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La capacité juridique en droit immobilier


En vertu de l’article 1145 du code civil , « toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi ».
Le code civil a également envisagé la capacité de la personne morale : « La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d’entre elles ».
L’article 1148 du code civil  précise que « toute personne incapable d contracter peut néanmoins accomplir seule les actes courants autorisés par la loi ou l’usage, pourvu qu’ils soient conclus à des conditions normales ».
Toute personne peut être titulaire de droits sur un immeuble, notamment celui de propriété, mais elle peut être privée par la loi du droit de les exercer, c’est-à-dire de conclure des opérations (vente, location) visant à transférer tout ou partie de ces droits.

Les incapacités prévues par la loi concernent deux catégories de personnes : les incapables mineurs et majeurs. Ces derniers peuvent être soumis à plusieurs régimes d’incapacité spécifiques dont l’ampleur est variable. La base de la protection des incapables est fondée sur la distinction entre les actes d’administration et les actes de disposition fixé par décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008. C’est pourquoi,
nous présenterons successivement la faculté des « incapables » à réaliser des actes administration et de disposition.
Par ailleurs, une personne titulaire d’un droit sur un immeuble peut disposer de la capacité théorique de le louer ou le vendre, mais ne pas disposer du pouvoir de réaliser l’opération. C’est notamment le cas, des indivisaires, des usufruitiers –nu propriétaires, ou encore des époux.



I. Les actes d'administration


L’article 1er du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 précise que : « constituent des actes d’administration,les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués
de risque anormal, à moins que les circonstances d’espèce ne permettent pas de les qualifier ainsi, en raison de leurs conséquences importantes sur le contenu ou la valeur du patrimoine de la personne protégée, sur les prérogatives de celle-ci ou sur son mode de vie. »
Nous aborderons successivement les régimes de capacité et les contraintes liées aux pouvoirs selon que le signataire est bailleur ou preneur du bail (locataire).


1. Bailleur


a. Les majeurs incapables 


L’incapable majeur est protégé par la loi et sa protection ou ses pouvoirs de donner à bail varient selon le régime de protection auquel il est soumis.
L’article 426 du code civil, modifié par la loi n°2007-308 du 05.03.2007 puis par la loi n°2015-177 du 16.02.2015, a mis en place une protection du logement occupée par la personne protégée, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Le texte précise que : « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible.
Le pouvoir d’administrer les biens mentionnés au premier alinéa ne permet que des conventions de jouissance précaire qui cessent, malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement.
S’il devient nécessaire ou s’il est de l’intérêt de la personne protégée qu’il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens.
»
Ainsi l’article 426 du code civil prévoit que la conservation du logement au profit du majeur protégé s’applique dans le cas où il est propriétaire de sa résidence principale ou secondaire et souhaite
la donner à bail. Aussi le majeur protégé qui souhaiterait donner à bail son logement qu’il occupe et qui constitue sa résidence principale ou secondaire doit recueillir l’autorisation du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué.

  • La tutelle

La tutelle est un régime d’incapacité totale, hors les actes courants. La personne mise sous tutelle doit être représentée d’une manière continue dans les actes de la vie civile par un tuteur (article 440 alinéa 3 du code civil). Le tuteur a la capacité de signer tous les actes d’administration sans l’autorisation du juge des tutelles (article 504 du code civil).
Le majeur mis sous tutelle ne peut donc consentir seul aucun bail. Le tuteur est en capacité de donner à bail seul (article 504 du code civil). Cependant, à titre d’exception, le juge des tutelles peut consentir à la personne protégée la capacité de conclure le bail soit seul, soit avec l’assistance de son tuteur (article 473 du code civil).
Il convient donc pour l’agent immobilier d’obtenir au préalable la décision ayant prononcée la mise sous tutelle.
Les baux consentis par le tuteur ne confèrent au locataire, à l’encontre de la personne protégée devenue capable, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail quand bien même il existerait des dispositions légales contraires. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux baux consentis avant l’ouverture de la tutelle et renouvelés par le tuteur (article 504 alinéa 3 du code civil).

  • La curatelle

Il s’agit d’un régime d’incapacité limité aux actes importants de la vie civile pour lesquels la personne doit être assistée de son curateur (article 440 du code civil). La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille (article 467 du code civil). Ainsi la personne mise sous curatelle peut donner à bail sans l’assistance de son curateur. Cependant, en vertu des articles 471 et 472 du code civil, le juge peut énumérer des actes pour lesquels l’assistance du curateur est néanmoins exigée.

  • La sauvegarde de justice

La personne placée sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Toutefois, elle ne peut, à peine de nullité, faire un acte pour lequel un mandataire spécial a été désigné par le juge en vue
d’effectuer certains actes (article 437 du code civil). Une personne placée sous le régime de protection de la sauvegarde de justice peut donc donner à bail seule, sauf à ce qu’un mandataire spécial ait été désigné en vue d’effectuer cette opération.

