette attestation est délivrée par la banque ayant procédé à l’encaissement du règlement.
Le bailleur ou sous mandataire a deux options :
- Solliciter une seconde présentation,

- Contacter le débiteur du chèque pour qu’il approvisionne son compte avant une nouvelle présentation ou qu’il procède au règlement par tout autre moyen.

Au terme de trente jours à compter de la première présentation d'un chèque impayé dans le cas où celui-ci n'a pas été payé lors de sa seconde présentation ou si une provision n'a pas été constituée, vous pouvez demander un certificat de non-paiement.  La banque de l’émetteur du chèque transmettra automatiquement un certificat de non-paiement si au-delà du délai de trente jours une nouvelle présentation s'avère infructueuse.

D. Le recours à l’Huissier de Justice

Dès réception du certificat de non-paiement, il convient de l’adresser à l’Huissier de Justice pour signification. Cette dernière vaut commandement de payer.
Le débiteur bénéficie d’un délai de quinze jours pour lui transmettre justification du paiement du montant du chèque et des frais.
En l’absence de paiement passé ce délai, l’Huissier de Justice émettra un titre exécutoire lui permettant de procéder au recouvrement grâce aux voies d’exécution (saisies, vente aux enchères…).
Les chèques font l’objet d’un délai de prescription particulier. Si les actions en recours du porteur contre les endosseurs, le tireur et les autres obligés se prescrivent par six mois à partir de l'expiration du délai de présentation, il subsiste un recours, fondé sur le droit du chèque, du porteur contre le tireur qui n'a pas fait provision ; le défaut de provision du chèque doit alors être constaté avant l'expiration du délai de prescription, qui est d'une année courant à partir de l'expiration du délai de présentation. Néanmoins, la cour d'appel doit répondre à l'argument du tireur en vertu duquel le chèque était dépourvu de cause (Cass. com., 3 mai 2016, n° 14-23950).

V. La procédure d’expulsion

L’ordonnance ou le jugement obtenu, l’expulsion du locataire est précédée de nombreux actes et délais. L’habitation principale fait l’objet d’une protection accrue. A compter du commandement de payer les loyers, il faut compter à minima deux ans avant l’expulsion. Cette durée peut être bien plus longue en présence de familles, de personnes âgées ou en situation d’handicap. La procédure peut aussi être suspendue en raison d’un échéancier accordé par le juge si la situation financière du locataire le permet.

A. L’effet suspendu pour cause d’échéancier

1. Le pouvoir du juge

Le juge a la faculté de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues eu égard à la situation du débiteur et des besoins du créancier dans la limite de deux années (art. 1343-5 du code civil).
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette de loyers et de charges en cas de condamnation à des intérêts.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier (saisies, expulsion…). Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. S’agissant des loyers et des charges dus dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le délai de report ou d’échelonnement de la dette est porté jusqu’à trois ans.
Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement.

2. L’articulation avec la procédure de surendettement du locataire

Lors de l’audience, le juge invite les parties à lui produire tout élément relatif à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement. Dans le cadre d’une procédure de constatation d’acquisition de clause résolutoire, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.
Jusqu’à présent, il n’existait pas d’articulation entre cette procédure et l’hypothèse où le locataire a saisi la commission de surendettement des particuliers antérieurement ou postérieurement à la décision rendue par le juge statuant sur l’acquisition de la clause résolutoire.
La loi ELAN modifie donc l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin de créer cette articulation de façon à :
- permettre au débiteur de pouvoir continuer à payer son loyer et ses charges lorsqu'une procédure de surendettement est ouverte ;
- reprendre les délais et modalités de paiement retenus par la commission ou le juge de surendettement dans la décision du juge statuant sur la clause de résiliation du bail, lorsque le débiteur a repris le paiement du loyer ;
- se substituer aux mesures prévues dans la décision judiciaire d'expulsion conditionnelle les mesures prises par la commission ou le juge de surendettement, lorsque le débiteur a repris le paiement du loyer ;
- permettre la conclusion d'un protocole de cohésion sociale en cas d'effacement de la dette par une mesure de rétablissement personnel.
Le juge statuant sur l’acquisition de la clause résolutoire invitera les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement. L’entrée en vigueur de ces dispositions est fixée au 1er mars 2019. Pour autant, à la lecture des discussions parlementaires, il semblerait que l’ensemble de ces mesures soient applicables aux instances en cours y compris aux dossiers déposés auprès de la commission de surendettement des particuliers ou aux saisines du juge effectuées avant le 1er mars 2019.

3. Les modalités de l’échéancier

La décision rendue par le juge précise les modalités de l’échéancier : date de début, montant des échéances, durée et éventuellement taux d’intérêts. Le locataire est déchu du bénéfice de l’échéancier dès
qu’une mensualité ou que le loyer et les charges courants ne sont pas réglés intégralement à leur échéance. Dans cette situation, vous pouvez adresser immédiatement le dossier à l’Huissier de justice afin qu’il procède à l’exécution de la décision (expulsion ET recouvrement).

B. Le commandement de quitter les lieux

1. Les modalités

L’acte préalable et nécessaire pour engager une procédure d’expulsion est le commandement de quitter les lieux. Il convient de solliciter l’Huissier de Justice pour sa délivrance. Il est signifié uniquement aux lieux loués et à la personne dont l’expulsion a été ordonnée et non à l’occupant de son chef (Cass., 2ème civ., 23.06.2016, n° 15-21408). Il est fait commandement aux locataires de quitter et libérer de toutes
personnes et de tous biens les lieux qu’ils occupent, et ce au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de l’acte. L’acte sera signifié à chacun des locataires. L’acte mentionne
la date à laquelle les locaux doivent être libérés et l’avertissement qu'à compter de cette date il peut être procédé à l'expulsion forcée des locataires ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef.
En cas de maintien dans les lieux passé cette date, les bailleurs seront contraints de procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur. Toute personne entrée dans le logement par voie de fait (squatter) ne bénéficie pas de ce délai de deux mois si le juge constate les faits. Le propriétaire ou son mandataire peut solliciter le concours de la force publique dès la signification de la décision exécutoire prononçant l’expulsion (art. L. 412-1 Code des procédures civiles d’exécution).

Le locataire a la faculté de saisir le juge de l’exécution (du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble) pour contester l'exécution des opérations d'expulsion (art. R. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).
Pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les parties devront se faire représenter par un avocat devant le juge de l'exécution selon les règles applicables devant le tribunal judiciaire sauf en matière d’expulsion et pour les dettes en dessous d’un certain montant fixé par décret (art. 5 loi n° 2019-222 du 23 mars 2019).
Cet acte doit être délivré au nom du propriétaire éventuellement représenté par son mandataire. L’acte ne peut pas être signifié au seul nom du gestionnaire sous peine de nullité.

Jurisprudences :

Délivrance d’un commandement de quitter par un des indivisaires : la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, signifié en exécution d'un titre d'expulsion, constitue une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis qui n'implique donc pas le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (Cass. 2ème civ., 16nov. 2017, n° 16-23173).

