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La copropriété


La notion de copropriété est souvent assimilée à un immeuble de plusieurs étages, néanmoins l’article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».


I. Généralités


La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales, leur lot se compose :
- d’une partie privative,
- d’une quote-part des parties communes.
La totalité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui a la charge d’administrer les parties communes et de conserver l’immeuble. Pour pouvoir agir, le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic de copropriété. Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions au sein de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic s’occupe ensuite de les faire exécuter.

Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes. Chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l'usage exclusif. Ainsi, les pièces d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété
exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l'immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, ...

Le règlement de copropriété détermine les conditions d'utilisation des parties privatives, c'est-à-dire leur usage : usage exclusif  d'habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).

A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux seulement. D'après l'article 3 de la loi du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
• les coffres, gaines et têtes de cheminées,
• les locaux des services communs,
• les passages et corridors.
En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l'ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux.



II. La copropriété horizontale


Le terme immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 s’entend comme un bien qui ne peut être déplacé. En ce sens, la copropriété est donc parfaitement susceptible de s’appliquer aux maisons c’est ce que l’on appelle la copropriété horizontale.
La copropriété horizontale ou « copropriété pavillonnaire » est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance, à ne pas confondre avec le lotissement.
Ce type de copropriété a connu un certain essor dans les années 70 et 80 afin notamment, de contourner les règles de lotissement et indivisions foncières. Dans une copropriété horizontale, le terrain est divisé en lots, chacun est titulaire d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part des parties communes telles que la portion de terrain sur laquelle est construite la maison, les bâtiments et équipements communs (voirie, parking, piscine, tennis,…).
Le propriétaire qui dispose d’une maison bâtie sur un terrain même clôturé est donc le propriétaire exclusif de sa maison mais pas seul propriétaire du terrain. La parcelle est en effet est une partie commune mais à usage exclusif du propriétaire. Cela implique que le propriétaire ne peut pas opérer les travaux qu’il souhaite sur le terrain commun dont il a l’usage sans en avoir obtenu l’accord préalable des autres copropriétaires en assemblée générale.
La copropriété est soumise au même régime juridique que la copropriété verticale régie par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété horizontale est tenue de choisir un syndic, d’élire un conseil syndical, de tenir au moins une assemblée générale annuelle et de disposer d’un règlement de copropriété. Elle est en outre soumise à l’obligation d’immatriculation sur un registre d’immatriculation des copropriétés.

On a parfois tendance à confondre copropriété horizontale et lotissement, or ces deux régimes sont différents sur le plan juridique et en termes de gestion :


- En copropriété horizontale

  •       Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires
  •       La gestion doit être confiée au syndic
  •      Certaines parties sont communes et donc entraînent des charges
  •      Régime juridique de la copropriété (loi du 10 juillet 1965)

- En lotissement :

  • Le terrain appartient au propriétaire de la maison
  • La gestion doit être confiée à une association syndicale libre pour les espaces et équipements communs
  • Le lotissement n’est pas nécessairement constitué de parties communes
  • Régime juridique : articles L442-9 du code de l’urbanisme et nouvelles dispositions de la loi ALUR de 2014

La copropriété horizontale est en principe crée par les promoteurs immobiliers, l’idée était souvent de pouvoir échapper à certaines règles contraignantes du lotissement. Les premiers acheteurs ou investisseurs disposent donc d’un bien immobilier en copropriété horizontale même si les terrains sont visuellement séparés et clôturés, ils ne sont propriétaires exclusifs que de leur maison.
La mise en place d’une copropriété horizontale par des propriétaires qui souhaiteraient transformer chacun leur propriété individuelle en une copropriété horizontale est assez rare en pratique et même très souvent déconseillée par les notaires. La question de la création d’une copropriété horizontale pour une piscine, un terrain de tennis ou un complexe sportif a parfoisété soulevée, pour autant il est conseillé par les notaires de créer un terrain en indivision plutôt qu’une copropriété horizontale. En effet, transformer des terrains en copropriété horizontale impliquerait de ne plus disposer de son terrain librement, de tenir des assemblées générales, d’immatriculer la copropriété et souvent d’avoir plus de difficulté à la revente. Il est par conséquent conseillé d’opérer un découpage en indivision et de renuméroter cet ensemble pour former une nouvelle parcelle puis de partager les charges selon le régime juridique de l’indivision. Il n’est donc en pratique pas avantageux de créer ou transformer soi même un ensemble de propriété en copropriété horizontale.