  • Le mandat de protection future pour soi-même ou pour autrui :

Le mandat de protection future permet de confier par avance un mandat à une personne de son choix dans le cas où le mandant se trouverait dans l’impossibilité de pourvoir seul à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté (article 425 et 477 du code civil).
Le mandat de protection future ne confère pas les mêmes pouvoirs selon qu’il a été établi par acte authentique ou sous seing privé.
Le mandat notarié permet, si le pouvoir lui en est donné, de réaliser tous les actes patrimoniaux qu’un tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec autorisation, à l’exception des actes de disposition à titre gratuit qui requièrent l’autorisation du juge des tutelles (article 489 à 491 du code civil). Le mandataire peut donc conclure un bail d’habitation sans autorisation.
Le mandat sous seing privé ne permet pas au mandataire de réaliser des actes de disposition mais uniquement des actes d’administration (article 492 à 494 du code civil).
Le mandataire peut donc conclure un bail d’habitation sans autorisation.


b. Les mineurs 


Le mineur émancipé est capable, comme un majeur, de tous les actes de la vie civile (article 413-6 du code civil). Il peut donc consentir un bail d’habitation. Tel n’est pas le cas du mineur non émancipé.
Celui-ci est placé sous le régime de l’administration légale qui permet aux parents d’administrer les biens de leurs enfants mineurs et de bénéficier des revenus de ces biens. Il s’agit d’un attribut de l’autorité parentale. En vertu de l’article 389-4 du code civil : dans l’administration légale pure et simple, chacun des parents est réputé, à l’égard des tiers, avoir reçu de l’autre le pouvoir de faire seul les actes pour lesquels un tuteur n’aurait besoin d’aucune autorisation. Chacun des parents peut donc donner à bail seul le logement appartenant au mineur. Il faut noter que lorsque l’administration légale n’appartient qu’à un seul des parents (article 382 alinéa 2 du code civil), seul ce dernier a la capacité de donner à bail.


c. Les personnes morales


Une personne morale propriétaire d’un logement peut le donner à bail si cet acte est conforme à son objet social. Dans un premier temps, il convient donc de vérifier si la prise à bail envisagée entre dans l’objet social. Dans un second temps, il convient de vérifier que le signataire de l’acte dispose bien des pouvoirs de représentant légal de la société.
Pour l’association, il conviendra de vérifier que le signataire est bien le président de l’association.


d. L’indivision


En vertu de l’article 815-3 du code civil, « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis puisque cela relève « de l’exploitation normale des biens indivis ». Néanmoins ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent donc conclure un bail d’habitation sans l’autorisation des autres indivisaires, à la simple condition de les en informer.


e. Les époux

  • Le bien est possédé en propre par l’un des époux

Le bien a été acquis avant le mariage, l’article 1405 du code civil précise que restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’ils acquièrent, pendant le mariage par succession, donation ou legs. Ainsi le bien appartenant uniquement à l’un des époux, celui-ci peut donc décider seul de donner son bien en gestion ou de signer un contrat de bail.

  • Le bien est possédé en commun par les époux.

Il a été acquis pendant le mariage et les époux sont mariés sous le régime de la communauté. L’article 1402 du code civil pose alors le principe selon lequel tout bien, meuble et immeuble, est réputé
acquêt de communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux. Dans le cas contraire, le bien appartient aux deux époux. En vertu de l’article 1421 du code civil, chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs. Un des époux peut donc signer au nom du couple un contrat de bail d’habitation.

  • Le bien est un bien propre et les époux sont mariés sous le régime de la communauté.

Selon l’article 1405 du code civil, le bien propre est un bien dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’il acquiert pendant le mariage par succession, donation, legs.


La conséquence du divorce est la distribution du patrimoine entre les époux.

  • Signature d’un bail d’habitation avant l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil.

Dans cette hypothèse le mariage n’a pas encore force de chose jugée. On applique donc les règles applicables sous le régime du mariage.

  • Signature d’un bail d’habitation après l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil 

Dans ce cas il conviendra de suivre le contenu du jugement de divorce qui distribue le patrimoine entre époux : soit celui-ci est attribué à l’un des époux et celui-ci peut signer seul un contrat de bail d’habitation ou bien le logement est en indivision et il faudra suivre les règles de l’indivision.


f. Les partenaires pacsés


En vertu de l’article 515-5 du code civil, sauf dispositions contraires de la convention, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Ainsi le propriétaire du logement pourra librement le donner à bail. Le partenaire pacsé peut prouver par tout moyen qu’il a la propriété exclusive du logement. Cependant, les partenaires peuvent opter dans leur convention pour un régime d’indivision. Dans ce cas, le pouvoir de louer un bien détenu par des partenaires est soumis au régime de l’indivision. Chacun détenant en principe une quote-part égale du bien, un partenaire ne peut pas louer un logement sans l’accord de son partenaire.
Pour les PACS conclus avant le 01.01.2007, il existait une présomption d’indivision qui ne concerne que les acquisitions postérieures au PACS. Les logements acquis par l’un des partenaires avant le PACS restent personnels.


g. Le concubinage


Il n’existe pas de notion de patrimoine concernant le concubinage. Chaque concubin dispose d’un patrimoine propre et en a donc la libre disposition.
Chaque concubin peut ainsi librement donner à bail le logement qu’il possède.

h . Le démembrement de propriété


En vertu de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit d’usufruit à titre gratuit. L’usufruitier peut donc conclure un contrat de bail d’habitation sans l’accord du nu-propriétaire.
A contrario des droits de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas conclure seul de contrat de bail puisqu’il ne dispose pas de l’usage du bien.


2. Preneur (locataire)


a.  Les majeurs incapables


Cette fois-ci il convient de se demander si l’incapable majeur peut prendre à bail. En effet, sa capacité à prendre à bail varie selon le régime de protection auquel il est soumis.
L’article 426 du code civil a mis en place une protection du logement occupé par la personne protégée, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire :  la conservation du logement au profit du
majeur protégé s’applique dans le cas où il est locataire de son logement qui constitue sa résidence principale
ou secondaire. Aussi le majeur protégé qui souhaiterait résilier son bail d’habitation du logement qu’il occupe et qui constitue sa résidence principale ou secondaire doit recueillir l’autorisation du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué.