Nullité du commandement de quitter les lieux délivré au locataire au nom de l'indivision : Après que des cohéritiers indivis ont adressé un congé à leur locataire, le tribunal a ordonné son expulsion avec exécution provisoire. Par la suite, un commandement de quitter les lieux a été adressé au preneur, à la demandede l'indivision représentée par une agence immobilière. La locataire a cru pouvoir contester la validité de ce commandement (Cass. 2ème civ., 9 juin 2011, n° 10-19241).

La cour d'appel a rejeté sa demande,en retenant que l'acte avait été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision, en droit de se faire représenter par le cabinet immobilier, titulaire d'un mandat pour gérer le bien en indivision (CA Aix-en-Provence, 19 mars 2010).

La Cour de cassation censure cette décision, et rappelle que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond
entraînant sa nullité à défaut de régularisation (violation par la cour d'appel de l'article 815-3 du Code civil).

La procédure d’expulsion étant très longue et marquée par de nombreuses étapes, il convient de solliciter la signification du commandement de quitter les lieux au plus vite.
La responsabilité du gestionnaire  pourrait être engagée par son mandant si le nécessaire n’est pas fait  dans les meilleurs délais, mais aussi par la caution.

Signification tardive d'un commandement de quitter les lieux, inertie préjudiciable à la caution : Le bailleur, après le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion des locataires décidée le 25 juillet 2006, n'a procédé à la signification d'un commandement de quitter les lieux que le 3 novembre 2009, sans explication s'agissant de la période écoulée entre le jugement exécutoire et le premier acte d'exécution. Cette inertie durable et injustifiée constitue une faute dans l'obligation de diligence et de bonne foi dont est tenu le créancier à l'égard de la caution qui a eu pour effet en connaissance de cause de laisser s'accroître la dette dont est tenue la caution. L'indemnisation du préjudice subi par la caution en raison des agissements du bailleur s'élève à 13 000 euros (CA Aix-en-Provence, 11ème ch., sect. B, 20 juin 2013, n 2013/331).

2. La notification du commandement au préfet

Dès signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'État dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives pour la mise en œuvre du droit au logement (art. L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution).
Dans sa notification, il transmet le commandement de quitter lieux et les informations relatives à l’occupant et les personnes qui vivent habituellement avec lui. Le représentant de l’Etat informe le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.
À défaut de saisine du représentant de l'État dans le département par l'huissier, le délai de deux mois pour procéder à l'expulsion est suspendu. Si l’expulsion est menée en l’absence de cette notification, le juge judiciaire peut sanctionner le propriétaire (invalidation de l’expulsion) ainsi que le juge administratif (irresponsabilité de l’Etat en cas de refus d’octroi du concours de la force publique).
La saisine du représentant de l'État dans le département par l'huissier et l'information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le représentant de l'État dans le département peuvent s'effectuer par voie électronique.

Jurisprudence :

Sur la validité du commandement de quitter les lieux : La société produisant un acte de notification du commandement de quitter les lieux au préfet du département selon les dispositions de l'article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution, M. Y. fait plaider que cette notification du 29 janvier pour un commandement du 28 janvier est tardive puisqu'elle devait être faite sans délai, Ce moyen est inopérant alors qu'il n'est caractérisé aucune tardiveté (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 8, 10 Mars 2016 – n° 15/11964).

3. Les délais dont bénéficie le locataire

Pour les logements d’habitation principale, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef n’est réalisable que passé un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble. Le locataire continue de percevoir les droits à l’APL et à l’AL sur la base de l’indemnité d’occupation fixée par le juge et jusqu’à l’exécution du commandement de quitter les lieux, c’est-à-dire jusqu’à la sortie effective de l’occupant.

Rappel : les personnes entrées par voie de fait ne bénéficie pas de ce délai (art. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution)

a. En période d’extrême dureté

Le juge peut proroger ce délai d’une durée maximum de trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques (art. L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution).

b. Les délais de grâce

Le locataire a la faculté de saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais avant son expulsion. Il s’agit de délai de grâce. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux locataires chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont accordés aussi aux occupants ne disposant pas d’un titre à l’origine de l’occupation.
Ces délais sont d’une durée minimale de trois mois et d’une durée maximale de trois ans. Ils sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation.
Le juge les accorde en prenant en considération la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

c. La trêve hivernale

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d'expulsion manu militari non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. La trêve hivernale n’empêche pas l’Huissier de justice de procéder à la signification du commandement de quitter les lieux durant cette période de l’année. Si la date de libération des lieux tombe pendant la trêve hivernale, l’Huissier de justice devra attendre la fin de celle-ci pour engager toute expulsion. Il est aussi possible de procéder à la demande de concours de la force publique.

C. L’expulsion

1. L’intervention de l’Huissier de justice

Les délais accordés au locataire écoulés, l’Huissier de justice va se rendre sur place pour procéder à l’expulsion.
Cette dernière ne peut avoir lieu :
- Un dimanche ou un jour férié sauf autorisation du juge ;
- Avant 6 h et après 21 h sauf autorisation du juge et seulement dans les lieux qui ne servent pas à l’habitation.

a. L’occupant est présent

Si le locataire ou l’occupant est présent et ne s’oppose pas à partir,  l’Huissier de justice va dresser un procès-verbal d’expulsion. Il  contient, à peine de nullité :
1° La description des opérations auxquelles il a été procédé et l'identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
2° La désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d'expulsion.
Le procès-verbal est signé par toutes les personnes mentionnées au 1°. En cas de refus de signer, il en est fait mention. Ainsi, l’Huissier de justice va relater le déroulement de l’expulsion dont la
remise de toutes les clefs marquant le départ volontaire du locataire.
Les lieux doivent aussi être vides de tous meubles et affaires du locataire. L’état des lieux de sortie pourra aussi être réalisé par ses soins au frais du propriétaire si un état des lieux de sortie amiable et
contradictoire n’a pas été proposé en amont.
Il est très rare que l’expulsion se déroule dans ces conditions.

b. L’occupant est absent ou refuse l’ouverture des portes

Dans cette situation, l’Huissier de justice ne peut pas ouvrir les portes ou entrer dans les lieux même en présence de témoins pour procéder à l’expulsion. Il rédige un procès-verbal de tentative d’expulsion afin de pouvoir requérir le concours de la force publique par la suite. Il y ait fait mention des difficultés rencontrées (refus de quitter le logement, absence d’occupant…). Il ne s’agit pas d’un acte obligatoire pour obtenir le concours de la force publique mais il est conseillé.

c. Les lieux sont abandonnés

Si à son arrivée, l’Huissier de justice constate que les lieux ont déjà été libérés, il va procéder à leur reprise (art. R. 451-1, 1 du code des procédures civiles d’exécution). Il mandatera un serrurier afin
qu’il ouvre les portes en présence de deux témoins pour assister aux opérations (témoins majeurs, maire, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie).
Puis, il rédigera un procès-verbal de reprise relatant les faits et indiquant les biens présents dans les lieux.

2. La réquisition de la force publique

Par sa nature et ses conséquences, l’expulsion est de nature à troubler l’ordre public. Ainsi, l’Huissier de justice ne peut procéder à l’expulsion que s’il est assisté de la force publique (police ou gendarmerie) afin de permettre l’exécution de la décision de justice.

Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres,
menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000€ d'amende. La tentative de cette infraction est sanctionnée par les mêmes peines (art. 226-4-2 du code pénal).

L’Huissier de justice va adresser sa demande aux services préfectoraux accompagnées de toutes les pièces justificatives (décision de justice, commandement de quitter, notification au Préfet, PV de tentative d’expulsion…). Si le juge a supprimé le délai pour quitter les lieux, il est possible de notifier la réquisition à la préfecture en même temps que la notification du commandement de quitter les lieux (CE, 5ème et 4ème ss-sect., 12.12.2014, n° 363372).

Le Conseil d’Etat a jugé que cette réquisition peut être présentée par le propriétaire sans passer par un Huissier de justice, le recours de ce dernier n’est pas obligatoire (CE, 5ème et 4ème ss-sect., 10.02.2014, n° 350265). Si le propriétaire obtient le concours de la force publique et refuse sa mise en œuvre en raison de la conclusion d’un accord avec le locataire pour son maintien dans les lieux, ceci vaut renonciation au bénéfice de la réquisition. Le propriétaire ne pourra pas engager la responsabilité de l’État sur la base de celle-ci. Il devra procéder à une nouvelle réquisition de la force publique et solliciter indemnisation de son préjudice sur la base de cette dernière (CE, 5èm e et 4ème ss-sect., 04.02.2015, n° 369224).
Si après la réquisition du concours de la force publique, le juge accorde des délais au locataire, le Préfet est toujours valablement saisi. Il pourra accorder le concours de la force publique une fois les délais expirés (CE, 5ème et 4èm ess-sect., 04.02.2015, n° 369224).

3. Le recours gracieux

Aux termes de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours doit être motivé et ouvre droit à réparation.
L’Etat représenté par le préfet a deux mois à compter de la réquisition pour donner sa réponse. Le silence gardé passé ce délai vaut refus et donne droit à indemnisation. L’Huissier de justice doit informer le bailleur ou son mandataire du refus. Il engagerait sa responsabilité en ne les informant pas puisque son silence gardé les empêche de procéder à une demande d’indemnisation.
Le bailleur ou son mandataire sont fondés à adresser la demande d’indemnisation aux services préfectoraux par courrier recommandé avec accusé de réception. Il convient de chiffrer le montant du préjudice :
- Le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le juge due pour toute la période sans obtention du concours  de la force publique
- Actes d’huissier de justice (ex : relance réquisition force publique)
- …

En cas de contestation des sommes indemnisées, l’évaluation du préjudice  est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond (pour une méthode d’évaluation (CE, 5ème et 4ème ss sect., 07.10.2013, n° 351368). A l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du recours gracieux, le bailleur ou son mandataire peuvent saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant la décision de rejet (implicite ou explicite) d’engagement de la responsabilité de l’Etat. Cette procédure nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé en droit administratif afin de la diligenter au mieux car les règles de procédure sont différentes de celles des juridictions de l’ordre judiciaire.

Jurisprudence :

La mise en jeu de la responsabilité de l'État pour refus de concours de la force publique implique, notamment quand il s'agit d'expulser les occupants de leur habitation principale, le suivi d'une procédure préalable sans laquelle cette responsabilité sera écartée. L'expulsion, prononcée par le juge judiciaire, donne lieu à commandement d'avoir à quitter les lieux et ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de deux mois (CPC ex., art. L.412-1). Ce délai n'est déclenché que par la notification d'une copie du commandement au préfet, qui l'utilise pour mettre en œuvre la recherche d'une solution de relogement (CPC ex., art. L.412-5). 

Quand il est expiré, le propriétaire peut alors demander au préfet le concours de la force publique pour obtenir l'expulsion souhaitée. En cas de refus, la responsabilité de l'État est engagée à l'égard du propriétaire, lequel, s'il se heurte à un nouveau refus cette fois d'indemnisation, peut saisir le juge administratif. Ce dernier n'est pas obligé, s'il n'y pas de contestation sur ce point, de vérifier que le préfet a bien reçu une copie du commandement. Mais s'il procède néanmoins à cette mesure d'instruction sans y être invité par les parties, alors, indique le Conseil d'État dans la présente décision, il doit respecter le principe du contradictoire, qui le conduit à interroger les deux parties, représentant de l'État et requérant. À ce stade, il n'est pas autorisé à exiger du propriétaire la justification de la notification. Il ne demande ce justificatif que si le préfet, en réponse à la mesure d'instruction, affirme que le commandement ne lui a pas été notifié, ou lui a été transmis moins de deux mois avant qu'il ne soit saisi de la demande de concours de la force publique. Si, dans cette hypothèse, le propriétaire requérant n'apporte pas la justification attendue, sa demande d'indemnisation est rejetée – et il doit reprendre la procédure au stade de la notification du commandement au préfet. Si la justification est fournie, mais s'il apparaît que le propriétaire a saisi ce dernier pour obtenir le concours de la force publique avant l'expiration du délai de deux mois suivant la notification, deux hypothèses se présentent. Si le concours de la force publique a été refusé à une date où le délai n'était toujours pas arrivé à son terme, en raison du caractère prématuré de la demande, cette décision n'est pas illégale et le propriétaire ne peut se prévaloir d'un droit à indemnisation. Mais si le délai a expiré sans que le préfet n'ait expressément rejeté la demande de concours de la force publique, il est regardé comme valablement saisi à la date d'échéance des deux mois (CE, 18 déc. 2013, n° 363126, Société Omnium de gestion immobilière d'Île-de-France (OGIF) : JurisData n° 2013-029958 ; Rec. CE 2013, tables ; JCP A 2014, act. 44). Le refus de concours engage alors la responsabilité de l'État (CE, 30 déc. 2014, n° 353252).

4. Le procès-verbal d’expulsion

Aux termes des articles R. 432-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier de justice doit dresser un procès-verbal  relatant l’expulsion ou la reprise des lieux. Ce procès-verbal contient à
peine de nullité :
- La description des opérations auxquelles il a été procédé et l’identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
- La désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d’expulsion (juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble).
Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité  (modifications apportées par le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019) :
1° inventaire des biens, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande ;
2° mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;
3° sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de  la remise ou de la signification de l'acte, faute de quoi les biens qui n'auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice ;
4° mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens, à peine d'irrecevabilité dans le délai d'un mois à compter de la remise ou de la signification de l'acte ;
5° L'indication du juge de l'exécution territorialement compétent pour connaître de la contestation ;
6° La reproduction des dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10, R. 442-2 et R. 442-3. »
Le procès-verbal d’expulsion est signé par toutes les personnes dont le concours a été nécessaire. En cas de refus de signer, il en est fait mention. Le procès-verbal d’expulsion est remis ou signifié à la  personne expulsée (art. R. 432-2 du code des procédures civiles d’exécution).

5. Le sort des meubles

Dans sa notification du procès-verbal d’expulsion ou de reprise faite au  locataire, il va lui préciser qu’il a un délai d’un mois pour récupérer les meubles soit laissés sur place soit déposé dans un lieu désigné par le locataire ou choisi par l’Huissier de justice.
Passé ce délai, les meubles peuvent être déclarés abandonnés par le Juge de l’exécution auprès du tribunal de grande instance saisi par l’Huissier de justice  (vente aux enchères, don à une association, débarrassage). Si tous les biens ont été retirés avant l’audience, le propriétaire doit informer le juge par tout moyen.

