La colocation

Une colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement constituant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires et le  propriétaire, ou de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire. Dans les deux cas, la colocation obéit à des règles spécifiques.

Cette forme de location n’appelle pas de remarque particulière, sauf peut-être en cas d’impayés ou de congé donné par un seul des colocataires.  Très peu encadrée jusqu'à  lors, il existe désormais une définition concrète de la colocation : "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur  résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat  unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur" (article 8-1 de la loi de 1989). Les contrats de colocation sont soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs.

Si ce mode d’occupation est accepté par le bailleur, et si tous les occupants figurent au contrat ou sur un avenant, la situation est claire et sans risque : c’est une véritable colocation. Dans le cas contraire, il s’agit juridiquement d’une sous-location ou d’une cession de bail, vraisemblablement interdite.

Le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, définit des contrats types qui s'appliquent aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique, et ce, depuis le 1er août 2015. La colocation est soumise au régime juridique dont dépend le logement (location meublée,  location HLM, etc.).

Il est possible pour le bailleur de demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie  exigible par le bailleur est limité à un mois de loyer en principal pour les locations vides (article 22) et deux mois pour les locations meublées (article 25-6). Il est versé à l’entrée dans les lieux et est restitué à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires.

La fixation du loyer (articles 17 pour la location vide ou 25-9 pour la location meublée) est :
- libre dans les zones non concernés par l'encadrement des loyers ;
- plafonnée, dans la limite du loyer de référence majoré, dans les zones d'encadrement.
Le montant de la somme des loyers perçus par l'ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement.

Pour le paiement du loyer, en pratique, chaque colocataire paie la fraction de loyer et de charges qui lui revient, par exemple un quart du loyer et des charges s’il y a quatre colocataires. Toutefois, le bail mentionne le loyer global et n’a pas à stipuler la répartition entre les colocataires. Le bailleur n’est pas, quant à lui, contraint de percevoir un loyer fractionné.

Il est aussi nécessaire de respecter le degré d'occupation du logement ("normes de peuplement" issues de l’article L. 831-3, I, 2° du code de la sécurité sociale).
L'indice de peuplement des logements caractérise le degré d'occupation du logement, par comparaison entre le nombre de pièces qu'il comporte et le nombre de pièces nécessaires au ménage.
L'occupation " normale " d'un logement est définie ainsi :
- une pièce de séjour pour le ménage ;
- une pièce pour chaque personne de référence d'une famille ;
- une pièce pour les autres personnes mariées ou remariées mais ne vivant pas en couple, veuves ou divorcées, ainsi que pour les célibataires de 19 ans ou plus ;
Pour les célibataires de moins de 19 ans, on compte une pièce pour deux enfants s'ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans, sinon, une pièce par enfant.

Une personne seule dans un studio de 25 m² ou plus est réputée satisfaire à la norme et les logements comportant autant de pièces que la norme sont considérés comme surpeuplés s'il y a moins de 18 m² par personne.
La cuisine n'est comptée dans le nombre de pièces que si elle mesure plus de 12 m².
Un logement auquel il manque une pièce est en situation de surpeuplement modéré. S'il manque deux pièces ou plus, il est en surpeuplement accentué. À l'inverse, on parle de sous-peuplement modéré si le logement compte une pièce de plus que la norme, de sous-peuplement prononcé s'il compte deux pièces de plus et de sous-peuplement très accentué s'il compte au moins trois pièces de plus.

Le bailleur reçoit de chaque colocataire une quote-part du loyer (charges comprises). Il peut récupérer les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail vide (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) ou meublé (article 25-10 de la loi de 1989) de deux façons :
- S'il s’agit de provisions mensuelles de charges : les charges locatives doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle.  Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Dans ce cas, il faut comparer les provisions versées par les colocataires avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire.
- S'il s'agit d'un forfait versé en même temps que le loyer : le montant et la périodicité du versement doivent être définis dans le contrat, et il ne pourra pas y avoir de régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles déterminé en fonction de l’article 23, et comme le loyer principal et, dans les mêmes conditions, le forfait de charges peut être révisé chaque année. Enfin, le montant de ce forfait ne doit pas être disproportionné au regard des charges payées précédemment par le même locataire ou par le précédent.
La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

En cas d’impayés, si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, les locataires ne sont pas solidaires. Chacun ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part. À l’inverse, si le contrat contient une clause par laquelle les preneurs se « déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement », chacun peut être poursuivi pour la totalité. Celui qui a payé se retournera alors contre son ou ses copreneurs.

