La consignation du prix lors de la livraison d'un bien immobilier

Qu’il s’agisse de résidence principale ou d’un investissement locatif, la livraison d’un bien immobilier reste un moment crucial pour l’acquéreur. Ce jour-là, il a tout intérêt à mentionner les défauts de conformité et les malfaçons sur le procès-verbal de livraison.

En effet, si le constructeur a une obligation de délivrance qui l’oblige à livrer un logement conforme aux prévisions contractuelles, il est rare qu’une livraison soit dénuée de réserves. La pratique d’une retenue maximale de 5% du prix de vente est, à cet égard, bien connue des acquéreurs, permettant d’user d’un moyen de pression auprès du constructeur afin que les réserves mentionnées au procès-verbal soient levées.

Pour les contrats de construction de maison individuelle, lorsque des réserves sont formulées, l’article R 231-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) permet à l’acquéreur de retenir une somme au plus égale à 5% du prix convenu jusqu’à la levée des réserves. Il est également prévu que cette somme sera consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.

Lors de la livraison d’un bien en VEFA, c'est-à-dire l’acte par lequel le vendeur remet le bien à l’acquéreur (remise des clefs), il est essentiel d’émettre des réserves sur tous désordres, vices ou défauts de conformité apparents.

Les vices apparents doivent être facilement repérables par toute personne qui n’est pas un professionnel des travaux. Ce sont des défauts de finition, des malfaçons, des désordres qui ne sont pas cachés, d’ampleurs peu importantes, pouvant être réparés par le promoteur de manière rapide.

La garantie de parfait achèvement qui couvre les défauts apparents est assez brève, elle n’est que d’un an. L’article 1642-1 du Code Civil dispose que : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à  réparer. »

Autrement dit, à partir de la livraison (VEFA) ou de la réception des travaux, vous avez un mois pour émettre vos réserves c'est-à-dire dénoncer les défauts apparents.: 

- soit dans le PV de livraison,
- soit par courrier RAR au promoteur, éventuellement pour rajouter des défauts que vous n’avez pas vu le jour de la prise de possession.
Pour obliger le promoteur à lever les réserves, la consignation des fameux 5% peut s’avérer efficace.

L’acquéreur consigne les sommes restant dues en garantie de l'exécution des travaux correspondant. Ces sommes demeureront consignées jusque levée des réserves. Il vaut mieux demander une autorisation judiciaire avant de consigner, ensuite :
- Soit les réserves sont levées, il conviendra alors d'établir un procès-verbal de levée des réserves
- Soit les réserves n’ont pas été levées dans le délai imparti et il n’y a pas eu de consignation, il faudra alors faire aller en justice pour faire jouer la garantie de parfait achèvement.

Une jurisprudence invariable retient que lorsqu’un défaut était apparent pour un profane au moment de la réception, mais n’a pas fait l’objet d’une réserve, alors il est purgé, c’est-à-dire présumé accepté par le maître d’ouvrage, sans recours ultérieur possible contre le constructeur (pour des illustrations : Cass. 3ème civ. 10/11/2016, n° 15-24379 ; 3ème civ., 18/04/2019, n°18-14337).

Le seul tempérament à ce principe réside dans le fait que le désordre n’aurait pas été apparent dans toute ses ampleur et conséquences au  moment de la réception (Cass. 3ème civ. 10/11/2016 n° 15-24379 ; 3ème civ 27 janvier 2010, 08-20.938).

Alors, l’effet de purge peut être écarté par le juge. Il se déduit de ce qui précède que le prononcé de la réception peut parfois décharger le constructeur d’une obligation de terminer ou arranger des travaux défectueux ou non conformes, si le maître d’ouvrage omet d’émettre des réserves. A l’inverse, tant que la réception n’est pas prononcée, l’obligation de résultat du constructeur de livrer un ouvrage dépourvu de vice demeure et son exécution peut être réclamée et obtenue.

Une importante nuance doit néanmoins être signalée, qui concerne le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI). En effet, par dérogation à la règle générale sus-évoquée et à la stricte condition de ne pas être assisté par un professionnel du bâtiment au moment de la réception, le maître d’ouvrage dispose d’un délai complémentaire de 8 jours à partir de la remise des clés pour identifier et signaler au constructeur des vices apparents, selon lettre recommandée avec avis de réception (article L 231-8 du CCH).
Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, s’il a lieu de l’appliquer, que l’effet de purge des vices apparents sera acquis, en l’absence de notification de réserves et sauf désordre évolutif.

En matière de VEFA, la consignation vaut paiement du prix de vente. Dès lors, l'acquéreur est libéré de son obligation de paiement du prix. Le vendeur doit donc lui livrer le logement et lui remettre les clés.

