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La copropriété horizontale

La notion de copropriété est souvent assimilée à un immeuble de plusieurs étages, néanmoins l’article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Le terme immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 s’entend comme un bien qui ne peut être déplacé. En ce sens, la copropriété est donc parfaitement susceptible de s’appliquer aux maisons c’est ce que l’on appelle la copropriété horizontale.
La copropriété horizontale ou « copropriété pavillonnaire » est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance, à ne pas confondre avec le lotissement.
Ce type de copropriété a connu un certain essor dans les années 70 et 80 afin notamment, de contourner les règles de lotissement et indivisions foncières. Dans une copropriété horizontale, le terrain est divisé en lots, chacun est titulaire d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part des parties communes telles que la portion de terrain sur laquelle est construite la maison, les bâtiments et équipements communs (voirie, parking, piscine, tennis,…).
Le propriétaire qui dispose d’une maison bâtie sur un terrain même clôturé est donc le propriétaire exclusif de sa maison mais pas seul propriétaire du terrain. La parcelle est en effet est une partie commune mais à usage exclusif du propriétaire. Cela implique que le propriétaire ne peut pas opérer les travaux qu’il souhaite sur le terrain commun dont il a l’usage sans en avoir obtenu l’accord préalable des autres copropriétaires en assemblée générale.
La copropriété est soumise au même régime juridique que la copropriété verticale régie par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété horizontale est tenue de choisir un syndic, d’élire un conseil syndical, de tenir au moins une assemblée générale annuelle et de disposer d’un règlement de copropriété. Elle est en outre soumise à l’obligation d’immatriculation sur un registre d’immatriculation des copropriétés.

On a parfois tendance à confondre copropriété horizontale et lotissement, or ces deux régimes sont différents sur le plan juridique et en termes de gestion :


- En copropriété horizontale

  •       Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires
  •       La gestion doit être confiée au syndic
  •      Certaines parties sont communes et donc entraînent des charges
  •      Régime juridique de la copropriété (loi du 10 juillet 1965)

- En lotissement :

  • Le terrain appartient au propriétaire de la maison
  • La gestion doit être confiée à une association syndicale libre pour les espaces et équipements communs
  • Le lotissement n’est pas nécessairement constitué de parties communes
  • Régime juridique : articles L442-9 du code de l’urbanisme et nouvelles dispositions de la loi ALUR de 2014

La copropriété horizontale est en principe crée par les promoteurs immobiliers, l’idée était souvent de pouvoir échapper à certaines règles contraignantes du lotissement. Les premiers acheteurs ou investisseurs disposent donc d’un bien immobilier en copropriété horizontale même si les terrains sont visuellement séparés et clôturés, ils ne sont propriétaires exclusifs que de leur maison.
La mise en place d’une copropriété horizontale par des propriétaires qui souhaiteraient transformer chacun leur propriété individuelle en une copropriété horizontale est assez rare en pratique et même très souvent déconseillée par les notaires. La question de la création d’une copropriété horizontale pour une piscine, un terrain de tennis ou un complexe sportif a parfoisété soulevée, pour autant il est conseillé par les notaires de créer un terrain en indivision plutôt qu’une copropriété horizontale. En effet, transformer des terrains en copropriété horizontale impliquerait de ne plus disposer de son terrain librement, de tenir des assemblées générales, d’immatriculer la copropriété et souvent d’avoir plus de difficulté à la revente. Il est par conséquent conseillé d’opérer un découpage en indivision et de renuméroter cet ensemble pour former une nouvelle parcelle puis de partager les charges selon le régime juridique de l’indivision. Il n’est donc en pratique pas avantageux de créer ou transformer soi même un ensemble de propriété en copropriété horizontale.

Il est tout à fait possible, sous certaines conditions, de sortir d’une copropriété horizontale. Cette opération consiste à extraire le lot du propriétaire de la copropriété initiale afin de constituer deux unités foncières distinctes (la copropriété sans le lot retiré et la propriété détachée). La première condition est posée par la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 qui dispose que le détachement ne peut être opéré qu’après écoulement d’un délai de dix ans après utilisation des droits de construction de la résidence.

Pour sortir de la copropriété horizontale, il est nécessaire qu’une décision soit prise par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette unanimité peut être difficile voire impossible à obtenir, notamment dans les copropriétés où ne règne pas un climat d’entente.
En cas de refus de dissolution de la copropriété, un copropriétaire peut aussi à titre individuel faire une demande auprès de l’assemblée générale pour sortir de la copropriété horizontale. Cette
possibilité appelée « procédure de scission » est prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible.

Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’assemblée prend cette décision à la majorité absolue de l’article 25. S’il a davantage de chance d’obtenir une réponse favorable, il peut aussi être demandé au copropriétaire sortant de verser une contrepartie financière dans la mesure où son départ entraine une augmentation individuelle des charges, désormais réparties entre moins de copropriétaires.
Par ailleurs, dans certains cas, le POS ou le PLU peut aussi faire obstacle à la dissolution d’une copropriété horizontale, si par exemple,la surface minimale des lots n’atteint pas celle requise.

Quant aux conditions matérielles, il faut que la copropriété comporte plusieurs bâtiments qui soient matériellement indépendants (constructions ou terrains nus). Il faut également que la propriété au sol soit divisible.

La demande de sortie doit ensuite être présentée au syndic afin que le retrait soit soumis à approbation de l’Assemblée générale. Il est nécessaire de communiquer à l’assemblée générale, la préparation d’un dossier technique et juridique. Il faut ensuite, une fois la sortie présentée à l’ordre du jour, obtenir une décision unanime de l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale qui doit statuer sur deux points : le retrait du lot et les conditions de retrait. Le premier vote se fait à la majorité absolue ou majorité de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965) et le second, si et seulement la résolution précédente à été approuvée, sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait se fait à la majorité simple de l’article 24 de la même loi. 

En cas de refus, le copropriétaire peut essayer d’obtenir une autorisation près du Tribunal de grande instance en agissant sous un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’Assemblée générale à l’origine du refus. En outre, si le départ d’un copropriétaire engendre une hausse des charges, l’ensemble des copropriétaires est en mesure de demander une contrepartie financière.


Enfin la sortie peut également être opérée par sortie complète avec décision unanime de l'ensemble des propriétaires lorsque la copropriété n'a plus lieu d'être. Cette décision de mettre fin à la copropriété doit être prise en assemblée générale.

Sources : https://copropriete.ooreka.fr/comprendre/coproprie...
https://www.baticopro.com/guides/la-copropriete-ho...


Le 20 mars 2019

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