Depuis le 1er janvier 2020 :
- Le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour récupérer les meubles (art. 7 du décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019)
- Les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés  abandonnés (art. 14 loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et art. 10 du décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019)
En présence de meubles dans les lieux loués, l’Huissier de justice va en dresser l’inventaire comme indiqué ci-dessus.

a. Vente aux enchères

Si les biens inventoriés ont une valeur marchande, le juge peut décider leur mise en vente aux enchères publiques, y compris les biens insaisissables par nature (art. R112-2 du code des procédures civiles
d’exécution, vêtements, table de repas…).
Sur le produit de la vente, les frais de procédure seront réglés avant la créance du bailleur. S’il reste des fonds, ils seront consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit du locataire. Ce dernier sera informé par l’officier ministériel vendeur au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à sa demeure actuelle ou, si celle-ci est inconnue, au lieu de son dernier domicile.

b. Déclaration d’abandon

Le juge déclare abandonnés les biens sans valeur marchande. Depuis le 1er janvier 2020, la personne expulsée peut saisir le juge de l’exécution pour contester l’absence de valeur marchande des biens
retenue par l’huissier de justice dans l’inventaire. La saisine doit  être effectuée, à peine d’irrecevabilité, dans le délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal d’expulsion. Elle suspend le délai de deux moi au terme duquel les biens déclarés sans valeur marchande sont réputés abandonnés. L’huissier de justice pourra être entendu à l’audience (art. 8 du décret n° 2019-992  du 26 septembre 2019).

Les papiers et documents de nature personnelle placés sous enveloppe scellée lors de l’expulsion sont conservés pendant deux ans par l’huissier de justice. Le locataire en est informé par courrier recommandé avec accusé de réception. À l’expiration du délai de deux ans, l’huissier détruit les documents et dresse un procès-verbal qui fait mention des documents officiels et des instruments bancaires détruits.

VI. Les procédures de recouvrement

Afin de garantir au mieux les intérêts du bailleur, il est important de mener de front la procédure d’expulsion et de recouvrement en même temps. Les perspectives de recouvrement seront supérieures (adresse du locataire connue, effet de surprise). Il existe de nombreuses formes de saisie (saisie de vignes sur pied, saisie d’une licence de taxi…), nous étudierons les plus courantes (saisie attribution, des rémunérations, saisie-vente et saisie du véhicule).
Par application de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. En conséquence, les saisies de somme d’argent sont priorisées car moins agressives que les saisies mobilières.
Si le locataire sort de la compétence territoriale de l’huissier de justice mandaté (nouveau domicile), soit l’huissier choisit travaillera avec un confrère compétent au nouveau domicile du locataire soit vous pouvez dessaisir l’huissier et mandater directement un autre.

A. Le débiteur saisi

1. Les informations relatives au débiteur

Pour permettre à l’Huissier de justice de mener à bien sa mission de recouvrement, il est essentiel de lui transmettre certaines informations relatives au locataire tels que l’employeur et les coordonnées bancaires.
Rappel : Le RIB ne peut être demandé au locataire et à sa caution en tant que pièce justificative pour son dossier (décret n° 2015-1437 du 05 nov. 2015).
L’Huissier de justice peut aussi obtenir un certain nombre d’informations des administrations et organismes publics, à savoir : l'adresse du débiteur, l'identité et l'adresse de son employeur ou de tout tiers débiteur ou dépositaire de sommes liquides ou exigibles et la composition de son patrimoine immobilier.
Ces frais pourront être répercutés sur le débiteur en tant qu’actes nécessaires au recouvrement (requête Ficoba pour connaître les comptes bancaires, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4 mars 2016, n° 14/14142). Il est aussi possible de recourir au service d’un enquêteur privé aux  frais du bailleur.

2. La personne saisie

a. Locataire incapable

Pour les débiteurs frappés d’incapacité, la procédure de saisie doit être diligentée contre le représentant légal de l'incapable avec une double exigence en ce qui concerne l'incapable majeur en curatelle : la saisie est poursuivie contre la personne protégée avec l'intervention obligatoire du curateur. Le créancier a l’obligation de faire signifier le procès-verbal de saisie à la personne protégée et à son curateur (art. 467, al. 3 du code civil).

b. Locataire en couple

S’agissant des époux, quel que soit le régime matrimonial, ils sont solidaires des dettes ménagères tels que les loyers et les charges du logement de la famille (art. 220 du code civil). Dans cette situation, le droit de poursuite peut s'exercer par voie de saisie tant sur les biens de la communauté que sur les biens propres à chacun des époux s’ils sont tous deux visés dans le titre exécutoire. De plus, en cas de communauté de biens, le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit peut toujours être poursuivi sur les biens communs, à moins qu'il n'y ait eu fraude de l'époux débiteur et mauvaise foi du créancier, sauf la récompense due à la communauté s'il y a lieu (art. 1413 du code civil). Il en va de même pour les partenaires de pacs (art.515-4 du code civil).

Pour les concubins, il n’existe pas de solidarité entre eux ayant des effets patrimoniaux comme une solidarité relative aux dettes. Si un seul des concubins est locataire, aucun acte de saisie pourra être réalisé envers l’autre.

c. Locataire décédé

S’agissant du locataire qui décède après l’obtention du titre exécutoire, une saisie ne peut être poursuivie contre les héritiers du débiteur décédé qu'après un délai de huit jours à la suite de la signification de la décision à ses héritiers, conformément à l'article 877 du code civil. La signification préalable du titre exécutoire aux héritiers est requise àpeine de nullité des poursuites (Cass. civ., 15 janvier 1974, n°
72-10282).
L'acceptation à concurrence de l'actif net d'une succession (ACAN) arrête toute voie d'exécution pendant le délai de 15 mois prévu pour la déclaration des créances (art. 792-1 du code civil).  L’expulsion n’est pas suspendue s’agissant d’une procédure contre la personne et non les biens. Ces mesures n’entrent donc pas dans le champ de l’article 792-1 du code civil. Tous les créanciers doivent déclarer
leur créance afin de prendre rang pour se payer sur les biens successoraux. À défaut de déclaration dans le délai requis, ils s'exposent à l'extinction de leur créance sans possibilité d'obtenir un relevé de la forclusion. Dès lors que le bien meuble de la succession a été saisi et le procès-verbal de saisie-vente dressé avant la publication de la déclaration, le créancier poursuivant est, alors, considéré comme titulaire d'une sûreté prenant effet à la date où le bien est saisi.

d. Locataire en procédure de surendettement

Dès la recevabilité du dossier de surendettement, la suspension et l’interdiction des voies d’exécution sur les biens du débiteur sont automatiques et immédiates pour une durée de 2 ans maximum (art. L. 722-2 et L. 722-3 du code de la consommation). Il s’agit de la suspension des seules procédures de recouvrement et non de la procédure d’expulsion sauf décision contraire. Dès réception de la recevabilité du dossier, il convient d’informer l’huissier de justice immédiatement afin qu’il stoppe le recouvrement forcé.
La règle est identique en cas de rétablissement personnel, le jugement d’ouverture entraînant suspension et interdiction des procédures d’exécution et de cession des rémunérations ainsi que la suspension de l’expulsion du logement (art. L. 722-9 du code de la consommation).

