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L'estimation des EHPAD et maisons de repos


L’immobilier de santé intéresse de nombreux investisseurs du particulier aux sociétés foncières cotées. Il s’agit d’un placement peu affecté par les cycles économiques. Par ailleurs, il offre des taux de rendement confortables.


Les établissements médicalisés, quel que soit leur statut juridique actuel ou leur appellation, pour pouvoir héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, se doivent de respecter la réforme des EHPAD. Il s’agit d’un secteur réglementé qui protège à la fois l’exploitant et l’investisseur. Ces structures qui signent une convention tripartite (Établissement, Conseil départemental et Agence Régionale de Santé) dépendent alors du secteur social. De ce fait, cette convention permet d’assurer la qualité et la pérennité de I’EHPAD dans le temps en conservant un actif immobilier en bon état et aux normes.

Le Service de soins et de rééducation (SSR) communément appelé “Maison de repos et de soins” est un établissement ayant pour vocation le rétablissement d'une personne. Il a pour mission de :
- donner des soins aux individus en ayant besoin,
- maintenir l'autonomie du patient ou lui redonner son autonomie suite à une maladie de longue durée.
La durée du séjour dans un tel établissement ne doit pas excéder 3 mois. Le prix, journalier, concerne les soins, l'hébergement et les repas. Le prix à la journée varie en fonction de la localisation, le foncier représentant un poste important dans le budget.


Les maisons de retraite ou de repos, au même titre que les résidences étudiantes ou les hôtels, sont des locaux monovalents pour lesquels la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les professionnels de l’immobilier préconisent l’utilisation des méthodes des ratios professionnels.
D’autres méthodes peuvent également être employées, la méthode “sol + construction”, celle par “comparaison directe” qui s’appuie sur des références de biens vendus ou encore les approches “par le revenu”. Les préconisations de la profession sont de recourir à celles des ratios professionnels et de recouper par une seconde approche.


La méthode des ratios professionnels consiste à capitaliser la valeur de marché ou le loyer à partir d’un taux de rendement ou de capitalisation pour obtenir la valeur vénale de l’immeuble.
Le rôle de l’expert est d’analyser le loyer en vigueur et d’en vérifier la cohérence par rapport à la capacité financière de l’établissement.
L’évaluation du loyer admissible passe par plusieurs ratios permettant de déterminer le taux d’effort théorique pouvant être supporté par l’exploitation.

On parle alors d’un loyer normatif. Il fait appel aux notions de :
- Taux d’occupation (TO) de l’établissement qui est le ratio entre le nombre de journées d’hébergement facturées et le nombre de journées théoriques.Le TO s’exprime en pourcentage et indique le niveau moyen de fréquentation d'un hébergement sur une période donnée.
- EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxation, Depreciation, Amortization and Rent) est l’excédent brut d’exploitation avant déduction des charges locatives du loyer. Il permet de suivre la performance d’un établissement.
- Ratio EBITDAR/CA caractérise la rentabilité de la  maison de retraite. Ce ratio oscille entre 25 % pour les résidences les moins rentables et 35 % (voire 40 %) pour les résidences les plus rentables.
- Ratio de loyer/CA oscille généralement entre 10 % et 20 %. Les valeurs maximales étant atteintes à Paris et en région parisienne.
- Ratio loyer/EBITDAR est un très bon indicateur pour définir le loyer du bail commercial. Il fluctue généralement entre 45 % et 55 %. Le loyer maximum admissible semble concerner des résidences  dont le nombre de lits varie de 75 à 95 lits, avec des pourcentages de LOYER/EBITDAR dépassant 55 %.

La méthode par comparaison directe consiste à déterminer la valeur d’un immeuble à partir d’éléments de comparaison relevés sur le marché (références de transactions, offres, statistiques…) pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. Les valeurs de marché constatées à partir de ces éléments de comparaison sont pondérées de manière à intégrer les spécificités du bien estimé.

En ce qui concerne la méthode par capitalisation des revenus, il peut s’agir de la méthode par le rendement ou bien de la méthode par les Discounted Cash Flows (DCF). La méthode par le rendement est fondée sur la détermination d’une valeur locative ou loyer de marché. Pour obtenir la valeur vénale, il convient de capitaliser la valeur locative préalablement déterminée au moyen d’un taux de rendement théorique.

La méthode par les Discounted Cash Flows (Méthode des flux de trésorerie) consiste à recenser l’ensemble des flux locatifs générés par l’exploitation locative d’un immeuble. Cette analyse prospective est envisagée en tenant compte de la rotation des locataires, des renégociations possibles des baux, des dépôts de garantie versés, des impayés, de la vacance éventuelle, ainsi que du prix de cession en fin de période. Ceci permet de déterminer les flux de trésorerie nets futurs.
L’ensemble est étudié sur une période correspondant à la durée moyenne de détention d’un immeuble par un investisseur (10 ans en moyenne). Les flux de trésorerie nets de chaque année donnent au final la valeur actualisée de l’immeuble.

La méthode sol + constructions consiste à déterminer une valeur pour le terrain d’une part et pour la construction et les aménagements du terrain d’autre part.

  • Terrain

La valorisation du terrain nu est obtenue par analogie, en étudiant le marché local des terrains à bâtir, pour la construction de bâtiments de même usage.

  • Constructions

Le prix applicable à la construction proprement dite sera déterminé par un coût de construction moyen appliqué à la surface. Ainsi un EHPAD à construire coûte autour de 1 750 €/m² de surface dans l’oeuvre (SDO) dans le public et autour de 1 800 €/m² SDO dans le privé, ou encore 102 000 € par lit, tous secteurs confondus, pour des prestations de moyenne gamme.
Enfin, il faudra appliquer à la valeur de la construction précédemment déterminée un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’état de conservation des constructions.


Le 25 mars 2020

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