L’article 1648 alinéa 2 du Code Civil dispose que : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
La combinaison des deux articles précités ouvre donc un délai d’un an et un mois pour agir.
Il faut donc impérativement agir en justice dans l’année suivant le mois après émission des réserves, dans le cas où le promoteur fait la sourde oreille.
De prime abord cela peut paraître un peu compliqué mais votre avocat saura maîtriser les délais procéduraux.

En outre il existe d’autres pièges procéduraux. Par exemple si vous avez assigné le promoteur en référé uniquement pour faire désigner un expert, sachez que la garantie de parfait achèvement n’a pas été engagée pour autant. A compter de l’ordonnance de référé vous avez un an pour continuer l’action. Ce délai d’un an est un délai à peine de forclusion.

A noter, l’acquéreur est « garanti » de la levée des réserves pendant seulement un an à compter de la réception.

Si vous constatez, lors de la livraison du bien, des désordres à notifier sur le procès-verbal de livraison, vous avez donc la possibilité de consigner une somme inférieure ou égale à 5% du prix de vente.  Concernant les désordres, il faut tout d’abord noter que si les textes n’évoquent que la non-conformité, on considère également que les malfaçons sont assimilées à des vices permettant la consignation.

Pour rappel, il y a défaut de conformité lorsque le bien livré ne correspond pas aux prescriptions de la notice descriptive. Une malfaçon, quant à  elle, sera relevée lorsque les travaux ont été mal exécutés. Le défaut de conformité est constitué lorsque les caractéristiques du bien livré sont différentes de celles convenues au contrat de vente (moquette au lieu du parquet, peinture au lieu d’un carrelage, défaut de label…).
Si l'immeuble présente un défaut de conformité non substantiel, c'est-à-dire peu important et auquel il est possible de remédier facilement, ce défaut ne fait pas obstacle à la constatation de l'achèvement de l'immeuble. En revanche, si un défaut de conformité est trop important, il ne peut y avoir constat de l'achèvement de l'immeuble tant que le vendeur n'a pas fait le nécessaire pour mettre fin à la non-conformité. Il suffit d’une simple contestation pour consigner le solde du prix de vente.
Sachez que vous ne pourrez pas, légalement, consigner le solde du prix de vente au seul motif d’un retard de livraison de la part du vendeur.

Certains promoteurs conditionnent la fixation du jour de la livraison au  versement des 5% restant dus ou bien refusent encore de donner les clefs à l’acquéreur qui a voulu consigner la somme le jour-même.
Il est, dans ce cas, opportun de rappeler au vendeur qu’il ne peut refuser de livrer l’immeuble vendu malgré la consignation. En effet, cela conduirait le promoteur à exiger un paiement anticipé, l’exposant aux sanctions de l’article L 263-1 qui fait de cette exigence un délit correctionnel. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.

Selon la Cour de cassation, cette consignation vaut paiement. En conséquence, l’acquéreur qui décide de consigner le solde du prix de vente ne peut être considéré en défaut de paiement ; le vendeur n’est donc pas légitime à demander la résolution de la vente (Cass. Civ III : 6.5.15 N° de pourvoi : 14-13032).

La Caisse des Dépôts et Consignation est le seul organisme à être habilité par la loi, à recevoir une consignation ordonnée par une loi lorsque celle-ci ne précise pas le  lieu où elle doit être effectuée (loi du 28 avril 1816 : RM 28.7.80 J.O. AN). En VEFA, la consignation pourra être faite auprès de la  Caisse des Dépôts et Consignations, puisqu'en l'absence de précision sur le lieu de la consignation dans la réglementation de la VEFA, la Caisse des Dépôts est habilitée
En CCMI ou contrat d'entreprise, les  textes eux-mêmes indiquent comment le consignataire doit être désigné :  accord des parties ou désignation par le président du TGI.

Lorsque la consignation est faite à la Caisse des Dépôts et Consignation sans  respect du formalisme prévu par les textes, il n'est pas possible  d'assimiler cette situation à celle où la Caisse des Dépôts est habilitée par la loi. Juridiquement la consignation faite sans respect du formalisme semble devoir s'analyser comme un simple dépôt et non comme un séquestre.
Cependant elle présente l'avantage pour le  maître d'ouvrage qui a émis des réserves de pouvoir exiger la remise des clefs. En effet, les constructeurs attachés essentiellement au fait que le maître d'ouvrage ne conserve pas les fonds dans sa trésorerie ne  conteste pas le non-respect de ce point de la législation.
La  sécurité du constructeur n'est toutefois pas parfaitement assurée et il  serait de son intérêt de participer à la consignation en donnant son  accord sur le choix du consignataire.