B. Les saisies de sommes d’argent

1. La saisie attribution de sommes d’argent

Sur présentation d’un titre exécutoire, l’Huissier de justice peut diligenter une saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire ou auprès de tout tiers détenteur de sommes d’argent pour le compte du
locataire.
En son étude, il prépare et imprime un procès-verbal de saisie-attribution. Puis, il se présente auprès de la banque titulaire  des comptes du locataires ou du tiers. Sur présentation du titre, la banque ou le tiers saisi déclare sur-le-champ à l'huissier l'étendue de ses obligations à l'égard du locataire ainsi que les modalités qui pourraient les affecter et, s'il y a lieu, toutes cessions de créances, délégation ou saisie antérieure. La saisie-attribution rend le tiers saisi directement débiteur du saisissant. A défaut de respecter l’obligation ci-dessus, il peut être condamné personnellement à payer les sommes dues au créancier par voie d’assignation auprès du juge de l’exécution.
Sont considérées comme saisies ultérieures toutes les saisies-attributions, avis à tiers détenteur, demandes de prélèvement direct qui ne sont pas effectués le même jour. Il résulte de ce texte que l'attribution immédiate au saisissant n'est pas remise en cause par la signification ultérieure de toute autre mesure de prélèvement, même émanant de créanciers privilégiés, du fisc, ou encore d'un créancier de frais de justice, ou même d'un bénéficiaire du superprivilège des salaires. La solution est la même pour l'AGS subrogée dans le superprivilège des salaires (Cass. com., 13 nov. 2002, n° 00-11.200).
En cas de saisies successives, si la première saisie est annulée, la seconde procédure a effet attributif à sa date (CA Paris, 8e ch., sect. B, 18 nov. 2004, n° 04/06491).
Les saisies attribution notifiées le même jour sont regardées comme simultanées. Si les sommes disponibles ne permettent pas de désintéresser la totalité des créanciers, ils viennent en concours. Les créanciers doivent se partager les sommes disponibles en perdant chacun une partie de leur dû et ce, sans tenir compte des privilèges de certains. La cour de cassation a approuvé une banque d'avoir réparti les fonds qu'elle détenait, au marc le franc, entre la recette des impôts, qui avait notifié un avis à tiers détenteur, et un créancier "ordinaire" qui avait pratiqué le même jour une saisie-attribution (Cass., 24 mai 1996, n° 09-60.004).
S’il n’y a pas de fonds suffisant déduction faite du solde bancaire insaisissable, l’Huissier de justice rédigera un procès-verbal de carence. Dans le cas contraire, la saisie-attribution de sommes d'argent entraîne l'attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.

Il existe des sommes insaisissables telles que le RSA, indemnités de rupture conventionnelle, allocation aux adultes handicapés… Lors d’une saisie-attribution sur compte bancaire, la banque a l’obligation
de laisser un montant minimum sur le compte de 559,74 €. Les fonds seront saisis déduction faites des sommes insaisissables.

Dans le délai de huit jours, à peine de caducité, la saisie est dénoncée au locataire par acte d'huissier de justice. À défaut de contestation dans le délai d’un mois de la saisie par le débiteur, le tiers saisi procède au paiement sur la présentation d'un certificat délivré par le greffe ou établi par l'huissier de justice qui a procédé à la saisie, attestant qu'aucune contestation n'a été formée. En cas de pluralité de
saisies-attributions pratiquées le même jour, les créanciers sont en concours pour le paiement de leurs créances. Si le tiers saisi refuse de procéder au paiement, le créancier peut obtenir un titre exécutoire à son encontre en saisissant le juge de l’exécution (Cass. 2ème civ., 13 nov. 2014, n° 13-15.599).
Avant l’écoulement du délai d’un mois pour le paiement, le débiteur (locataire) peut déclarer vouloir régler son créancier (bailleur). L’Huissier de justice fait signer un acquiescement à saisie-attribution par le débiteur. Dans cet acte, il reconnaît avoir pris connaissance de la saisie-attribution et déclare ne pas la contester et y acquiescer.
Le locataire peut contester par assignation la saisie-attribution devant le juge de l'exécution du lieu où il demeure dans un délai d'un mois à compter de la dénonciation de la saisie. La contestation diffère le paiement jusqu’à la décision du juge de l’exécution pouvant faire l’objet d’un appel.

2. La saisie des rémunérations

Cette procédure d’exécution forcée est strictement encadrée par la loi et obéit à une procédure protectrice vis-à-vis du débiteur sous l'autorité du juge d'instance. En effet, une tentative de conciliation est obligatoire avant la saisie sous peine de nullité de cette dernière.

a. La procédure de conciliation

Muni d’un titre exécutoire, le créancier devra présenter une requête en saisie des rémunérations devant le juge d'instance qui procédera aux vérifications nécessaires et qui déterminera la somme à hauteur de laquelle la saisie produira ses effets. Le juge d'instance compétent est celui du lieu où demeure le débiteur ; si celui-ci réside à l'étranger ou n'a pas de domicile connu, la procédure est portée devant
le juge d'instance du lieu où demeure le tiers saisi (art. R. 3252-7 du code du travail).
L’Huissier de justice a la faculté de rédiger et d’adresser la requête aux fins de saisie des rémunérations au tribunal d’instance compétent. Il adressera aussi la décision exécutoire ainsi que toutes les pièces justificatives de la dette du locataire.
Le tribunal convoquera les parties à une audience de conciliation au moins quinze jours avant. Le bailleur pourra être représenté par l’Huissier de justice. La conciliation menée par le juge a pour but d’aboutir à une entente concernant les modalités de paiement de la dette (montant et périodicité des versements). Si les parties trouvent un accord, un procès-verbal de conciliation est rédigé et signé par les parties. Si le débiteur ne respecte pas leur accord, le créancier via l’Huissier de justice pourra demander au greffe de procéder à la saisie des rémunérations.
Le procès-verbal de conciliation, dès lors qu’il ne comporte aucune mention selon laquelle le créancier renonce à la mise en œuvre d’autres procédures d’exécution, n’interdit pas au créancier d’engager des poursuites par d’autres  mesures d’exécution (Cass. 2ème civ., 27 févr. 2014, n° 12-35294).
Si la tentative de conciliation est un échec, un procès-verbal de non-conciliation sera rédigé et il sera procédé à la saisie. Les éventuelles contestations se feront devant le juge d’instance.