  • La tutelle

En vertu de l’article 456 du code civil, le tuteur accomplit seul, tous les actes d’administration. Ainsi le contrat de bail d’habitation pourra être signé par le tuteur représentant le majeur.

  • La curatelle

Le majeur en curatelle peut signer un bail d’habitation sans l’accord de son curateur, sauf s’il s’agit d’un acte déterminé par le juge qui nécessite l’assistance du curateur en vertu des articles 471 et 472 du
code civil.

  • La sauvegarde de justice

Le majeur sous sauvegarde de justice peut contracter un bail d’habitation seul en qualité de locataire, sauf si un mandataire spécial a été désigné à cet effet en vertu de l’article 437 du code civil.

  • Mandat de protection future pour soi-même ou pour autrui

Le mandat de protection future est un mandat de représentation d’une personne physique, lorsque celle-ci, hors d’état de manifester sa volonté, ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts, dans les actes de la vie civile, personnelle et patrimoniale.
Le formalisme par acte authentique et celui sous seing privé du mandat lui permet d’établir des actes qui concernent la gestion courante.
Le mandataire pourra conclure un contrat de location au nom et pour le compte du mandant et donner congé sans l’intervention du juge des tutelles.


b. Les mineurs


Chacun des parents du mineur dispose de la capacité de prendre à bail seul un logement au nom du mineur. Il conviendra de ne pas se fier à la déclaration d’un candidat locataire se prétendant majeur ; en effet l’article 1149 du code civil dans sa version à venir applicable au 01.10.2016 (issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10.02.2016) dispose que : « La simple déclaration de majorité faite par le mineur ne fait pas obstacle à l’annulation. ». Il faut donc systématiquement obtenir la justification de la majorité du candidat locataire.


c. Les personnes morales


Une personne morale peut prendre à bail un logement si cet acte est conforme à son objet social. D’une manière générale, on considère que rentre dans l’objet social la prise à bail d’un logement pour y loger son salarié.
Dans un premier temps, il convient donc de vérifier si la prise à bail envisagée entre dans l’objet social. Dans un second temps, il convient de vérifier que le signataire de l’acte dispose bien des pouvoirs de représentant légal de la société.

Pour l’association, il conviendra de vérifier que le signataire est bien le président de l’association.


d. L’Indivision


Nous vous rappelons que l’indivision ne dispose pas de la personnalité morale. Aussi pour l’établissement d’un bail il est nécessaire que chacun des indivisaires apparaisse sur le bail en tant que locataire en titre. Les indivisaires seront considérés dans ce cas comme des colocataires dont le consentement de chacun est nécessaire pour prendre à bail un logement.


e. Les époux


En vertu de l’article 220 du code civil, chaque époux dispose du pouvoir de conclure seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.
L’article 1751 du code civil précise que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux et quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Cette protection ne concerne pas les résidences secondaires.
Ainsi un des époux peut signer seul un bail d’habitation qui constituera le futur logement de famille ; les deux époux seront co-titulaires du bail. Il s’agit d’une co-titularité de plein droit. Cependant elle n’est opposable au bailleur que lorsque ce dernier est informé du mariage du locataire en titre (article 9-1 de la loi du 06.07.1989). En cas de congé donné par un seul des époux, l’autre pourra rester dans les lieux et gardera la titularité du bail en cours.
Si les époux souhaitent tous deux quitter le logement, le congé doit être donné par les deux époux.


En cas de procédure de divorce

  • Signature d’un bail d’habitation avant l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil.

Dans cette hypothèse le divorce n’a pas encore force de chose jugée. On applique donc les règles applicables sous le régime du mariage.
La co-titularité est en principe exclue si l’un des époux en cours de divorce prend à bail un logement qui ne constituera pas le logement familial.

  • Signature d’un bail d’habitation après l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil

Dans ce cas l’époux divorcé peut conclure seul un bail d’habitation et être l’unique titulaire du bail.


f. Les partenaires pacsés


En principe, le partenaire qui prend à bail seul un logement est seul titulaire du contrat. Dans ce cas, l’autre partenaire qui souhaite acquérir la titularité du bail doit en faire la demande conjointement avec son partenaire (article 1751 du code civil). Le bailleur ne peut néanmoins pas refuser.


g. Le concubinage


Les deux concubins qui signent un bail d’habitation sont co-titulaires du bail. Ils sont considérés comme des colocataires. En effet en vertu de l’article 8-1 de la loi du 06.07.1989, la colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
Si un seul des co-titulaires du bail a délivré son congé, celui qui reste dans le logement demeure titulaire du bail en cours.
Concernant la solidarité des colocataires, l’article 8-1 alinéa VI de la loi du 06.07.1989 précise que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.


II. Les actes de disposition


L’article 2 du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle nous précise que : « Constituent des actes de disposition les actes qui engagent le patrimoine de la personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire. »
La conclusion de certains baux concernant les immeubles tels que les baux commerciaux et les baux professionnels sont également considérés comme des actes de disposition.

A. La conclusion d’un bail commercial ou professionnel


Contrairement aux autres baux, la conclusion d’un contrat de bail commercial ainsi que son renouvellement et celle d’un bail professionnel sont considérées comme des actes de disposition. En conséquence il convient de se demander quelles sont les personnes qui peuvent être habilitées à les conclure.


