La clause résolutoire dans le bail commercial

La clause résolutoire du bail commercial permet de faire cesser les effets d’un bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, tel que le paiement du loyer ou le non-respect de la destination des locaux par exemple.

Elle est de nature contractuelle, c’est-à-dire qu’elle ne découle pas d’une disposition législative mais de la volonté des parties qui se sont mises d’accord sur son contenu lors de la
conclusion du bail. La mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le contrat de bail ne peut pas déroger à ces dispositions
d’ordre public protectrices du locataire. Cet article prévoit que la résiliation de plein droit du bail commercial ne sera acquise qu’après l’écoulement du délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Il s’agit d’un délai minimum légal : le bail peut prévoir un délai plus long.

Le commandement devra, à peine de nullité du bail commercial respecter les règles suivantes :
- être signifié au locataire par acte d’huissier,
- expressément viser la clause résolutoire du bail commercial,
- viser les obligations (et les clauses du bail commercial y relatives) non respectées par le locataire (s’il s’agit par exemple du non paiement de ses loyers, alors il s’agira d’un commandement de payer et il
conviendra de mentionner expressément l’obligation de paiement du locataire).
- préciser le délai d’un mois à l’expiration duquel le manquement du locataire devra cesser faute de quoi le bail sera résilié de plein droit.

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit par ailleurs que si le locataire débiteur saisit les juges en demandant des reports ou échéances de paiement, compte tenu de sa situation (et en considération des besoins du bailleur), alors les juges peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire ou accorder des délais au locataire (sauf si la résiliation a été constatée par une décision de justice).

Ainsi, tant qu’une décision prononçant la résiliation du bail et de facto l’expulsion du locataire commercial, est susceptible d’un recours, le preneur peut formuler une demande en justice pour se voir accorder des délais de paiement et la suspension des mesures d’exécution. Même déjà expulsé, le locataire commercial peut, si le juge l’accepte et si la décision n’est pas passée en force de chose jugée, obtenir des délais de paiement mais également réintégrer le local commercial, par l’effet de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, le bailleur doit mettre en œuvre la clause résolutoire de bonne foi. La mauvaise foi du bailleur sera constatée s’il recherche un autre objectif et prend la faute du locataire comme prétexte (par exemple, lorsque le bailleur cherche à supprimer l’exploitation commerciale du locataire concurrente de la sienne).

Sources : Clause résolutoire du bail commercial : Le guide complet (legalplace.fr)

La clause résolutoire et le bail commercial. Par Joan Dray, Avocat. (village-justice.com)

Le 14 février 2019