b. La saisie des rémunérations

A compter de l’autorisation de saisie du juge, le greffe rédige un acte de saisie dans un délai de huit jours. Cet acte est notifié par LRAR à l’employeur du débiteur et une copie est adressée au débiteur par lettre simple. Dans un délai de quinze jours de la notification de l’acte  de saisie, l'employeur doit transmettre au greffe certaines informations :
- situation de droit existant entre lui-même et le débiteur
- les cessions, saisies, avis à tiers détenteur ou paiement direct de créances d'aliments en cours d'exécution (art. L. 3252-9 et R. 3252-24 du code du travail).
- tout événement qui suspend la saisie ou y met fin et ce, pendant toute la durée de la saisie (art. R. 3252-26 du code du travail).
Dès la notification de l'acte de saisie, l'employeur adresse le montant de la quotité saisissable au greffe du tribunal d'instance. Il a obligation de respecter les directives du greffe et ne peut se faire juge de l’autorisation de saisie. Le bailleur ne peut faire aucune demande directe auprès de l’employeur de son locataire.
Si l’employeur ne transmet pas les informations ou les règlements sollicités par le greffe ou fait une déclaration mensongère, le juge rendra une ordonnance de contrainte le déclarant redevable des sommes
dues par le débiteur. Elle est notifiée au tiers saisi par le greffe du tribunal d'instance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il peut aussi être condamné à une amende civile de 10 000 €.
Le tiers saisi (employeur) a 15 jours pour faire opposition à cette ordonnance à la suite de sa notification. Ainsi, un tiers saisi,  établissement de crédit, qui avait refusé de communiquer le solde des  comptes de son client, s'il ne lui était pas donné le libellé et le numéro d'identification de chacun d'eux, a été condamné au paiement de la somme cause de la saisie, le refus n'ayant pas été considéré comme légitime (TGI Cherbourg, 8 décembre 1993).
Le greffe procèdera au paiement des créanciers en répartissant les fonds reçus.

Depuis le 1er janvier 2020, le juge de l’exécution sera désormais compétent en matière de saisie des rémunérations (art. 95 loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). L’article 13 de cette loi transfert à la Caisse des dépôts et consignations la charge de recevoir, gérer et répartir dans les meilleurs délais, en cas de pluralité de créanciers saisissants, les sommes versées par le tiers saisi au titre des saisies des rémunérations du travail effectuées en application des articles L. 3252-1 à L. 3252-13 du code du travail et restituer au débiteur l'éventuel trop-perçu ; à ces fins, imposer au tiers saisi de verser les sommes saisies par virement.

c. Les sommes saisissables

Aux termes de l'article L. 3252-1 du Code du travail, sont saisissables les sommes dues à titre de rémunération à toutes les personnes salariées ou travaillant, à quelque titre ou en quelque lieu que ce soit, par un ou plusieurs employeurs, quels que soient le montant et la nature de la rémunération, la forme et la nature du contrat. Sont assimilées au salaire, les pourboires, les primes, commissions et gratifications.

L'indemnité de licenciement ne constitue pas une rémunération et n'est donc pas saisissable par voie de saisie des rémunérations ; pour l'appréhender,  le créancier devra recourir à la saisie-attribution.
Certaines sommes d’argent ne sont pas saisissables tels que le revenu de solidarité active (RSA) et des prestations familiales et sociales. La jurisprudence avait déclaré les pensions de retraite insaisissables
(Cass. 2ème civ., 8 janv. 1992, n° 90-10894), solution pratiquée avec de nombreuses exceptions légales. La saisie peut être pratiquée quels que soient le montant et la nature de sa rémunération déduction faite de la quotité insaisissable (montant du RSA correspondant à un foyer composé d'une seule personne, soit 559,74 €) et des sommes insaisissables. L’article R. 3252-2 du code du travail fixe un barème pour déterminer la part maximale saisissable.

Les seuils de rémunération mensuelle sont augmentés de 122,50 € par mois et par personne à charge (époux, partenaire de Pacs, concubin, enfant à charge, ascendant dont les ressources sont inférieures à 559,74 €) sur présentation des justificatifs
En cas de pluralité de créanciers saisissants, la quote-part saisissable sera partagée entre eux au marc l'euro, les petites créances étant réglées en priorité.

d. Suspension de la saisie des rémunérations

Cette saisie peut faire l’objet d’une suspension dans trois situations différentes :
- Avis à tiers détenteur (ATD) : La saisie administrative à tiers détenteur suspend le cours de la saisie des rémunérations jusqu'à extinction de l'obligation du redevable. Il s’agit des saisies pratiquées par
l’administration en cas d’impayés (impôts, amende, cantine…).
L'employeur doit informer le comptable public de la saisie des rémunérations en cours. Ce dernier transmet les informations relatives à l’ATD au greffe du tribunal d'instance. Le greffe avise les créanciers
de la suspension de la saisie. Lorsque la dette envers le comptable public est éteinte, ce dernier en informe le greffe qui avise les créanciers de la reprise des opérations de saisie (art. R. 3252-37 du code du travail).
- Procédure de surendettement : La recevabilité du dossier de surendettement du locataire emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur et portant sur des dettes autres qu'alimentaires (art. L. 722-2 du code de la consommation). Il en va de même en cas de recommandation par la Commission d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou la saisine du tribunal d’instance aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
- Octroi de délai de paiement : Le débiteur peut solliciter le juge d’instance pour que ce dernier lui accorde un délai de grâce lors de la procédure de saisie des rémunérations. L’octroi de délai suspend la saisie. Cette solution n’est pas possible en matière de dette d’aliments (pension pour les enfants, prestations compensatoires…).

e. Fin de la saisie des rémunérations

Par suite d’une contestation élevée par l’une des parties, le juge d’instance peut ordonner la mainlevée, totale ou partielle, de la saisie des rémunérations. Le créancier a aussi la faculté de faire cesser la
saisie des rémunérations en saisissant le juge.
De plus, dès que la dette est apurée, le juge rend d'office une ordonnance de mainlevée de la saisie des rémunérations opérée au profit du créancier concerné. Dans ces deux cas, le greffe du tribunal d'instance est tenu de notifier cette mainlevée à l'employeur dans un délai de 8 jours (art. R. 3252-29, al. 2 du code du travail).

C. Les saisies de biens

1. Garantie d’exécution : l’hypothèque judiciaire

Le recours à l’hypothèque judiciaire n’est possible que si le locataire et/ou sa caution sont propriétaires d’un bien immobilier (résidence secondaire, local commercial…).
L'hypothèque est une sûreté attachée à un immeuble (droit réel et accessoire). Elle ne dépossède pas le propriétaire du bien. Elle permet au créancier de saisir l’immeuble hypothéqué quel que soit les mains entre lesquelles il se trouve. Le créancier peut obtenir le paiement de sa créance en priorité sur le prix d’adjudication à concurrence de la somme pour laquelle elle est inscrite et de ses intérêts en fonction de son rang.
L’hypothèque peut être légale, conventionnelle ou judiciaire. Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’hypothèque sera judiciaire. Le bailleur doit être en possession d’une décision
exécutoire (art. 2412 du code civil).
Elle peut être inscrite sur les biens immeubles appartenant aux locataires ou aux cautions si le  propriétaire obtient un titre judiciaire à leur encontre, et ce, pour une durée de dix ans.
D’après la cour de cassation, l'hypothèque judiciaire résulte non de son inscription mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance (Cass. 1ère civ. 28-10-2015 n° 14-15114).
Toutefois, la seule obtention du jugement ne suffit pas pour se prévaloir de l’hypothèque. Le bailleur doit l'inscrire auprès du service chargé de la publicité foncière (art. 2426 du code civil), selon les modalités fixées par les articles 2428 et 2429 du Code civil. Sauf stipulation contraire, les frais d'inscription sont à la charge du débiteur (art. 2438 du code civil).
En cas de contestation relative à l’inscription de l’hypothèque, le litige devra être porté devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de la conservation des hypothèques qui a l’enregistrée.