1. Les majeurs incapables


L’incapable majeur est protégé par la loi et sa protection ou ses pouvoirs de conclure un bail commercial varient selon le régime de protection auquel il est soumis.


a. La tutelle


Un majeur placé sous tutelle ne peut pas prendre à bail seul un bail commercial ni donner en location un local qui lui appartient. Néanmoins le tuteur peut conclure un bail commercial au nom du majeur protégé avec l’autorisation du conseil de famille, ou à défaut celle du juge (article 505 alinéa 1 du code civil). Les mêmes solutions s’appliquent concernant la conclusion d’un bail professionnel.


b. La curatelle


La personne sous curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille (article 467 alinéa 1 du code civil). Ainsi la prise à bail d’un local commercial, sa conclusion en tant que bailleur et son renouvellement nécessite l’assistance du curateur.
Il convient de se reporter aux mêmes solutions concernant la conclusion d’un bail professionnel.


c. La sauvegarde de justice


La personne placée sous sauvegarde de justice pourra conclure seule en tant que bailleur et locataire un bail commercial et un bail professionnel sauf si un mandataire spécial a été désigné à cet effet (article 437 du code civil).


d. Mandat de protection future


Le mandat de protection future est un mandat de représentation d’une personne physique, lorsque celle-ci, hors d’état de manifester sa volonté, ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts, dans les actes de la vie civile, personnelle et patrimoniale.
Il convient de distinguer le formalisme du mandat par acte authentique et celui sous seing privé.
Le mandat notarié permet de réaliser tous les actes patrimoniaux qu’un tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec autorisation (à l’exception des actes de disposition à titre gratuit qui requièrent l’autorisation du juge des tutelles, c’est-à-dire les mutations à titre gratuit telle que la donation. Ainsi le mandataire pourra prendre à bail et donner à bail seul un local commercial au nom et pour le compte du mandant ainsi que son renouvellement.
A contrario le mandat sous seing privé ne permet pas au mandataire de réaliser des actes de disposition.
Le mandataire devra dans ce cas saisir le juge des tutelles pour que soit autorisée toute signature d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, renouvellement de bail commercial.


2. Les mineurs


Les représentants légaux agissant en commun ou le représentant légal exerçant seul l’autorité parentale peuvent accomplir les actes de disposition sans solliciter l’autorisation du juge des tutelles, sauf exceptions listées par l’article 387-1 du code civil.
Les représentants légaux du mineur peuvent donc donner à bail un local commercial au nom du mineur. Nous n’envisagerons pas la prise à bail d’un local commercial par un mineur non émancipé car ce dernier ne peut pas bénéficier de la qualité de commerçant (à contrario de l’article L121-2 du code de commerce).
Toutefois, quel que soit le régime du bail, celui-ci ne confère au locataire, à l’encontre du mineur devenu majeur, aucun droit au renouvellement ni aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail en vertu de l’article 504 alinéa 3 du code civil. Il convient d’appliquer les mêmes solutions concernant les baux professionnels.


3.  Les personnes morales


Une personne morale propriétaire d’un local à usage commercial peut être amenée à le donner à bail. Dans un premier temps, il convient de vérifier si la location envisagée entre dans l’objet social. Dans un second temps, il convient de vérifier que le signataire de l’acte dispose bien des pouvoirs de représentant légal de la société.
Le non-respect de ces règles est inopposable au locataire qui aurait conclu le bail avec le gérant.
Mais les associés peuvent engager la responsabilité du gérant qui pourrait appeler en garantie l’agent immobilier pour défaut à son obligation de conseil.
D’autre part, les statuts peuvent éventuellement contenir une clause selon laquelle le dirigeant doit, à titre de règle interne, être préalablement habilité pour consentir un bail commercial. Pour l’association, il conviendra de vérifier que le signataire est bien le président de l’association.
Seules les associations qui constituent des établissements d’enseignement sont susceptibles de se voir appliquer le statut des baux commerciaux (CA Paris 27.11.2008 ; CA Paris 08.09.2010 n° 08-15197, ch. 5-3, Association Tennis Partner c/ Commune du Pré-Saint-Gervais : RJDA 3/11 n° 218). Les autres associations concluront plutôt un bail professionnel ou un bail de droit commun. Il convient d’appliquer les mêmes solutions concernant les baux professionnels.


4. L’indivision


En vertu de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Parmi les actes de disposition sont explicitement cités : la conclusion ou le renouvellement des baux portant
sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Aussi l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour donner à bail un local commercial ainsi que pour son renouvellement.
Concernant la demande de renouvellement, dans le cas d’un immeuble donné en location à usage commercial, il a été jugé que le propriétaire indivis, auquel le locataire avait notifié une demande de renouvellement et qui entendait refuser le droit au renouvellement, devait obtenir l’accord de ses co-indivisaires ou, à défaut, l’autorisation prévue selon le cas par l’article 815-5 ou l’article 815-6 du code civil (le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun) voir Cass. 3e civ. 18-4-1985 : Bull. civ. III n° 65.
Concernant la prise à bail d’un local commercial, nous vous rappelons que l’indivision ne dispose pas de la personnalité morale. Aussi pour l’établissement d’un bail en tant que preneur il est nécessaire que chacun des indivisaires apparaisse sur le bail en tant que locataire en titre.
Le consentement de chacun sera alors nécessaire pour prendre à bail un local commercial.


