Garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale... comment ça marche ?

Si vous constatez des désordres après la réception de travaux pour votre logement (fin officielle des travaux), qu'ils soient neufs ou sur existant, vous pouvez agir en actionnant des garanties à l'encontre du constructeur de l'ouvrage qui a réalisé les travaux. Ces garanties sont au nombre de trois : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement (aussi appelée "garantie biennale") et garantie décennale.

Selon l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. »

Il s’agit donc de la manifestation de la volonté du maître d’ouvrage à l’égard de l’entrepreneur d’accepter les travaux. Cette acceptation peut être :
- expresse, par la rédaction et la signature d’un procès-verbal de réception, avec ou sans réserves ;
- tacite, sans procès-verbal de réception mais par le paiement intégral de l’entrepreneur et la prise de possession de l’ouvrage par le maître d’ouvrage ;
- judiciaire, c’est-à-dire prononcée par un juge en cas de désaccord entre les parties au contrat de construction. Ce type de réception peut également engendrer ou non des réserves. Il ne peut être prononcé que si l’ouvrage est en état d’être reçu (le plus souvent en fonction de son caractère habitable ou non).

Auparavant les juges exigeaient la preuve de trois conditions pour caractériser une réception tacite des travaux (Cass. 3ème civ., 06/07/2011, n°09-69.920) :
- Deux éléments matériels : le paiement de l’intégralité des travaux et la prise de possession de l’ouvrage.
- Un élément moral :  l’existence d’une volonté non équivoque du maître d’ouvrage.

Dans un arrêt du 30 janvier 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe d’une présomption de réception tacite de l’ouvrage à une double condition, à savoir le paiement intégral des travaux et  la prise de possession de l’ouvrage par le maître d’ouvrage. Désormais, les juges n’ont plus à rechercher si la prise de possession manifeste une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. En effet, la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserve (Cass. 3ème civ., 30/01/2019, n°18-10.197). Ce principe de réception tacite de l’ouvrage a été confirmé par un arrêt rendu la 18 avril 2019 par la Cour de cassation.

En l’espèce, un constructeur était chargé de l’installation d’un système de chauffage par géothermie. Faisant suite à plusieurs dysfonctionnements, le maître d’ouvrage a assigné le mandataire liquidateur de l’entreprise de construction et leur assureur afin de faire jouer la responsabilité décennale du chauffagiste.
Le maître d’ouvrage est débouté de sa demande par les juges de première instance et par la Cour d’appel de Limoges en raison de l’absence de réception expresse ou tacite des travaux.
La Cour d’appel de Limoges a considéré que la prise de possession de l’installation de chauffage et le prix partiellement payé ne suffisaient pas à caractériser la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’installation.
Au visa de l’article 1792-6 du Code civil, la Cour de cassation a censuré l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Limoges en réaffirmant que la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserve (Cass. 3ème civ., 18/04/2019, n°18-13.734).

Ainsi, la réception des travaux n’est plus subordonnée à l’élément intentionnel portant sur la volonté non-équivoque du maître d’ouvrage de procéder à la réception. Ce dernier élément est désormais présumé en présence des deux éléments matériels.

La date de réception d’un chantier est une date fondamentale dans le droit de la construction et des assurances, car elle détermine le début des délais d’épreuve de la solidité de l’ouvrage construit. Elle ouvre ainsi les périodes de garantie de parfait achèvement, de garantie biennale et de garantie décennale.

Si des désordres apparents sont mentionnés au moyen de réserves par le maître d’ouvrage ou le contrôleur technique sur le procès-verbal de réception, ceux-ci devront être obligatoirement réparés par l’entrepreneur durant la première année après la réception (au titre de la garantie de parfait achèvement) et validés par une levée de réserves.
Si la réception est effectuée par le maître d’ouvrage seul, sans l’aide d’un contrôleur technique ou d’un autre professionnel de la construction habilité, celui-ci dispose d’un délai supplémentaire de huit jours pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents non remarqués lors de la réception (article L231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation).
La réception ne peut se faire sans vous. Les professionnels vous convoquent dès l’achèvement des travaux. Soyez présent à la réception :

- si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, la réception se fait directement avec le constructeur ;s
- si vous avez signé un contrat avec plusieurs entreprises (maçon, couvreur, électricien, chauffagiste, plombier...) vous procédez, soit à une réception unique, soit à une réception avec chaque entreprise, en présence le cas échéant de l’architecte ou du maître d’œuvre chargé de la coordination des travaux. Une réception unique a l’avantage de faciliter la mise en jeu éventuelle des garanties.