La clause de solidarité est d’usage en cas de pluralité de locataires lorsque la solidarité n’est pas de droit, c’est-à-dire en dehors des cas de mariage ou de Pacs. Elle permet au bailleur de réclamer indifféremment l’intégralité des loyers, des charges, ainsi que des réparations locatives éventuelles, au locataire de son choix, sans tenir compte des quotes-parts prévues entre eux, et ce jusqu’à la fin du bail. À charge pour le colocataire sollicité de se retourner contre le ou les mauvais payeurs(s). L’article 1213 du Code civil est formel sur ce point: «Le créancier (le propriétaire) d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs (les locataires ou les cautions) qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.» Mieux vaut prévoir également dans la clause que la solidarité concernera également l’indemnité d’occupation, dans l’hypothèse où un locataire se maintiendrait indûment dans le logement après la résiliation judiciaire du bail. Cela permet d’exiger le paiement de l’indemnité des anciens colocataires au-delà de la résiliation du bail (cass. civ. 3e du 1.4.09, n° 08-13508).
Attention, la solidarité ne se présume pas. Elle ne joue que si elle est expressément prévue au bail. Mais la rédaction de la clause est libre. Ainsi, l’usage des termes «solidaire» ou «solidarité» n’est-il pas nécessaire. Pour être valable, il suffit que la clause indique clairement le lien de responsabilité financière unissant les colocataires jusqu’à la fin du bail en cours. En cas de doute, les magistrats écartent la solidarité. Si le bail ne prévoit pas expressément la solidarité des colocataires, ces derniers seront simplement tenus conjointement. Le bailleur ne pourra alors poursuivre l’un ou l’autre des colocataires que pour sa part du loyer, non pour son intégralité. 

Dans l’arrêt un arrêt de la troisième chambre civile (Civ. 3e, 14 juin 2018, n° 17-14.365), les propriétaires d’une maison d’habitation poursuivent la résiliation du bail octroyé à deux preneurs.Ils sollicitent en outre le paiement solidaire de l’arriéré locatif et le versement d’indemnités d’occupation. La cour d’appel accueille ces demandes : elle condamne solidairement les colocataires à s’acquitter de la totalité de la dette locative et à verser une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.
Un pourvoi est alors formé par l’un d’eux. Le moyen se divise en deux branches :
Dans un premier temps, le preneur invoque le congé qu’il a délivré en juin 2009. Ayant quitté les lieux prématurément, il soutient n’être redevable d’aucune somme à compter de son départ.
Toutefois, dans l’arrêt commenté, les juges d’appel, approuvés par la Cour de cassation, relèvent l’existence d’une clause par laquelle les preneurs étaient solidairement et indivisiblement tenus de l’exécution du bail et qu’aucun congé donné par l’un d’eux, indépendamment de son colocataire, ne pouvait être reçu. Dès lors, le  copreneur, qui a expressément renoncé à son droit de rompre seul le contrat, ne peut se prévaloir du congé délivré individuellement : celui-ci est irrégulier. Prisonnier du bail, il reste tenu de la totalité des loyers impayés jusqu’à sa résiliation, et ce malgré son départ. La solution peut sembler sévère (les moyens annexes révèlent une dette locative à hauteur de 32 224,56 euros !), mais le contrat étant la loi des parties, il ne pouvait en être autrement (C. civ, art. 1103).

Par ailleurs, et quand bien même le congé serait régulier, l’argumentation du requérant ne pouvait prospérer : s’agissant des contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, la jurisprudence considère que la solidarité survit au congé délivré par l’un des copreneurs (Civ. 3e, 8 nov. 1995, n° 93-17.110). Une telle solution s’explique par le fait qu’un tel acte ne met pas fin au contrat de bail (et donc à la dette de loyer) qui se poursuit entre le bailleur et l’autre copreneur : de la sorte, la stipulation de solidarité demeure et affecte ainsi les modalités de l’obligation de versement du loyer. Les effets du congé se retrouveront néanmoins au stade de la contribution à la dette, lorsque le colocataire qui s’est acquitté de l’arriéré locatif se retournera contre le copreneur défaillant (V. D. 2017. 430, note S. Tisseyre).