Dans le cas où les indivisaires donnent à bail un local professionnel, il suffit de la majorité des deux tiers en vertu de l’article 815-3 du code civil. Dans le cas de la prise à bail d’un local professionnel par les membres d’une indivision, il convient d’appliquer les mêmes solutions que celles concernant la prise à bail d’un local commercial.


5. Les époux

  • Le bien est possédé en propre par l’un des époux

Si le bien appartient à l’un des époux, ce dernier peut décider seul de donner à bail un local commercial et de son renouvellement. Il en est de même concernant le bail professionnel.

  • Le bien est possédé en commun par les époux.

Selon l’article 1425 du code civil, « les époux ne peuvent l’un sans l’autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté ». L’accord des deux époux est requis pour donner à bail un local commercial. Ils doivent tous les deux figurer sur le bail.


Se pose également la question de savoir si le congé doit être délivré par les deux époux ou s’il peut l’être par l’un d’eux seulement.
La solution dépend de l’analyse qui est faite de la délivrance d’un congé : soit on considère que cet acte entre dans le cadre du pouvoir d’administration dont dispose chaque époux sur les biens communs (article 1421 du code civil), de sorte qu’un époux seul peut délivrer cet acte, soit on assimile cet acte à la conclusion d’un bail (article 1425 du code civil), auquel cas l’intervention des deux époux est nécessaire.
Cette question n’a pas été tranchée par la Cour de cassation pourtant appelée à se prononcer sur le sujet. Dans l’affaire qui avait été soumise à la Cour, le congé, délivré au locataire par la seule épouse alors que le bail concernait un bien commun aux deux époux, avait été validé par les juges du fond. Ils avaient estimé qu’en vertu du pouvoir d’administration dont dispose chaque époux sur les biens communs en vertu de l’article 1421 du code civil, l’épouse pouvait seule délivrer ce congé sauf à répondre des fautes qu’elle aurait pu commettre dans sa gestion. Le locataire s’était alors pourvu en cassation et avait demandé que le congé soit déclaré nul faute d’avoir été délivré par les deux époux comme l’exige l’article 1425 du même code. La Cour de cassation a rejeté l’exception de nullité soulevée par le locataire au motif qu’il résulte de l’article 1427, al. 1 du code civil que l’action en nullité d’un acte passé par un époux relativement à un bien commun n’est ouverte qu’au conjoint de cet époux (Cass. 3e civ. 14 novembre 2007 n° 06-13.818 FP-D, Soulier c/ SCI La Passerelle : RJDA 4/08 n° 385).  Ce faisant, la Cour a éludé la question mais elle ne l’a pas désavouée clairement puisqu’elle a rejeté le pourvoi.
Cette décision traduit l’hésitation de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur cette question. Enfin dans le cas où les époux donnent à bail un local professionnel, la signature d’un seul des époux suffit pour engager la communauté.

  • Le bien est un bien propre et les époux sont mariés sous le régime de la communauté.

L’époux propriétaire du bien peut donner à bail ou prendre à bail seul un local commercial. Il en est de même concernant les baux professionnels.

  • Le bien est acquis par un époux pendant le mariage et les époux sont sous le régime de la séparation de biens.

 En vertu de l’article 1536 du code civil, lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu’ils seraient séparés de biens, chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.
Ainsi même pour un bien acquis par l’un des époux pendant le mariage, celui-ci peut donner à bail un local commercial ainsi qu’effectuer le renouvellement du bail sans l’accord de l’autre époux.
Concernant les baux professionnels, il convient d’appliquer les mêmes solutions. Concernant la prise à bail, le fait pour une personne d’être mariée ne restreint pas sa capacité de conclure un bail commercial ou professionnel en tant que locataire. En effet, en vertu de l’article 216 du code civil, chacun des époux à la pleine capacité de droit.


6 En cas de procédure de divorce


Dans cette hypothèse il convient de se demander à quel moment par rapport à la procédure de divorce le bail commercial ou le bail professionnel sont conclus.

  • Signature d’un bail commercial ou professionnel avant l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil

Les règles applicables sous le régime du mariage continuent à s’appliquer jusqu’à l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil qui permet l’opposabilité du divorce aux tiers (article 262 du code civil).

  • Signature d’un bail commercial ou professionnel après l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil :

Dans le cas où un local commercial est donné à bail : soit le bien est attribué à l’un des ex-époux, et celui-ci pourra signer seul un bail commercial, soit le bien est en indivision entre les deux ex-époux et il faudra alors suivre les règles de l’indivision.


7. Les partenaires pacsés


En vertu de l’article 515-5 du code civil, sauf dispositions contraires de la convention, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Il en résulte que le partenaire qui acquiert un immeuble commercial ou professionnel peut librement le donner à bail.
Le partenaire pacsé peut prouver par tout moyen qu’il a la propriété exclusive de l’immeuble. Cependant les partenaires peuvent opter dans leur convention pour un régime d’indivision.
Dans cette hypothèse, pour donner à bail le local commercial, il conviendra de recueillir l’accord de chaque indivisaire pacsé puisque l’unanimité est requise en vertu de l’article 815-3 du code civil. À contrario, pour donner à bail un local professionnel, la majorité des deux tiers suffit. Aussi il est possible de se retrouver dans une situation de blocage en cas de désaccord de l’un des partenaires.


Il faut noter à nouveau que pour les contrats de PACS conclus avant le 01.01.2007, il existait une présomption d’indivision qui ne concerne que les acquisitions postérieures au PACS. Les immeubles acquis par l’un des partenaires avant le PACS restent personnels.
Enfin, chaque partenaire dispose de la capacité de prendre à bail un local commercial ou professionnel en tant que locataire.