Il est tout à fait possible, sous certaines conditions, de sortir d’une copropriété horizontale. Cette opération consiste à extraire le lot du propriétaire de la copropriété initiale afin de constituer deux unités foncières distinctes (la copropriété sans le lot retiré et la propriété détachée). La première condition est posée par la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 qui dispose que le détachement ne peut être opéré qu’après écoulement d’un délai de dix ans après utilisation des droits de construction de la résidence.

Pour sortir de la copropriété horizontale, il est nécessaire qu’une décision soit prise par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette unanimité peut être difficile voire impossible à obtenir, notamment dans les copropriétés où ne règne pas un climat d’entente.
En cas de refus de dissolution de la copropriété, un copropriétaire peut aussi à titre individuel faire une demande auprès de l’assemblée générale pour sortir de la copropriété horizontale. Cette
possibilité appelée « procédure de scission » est prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible.

Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’assemblée prend cette décision à la majorité absolue de l’article 25. S’il a davantage de chance d’obtenir une réponse favorable, il peut aussi être demandé au copropriétaire sortant de verser une contrepartie financière dans la mesure où son départ entraine une augmentation individuelle des charges, désormais réparties entre moins de copropriétaires.
Par ailleurs, dans certains cas, le POS ou le PLU peut aussi faire obstacle à la dissolution d’une copropriété horizontale, si par exemple,la surface minimale des lots n’atteint pas celle requise.

Quant aux conditions matérielles, il faut que la copropriété comporte plusieurs bâtiments qui soient matériellement indépendants (constructions ou terrains nus). Il faut également que la propriété au sol soit divisible.

La demande de sortie doit ensuite être présentée au syndic afin que le retrait soit soumis à approbation de l’Assemblée générale. Il est nécessaire de communiquer à l’assemblée générale, la préparation d’un dossier technique et juridique. Il faut ensuite, une fois la sortie présentée à l’ordre du jour, obtenir une décision unanime de l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale qui doit statuer sur deux points : le retrait du lot et les conditions de retrait. Le premier vote se fait à la majorité absolue ou majorité de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965) et le second, si et seulement la résolution précédente à été approuvée, sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait se fait à la majorité simple de l’article 24 de la même loi. 

En cas de refus, le copropriétaire peut essayer d’obtenir une autorisation près du Tribunal de grande instance en agissant sous un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’Assemblée générale à l’origine du refus. En outre, si le départ d’un copropriétaire engendre une hausse des charges, l’ensemble des copropriétaires est en mesure de demander une contrepartie financière.


Enfin la sortie peut également être opérée par sortie complète avec décision unanime de l'ensemble des propriétaires lorsque la copropriété n'a plus lieu d'être. Cette décision de mettre fin à la copropriété doit être prise en assemblée générale.



III. La mise en copropriété


La question de la mise en copropriété se pose souvent en pratique lorsque deux acquéreurs souhaitent acquérir ensemble une maison. Chaque acquéreur aménagera une partie de la maison comme un appartement distinct du reste de la maison.
De même, cette mise en copropriété peut intéresser le propriétaire d’une maison individuelle qui devient trop grande et qui souhaite la diviser en lots pour en vendre une partie.
Dans ces deux situations, la mise en copropriété est la seule solution véritablement adéquate. Elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision :
- chaque propriétaire disposerait d’une  quote-part indivise de l’ensemble de la maison, mais il serait impossible matériellement de définir où se situe chaque quote-part. Il faudrait délimiter un usage exclusif d’une partie de la maison pour chaque propriétaire par convention d’indivision ce qui compliquerait la situation ;
- l’indivision est une solution instable, car tout indivisaire peut provoquer le partage à tout moment ;
- Seules les décisions concernant les actes d’administration peuvent être prises à la majorité des deux tiers,sinon c’est la règle de l’unanimité qui s’applique (sauf exception : article 815-3 du Code civil).
La mise en copropriété permettra d’isoler des parties de la maison d’habitation ou chaque personne sera propriétaire exclusif. Bien sûr, certaines parties devront rester communes car elles profitent à tous les copropriétaires, par exemple : la toiture.