La loi ALUR permet un assouplissement de cette solution, en insérant l’article 8-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « la solidarité d'un des preneurs  prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé » (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, art. 8-1, inapplicable aux contrats en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi ALUR : Metz, 7 févr. 2017, n° 14/02873).

Dans un second temps, le preneur reproche aux premiers juges de l’avoir condamné solidairement au paiement des indemnités d’occupation sans constater qu’il existait une clause de solidarité en ce sens. Or, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée. C’est cette dernière argumentation qui emporte l’adhésion de la Cour de cassation. Les juges cassent partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel au visa de l’ancien article 1202 du Code civil : « Attendu que la solidarité ne se présume point ; qu’il faut qu’elle soit expressément stipulée […] Qu’en statuant ainsi, sans constater que le bail prévoyait que la clause de solidarité s’appliquait au paiement de l’indemnité d’occupation consécutive à la résiliation du bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Doivent être censurés les juges du fond qui astreignent solidairement les deux colocataires au paiement d’indemnités d’occupation sans fonder cette condamnation sur l’existence d’une clause de solidarité (pour d’autres exemples : Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-18.38. Civ. 3e, 5 mai 2004, n° 03-10.201).

Le colocataire solidaire qui quitte les lieux en donnant congé reste tenu du paiement des dettes locatives dues par les autres colocataires présents dans le logement, mais pas ad vitam aeternam. La loi Alur a établi, sur ce point, de nouvelles règles: «La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.» En clair, le colocataire sortant et sa caution seront libérés de la clause de solidarité prévue au bail si le bailleur a agréé un nouveau colocataire. À défaut d’accord du propriétaire, la solidarité prendra fin six mois après la date d’effet du congé du colocataire sortant.

Comme pour n’importe quelle location, le bailleur peut que chacun des colocataires apporte en garantie la caution d’un membre de sa famille ou d’une autre personne étrangère à la colocation. Cela permet ainsi de cumuler autant de cautions que de locataires. Avec son accord, les cautions peuvent limiter leur engagement au seul montant de la dette du colocataire cautionné. Par précaution, le bailleur peut demander que la caution soit solidaire. Ainsi, en cas d’impayés, le bailleur pourra poursuivre directement la caution qui  semble la plus solvable, sans même passer par les colocataires. Cette caution mise en jeu pourra se retourner ensuite vers les autres cautions ou les colocataires. À une réserve près, introduite par la loi Alur: «L’acte de cautionnement (…) identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.» Apriori, la caution pourrait toujours être caution solidaire, mais son engagement cesserait lorsque le colocataire, pré-identifié dans le bail,donne son congé.
À défaut de précision, il s’agit d’une caution simple. Dans cette hypothèse, la caution peut contraindre le bailleur à se retourner d’abord contre le locataire en cas d’impayés, et en cas de pluralité de cautions, demander que le propriétaire réclame à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s’est engagée.
L’engagement de la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée. Un cautionnement pour la durée du bail et son premier renouvellement éventuel est à durée déterminée. En revanche, un engagement pour la durée du bail et de ses renouvellements, ou sans indication, est à durée indéterminée. Ce point est important. En effet, si la caution s’engage pour une période déterminée, elle est tenue jusqu’à son terme. Alors que si son engagement est à durée indéterminée,elle pourra y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dans ce cas, elle restera toutefois tenue des dettes locatives jusqu’à la fin de la période locative en cours. Attention, le cautionnement n’est pas cumulable avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti  (art. 22-1 de la loi de 1989) Pour en savoir plus sur la caution locative.

En cas de congé donné par tous les copreneurs, Le congé commun (avec tous les noms et signatures) ou individuel (par un locataire) est adressé au bailleur et le montant du dépôt de garantie est alors versé par le bailleur à l'un d'entre eux. A chaque locataire de s'arranger pour la répartition de sa quote-part.
En cas de congé donné par un des copreneurs, le colocataire donnant congé, doit respecter un délai de préavis comme n'importe quel locataire. Ce congé ne met pas fin au bail.Le départ de l’un d’eux ne constitue pas une clause de résiliation de la location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux restés dans les lieux. Le contrat peut cependant prévoir que, dans une telle hypothèse, le bail serait résilié, ou encore qu’il serait demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d’une tierce personne. De telles  clauses sont valables.

Si le contrat ne contient pas de clause de solidarité, le locataire est libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, la solidarité d'un des colocataires (et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui) prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire est entré dans les lieux. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Le contrat de bail doit identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution (article 8-1 de la loi de 1989). De plus, la loi précise que l'acte de cautionnement des obligations des  colocataires doit identifier nécessairement, sous peine de nullité, le  colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à  l'engagement de la caution.

