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La déclaration d'insaisissabilité de la résidence principale


Face à ses créanciers professionnels, comment un entrepreneur individuel peut-il protéger sa maison ou son appartement qui constitue sa résidence principale, ou plus généralement ses biens immobiliers non affectés à son exploitation ?


Les articles 2284 et 2285 du Code civil  disposent que « quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » et que « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ».

Un commerçant ou encore un artisan agissant comme entrepreneur individuel engagera la totalité de son patrimoine dans le cadre de son activité professionnelle, contrairement à une personne exerçant sous le couvert d’une société à responsabilité limitée.

Cependant, constituer ce type de société limite la responsabilité surtout en théorie, car les créanciers, notamment les banques, demanderont souvent à ce que le dirigeant se porte caution. De plus, en cas de comptabilité mal tenue, les juges pourront retenir la confusion des patrimoines pour engager les biens personnels du dirigeant. Plusieurs dispositions ont instauré des mesures destinées à protéger l’entrepreneur individuel.

La loi du 11 février 1994, dite loi Madelin, octroie à l’entrepreneur un droit de discussion sur ses biens professionnels. Ainsi, ses créanciers professionnels devront être désintéressés en priorité sur les biens professionnels de l’entrepreneur (biens nécessaires à l’exploitation) avant de pouvoir faire valoir leurs droits sur le reste du patrimoine.
C'est  surtout la loi du 1 août 2003 qui protège le plus efficacement  l’entrepreneur individuel en lui offrant la possibilité de déclarer sa résidence principale insaisissable, ainsi que l’ensemble de son  patrimoine immobilier non affecté à un usage professionnel (loi du 4 août 2008). En revanche, les sociétés, quelles qu'elles soient, sont  exclues du bénéfice de ce dispositif.


Depuis la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015 (dite loi « Macron »), une modification de l’article L. 526-1 du Code de commerce prévoit que la résidence principale est de droit insaisissable ;
Désormais, l’insaisissabilité des biens immobiliers de l’entrepreneur individuel repose sur un double mécanisme : une insaisissabilité de droit pour la résidence principale et une insaisissabilité nécessitant une déclaration pour les autres biens immobiliers de l’entrepreneur individuel. L’insaisissabilité ne produit effet qu’à l’égard des créanciers professionnels.



I. Les bénéficiaires de la déclaration d’insaisissabilité

L’article L. 526-1 du Code de commerce prévoit qu’une déclaration d’insaisissabilité peut être faite par une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.

Si un commerçant, un agriculteur, un artisan ou un professionnel libéral peut déclarer insaisissable son domicile ou tous biens immobiliers non professionnels, ainsi que les auto-entrepreneurs.



II. Les biens pouvant être déclarés insaisissables

Initialement, la loi du 1 août 2003 permettait à l’entrepreneur individuel de déclarer sa résidence principale insaisissable. A présent, cette possibilité est élargie à l’ensemble de ses biens immobiliers non affectés à un usage professionnel.

Lors de la déclaration d’insaisissabilité seront désignés individuellement les biens immobiliers objet de la déclaration. En cas d’une acquisition ultérieure d’un autre bien immobilier, l’entrepreneur devra faire une nouvelle déclaration d’insaisissabilité. Lorsque la résidence principale de l'entrepreneur a fait l'objet d'une déclaration d'insaisissabilité, le prix de vente de ce bien est protégé par la déclaration à la double condition que le prix de vente soit dans l’année qui suit remployé à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.

L'acte d'acquisition doit alors contenir une déclaration de remploi des fonds.
Bien que la loi utilise la notion de « droits sur l’immeuble », la  déclaration d’insaisissabilité est inapplicable sur un bien immobilier appartenant à une société civile immobilière, dont l’entrepreneur individuel serait associé.

Lorsque le bien immobilier n'est pas affecté en totalité à un usage professionnel, la partie non destinée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. Toutefois, la domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L.123-10 du Code de commerce ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.


L’article L. 526-1, al. 2e du Code de commerce prévoit que « une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle
agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur tout bien foncier, bâti ou non bâti, qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel.
»
Ainsi, si les biens immobiliers autres que la résidence principale peuvent bénéficier du dispositif de l’insaisissabilité, c’est à la double condition que l’entrepreneur individuel accomplisse, outre les formalités d’immatriculation le cas échéant requises, qu’il accomplisse une déclaration d’insaisissabilité et qu’il procède aux formalités de publication.



III. Les effets de la déclaration d’insaisissabilité

Comme son nom l’indique cette déclaration rend insaisissable les biens immobiliers désignés dans l’acte. Les créanciers professionnels de l’entrepreneur ne pourront pas exercer un quelconque droit sur la
résidence principale ou les autres biens immobiliers déclarés insaisissables.
Toutefois, la déclaration n’aura d’effet qu’à  l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité.

De plus, la déclaration concerne uniquement les créances issues de l’activité professionnelle du déclarant.