8. Le concubinage


Chaque concubin a la libre disposition de son patrimoine qui lui est propre. Dans ce cas, il peut prendre à bail pour les besoins de son activité ou donner à bail seul un local commercial ou professionnel lui appartenant. Néanmoins si les concubins possèdent un local commercial ou professionnel en indivision, il conviendra d’appliquer les règles de l’indivision.


9. Le démembrement de propriété


L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte (article 595 alinéa 4 du code civil).
L'usufruitier n’a pas la capacité de délivrer seul un congé avec offre de renouvellement (Cass. 3e civ. 14-11-2007 n° 06-17.412 : RJDA 4/08 n° 384).  Il ne peut pas non plus consentir au renouvellement du bail sans l’accord du nu-propriétaire (Cass. 3e civ. 24 mars 1999 n° 537 PB, Kilmann c/ Bulgarelli : RJDA 5/99 n° 525 ; Administrer juin 1999 p. 33 note B. Boccara) La sanction est la nullité qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire et non le locataire.

Concernant les baux professionnels, l’usufruitier peut donner à bail seul un local professionnel sans l’accord du nu-propriétaire.
L’usufruitier qui prend à bail un immeuble d’autrui agit librement.

A contrario des droits de l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut pas donner à bail seul un local commercial ou professionnel puisqu’il ne dispose pas de l’usage du bien. Le nu-propriétaire qui prend à bail un immeuble d’autrui agit librement.


B. La vente et l’acquisition d’un bien immobilier


La vente et l’acquisition d’un bien immobilier relève d’un acte de disposition. Le vendeur ou l’acquéreur doit alors s’assurer qu’il dispose de la capacité juridique d’aliéner un immeuble ou de l’acquérir.
En conséquence, il convient de se demander quelles sont les personnes qui peuvent être habilitées à les conclure.


1. Les majeurs incapables


a. La tutelle


Le majeur soumis au régime de la tutelle est frappé d’une incapacité d’exercice. Il ne peut pas lui-même signer un contrat immobilier en tant que vendeur ou acquéreur d’un immeuble. En vertu de l’article 426 alinéa 3 du code civil, s’il est de l’intérêt de la personne protégée de vendre le logement, l’acte devra être autorisé par le juge des tutelles ou le conseil de famille s’il a été constitué.
En effet, en vertu de l’article 505 du code civil, le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée.
L’autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé.
Le juge exige l’estimation de professionnels. Le juge des tutelles saisi par simple requête (sans avocat) au tribunal d’instance rendra une ordonnance autorisant la vente (L221-9 du code de l’organisation judiciaire).


b. La curatelle


Le majeur sous curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, sous le régime de la tutelle, requerrait l’autorisation du juge ou du conseil de famille (article 467 alinéa 1 du code civil). L’assistance du curateur est donc nécessaire dans le cadre de la conclusion de l’avant contrat. Concrètement, il doit apposer sa signature à côté de celle du majeur protégé.


c. La sauvegarde de justice


Le majeur placé sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Il peut donc vendre ou acquérir seul, sauf si un mandataire a été spécialement désigné à cet effet.


d. Mandat de protection futur pour soi-même ou pour autrui


Le mandat de protection future est un mandat de représentation d’une personne physique, lorsque celle-ci, hors d’état de manifester sa volonté, ne peut plus pourvoir seule à ses intérêts, dans les actes de la vie civile, personnelle et patrimoniale. Il convient de distinguer le formalisme du mandat par acte authentique et celui sous seing privé.

Le mandat notarié permet de réaliser tous les actes patrimoniaux qu’un tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec autorisation (à l’exception des actes de dispositions à titre gratuit qui requièrent l’autorisation du juge des tutelles.
Ainsi le mandat de protection future, sous la forme notariée, permet au mandataire de vendre ou d’acquérir pour le compte du mandant, sans l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille s’il a été constitué. A contrario le mandat sous seing privé ne permet pas au mandataire de réaliser des actes de disposition. Le mandataire ne pourra pas vendre ou acquérir un immeuble pour le compte du mandant.


2. Mineurs


Les représentants légaux agissant en commun ou le représentant légal exerçant seul l’autorité parentale peuvent accomplir les actes de disposition sans solliciter l’autorisation du juge des tutelles, sauf exceptions listées par l’article 387-1 du code civil. Au titre de ces exceptions, la vente de gré à gré de l’immeuble appartenant au mineur, est soumise à
l’autorisation du juge des tutelles.
Les représentants légaux du mineur doivent donc recueillir l’autorisation du juge des tutelles pour conclure un contrat immobilier ayant pour objet la vente d’un immeuble appartenant au mineur.
La décision du juge des tutelles devra déterminer le prix et les conditions de la vente projetée (article 505 alinéa 2 pour la tutelle ; article 389-6 du code civil par renvoi pour l’administration légale).
Cependant, concernant l’acquisition d’un immeuble, les représentants légaux du mineur pourront conclure un tel acte pour le compte du mineur sans autorisation du juge des tutelles.


3. Personnes morales


Une personne morale peut être amenée à vendre un bien immobilier de son patrimoine ou bien à en acquérir un pour les besoins de son activité. Dans un premier temps, il convient de vérifier si la vente ou l’achat envisagé entre dans l’objet social. Dans un second temps, il convient de vérifier que le signataire de l’acte dispose bien des pouvoirs de représentant légal de la société.
D’autre part, les statuts peuvent éventuellement contenir une clause selon laquelle le dirigeant doit, à titre de règle interne, être préalablement habilité pour consentir une vente ou une acquisition.
Pour l’association, il conviendra de vérifier que le signataire est bien le président de l’association.