La mise en copropriété d'une maison individuelle connait certaines interdictions qu'il est nécessaire de prendre en compte :
- Est interdite la mise en copropriété d’un bâtiment frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, déclaré insalubre, ou comportant pour le quart au moins de sa superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. (article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation)
- Est interdite toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées, ou d'un accès à la fourniture de courant électrique.

La mise en copropriété doit être précédée de la réalisation de certains diagnostics :
- Si le bâtiment a fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, il sera nécessaire d’effectuer un diagnostic amiante ;
- Si le bâtiment est divisé en vue de mettre de mettre à disposition des locaux d’habitation et qu’il a été construit avant le 1er janvier 1949, le diagnostic plomb devra être effectué.
- Si l’immeuble est construit depuis plus de quinze ans, sa mise en copropriété nécessite la réalisation d’un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
A l’exception du diagnostic technique, la réalisation de ces diagnostics aurait été de toute façon obligatoire lors de la vente des lots suivant la mise en copropriété.

La mise en copropriété nécessitera la réalisation :
* d’un état descriptif de division publié au service de publicité foncière compétent. Cet acte permettra de matérialiser la division en séparant les parties privatives (les appartements, caves,…) des parties communes (toitures, le terrain, un couloir commun,…), et d’attacher à chaque partie privative des quotes-parts de parties communes permettant de répartir les charges courantes, d’entretien et de réparation des parties communes. Certaines parties du terrain feront bien souvent l’objet d’une jouissance privative. L’idéal est de faire appel à un géomètre afin de délimiter chaque partie privative et de calculer les tantièmes de parties communes.
* un règlement de copropriété. Cet acte n’est pas obligatoire mais est fortement conseillé. Il permettra de définir des règles à respecter dans la copropriété et s’imposera aux futurs propriétaires. En effet, chaque copropriétaire peut vendre son lot. Si Les premiers copropriétaires s’entendent bien lors de la mise en copropriété, ce ne sera peut être plus le cas lors de l’arrivée de nouveaux copropriétaires. Il est donc important de fixer les règles qui devront s’imposer à tous les membres de la copropriété.
De plus, l’établissement d’un règlement de copropriété peut avoir un intérêt concernant le droit de préemption urbain. En effet, dans une zone de droit de préemption urbain simple, la vente d’un lot de copropriété dont le règlement de copropriété a été publié au service de publicité foncière depuis plus de dix ans ne nécessitera pas la purge dudit droit de préemption de la commune.

Ainsi, la mise en copropriété permettra de constituer un cadre juridique structuré, permettant d’isoler dans la maison d’habitation « les lieux de vie » de chacun, d’encadrer les prises de décisions par des règles de majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965, d’organiser la répartition des charges concernant les parties communes et de gérer les éventuels litiges à  venir entre les copropriétaires.

Bien souvent, dans ces petites copropriétés, le syndic sera un des copropriétaires qui exécutera cette mission bénévolement.



IV. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division


Lorsqu’un bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, le règlement de copropriété contient les règles qui s’appliquent au sein de la copropriété : il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété. Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d'utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

Il contient :
- La définition des parties privatives et des parties communes,
- L’usage que le copropriétaire peut faire des parties privatives, et des parties communes,
- Le fonctionnement des assemblées de copropriétaires,
- La répartition des charges de copropriété,
- Éventuellement, les règles de fonctionnement de la copropriété, et les sanctions si le règlement de copropriété n’est pas respecté.

L’état descriptif de division est soit annexé au règlement de copropriété soit fait l’objet d’un document annexe. L'état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l'usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont publiés au fichier immobilier.



V. Le carnet d'entretien de l'immeuble


Le carnet d'entretien de l'immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d'assurer le suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d'un ascenseur, ...).
Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d'un lot de la copropriété.



VI. Les organes de la copropriété


A. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l'ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités.
Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d'assistance et de consultation : il assure l'administration et la conservation de l'immeuble par l'intermédiaire du syndic. C'est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confié la gestion de la copropriété.