On peut enfin rappeler que le conjoint de l’entrepreneur devra se garder de se porter caution si le bien déclaré insaisissable est un bien commun. Les créanciers garantis par la caution du conjoint auraient alors une possibilité d’évincer facilement l’insaisissabilité.
L’entrepreneur individuel conserve la libre disposition des biens immobiliers déclarés insaisissables.


L'insaisissabilité de droit n’est pas opposable aux créanciers dont les droits sont antérieurs à la promulgation de la loi soit le 8 août 2015.La Cour de cassation a été ainsi amenée à préciser ce régime dans une décision de la Chambre commerciale du 4 mai 2017, rendue au visa des articles L. 526-1, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008 et,L. 643-2 du code de commerce.
En effet, si un créancier, titulaire d’une sûreté réelle, à qui la déclaration d’insaisissabilité d’un immeuble appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire est inopposable en application du premier de ces textes, peut faire procéder à sa vente sur saisie, il ne poursuit pas cette procédure d’exécution dans les conditions prévues par le second de ces textes, lequel concerne le cas où un créancier se substitue au liquidateur n’ayant pas entrepris la liquidation des biens grevés dans les trois mois de la liquidation et non celui où le liquidateur est légalement empêché d’agir par une déclaration d’insaisissabilité qui lui est opposable.
Il en résulte que ce créancier n’a pas à être autorisé par le juge-commissaire pour faire procéder à la saisie de l’immeuble qui n’est pas, en ce cas, une opération de liquidation judiciaire.
Dans cette affaire, par un acte authentique du 26 septembre 2003, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Lorraine avait consenti à un couple un prêt pour financer l’acquisition de leur résidence principale, garanti par une hypothèque conventionnelle sur ce bien. Le 8 septembre 2008, l'entrepreneur avait fait publier une déclaration notariée d’insaisissabilité portant sur cet immeuble. Mis par la suite en liquidation judiciaire le 22 janvier 2009, la Caisse a déclaré sa créance puis a saisi le juge-commissaire aux fins d’être autorisée à exercer son droit de poursuite individuelle et engager la procédure de saisie immobilière.
Pour accueillir cette demande, la Cour d'appel de Nancy retient que même si la déclaration d’insaisissabilité publiée avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire interdit aux organes de la procédure collective d’incorporer l’immeuble concerné dans le périmètre de la saisie des biens appartenant au débiteur, cette déclaration est inopposable à la Caisse, qui, étant un créancier antérieur à sa
publication ou extra-professionnel, a qualité pour appréhender et faire réaliser le bien visé par la déclaration en application de l’article L. 643-2 du code de commerce.
La Cour de cassation casse sans renvoi en précisant: ''Qu’en statuant ainsi, alors que la Caisse n’avait pas à demander l’autorisation de faire vendre l’immeuble hypothéqué à son profit, de sorte qu’en accueillant cette demande, le juge-commissaire, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes et principes susvisés''
Elle ajoute par ailleurs qu'il n’entre pas dans les attributions du juge-commissaire d’autoriser la Caisse de Crédit agricole à faire vendre l’immeuble. En revanche, la banque sera parfaitement légitime pour faire procéder à la saisie de l’immeuble qui n’est pas, en ce cas, une opération de liquidation judiciaire.


Déclarer ses biens insaisissables ne protège que des clients futurs. La Cour de cassation a donné raison à un couple en litige avec le maçon chargé de construire son pavillon (Cass. Com, 8.1.2020, Y 18-20.885). L'entrepreneur avait déclaré ses biens insaisissables pour éviter une saisie. Mais le patrimoine pris en compte est celui qui existe le jour de la signature du devis, qui a  eu lieu avant la déclaration d'insaisissabilité dans cette affaire.

La déclaration d'insaisissabilité a donc ses limites. Un commerçant, un artisan ou un membre d'une profession libérale peut mettre ses biens à  l'abri des poursuites des clients, mais seulement des futurs clients. Tous ceux envers lesquels ce professionnel a une dette, parce qu'ils ont déjà accepté son devis, pourront éventuellement se payer sur les biens que ce dernier n'avait pas déclarés « insaisissables » à la date de la signature de ce devis, a rappelé la Cour de cassation*.

La Cour tranchait en l'espèce un litige entre un couple et le maçon chargé de construire leur pavillon. Le chantier ayant pris du retard et duré des années, le litige entre le professionnel et ses clients s'était finalement réglé par une transaction. Mais l'entrepreneur n'ayant pas versé l'indemnisation prévue, ses clients avaient décidé de pratiquer une saisie qui s'était alors heurtée à la déclaration d'insaisissabilité des biens faite peu de temps auparavant par cet artisan.