4. L’Indivision


En vertu de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer les actes de disposition. Ainsi l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour vendre un immeuble.
La sanction encourue en cas de non-respect des règles applicables aux actes de disposition passés sans le consentement unanime de l’ensemble des indivisaires est l’inopposabilité de la vente aux autres indivisaires qui n’ont pas donné leur consentement.
La cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette sanction, dans une décision récente de la 1ere chambre civile en date du 03.02.2016 n°14-26060. La cour de cassation s’était déjà prononcée en ce sens dans d’autre décisions antérieures : cass 1ere civ, 07.07.1987 n°85-16968, cass 1ere civ, 15.06.1994 n°91-20633).
En l’espèce, Jeanne X décédée le 31.12.2009 laisse pour lui succéder ses six enfants.
La déclaration de succession mentionnait à l’actif un terrain bâti situé à Saint-Denis de La Réunion évalué à 360 000 euros. Le 19.05.2010, Maître Y, notaire chargé du règlement de la succession, a établi une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) concernant ce terrain bâti pour un prix de 330 000 euros. Par arrêté du 13.07.2010, le maire de la commune de Saint-Denis de La Réunion exerçait son droit de préemption sur le terrain au prix de 330 000 euros.
Outre une évaluation du bien inférieure à celle figurant dans la déclaration de succession, la DIA ne mentionnait que le nom de cinq des six enfants et héritiers. Il n’était donc pas établi que tous les indivisaires aient donné leur accord pour la vente du terrain au prix de 330 000 euros.
La commune de Saint-Denis de La Réunion a assigné les héritiers aux fins d’entendre déclarer la vente parfaite et d’enjoindre aux consorts X de procéder à la signature de l’acte authentique.
Par un arrêt du 24.07.2014, la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, infirmant le jugement de première instance, a considéré qu’ « à défaut de preuve de l’accord de tous les indivisaires sur le prix proposé à la commune, le vente ne saurait être considérée comme parfaite. » au visa de l’article 1583 du code civil.
La commune a formé un pourvoi en cassation. La cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel, au visa des articles 815-3 et 883 du code civil, textes relatifs à l’indivision et au partage, considérant qu’en statuant comme elle l’a fait « alors que la cession d’un bien indivis, sans le consentement de tous les indivisaires, n’est pas nulle, mais seulement inopposable à ceux qui n’ont pas consenti, et son efficacité subordonnée au résultat du partage, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
À la différence de la nullité, qui aboutit à l’anéantissement rétroactif de l’acte irrégulier à l’égard de tous, les parties comme les tiers, l’inopposabilité rend l’acte litigieux sans efficacité simplement à l’égard des tiers qui n’y ont pas participé.
Concernant l’acquisition d’un bien immobilier par les membres d’une indivision, l’accord de chaque indivisaire est requis.


5. Les époux

  • Le bien a été acquis par l’un des époux avant le mariage.

Lorsque le bien a été acquis avant le mariage, l’article 1405 du code civil précise que restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’ils acquièrent, pendant le mariage par succession donation ou legs.
Ainsi quand le bien appartient à l’un des époux uniquement, celui-ci peut conclure seul le contrat de vente. Cependant, lorsque ce bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous s’appliquent.

  • Le bien a été acquis pendant le mariage et les époux sont mariés sous le régime de la communauté de biens.

Lorsque le bien a été acquis pendant le mariage, selon l’article 1402 du code civil, tout bien, meuble et immeuble, est réputé acquêt de la communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux.
En vertu de l’article 1424 du code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner ou grever de droit réel les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté.
Ce principe de cogestion entre les époux institué par le droit civil exige l’existence d’un double consentement pour la vente d’un immeuble commun.
L’article 1415 du code civil exige l’existence d’un consentement exprès. Aussi l’accord des époux résulte le plus souvent de leur intervention simultanée à l’acte de vente, directement ou par mandataire.
Un tel consentement ne peut se déduire d’un acte l’impliquant, il doit être autonome.
Par exemple, la simple connaissance de la situation par le conjoint ne vaut pas consentement exprès à l’opération (cass.1ere civ, 19.11.2002, I, n°273).
Éventuellement un époux peut donner mandat à son conjoint ou à un tiers de le représenter à la vente. S’agissant d’un acte d’aliénation, le mandat devra être exprès (article 1988 du code civil : « le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès »).

  • Le bien est un bien propre et les époux sont mariés sous le régime de la communauté.

Le bien propre se définit comme le bien dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’il acquiert pendant le mariage par succession, donation ou legs (article 1405 du code civil). En vertu de l’article 1428 du code civil, chaque époux a l’administration et la jouissance de ses biens propres et peut en disposer librement.

Il peut donc signer le contrat de vente sans l’accord de son époux. Cependant, lorsque le bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous dans s’appliquent.

  • Le bien est acquis par un époux pendant le mariage et les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

En vertu de l’article 1536 du code civil, lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu’ils seraient séparés de biens, chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.
Ainsi quand un bien est acquis par un seul des époux au cours du mariage, celui-ci peut signer le contrat de vente sans l’accord de l’autre époux.
Cependant, lorsque le bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous dans s’appliquent.
Concernant l’acquisition d’un bien immobilier par un des époux seul en cours du mariage, il est conseillé de constituer dans l’acte ou par un document séparé signé des deux époux la preuve de la propriété personnelle des deniers employés. En cas de fourniture de deniers par le conjoint de l’acquéreur, il est utile de préciser le montant ainsi que le fondement (paiement, prêt ou donation) de cette contribution, afin d’éviter des contestations ou revendications ultérieures. En effet, à l’occasion d’un conflit ultérieur entre les époux, les questions de l’origine et de la nature des deniers peuvent devenir primordiales.