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment qui vous aidera à apprécier l’état du logement. Visitez le logement avec la plus grande attention. Vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et votre contrat. Contrôlez soigneusement le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d’eau...).
Vous établissez un procès-verbal écrit dans lequel vous mentionnez avec précision vos réserves éventuelles ; vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (constructeur, entrepreneur, architecte ou maître d’œuvre mandaté) et vous-même.
Si vous ne constatez à la réception ni désordres, ni défauts de conformité : vous acceptez les travaux et vous signez le procès-verbal sans réserve.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat avec un entrepreneur qui réalise à lui seul le gros œuvre, le hors d’eau et hors d’air : vous avez un délai supplémentaire de huit jours à compter de la réception pour notifier au constructeur ou à l’entrepreneur les désordres non signalés lors de la réception,à condition toutefois d’avoir effectué la réception avec lui, sans l’assistance d’un autre professionnel. Dans tous les cas, signalez toujours vos réserves par écrit,dans les délais prévus par la loi, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au professionnel concerné.

Si tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou si les imperfections sont telles que vous les considérez comme inachevés : vous pouvez refuser la réception. Vous reportez à l’amiable la date de réception avec le constructeur ou les entrepreneurs, ou vous saisissez le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.
Si vous constatez des désordres lors de la réception, mentionnez les tous  dans le procès-verbal de réception et  fixez par écrit avec l’entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés. Si lors de la réception, ou dans le délai prévu par la loi (huit jours en cas de contrat de construction de maison individuelle), vous ne signalez pas tous les vices alors apparents,vous risquez de ne pas pouvoir en obtenir réparation. Vous consignez une partie du prix jusqu’à la réparation des désordres  que vous avez signalés. La consignation consiste à bloquer une partie du prix auprès de tout organisme ou professionnel, choisi en accord avec le constructeur, le vendeur ou l’entreprise, ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance (pour en savoir plus sur la consignation lire notre article). 

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle,vous pouvez consigner 5 % maximum du prix de la maison. Si vous avez signé un contrat d’entreprise,votre contrat peut prévoir que 5 % maximum du montant des travaux pourront être consignés ; en l’absence de cette clause, vous ne pourrez consigner le solde qu’après accord avec l’entrepreneur ou, le cas échéant, sur demande devant le juge des référés. Le constructeur ou l’entrepreneur ne peut pas refuser de vous remettre les clefs, même si vous avez effectué des réserves à la réception et si vous n’avez pas payé le solde du prix, dès lors que vous l’avez consigné. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés. Si vous ne pouvez pas attendre la réception pour
vous installer, prévoyez par écrit que l’entrée dans les lieux ne vaudra pas réception.

Si vous achetez un bien sur plan, la réception a lieu entre les entrepreneurs et votre vendeur : vous contrôlez l’achèvement des travaux à la livraison du logement.
Comme pour une réception, vous faites une visite approfondie et mentionnez dans un procès-verbal écrit vos réserves, c’est-à-dire les désordres ou défauts de conformité. Demandez au vendeur, communication du ou des procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs. Vous devez connaître la date exacte de la réception : c’est à partir de cette date que courent les délais de garanties. 

Si vous faites des réserves, la consignation n’est possible qu’en cas de défauts de conformité : vous pouvez consigner 5 % maximum du prix jusqu’à la réparation des défauts de conformité que vous avez signalés ; toutefois si la vente porte sur une maison individuelle pour laquelle le vendeur n’a pas fourni de garantie financière d’achèvement, la retenue maximum est de 15%. Le vendeur ne peut refuser de vous remettre les clefs, dès lors que vous avez consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés.

Vous avez un délai d’un mois à compter de la livraison ou de la réception des travaux si elle est postérieure) pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents que vous n’avez pas mentionnés alors. Ils doivent être réparés dans le délai d’un an (à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception) ; à défaut, saisissez le tribunal avant l’expiration de ce délai.