Le patrimoine de l'entrepreneur qui garantit l'exécution de ses  obligations envers ses clients est celui qui existe au jour où ils ont  signé leur contrat. Dans cette affaire, les clients pouvaient faire saisir le patrimoine du maçon tel qu'il existait à la date où ils ont signé le devis et non à la date de la transaction, puisque c'est à la date du devis que le  professionnel s'est engagé à travailler, a conclu la Cour.


IV. Comment déclarer un bien insaisissable


L’article L. 526-2 du Code de commerce précise que  déclaration d’insaisissabilité doit être reçue par notaire sous peine de nullité. En outre, elle doit contenir la description détaillée des biens et l’indication de leur caractère propre, commun ou indivis.Par ailleurs, l’article L. 526-1 du Code de commerce prévoit que lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration qu’à la condition d’être désignée dans un état descriptif de division.

Une fois établie, la déclaration d’insaisissabilité doit faire l’objet de deux formalités de publicité. En premier lieu, elle doit être publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, de sa situation.
En second lieu, elle doit :
- Soit, lorsque la personne est immatriculée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel, y être mentionnée.
- Soit, lorsque la personne n’est pas tenue de s’immatriculer dans un registre de publicité légale, être publié sous la forme d’extrait dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans le département dans lequel est exercée l’activité professionnelle pour que cette personne puisse se prévaloir du bénéfice de l’insaisissabilité. 

Lorsqu’une telle déclaration n’a pas été régulièrement publiée, le liquidateur judiciaire peut désormais constater que cette déclaration est inopposable à la procédure collective.


Le 18 octobre 2010, une commerçante exerçant à titre individuel a fait publier au bureau des hypothèques une déclaration notariée d’insaisissabilité de sa résidence principale. Cependant, elle n’a pas fait publier la déclaration au RCS. Le 12 janvier puis le 15 mars 2011, cette commerçante a été mise en redressement puis en liquidation judiciaires.
Selon le liquidateur, la déclaration était inopposable à la liquidation judiciaire puisqu’elle n’avait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés et l’irrégularité de cette publicité avait pour conséquence de rendre la résidence principale saisissable par les  créanciers professionnels.
La jurisprudence antérieure au revirement opéré par l’arrêt du 15 novembre 2016
Dans son arrêt du 11 septembre 2014, la Cour d’appel de Nîmes a jugé que le liquidateur n’avait pas qualité pour agir en inopposabilité de la déclaration notariée d’insaisissabilité à la liquidation judiciaire pour défaut de publication au RCS. La Cour d’appel a fait application de la jurisprudence de la Cour de cassation alors en vigueur, posée par un arrêt de la chambre commerciale du 13 mars 2012.

Dans l’arrêt du 15 novembre 2016 opérant un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation reconnaît que la Cour d’appel a rendu une décision conforme à sa jurisprudence de l’époque, mais énonce qu’il convient de modifier cette jurisprudence.
Elle affirme qu’il est « nécessaire de modifier la solution résultant de l’arrêt du 13 mars 2012 » car « cette solution a eu pour effet de priver les organes de la procédure collective (le liquidateur) de la possibilité de contester l’opposabilité de la déclaration notariée d’insaisissabilité à la procédure collective ».


Les effets de la déclaration d’insaisissabilité cessent quand :
- L’entrepreneur décide de révoquer sa déclaration ;
- L’entrepreneur vend son bien. Grâce à une déclaration de remploi des fonds, l’insaisissabilité se poursuit sur le prix de vente si celui-ci est réutilisé dans le délai d’un an. Le nouveau bien devient à son tour insaisissable, à hauteur de la somme provenant de la vente du précédent ;
- L’entrepreneur décède.


En application de l’article L. 526-1, al. 3 du Code de commerce, l’insaisissabilité n’est jamais opposable à l’administration fiscale lorsque celle-ci relève, à l’encontre de la personne, soit des manœuvres frauduleuses, soit l’inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales, au sens de l’article 1729 du code général des impôts.

En cas de divorce, les effets de la déclaration subsistent lorsque l’entrepreneur est attributaire du bien.



V. Les possibilités d’aménagements par le déclarant

L’entrepreneur individuel peut aménager sa déclaration pour l’adapter au mieux aux éventuelles évolutions de sa situation. Si le déclarant a la faculté de renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, il peut également mettre en œuvre la renonciation uniquement pour certains biens, ou certains créanciers.

Cette plus grande liberté aboutit à créer une hiérarchie entre les créanciers professionnels, contraire à la motivation première de protection de l’entrepreneur. En effet, un créancier pourra par exemple demander (avec plus ou moins d’insistance) à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissables ses biens immobiliers, sauf à son égard. Par ce biais, le créancier en question primera les autres créanciers à qui l’insaisissabilité sera opposable.

Sources : https://www.service-public.fr/professionnels-entre...
http://www.notaires.paris-idf.fr/actualites/declar...

http://www.thierryvallatavocat.com/2017/06/insaisi...

https://aurelienbamde.com/2019/11/25/linsaisissabi...


Le 6 février 2019

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