La prise d’hypothèque a plusieurs intérêts :
- Un moyen de pression et une menace sur le débiteur s’il envisage de vendre son bien.
- Un moyen d’information car la créance du bailleur est opposable aux créanciers chirographaires, aux créanciers hypothécaires postérieurs,  aux acquéreurs postérieurs d'un droit réel sur l'immeuble (Cass. 1ère civ. 1-2-2005 n° 237 : RJDA 6/05 n° 761), sauf si l'acquéreur bénéficie de l'effet déclaratif du partage (Cass. 1ère civ. 5-4-2005 n° 651 : RJDA 8-9/05 n° 1054). En cas de saisie immobilière, le créancier sera informé.

2. La saisie mobilière

Aux termes de l’article 2285 du code civil, les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers. Munis d’un titre exécutoire, ces derniers sont fondés à solliciter l’exécution forcée sur les biens corporels et ce, même s'ils sont détenus par un tiers (art. R. 221-21 du code des procédures civiles d’exécution).
La saisie mobilière rend les biens indisponibles en vue de leur vente pour obtenir le paiement des dettes sur leur prix. Elle a ainsi un but conservatoire et de paiement.
Pour les créances autres qu’alimentaires (loyers et charges impayés), cette voie d’exécution n’est possible pour les créances inférieures à 535 € que s’il n’est pas possible de recouvrer les du débiteur, il appartient au créancier de justifier l’impossibilité de recouvrer les sommes par le recours aux autres saisies.

a. L’objet de la saisie

Les biens meubles définis comme des choses mobiles peuvent faire l’objet de cette procédure. Les immeubles par nature ou par destination ne rentrent pas dans le champ d’application de cette voie d’exécution. Le bien doit appartenir pleinement et exclusivement au débiteur.
Si le bien saisi est en indivision, il convient de distinguer si le créancier poursuit l’indivision ou l’un des indivisaires à titre personnel. Le créancier de l’indivision peut faire saisir les biens de l’indivision.
En revanche, le créancier ne peut pas saisir la seule quote-part d’un bien indivis appartenant au débiteur. Dans cette situation, la part indivise est insaisissable (art. 815-17 du code civil).
Est nulle la saisie pratiquée à l'encontre d'un couple marié sous un régime séparatiste pour garantir le paiement de dettes professionnelles contractées par l'un d'eux, en l'absence de preuve d'une propriété exclusive de l'un ou l'autre des époux (CA Aix-en-Provence, 2 mars 2005, n° 02/08283).

Ne sont pas saisissables les biens meubles nécessaires à la vie et au travail du saisi et de sa famille (art. L. 112-2 du code des procédures civiles d’exécution). Un ordinateur utilisé pour la recherche d’un emploi doit être assimilé à un instrument nécessaire à l’exercice personnel d’une activité professionnelle et est, à ce titre, insaisissable (Cass. 2ème civ., 28 juin 2012, n° 11-15055).
La liste de ces biens est dressée par l'article R. 112-2 du Code des procédures civiles d’exécution :
1°) Les vêtements ;
2°) La literie ;
3°) Le linge de maison ;
4°) Les objets et produits nécessaires aux soins corporels et à l'entretien des lieux ;
5°) Les denrées alimentaires ;
6°) Les objets de ménage nécessaires à la conservation, à la préparation et à la consommation des aliments ;
7°) Les appareils nécessaires au chauffage ;
8°) La table et les chaises permettant de prendre les repas en commun ;
9°) Un meuble pour ranger le linge et les vêtements et un autre pour ranger les objets ménagers ;
10°) Une machine à laver le linge ;
11°) Les livres et autres objets nécessaires à la poursuite des études ou à la formation professionnelle ;
12°) Les objets d'enfants ;
13°) Les souvenirs à caractère personnel ou familial ;
14°) Les animaux d'appartement ou de garde ;
15°) Les animaux destinés à la subsistance du saisi ainsi que les denrées nécessaires à leur élevage ;
16°) Les instruments de travail nécessaires à l'exercice personnel de l'activité professionnelle ;
17°) Un poste téléphonique permettant l'accès au service téléphonique fixe ou mobile.
Les souvenirs de famille sont aussi insaisissables. En ce sens, pour un ordinateur jugé insaisissable parce qu'il était susceptible de contenir des photos et des souvenirs à caractère personnel appartenant au couple qui l'utilisait pour la gestion habituelle de ses comptes (TGI Lyon,  JEX, 14 oct. 2008, n° 2008/10763). Les meubles recueillis par succession n’ont pas nécessairement ce caractère (CA Paris, 8ème ch., sect. B, 7 juill. 2007, n° 06/20209).

b. Le commandement de payer aux fins de saisie-vente

La procédure de saisie mobilière débute par un commandement de payer ayant pour but d’avertir le débiteur des conséquences de l’absence de paiement. Il n’est pas un acte d’exécution forcée mais permet d’engager cette voie d’exécution et il peut être signifié en même temps que le titre exécutoire.
Cet acte récapitule les sommes dues dans un décompte et met en demeure d'avoir à s'acquitter de la dette dans un délai de 8 jours à compter de la date de signification de l'acte. A défaut, il pourra y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles. En conséquence, l’Huissier de justice doit attendre l’expiration du délai de 8 jours avant de procéder à la saisie des biens.
Le commandement de payer a une durée de validité de deux ans.  Si aucun acte d'exécution n'est pratiqué dans ce laps de temps, il conviendra de faire signifier un nouveau commandement de payer pour procéder à la saisie des biens.

c. La saisie des biens

En l’absence de paiement dans le délai de 8 jours, l’Huissier de justice va se rendre chez le débiteur pour procéder à la saisie de ses meubles. Deux situations sont possibles selon que le débiteur est présent ou non.

En présence du débiteur, l’huissier de justice doit solliciter le paiement verbalement et informer le débiteur qu’il est tenu de faire connaître les biens qui auraient fait l’objet d’une saisie antérieure.
L'huissier de justice procède à l'inventaire des biens saisissables. Si l'huissier de justice ne trouve rien à saisir ou si les biens saisissables n'ont pas de valeur marchande, il dresse un procès-verbal de carence.
Il doit rappeler au débiteur :
- Qu’il dispose de la faculté de vendre à l'amiable les biens saisis dans le délai d'un mois et que passé ce délai et à défaut de paiement des sommes dues, la vente forcée des biens sera engagée ;
- Que les biens placés sous sa garde, sont indisponibles, qu'ils ne peuvent être aliénés, ni être déplacés et qu'en tout état de cause, ils ne peuvent être déplacés qu'en cas de nécessité légitime, après avoir informé le créancier et lui avoir précisé le lieu où ils seront déplacés.
L’huissier de justice peut photographier les objets saisis, photographies qu’il conserve aux fins de vérification.
Il remet une copie du procès-verbal de saisie au débiteur ou à la personne présente dans les lieux. Si la personne ne veut pas prendre l’acte, il pourra le laisser sur place. Le débiteur a huit jours pour indiquer d’éventuelles saisies antérieures et transmettre le procès-verbal.