  • La vente du logement familial

En vertu de l’article 215 du code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lequel est assuré le logement familial. Ainsi quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux, et le caractère propre ou commun de l’immeuble, la vente de l’immeuble servant de logement à la famille n’est possible qu’avec le consentement du conjoint.
L’article 215 à la différence de l’article 1415 du code civil qui impose « un consentement exprès », se contente de requérir uniquement un « consentement ».
La jurisprudence est plus souple quant à la manifestation du consentement définit par l’article 215 du code civil.
En effet, pour être certain, ce consentement ne doit pas nécessairement être donné par écrit (c.cass 1ere civ, 07.04.1998 n°96-16.138) Voir Document 7, et peut résulter d’un acte non équivoque (comme le fait de donner mandat de vente à un agent immobilier : CA Lyon, 05.11.1980 JCPN N1983 II,40).
La théorie du mandat apparent n’est généralement pas admise. Il a été jugé que la preuve de « l’apparence d’un mandat entre les époux ne pouvait résulter de l’attitude passive d’un époux ». (c.cass 1ere civ 31.03.2010 n°08-19.649).
L’acquéreur ne pourra donc pas exiger la vente forcée sur ce fondement.


  • En cas de procédure de divorce

Il existe une incertitude sur le caractère de l’immeuble acquis tant que la procédure qui a pour effet de distribuer le patrimoine n’est pas parvenue à son terme.
- Signature d’un contrat de vente ou d’achat avant l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil : Dans cette hypothèse les règles applicables sous le régime du mariage s’appliquent dans la mesure où le divorce n’a pas encore force de chose jugée. Ainsi concernant l’acquisition d’un immeuble par un des époux, l’immeuble sera réputé commun si l’acquisition est réalisée avant les formalités du divorce.
- Signature d’un contrat immobilier en tant que vendeur ou acquéreur après l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil Dans cette hypothèse il convient de suivre les prescriptions du jugement de divorce. Soit le bien est attribué à l’un des époux et celui-ci est seul habilité à conclure un contrat de vente; soit le bien est réputé en indivision et dans ce cas il conviendra de suivre les règles relatives au régime de l’indivision.
Concernant l’acquisition d’un immeuble par un des époux sous le régime de la communauté, l'époux acquéreur d'un immeuble pendant l'instance en divorce court le risque que celui-ci ait la nature de bien commun en application des règles du régime matrimonial de communauté. Or, compte tenu du contexte de rupture, cet époux souhaitera généralement réaliser cette opération à titre personnel.
La nature commune ou personnelle du bien acquis dépend de la date d'acquisition par rapport à la date d'effet du divorce dans les relations des époux entre eux : si l'achat est réalisé avant cette date d'effet,
l'immeuble est en principe commun ; si l'achat est réalisé après, l'immeuble est personnel à l'acquéreur. Depuis le 1er janvier 2005, le divorce prend effet dans les rapports entre les époux, en ce qui concerne leurs biens (article 262-1 du code civil) :
- lorsqu'il est prononcé par consentement mutuel, à la date de l'homologation de la convention réglant l'ensemble des conséquences du divorce,
- lorsqu'il est prononcé pour acceptation du principe de la rupture du mariage à la date de l'ordonnance de non-conciliation.
Il suffit que l’acquisition soit réalisée après la date d’effet du divorce pour que l’immeuble soit personnel à l’acquéreur.
Cependant, en cas d’abandon de procédure, si la partie demandeuse du divorce est déboutée ou si l’un des époux décède avant les formalités du divorce, l’immeuble sera commun aux époux.


7 . Les partenaires pacsés


En vertu de l’article 515-5 du code civil, sauf dispositions contraires de la convention, chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.
Le partenaire peut donc vendre seul un immeuble qui lui est propre. Il peut prouver par tout moyen qu’il a la propriété exclusive de l’immeuble. Cependant, les partenaires peuvent opter dans leur convention pour un régime d’indivision.
Dans cette hypothèse, les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié.
Dans ce cas il convient de suivre les règles de l’indivision concernant la vente d’un immeuble.
Pour les contrats de PACS conclus avant le 01.01.2007, il existait une présomption d’indivision qui ne concerne que les acquisitions postérieures au PACS. Les immeubles acquis par l’un des partenaires avant le PACS restent personnels.


8 Le concubinage


Il n’existe pas de notion de patrimoine concernant le concubinage. Chaque concubin a la libre disposition de son patrimoine qui lui est propre. Dans ce cas, chacun peut vendre un immeuble ou bien acquérir un immeuble seul et pour son compte. Néanmoins si les concubins possèdent un immeuble en indivision, il faudra appliquer les règles de l’indivision.


9. Le démembrement de propriété


Ni le nu-propriétaire, ni l’usufruitier ne peuvent vendre seul le bien dans son intégralité (démembrement de la propriété).
En vertu de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, céder son droit à titre gratuit ou onéreux. L’usufruitier peut donc signer seul un contrat de vente concernant son droit d’usufruitier uniquement. Le nu-propriétaire ne peut vendre seul que son droit de nue-propriété uniquement.


Le 11 avril 2019

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