B. L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c'est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon
fonctionnement de la copropriété. L'assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle est réunie au moins une fois par an, par le syndic, pour statuer sur les comptes de l’année écoulée et voter le budget prévisionnel. D’autres assemblées peuvent être convoquées en cours d’année, si nécessaire.

L’assemblée est convoquée par le syndic. Une assemblée peut aussi être convoquée par le Président du conseil syndical, si le syndic est défaillant. Le juge pourrait également convoquer une assemblée s’il est saisi d’une demande justifiée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués. La convocation est adressée par lettre recommandée ou par télécopie. Elle est accompagnée de l’ordre du jour de l’assemblée et d’un certain nombre de documents obligatoires.

Lors de l’assemblée des copropriétaires, les décisions sont votées selon différentes règles de majorité :
- la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, chaque copropriétaire ayant autant de voix que de millièmes de copropriété, pour les décisions
courantes,
- la majorité des millièmes de tous les copropriétaires, pour un certain nombre de décisions, telles que la nomination du syndic.
- la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, pour les actes plus importants.
- l’unanimité pour les décisions les plus graves.
Un procès-verbal est dressé. Le syndic a l’obligation de notifier les décisions de l’assemblée aux copropriétaires qui s’y sont opposés ou qui étaient défaillant.

C.Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents. C'est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique et n'a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

D. Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu'il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d'entretien.
Le syndic peut être bénévole (c'est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.

Il est nécessaire de désigner un syndic dans chaque copropriété. En l’absence de syndic, un copropriétaire peut prendre l’initiative de demander au juge la nomination d’un administrateur provisoire, qui fera procéder à la nomination d’un syndic par le syndicat des copropriétaires.
Le syndic est nommé par l’assemblée des copropriétaires pour une durée qui ne peut pas dépasser 3 ans, en principe. Sa rémunération est déterminée par l’assemblée des copropriétaires.

Le syndic a pour mission :
- D’assurer l’administration de l’immeuble.
Il tient à jour la liste des copropriétaires, souscrit les assurances de l’immeuble, envoie les appels de fonds, tient la comptabilité du
syndicat…
- D’assurer l’entretien de l’immeuble, en passant les contrats nécessaires, en recrutant du personnel, s’il est besoin.
- De convoquer l’assemblée des copropriétaires. Il tient en général le secrétariat de l’assemblée, puis exécute les décisions prises.

En cas d’urgence, le syndic a la faculté de décider de la réalisation de travaux. Il doit alors convoquer immédiatement une assemblée des copropriétaires.



VII. Les charges de copropriété


Lorsqu’un immeuble est en copropriété, les sommes nécessaires au financement des équipements collectifs (ascenseurs…), de l’entretien, de la conservation ou de la remise en état des parties communes sont réparties entre les copropriétaires. Ces charges de copropriété sont arrêtées par l’assemblée des copropriétaires.
Il existe deux grands types de charges de copropriété :
- Les charges générales, qui correspondent à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il s’agit : des honoraires du syndic, des frais de ménage, de réfection de l’installation électrique…
- Les charges spéciales, qui permettent de financer les éléments d’équipement commun et les services collectifs dont l’immeuble est doté. Il s’agit : de l’antenne collective, de l’ascenseur, du chauffage collectif …
Le règlement de copropriété détermine la quote-part de charges qui doit être payée par chaque lot de copropriété. Les charges sont réparties entre les lots :
- Proportionnellement à la valeur des parties privatives, pour les charges générales,
- En fonction de l’utilité que l’équipement commun ou le service collectif présente pour un lot. Par exemple, plus le lot est situé dans étage élevé, plus il paiera de charges d’ascenseur.
Chaque copropriétaire doit acquitter les charges correspondant à son lot :

Le 1er jour du trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée des copropriétaires pour les appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté par l’assemblée générale, A la date fixée par la décision de
l’assemblée des copropriétaires, pour les appels de fonds non prévus dans le budget prévisionnel.


Sources : https://copropriete.ooreka.fr/comprendre/coproprie...
https://www.baticopro.com/guides/la-copropriete-ho...


Le 20 mars 2019

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