Pour en savoir plus sur La réglementation du congé du locataire dans les baux à usage d'habitation

La colocation avec bail unique permet de louer un logement avec un seul contrat de colocation signé par les colocataires et le bailleur. La signature d’un bail unique de colocation permet à chaque locataire de bénéficier d’une aide au logement. Elle est déterminée selon sa quote-part de loyer. La demande d’aides au logement doit se faire individuellement auprès de la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole par chaque locataire. Dans le cadre d’un bail en colocation unique, les droits et les obligations des colocataires vis-à-vis du bailleur sont les mêmes. Ils doivent d’ailleurs respecter les règlementations en vigueur auxquelles le logement meublé ou vide est soumis. Lors de l’état des lieux d’entrée dans la colocation, les colocataires doivent être présents.
La colocation avec bail unique est surtout avantageuse pour le bailleur si le contrat comporte une clause de solidarité. Le bail unique permet de réduire les risques d’impayés et d’alléger les démarches pour la restitution du dépôt de garantie. En absence d’une clause de solidarité ou d’indivisibilité des dettes de loyer, le bail unique en colocation peut aussi être avantageux pour les colocataires.

Une colocation en bail unique avec une clause de solidarité profite surtout au bailleur. La présence de cette clause permet de limiter les risques d’impayés. Elle permet de tenir les locataires  solidairement responsables du paiement du loyer et des charges locatives. Autrement dit, les colocataires peuvent être tenus responsables du non-paiement de la quote-part d’un seul d’entre eux. Ils doivent alors trouver une solution pour s’acquitter du montant manquant pour éviter une éventuelle résiliation du bail. De cette manière, le bailleur dispose d’une assurance supplémentaire en ce qui concerne le paiement de son loyer.
La clause de solidarité dans un bail unique offre également une garantie de paiement du loyer au bailleur après le départ d’un colocataire. Celui-ci reste solidairement lié aux autres colocataires jusqu’à six mois après son départ si la colocation se poursuit. Il peut alors être tenu responsable des loyers impayés au même titre que les autres colocataires.
Dans le cadre d’une colocation à bail unique, la restitution du dépôt de garantie est plus facile que pour une colocation à baux multiples. D’abord, elle n’est exigée que lors du départ du dernier locataire. Le bailleur a juste à remettre la totalité de la somme à un des colocataires qui se chargera de le partager. Dans le cadre d’une colocation à baux multiples, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie selon la quote-part du locataire à son départ.

Le principal avantage de la colocation en bail unique est le même que pour toutes les colocations : le partage du loyer et des charges locatives.  Si le contrat ne comporte pas de clause de solidarité, les obligations de chaque locataire se limitent à sa quote-part.

La colocation en bail unique présente surtout des risques aux colocataires. Ce type de contrat comporte souvent une clause de solidarité qui tient chaque locataire responsable du paiement du loyer et des charges.
Si le bail unique de colocation comprend une clause de solidarité, les colocataires sont solidairement tenus de remplir leurs obligations vis-à-vis du bailleur. Autrement dit, si l’un d’eux ne remplit pas cette obligation, les autres doivent verser la totalité de la somme due au bailleur.

Si un colocataire décide de quitter le logement avec ou sans l’accord des autres colocataires, l’engagement solidaire pour le paiement du loyer et des charges reste valable six mois après la date d’expiration du délai de préavis sauf si un nouveau colocataire est ajouté au bail. Dans ce cas, la responsabilité solidaire des colocataires est maintenue jusqu’à la date d’expiration du délai de préavis du colocataire sortant.

Dans le cadre d’une colocation en bail unique, un colocataire peut donner un congé individuellement. Les conséquences de ce départ et les démarches à faire dépendent de la  présence ou non d’une clause de solidarité dans le contrat.
Si le contrat de colocation ne comprend pas de clause de solidarité (ce qui est rare), le locataire sortant est tenu de payer les loyers et les charges jusqu’à l’expiration de son préavis ou jusqu’à ce qu’un autre colocataire ait rejoint le bail. Pour recevoir l’intégralité du montant du loyer et des charges, le bailleur se doit de trouver un nouveau colocataire à intégrer dans le bail.
Si le bail unique de colocation comporte une clause de solidarité, la responsabilité solidaire des colocataires est maintenue après le départ du colocataire jusqu’à six mois après le délai de préavis de celui-ci. Les autres colocataires ont intérêt à trouver rapidement un nouveau colocataire. Celui-ci pourra ainsi remplir les obligations de paiement du loyer et des charges du colocataire sortant. Sinon, ils peuvent être tenus de payer la quote-part de loyer et de charges du colocataire sortant si celui-ci refuse de remplir cette obligation pendant la durée de son préavis. Si le colocataire est associé à une caution individuelle, le bailleur ou les autres colocataires peuvent exiger de celui-ci le paiement du loyer et des charges.

