La fiscalité applicable à la location

Lorsqu'un propriétaire met un logement en location, il doit déclarer ses revenus aux services fiscaux.
Il existe deux types de régimes fiscaux pour les locations. Ils varient selon le type de location :

- les locations nues, que ce soit un logement vide, un local professionnel ou encore un magasin, les revenus sont déclarés comme des revenus fonciers. ;

- les locations meublées ou les locations proposées avec des prestations, les revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

I. La fiscalité applicable à la location vide

La fiscalité de la location vide (non meublée) dépend principalement du montant des loyers perçus pendant l’année civile. En fonction du régime fiscal le montant de l’imposition sur les loyers perçus peut varier, il est donc intéressant d’étudier les types de régime avant même de songer au taux d’imposition. La location vide n’est pas considérée comme une activité commerciale.

Un logement est considéré comme vide dès lors qu’il ne comprend aucun meuble ou qu’il n’intègre pas les meubles et équipements essentiels d’un aménagement décent. Ainsi, lorsque le mobilier d’une location ne permet pas de vivre correctement dans le logement sans ajout par le locataire d’autres éléments, il s’agit d’une location vide. 

Deux régimes sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées.

A. Le régime "micro-foncier"

Il est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Le régime micro foncier ne s'applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Le revenu brut est déterminé de la façon suivante :
Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues.

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur ce montant. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement  de 30 % au revenu que vous déclarez. Le revenu brut sous déduction automatique de l'abattement de 30 %, est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu  et aux prélèvements sociaux.
Vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

Le revenu brut foncier correspond aux revenus fonciers avant la déduction des frais et charges qui incombent au bailleur. En tant que revenus fonciers, les loyers de la location vide sont d’abord ajoutés aux autres revenus fonciers que le bailleur perçoit.
Ainsi, le revenu brut foncier se calcule en additionnant diverses ressources notamment :
- Les loyers perçus au cours de l’année civile,
- Les dépenses assumées par le locataire mais incombant au bailleur,
- Les ressources accessoires,
- Les subventions et les indemnités,
- Le dépôt de garantie dès lors qu’il a servi à payer des loyers non recouvrés ou à réparer des dégradations,
- Éventuellement, des parts dans une SCI.

Les frais et charges déductibles sont fixés par l’article 31 du Code général des impôts, ce sont :
- Les dépenses de réparation et d’entretien assurées par le bailleur,
- Les primes d’assurance
- Les dépenses d’amélioration sauf frais pour lesquels le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt
- Les impositions perçues au profit des collectivités territoriales et divers organismes
- Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, l’amélioration du logement
- Les frais de gestion fixés à 20 euros par local mais qui peuvent être majorés dans plusieurs cas notamment si vous rémunérez un concierge.

Le revenu net foncier ou résultat foncier correspond au montant imposable. Il se calcule comme ceci :
Revenu foncier imposable = montant des revenus fonciers – frais et charges déductibles (réels et justifiés par des documents).

B. Le régime réel

Il s’applique lorsque le revenu brut est supérieur à 15 000 €, ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...), ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.
La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles  ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions  spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d'un  « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse ») .

La déclaration n° 2044 spéciale concerne :
- les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
- les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
- les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à  la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.
Vous pouvez déduire notamment les frais d'administration et de  gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.
Les charges foncières « récurrentes »  afférentes à des échéances de l’année 2018 ne sont déductibles qu’au  titre de l’année 2018, quelle que soit la date de paiement effectif de la dette correspondante. L’échéance de la dette correspond à son exigibilité.
Lorsque le résultat est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.
Lorsque le résultat est un déficit net foncier (recettes inférieures  aux charges), il est imputable, sous certaines conditions et limites,  sur le revenu brut global.

Un déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu brut global de l'année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol). Il est à reporter dans la case 4BC de la déclaration n° 2042.
Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sous peine de voir l'imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause.

La fraction du déficit foncier qui excède la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol), et/ou la fraction du déficit foncier qui résulte des intérêts d'emprunts, n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Elle est à reporter dans la case 4BB de la déclaration n° 2042.