S’il n’est pas possible à l’huissier de justice d’accéder au logement, il peut faire ouvrir les portes par un serrurier en présence :
- Du maire de la commune, ou celle d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin ;
- D’une autorité de police ou de gendarmerie requise pour assister au déroulement des opérations ;
- À défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l'huissier de justice instrumentaire.
Une fois entré dans les lieux, il procédera à l’inventaire des biens saisis. Il laissera un avis de passage. L’acte de saisie est déposé en son étude. Le locataire a 8 jours pour indiquer d’éventuelles saisies antérieures et transmettre le procès-verbal.

d. La vente des biens saisis

Afin de limiter l’impact violent que peut avoir la vente forcée des biens, le débiteur a la faculté de vendre à l’amiable les biens saisis avant d’y avoir recours.

Aux termes de l'article R. 221-30 du Code des procédures civiles d’exécution, le débiteur bénéficie d’un délai d'un mois à compter de la saisie pour procéder lui-même à la vente amiable des biens et en
affecter le prix au paiement des créanciers, à la condition que les propositions émises soient acceptées par les créanciers.
Le débiteur doit trouver un acquéreur et obtenir une proposition de vente amiable avec le concours de l’huissier de justice qui la transmettra au créancier. Ce dernier dispose d’un délai de 15 jours pour refuser. Passé ce délai, en cas de silence gardé, il est réputé avoir accepté la proposition. Le prix est alors versé et consigné entre les mains de l’Huissier de justice. Ceci achève la vente.

La vente forcée a lieu dans trois cas :
- Le débiteur a aucune proposition amiable à présenter
- Le créancier a refusé la proposition amiable
- Le prix n’a pas été versé à l’huissier de justice à la suite de la vente amiable.
L’huissier de justice va procéder à la publicité de la vente aux enchères des biens en affichant la nature des biens saisis, la date, l’heure et le  lieu. Elle faite au moins 8 jours avant la vente. L’huissier de justice informe le débiteur de la vente par tout moyen. L’Huissier de justice et l’officier ministériel (en général huissier de justice ou commissaire-priseur éventuellement notaire) chargé de la vente vérifient
l’état des biens saisis. Puis ils procèdent à la vente aux enchères. Le prix consigné, la vente s’achève. Si le prix du bien vendu n’est pas consigné, le bien sera remis en vente.
Les fonds tirés de la vente paieront en priorité les frais de procédure puis s’imputeront sur la dette du débiteur. Si le prix total de la vente est supérieur à la dette, le solde positif sera reversé au débiteur.

3. La saisie du véhicule

Outre la procédure de saisie mobilière vue ci-dessus, l’Huissier de justice peut saisir le véhicule avec d’autres procédures. La voiture est bien souvent le bien mobilier le plus le onéreux du débiteur et outil du quotidien, ce qui en fait un fort moyen de pression.
Ne sont pas saisissables les véhicules nécessaires à la vie courante ou au travail du saisi, quand bien même la saisie pratiquée n’entraînerait pas de dépossession matérielle (art. L. 112-2, 5° et art. R. 112-2, 16.°CPC exéc., CA Montpellier, 1ère ch. D, 3 nov. 2016, n° 15/08241 s’agissant d’une assistante maternelle).

En cas de recouvrement d’une créance d’un faible montant, sur l’opportunité d’une telle procédure, notamment eu égard aux frais d’huissier de justice à exposer et au risque de se voir condamner au paiement de dommages et intérêts, la mesure peut être jugée excessive et inutile, bien que régulière (CA Aix-en-Provence, 6 sept. 2002, n° 98/18719).

a. Saisie par voie de déclaration

Muni d’un titre exécutoire, l’Huissier de justice peut saisir le véhicule par déclaration à la préfecture afin de le rendre indisponible. Cette déclaration bloque la vente du véhicule ou la prise de sûreté sur celui-ci sans que le propriétaire n’en soit dépossédé. Pour se faire, il est nécessaire qu’il connaisse la plaque d’immatriculation car la déclaration doit la mentionner ainsi que la marque du véhicule sous peine de nullité. Vous pouvez relever ces informations lorsque le locataire passe à l’agence afin de les lui transmettre. Toutefois, l’Huissier de justice doit s’assurer de la propriété du véhicule.
L’immatriculation au nom du débiteur ne suffit pas à conférer la qualité de propriétaire à ce dernier (CA Besançon, 1ère civ., 28 nov. 2018, n° 18/01058).
La déclaration est signifiée à la préfecture par voie électronique. Une copie est adressée au débiteur dans un délai de huit jours. Il est mentionné sur l’acte du débiteur :
- Qu’à compter de la signification de la déclaration, aucun certificat d’immatriculation ne peut être délivré, sauf mainlevée donnée par le créancier ou ordonnée par le juge ;
- Que la déclaration cesse de produire effet à l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de sa signification, sauf renouvellement opéré dans les formes de la déclaration initiale ;
- Que les contestations doivent être portées devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur ;
- Le décompte distinct des sommes réclamées, en principal, frais et intérêts échus.
En cas de pluralité de créanciers déclarant, il existe en pratique un droit de préférence au premier créancier déclarant.

b. Saisie par voie d’immobilisation

Le véhicule peut aussi être saisi par voie d’immobilisation en quelque lieu qu'il se trouve et par tout moyen n'entraînant aucune détérioration. Pour se faire, l’Huissier de justice pose un sabot sur le
véhicule afin qu’il ne puisse pas être déplacé. Il peut aussi faire procéder à son enlèvement immédiatement. Si l’immobilisation a lieu sur la voie publique, l’Huissier de justice a 48h pour faire retirer le véhicule. Le sabot doit mentionner son numéro de téléphone et la mention officielle de sa qualité.
Sur le procès-verbal d’immobilisation,  l’Huissier de justice mentionne notamment la date et l’heure de l’immobilisation, l’indication du lieu et éventuellement du dépôt, la description du véhicule (immatriculation, marque, couleur, détériorations…) et l’éventuelle présence ou non du débiteur.
En cas d’enlèvement, l’huissier de justice doit pouvoir justifier de la nécessité du transport, sauf à se voir contraint de restituer le véhicule (CA Rouen, 21 juin 2005, n° 03/04385).
Si le débiteur est absent lors des opérations de saisie, l’information lui est portée par courrier simple.
Toute contestation relative à la saisie du véhicule devra être adressée au juge de l’exécution, seul compétent en la matière.
Lorsque le débiteur n'a pas payé ses dettes, l'immobilisation du véhicule peut se terminer par :
- La vente du véhicule aux enchères pour payer le créancier ;
- L’appréhension du véhicule pour le remettre à son propriétaire ;
- L’appréhension du véhicule pour le remettre au créancier gagiste.

Sources : Procédures en cas d’impayés : la phase pré contentieuse & la phase contentieuse – Immobilière Pujol (immobiliere-pujol.fr)

Les impayés de loyer : le guide complet (2022) (smartloc.fr)

Le 21 janvier 2020