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La contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie

La contribution est due en contrepartie du gain réalisé par le locataire sur sa facture énergétique. Les travaux permettant l’instauration de la contribution se font en accord avec le locataire. La durée de la contribution ne peut excéder quinze ans. Les logements construits à compter du 1er janvier 1990 sont exclus du dispositif.


L'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet désormais à un bailleur qui réalise des travaux d'économie d'énergie dans le bien loué, de demander une participation financière au locataire en place. Ce dispositif vise à partager les économies d'énergies réalisées entre bailleur et locataire. La contribution sera portée sur l'avis d'échéance et la quittance remis allocataire, sur une ligne intitulée «contribution au partage de l’économie de charges». Fixe et non révisable, elle ne peut excéder quinze ans.

Le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 encadre les conditions dans lesquelles un bailleur peut réclamer à son locataire une participation au titre des économies d’énergie consécutives à des travaux réalisés dans son logement (parties privatives ou communes).
La contribution est exigible à condition que le bailleur (ou son représentant) ait engagé une concertation avec le locataire sur les travaux envisagés, les modalités de réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique et sur la contribution du locataire (notamment sa durée) au partage des économies de charges résultant de ces travaux.


La nature des travaux à réaliser varie selon la date de construction du logement :
■ Si celle-ci est antérieure au 1er janvier 1948, le bailleur doit réaliser un «bouquet de travaux» en combinant deux actions choisies parmi une liste de six (isolation thermique des toitures et des murs extérieurs, installation d'équipement de chauffage utilisant une énergie renouvelable...). Les équipements doivent respecter des caractéristiques techniques et des critères de performance énergétique figurant dans un arrêté du 23 novembre 2009 (articles 3 et suivants).
■ Pour un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le propriétaire doit viser une performance énergétique globale, variable en fonction de la situation géographique du bien et de son altitude. Cette performance est déterminée à l'issue d'une étude effectuée par un thermicien, qui préconisera les travaux nécessaires.
Cependant, les bailleurs possédant au plus trois logements dans le même immeuble peuvent privilégier le bouquet de travaux. Tous ces travaux peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux ou financiers (crédit d’impôt développement durable, subventions de l'Agence nationale de l'habitat...).


La méthode de calcul de la contribution mensuelle demandée au locataire varie, elle aussi,suivant la date de construction:
■ Pour les immeubles achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution est fixée forfaitairement: 10 € pour une chambre ou un studio ; 15 € pour un logement de deux ou trois pièces et 20 € pour quatre pièces et plus. Mais, la modicité de ce forfait, comparé au coût des travaux, risque de ne pas être incitatif pour les propriétaires ;
■ Pour un logement achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le bailleur ne peut pas utiliser le principe du forfait, excepté s'il possède au plus trois logements dans le même immeuble ou si les caractéristiques de ce dernier ne le permettent (méconnaissance de la résistance thermique des matériaux utilisés, par exemple) utilisés dans l'immeuble. Il doit faire estimer le montant de l'économie d'énergie mensuelle dont bénéficiera son locataire, sans toutefois pouvoir répercuter plus de 50 % de celle-ci.  Concrètement, si le locataire paie 100 € de charges relatives à sa consommation d'énergie et que, à la suite des travaux, il n'en paie plus que 70 €, il économise 30 €, dont seule la moitié pourra lui être  facturée.


Pour estimer l'économie réalisée, le propriétaire a le choix entre deux méthodes de calcul: la méthode réglementaire, Th-C-E ex, ou la méthode conventionnelle, applicable au diagnostic de performance
énergétique (DPE). La première méthode d'évaluation est considérée comme la plus fiable, elle laisse moins de prise à d'éventuelles contestations du locataire. Ce mode de calcul nécessite le recours à un ingénieur thermicien, ce qui en accroît la fiabilité mais aussi le coût (comptez 800 € environ pour un logement de 90 m²). La méthode applicable lors de la réalisation d'un DPE est moins onéreuse (environ 200 €), mais plus controversée car fondée sur les factures de consommation. Ce qui est subjectif : en fonction des habitudes des occupants et de leur frilosité, la facture peut passer du simple au double, voire plus.

Après l’achèvement des travaux, le bailleur a l'obligation d'en attester la conformité. Dans le cas d'un bouquet de travaux, il faut que leur éligibilité et leurs caractéristiques techniques soient certifiées par l'entreprise qui les a réalisés. Si les travaux visaient une performance énergétique globale, l'entreprise devra attester leur conformité aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Enfin, le bailleur doit justifier auprès de son locataire de la réalisation effective des travaux en lui transmettant le formulaire type figurant à l'annexe 3 de l'arrêté du 23 novembre, qu'il aura rempli conjointement avec l'artisan. Une fois cette formalité effectuée, la contribution peut être mise en place.

La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués  lui bénéficient directement et qu'ils soient justifiés.

Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle). De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

Le bailleur qui souhaite demander une contribution à son locataire, doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes (arrêté du 23.11.09 : annexe 3).
Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude le cas échéant) tels que :
- nom de l’entreprise,
- nom du signataire,

- numéro RM, RCS ou SIREN,
- assurance,
- montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie pour la fourniture et la main d’œuvre.

Il comprend également des attestations sur l’honneur des différents professionnels, et bien sûr le montant de la contribution demandée au locataire. Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution à son locataire.

Le bailleur doit faire figurer sur l'avis d'échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges ». De même doivent être mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux. Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration. La loi impose au locataire de tolérer l’exécution des travaux d’amélioration dès lors qu’ils sont réalisés dans les parties communes ou les parties privatives des autres logements que le sien (loi du 6.7.89 : art. 7-e).
La loi impose au locataire de tolérer l’exécution de ces travaux qu’ils soient réalisés dans les parties communes ou dans les parties privatives (y compris les travaux réalisés dans les logements voisins) (loi du 6.7.89 : art. 7-e).

Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Par ailleurs, les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

La loi prévoit deux hypothèses dans lesquelles le locataire a droit à une indemnisation (code civil : article 1724 alinéas 2 et 3) :

- si les travaux entrepris durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé ;
- si les travaux rendent le logement inhabitable, il pourra faire résilier le bail.

Sur demande du locataire, le juge peut décider l’interdiction ou l’interruption des travaux, si les travaux ou leurs conditions de réalisation :
- présentent un caractère abusif ou vexatoire ;
- ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ;
- ont pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse
Ces critères sont alternatifs.

Sources : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-propri...
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/participat...


Le 19 février 2019

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