Pour l'ensemble des catégories de revenus soumis au prélèvement à la source, afin que vous n'ayez pas à payer en 2019 à la fois le prélèvement à la source sur les revenus de 2019 et l'impôt sur ces revenus de 2018, l'impôt sur les revenus 2018 est effacé par le « crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR).
En revanche, les revenus exceptionnels ainsi que les revenus exclus du champ du prélèvement à la source (revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français) restent soumis à l'impôt sur le revenu en 2019.
Pour la détermination du revenu foncier de l'année 2018, les dépenses de travaux payées en 2018 s'imputent en intégralité en 2018 dans les conditions de droit commun.
Pour la détermination du revenu foncier de l'année 2019, les dépenses de travaux (dépenses « pilotables ») seront déductibles à hauteur de la moyenne du montant payé en 2018 et du montant payé en 2019. Toutefois, certaines dépenses de travaux payées en 2019 seront déductibles en totalité du revenu foncier de l'année 2019 :
- travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force  majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété. Les dépenses  de travaux d'urgence payées en 2019 seront intégralement déductibles du revenu foncier de 2019. Celles qui ont été payées en 2018 seront exclusivement déductibles du revenu foncier de l'année 2018 et ne seront pas retenues pour calculer la moyenne des dépenses de travaux retenue pour le calcul du revenu foncier de 2019 ;
- travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ;
- travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du Patrimoine.

Le revenu net foncier 2018 ouvrant droit au CIMR est égal au revenu net foncier non exceptionnel de l'année 2018, à l'exclusion des revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français (qui ne sont pas concernés par le prélèvement à la source et donc ne sont pas concernés par le CIMR).

Si vous êtes au régime micro foncier, le revenu net foncier qui ouvre droit au bénéfice du CIMR est déterminé par l’administration à partir des montants déclarés aux lignes 4BE, 4BK et 4XD (recettes exceptionnelles n'ouvrant pas droit au CIMR) de la déclaration des
revenus n°2042.
Si vous êtes au régime réel d’imposition et souscrivez une déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, le revenu net foncier qui ouvre droit au bénéfice du CIMR est le revenu net foncier imposable de l’année2018 calculé dans les conditions de droit commun -  :
- à l’exclusion de sa fraction correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles (case 4XC) ;
- au prorata des recettes non exceptionnelles (case 4XA) sur le total des recettes (case 4XB).

Le revenu net foncier ouvrant droit au CIMR est déterminé par  application de ce prorata au revenu net foncier imposable de l’année 2018 retraité.
Si votre résultat est déficitaire ou nul, vous n'avez pas à remplir ces cases spécifiques au CIMR.
Par ailleurs, si vous n'avez pas perçu de revenus de nature exceptionnelle et si vous n'avez effectué aucune des régularisations ou majorations citées ci-dessus, le CIMR sera calculé sur la base de la totalité de votre revenu foncier imposable.

II. La fiscalité applicable à la location meublée

Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015). La circonstance que les meubles garnissant des appartements loués appartiennent à des tiers, et non au bailleur lui-même, ne suffit pas à priver les locations de leur caractère de
location en meublé (CE 10-7-1985 nº 40789 : RJF 10/85 nº 1278 ). La qualification de location en meublé est toutefois écartée si le bailleur ne tire aucun profit de la présence de meubles (CAA Nantes 14-11-2001 nº 98-1870, 1e ch., SCI du Domaine de Beaurepaire : RJF 3/02 nº 265)

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes indiquées dans les développements qui suivent se trouvent donc sur la déclaration 2042-C PRO.

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées à un double titre. Les deux exonérations peuvent parfois se cumuler : cas notamment des personnes qui louent en meublé (sous certaines conditions) une partie de leur résidence principale à des lycéens ou des étudiants pendant l'année scolaire et au bénéfice de vacanciers pendant l'été.
L'article 35 bis, I du CGI exonère d'impôt sur le revenu les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou sa résidence temporaire, s'il est salarié saisonnier (ce dernier doit justifier d'un contrat de travail visé à l'article L 1242-2, 3º du Code du travail) et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Pour 2019, l'administration considère que cette condition est remplie si le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas 187 euros en Île-de- France et 138 euros dans les autres régions.