La conclusion de plusieurs contrats entre le bailleur et ses locataires est une possibilité que peut choisir le bailleur. Dans ce cas, ce dernier signe un contrat de location indépendant avec chaque  (co)locataire. Le contrat type ne s'applique pas aux colocations, de logement vide ou meublé, formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (articles 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale).
Lorsque la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats, elle constitue une division de logement. La superficie doit alors être supérieure à 14 m² ou le volume habitable à 33 m3 au moins par habitant pour les 4 premiers habitants (article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation).

Contrairement à la conclusion d'un bail unique : en cas de congé donné par un des copreneurs pour sa partie  privative, le bailleur peut choisir un nouveau colocataire sans nécessité d'avoir l'accord des autres colocataires. Pareillement, en cas de proposition de renouvellement de bail ou de congé par exemple, le bailleur devra adresser à chaque colocataire toute notification ;
- le colocataire sortant récupère son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat ;
- la durée de chaque contrat peut être modulée en fonction de la demande du locataire (par exemple : un contrat de neuf mois pour un étudiant et un contrat d'un an pour le ou les autre(s) colocataire(s)).

Les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) au moment de la conclusion initiale du contrat sont exclues de la colocation. Les dispositions spécifiques à la colocation ne sont donc pas applicables aux baux signés par des époux ou des partenaires liés par le PACS. Ilen va différemment si les deux colocataires se pacsent ou se marient après la conclusion de leur bail.

Les époux sont des copreneurs d’un type particulier, du moins en ce qui concerne leur domicile conjugal. En effet, chacun a le titre de locataire, même si un seul figure au contrat, et même s’ils se marient en cours de bail (article 1751 du code civil). Ils sont solidaires de plein droit, du seul fait de leur mariage, sans qu’il soit besoin d’une clause particulière dans le contrat (article 220 du code civil).
Et ils le demeurent, même en cas de vie séparée, aussi longtemps qu’un jugement de séparation de corps ou de divorce n’a pas été rendu et retranscrit sur les registres de l’état civil.

Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) ne sont copreneurs que s’ils ont tous les deux signé le contrat ou un avenant. Si tel n’est pas le cas, en cas de séparation, le partenaire non signataire n’a pas de droit sur le logement, sauf s’il s’agit d’un abandon de domicile. En revanche, lespacsés sont solidaires de plein droit pour le paiement du loyer et autres dettes liées au logement (article 515-4 du code civil). En cas de séparation, ils ne sont dégagés de cette solidarité qu’à compter de l’inscription de la dissolution du PACS sur le registre du  tribunal d’instance du lieu de résidence.

Qui a droit au préavis réduit ? Tout dépend de la situation des colocataires. Les époux étant cotitulaires du bail du logement familial, il suffit que l’un d’eux réponde à l’une des conditions prescrites pour que le préavis soit réduit à un mois - mutation professionnelle, perte d’emploi… -, pour en faire bénéficier l’autre (cass. civ. 3e du 19.9.12, n° 11-30369). La même solution est retenue pour des locataires pacsés ou concubins en raison de leur communauté de vie. En revanche, elle n’est pas étendue aux colocataires dès lors qu’il n’y a pas communauté de vie (colocations d’étudiants ou de jeunes actifs, par exemple). Dans ce cas, la réduction du préavis bénéficie au seul colocataire concerné par l’événement motivant la dérogation, par exemple l’obtention du premier emploi (Rép. min. n° 9426, JO Sénat du 16.10.03, p. 3078).