La Caisse des Dépôts accepte le versement de fonds sans contrôle de  l'existence d'un accord des parties sur le choix de l'organisme et sans  exiger non plus la production d'une ordonnance du président du TGI. Le dépôt est réalisé auprès du service de la Caisse des Dépôts à la trésorerie générale du département.
La Caisse des Dépôts et Consignations exige du maître d'ouvrage  d'indiquer, par une mention manuscrite insérée dans l'acte de  déclaration de consignation, que le dépôt est réalisé en conformité avec la réglementation (dans cette circonstance, le dépôt est réalisé sous  la seule responsabilité du déposant).
Les documents justificatifs à  fournir sont le procès-verbal des travaux, avec la mention des réserves, ainsi qu'une pièce attestant du prix de la construction de manière à  vérifier le montant de la consignation ( 5 % du prix convenu).
Les modalités de la restitution doivent également être précisées. Le  déposant doit indiquer qu'il autorise le déblocage des fonds consignés  soit sur accord des parties soit sur décision de justice.
La Caisse des Dépôts peut ainsi lever la consignation, si en raison d'une  contestation judiciaire, le tribunal considère la consignation comme  abusive. Cependant, en l 'absence de directive nationale, chaque caisse reste libre de déterminer ses propres exigences.

Lorsque le délai de forclusion d'un an prévu en cas d’action en garantie des vices apparents est interrompu par une assignation en référé, un nouveau délai de forclusion de même durée court à compter de l’ordonnance de référé ( Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-17.856 F-PBI). Des époux achètent une maison en l’état futur d’achèvement. La livraison a lieu avec des réserves le 14 décembre 2007 alors qu’elle était prévue au plus tard à la fin du 1er trimestre 2007. Une action en référé contre le vendeur donne lieu à une ordonnance le 11 mars 2008 qui le condamne à lever les réserves. Le 3 mars 2009, une seconde ordonnance ordonne une expertise. Les réserves ne sont pas levées et le 15 juillet 2011, les acheteurs assignent le vendeur au fond. Ce dernier invoque une fin de non-recevoir de leur action tirée de sa forclusion. La cour d’appel rejette la fin de non-recevoir.
Elle rappelle tout d’abord que l’action en dénonciation des vices apparents doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession (C. civ. art. 1642-1 et 1648, al. 2).
Pour la Cour de cassation, l’ordonnance de référé du 11 mars 2008 a interrompu le délai de forclusion courant depuis la livraison le 14 décembre 2007. Un nouveau délai d’un an a ainsi couru à compter de cette interruption, lequel a lui-même été interrompu par l’ordonnance de référé du 3 mars 2009 ordonnant une expertise judiciaire. Or, à compter de cette décision, un nouveau délai d’un an a couru. Il en résulte qu’en n’assignant au fond le vendeur que le 15 juillet 2011, soit plus d’un an après l’ordonnance,les acheteurs étaient irrecevables comme forclos en leur action.

Dans la Vefa, la garantie des défauts apparents résulte de l’article 1642-1 du Code civil. L’action doit être intentée dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents (C. civ. art. 1648, al. 2). En l’espèce, le caractère apparent des défauts ayant été constaté lors de la livraison (constat que l’arrêt qualifie de « réserves », notion généralement retenue en matière de réception), l’arrêt retient la date de la livraison - le 14 décembre 2007 - comme point de départ du délai de forclusion. Ce délai peut être interrompu par une demande en justice, même en référé (voir par exemple, Cass. 1e civ. 21-6-2000 n° 99-10.313 FS-PB). Dans ce dernier cas, l’effet interruptif de l’instance cesse au prononcé de l’ordonnance (voir par exemple Cass. 2e civ. 18-9-2003 n° 01-17.584 FS-PB : RJDA 3/04 inf. 390). L’interruption a pour effet d’effacer le délai qui a couru et de faire courir un nouveau délai d’un an (voir notamment Cass. 3e civ. 21-6-2000 n° 99-10.313 FS-PB: RJDA 10/00 inf. 855, BPIM 5/00 inf. 325, Defrénois 2000 art. p.1251 obs. H. Périnet-Marquet, JCPG 2000 II n° 10362 concl. J.-F. Weber). De ce point de vue, la solution de l’arrêt est classique.

Les parties communes suivent les mêmes règles, en cas de défauts de conformité apparents, il faut que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic agisse dans l’année suivant la dénonciation des réserves. Un copropriétaire seul n’aura pas la qualité à agir nécessaire à toute action en justice.

Sources :  Infos : La consignation du prix lors de la livraison d’un bien immobilier – Xpertlogis

Livraison d’un bien immobilier : retenue du solde du prix de vente - Association EDC (assoedc.com)

Quand réserves de livraison riment avec consignation - Cabinet BJA | Avocats à la cour (bjavocat.com)

La consignation du solde en VEFA | PAUMIER Charles - AVOCAT (avocat-paumier.fr)

Le 29 août 2018 mis à jour le 27 septembre 2019