L'administration réserve cette exonération aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal. Prenant acte de la jurisprudence, l'administration indique désormais que des pièces qui n'ont pas été précédemment occupées par le bailleur, notamment en raison du fait qu'elles résultent de travaux de réaménagement, peuvent être louées sous le bénéfice de l'exonération si leur affectation à un usage d'habitation au sein de la résidence du bailleur peut être caractérisée. Il suffit donc que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) soient incluses dans un bien immobilier affecté à un usage d'habitation. La condition de pièce au sein de l'habitation principale suppose également que la ou les pièce(s) louée(s) ou sous-louée(s) ne puissent être regardées comme constitutives de logements indépendants de l'habitation principale. Lorsqu'elles forment un tout indissociable avec l'habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être regardées comme des pièces de l'habitation principale. Ainsi, cette exonération est susceptible de s'appliquer aux locations ou sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de la résidence principale du bailleur ou du locataire principal. Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s'apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées…). En ce qui concerne les critères permettant de considérer que les locaux font partie de l'habitation principale, voir BOI-BIC-CHAMP-40-20 nº 110 et 120 ; Rép. Quéré : AN 5- 11-2013 nº 9075.
Lorsque la location, ou la sous-location, porte sur des locaux soumis à la législation sur les loyers du 1er septembre 1948, cette condition est considérée comme remplie, pour le locataire, si le prix de la sous-location qu'il consent n'excède pas 2,5 fois la quote-part correspondant à la partie sous-louée du loyer de l'immeuble nu qu'il paye à son propriétaire.
En ce qui concerne le propriétaire qui loue directement en meublé, la même règle doit être adoptée, mais la valeur locative de l'immeuble, déterminée par comparaison avec celle d'immeubles donnés en location, doit alors servir de terme de référence pour l'application du coefficient susvisé (BOI-BIC-CHAMP-40-20 nº 140 et 150).

A. Le régime micro

Le régime micro s'applique lorsque le montant de vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excède pas :
- 70 000 € pour les locations de locaux d'habitation meublés ;
- 170 000 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés .

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel :
- indiquez lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué ;
- indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG, 5OG,  5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera  appliqué.
Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ. Ainsi, les  revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant des sommes encaissées ligne 5KP à 5MP.

B. Le régime réel

Si votre activité est imposée selon le régime réel, vous devez déposer au titre de chacun de vos exercices, une liasse n°2031 au SIE qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous n'avez  qu'un seul bien en location meublée ou, si vous avez plusieurs biens, au SIE dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé le plus important.
Par ailleurs, lors de votre déclaration de revenu, si vous êtes loueur en meublé non professionnel :
- si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français) ;
- si vous n'êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé indiquez le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ  ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt  français).
Indiquez le montant des déficits de l'année cases 5NY à 5PZ. Indiquez dans les cases 5GA à 5GJ le montant non encore imputé des déficits de locations  meublées non professionnelles des années antérieures.

Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumises aux contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5MM. Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne peuvent s’imputer que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes. Ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou cases 5DF, 5EF ou 5FF (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français) ; ou si vous n'êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé en cases 5KI, 5LI ou 5MI, ou cases5DG, 5EG ou 5FG (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français).

Les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, dans le cas où ils n'ont pas déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux.

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d'un numéro SIRET,…)et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon les situations vous pouvez être également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA.

Le régime réel permet de déduire certaines charges dont :

- la taxe foncière,
- les frais d’assurance
- les honoraires d’un expert-comptable
- les frais de litige avec un locataire
- les facture de petit équipement et consommations (électricité, téléphone, internet etc…)
- les frais de notaire,
- les factures de réparation et entretien.

Si le régime réel possède des avantages par rapport au régime micro, il faut également prévoir plus de démarches déclaratives.
Parmi elles, l’obligation de tenir un journal des recettes et dépenses ainsi que l’obligation de transmettre au centre des impôts une liasse fiscale comprenant :
- un bilan simplifié,
- un compte de résultat simplifié,
- un tableau des immobilisations et amortissements,
- un relevé des provisions,
- un tableau concernant la valeur ajoutée produite.
Ce dossier est obligatoire. La télétransmission est préférée à l’envoi papier. En cas de non-transmission électronique, une majoration de 0,2% est applicable.

Sources :Fiscalité et location : le guide d'imposition des loyers | Crédit Agricole (credit-agricole.fr)

Fiscalité applicable à la location vide : pistes d'optimisation (legalplace.fr)

Quelle sera la fiscalité applicable à votre location meublée ? (legalplace.fr)

Le 21 août 2019