Le congé par le bailleur ne peut être donné que pour la date d’expiration du bail, par LRAR ou par acte d’huissier, avec un préavis de six mois. D’autre part, il doit être motivé, soit par un motif légitime et sérieux, soit par la reprise du logement, soit par sa vente (art. 15 de la loi de 1989). Il doit être signifié à chacun des locataires. Si les colocataires ne sont ni mariés ni pacsés, les formalités diffèrent essentiellement en fonction de l’existence ou non d’une clause de solidarité. Si elle existe, le congé délivré à un seul colocataire vaut pour les autres (cass. civ. 3e du 20.7.89, n° 88-12676, à propos d’un bail rural). 

Dans le cas contraire, le bailleur doit en principe adresser un congé par LRAR, à chaque colocataire en nom propre.
Si les locataires sont mariés ou pacsés, l’obligation reposant sur le bailleur est différente selon qu’il a ou non connaissance de leur situation au moment de donner congé. 

Si l'existence du conjoint ou du partenaire pacsé a été portée formellement à sa connaissance lors de la signature du bail ou durant la location. Dans ce cas, le bailleur doit adresser un
congé à chacun des membres du couple. À défaut, ce congé n’est pas opposable à l’autre, qui reste donc locataire. La Cour de cassation a toutefois admis la validité d’une lettre recommandée unique adressée à «Monsieur et Madame», dès lors que l’avis de réception était signé par les deux époux (cass. civ. 3e du 2.2.00, n° 98-11471). La double signature indique, a priori, qu’ils ont tous deux pris connaissance de la teneur du courrier.
Si le bailleur n’a jamais été formellement mis au courant du mariage ou de la conclusion du Pacs de son locataire. Dans ce cas, le congé adressé au seul locataire connu du bailleur est valable vis-à-vis de son conjoint ou partenaire de Pacs (art. 9-1 de la loi de 1989 et cass. civ. 3e du 29.10.13, n° 12-23138).
L’enjeu étant de taille, puisqu’il s’agit de la validité du congé, il est fortement conseillé au bailleur de le signifier par acte d’huissier. Ce dernier s’assurera que le locataire habite bien là. Dans l’affirmative, il signifiera l’acte. Si le locataire est absent, il déposera un avis de passage puis lui (ou leur) adressera une lettre simple contenant copiede l’acte, qui vaut alors signification du congé.

Que les copreneurs aient signé un contrat de bail unique ou plusieurs contrats indépendants, chaque colocataire peut bénéficier d'une aide au logement qui lui est propre et au prorata de la partie du loyer qu'il paye. 

Une seule taxe d'habitation est établi au nom de l'un des occupants. Il appartient aux colocataires de se répartir le montant de la taxe entre eux, ce qui relève de la sphère privée (article 1408 du code général des impôts). Tout locataire se doit de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Chacun des colocataires doit être assuré au titre de l'assurance multirisque habitation :
- soit avec un contrat unique pour tous les colocataires : la police d'assurance doit, dans ce cas, mentionner les nom et prénom de chacun des colocataires.
- soit par une assurance individuelle souscrite par chacun des colocataires.
Pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 8 août 2015, les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le contrat de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires (décret n°2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance
pour compte du locataire). Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance pour compte récupérable (article 8-1 de la loi de 1989).

Le règlement de copropriété peut légalement interdire la colocation (CA de Paris du 23.05.12, n° 10/07710), sous réserve que cette interdiction soit justifiée par la destination de l’immeuble. Ce sera par exemple le cas si l’immeuble est de construction haussmannienne, situé sur une avenue prestigieuse, s’il compte un seul appartement par étage… Sinon, une telle clause serait réputée non écrite. Il faut également prendre en compte le risque de discrimination. La Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (Halde) a ainsi été saisie d’une réclamation relative à la résolution d’une assemblée générale visant à interdire à un bailleur de relouer son pavillon de cinq pièces à quatre colocataires étudiants dans une résidence parisienne, «dans la mesure où la location à des étudiants serait contraire, en soi, à la destination de l’immeuble». Le syndic menaçait le bailleur de poursuites  judiciaires, affirmant que les «pavillons (étaient) destinés à recevoir une unité familiale, à savoir un couple ayant ou non des enfants». Dans son jugement, la Halde a rappelé que l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose «qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de (...) sa situation de famille» et que dès lors, le bénéfice d’une location ne pouvait être réservé aux seuls couples. De ce fait, interdire aux copropriétaires bailleurs de louer à des locataires distincts sous peine de poursuites judiciaires revêtait un caractère discriminatoire (délibération n° 2007-110 du 23.4.07).

Source : Colocation : quelles sont les règles ? | Service-public.fr

Le 20 septembre 2019