Si vous constatez que l’isolation phonique n’est pas conforme aux normes réglementaires, vous avez un délai d’un an à compter de la livraison pour en demander réparation au vendeur. Après la réception, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale

Pendant un an, à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement. L’entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit. Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l’établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

La garantie de parfait achèvement impose la réparation immédiate de l’ensemble des malfaçons et des désordres – quel que soit leur degré de gravité – qui se manifestent dans le logement pendant la première année qui suit la fin du chantier. Cela inclut à la fois :
- Les anomalies relevées au cours de la visite de réception des travaux, et relevées sur le procès-verbal.
- Les vices cachés, indiscernables au moment de la visite de réception, et qui se manifestent pendant l’année qui suit l’entrée dans le logement.

La garantie de parfait achèvement ne joue pas, en principe, pour les vices apparents dès la visite de réception et qui n’ont pas été relevés sur le procès-verbal. C’est la raison pour laquelle il est essentiel de vous montrer très attentif au cours de la visite de réception, au besoin en vous faisant assister.
La garantie de parfait achèvement n’opère aucune distinction selon la nature ou le degré de gravité des dommages. Elle exige, comme son nom l’indique, la perfection du logement sous tous les aspects : cela inclut tout autant les éléments du gros œuvre et du bâti (charpente, murs porteurs, isolation, toiture…), le petit œuvre (électricité, plomberie, revêtements, menuiseries) et les éléments d’équipement (cuisine équipée, VMC, sanitaires…) de la maison.
La protection du logement pendant la première année n’est pas absolue et ne doit pas conduire à déresponsabiliser le nouvel occupant des lieux. La garantie de parfait achèvement, en particulier, ne peut pas fonctionner lorsque les dommages sont liés à un mauvais entretien de la part du propriétaire ou encore lorsqu’ils s’expliquent par une usure naturelle.

La garantie de parfait achèvement est prévue et encadrée par l’article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil. Il s’agit donc d’une disposition « d’ordre public » : cela signifie qu’il est impossible à un constructeur d’y déroger, et toute clause contraire dans le contrat serait nulle et non avenue.

Lorsque des réserves sont émises au moment de la visite de réception des travaux, le constructeur prend en compte les remarques et s’entend avec le maître d’ouvrage sur le délai dans lequel seront réalisés les travaux.
Lorsque les malfaçons sont importantes, vous pouvez refuser de signer le procès-verbal de réception des travaux tant que les défauts n’ont pas été corrigés. Si l’entrepreneur échoue à respecter les délais convenus ou à entamer les travaux dans les temps, vous êtes alors en droit de faire appel à un autre professionnel, et de le rémunérer au moyen de la retenue de garantie de 5 % qui restait en attente de versement.

Lorsque les vices sont cachés et apparaissent plus tard, vous devez envoyer au constructeur un courrier recommandé avec accusé de réception : ce courrier vaut mise en demeure du constructeur de procéder dans les meilleurs délais à la remise en conformité du logement.

Le constructeur n’a pas la possibilité de s’opposer à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, dès lors que les dommages relèvent bien de cette couverture. Si malgré tout il
refusait d’intervenir, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance (pour un préjudice estimé inférieur à 10 000 €) ou le tribunal de grande instance (pour les préjudices d’un montant supérieur à 10 000 €).

Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement. Tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, sont garantis par l’entrepreneur,le constructeur ou le vendeur pendant deux ans à compter de la réception.
Tous les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil sont concernés par la garantie de bon fonctionnement. Il peut donc s’agir de l’architecte, entrepreneur, technicien, une autre personne liée au maître de l’ouvrage, ou encore toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
Aussi, l’article 1792-4 du Code civil dispose que le fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d‘équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des
exigences précises et déterminées à l’avance est tenu par la garantie de bon fonctionnement.

La garantie de bon fonctionnement concerne les éléments d’équipements qui ne sont pas garantis par la garantie décennale, c’est-à-dire les éléments qui ne font pas corps avec les fondations, les murs porteurs ou la toiture, et qui peuvent être démontés sans en impacter la construction principale. Ainsi, il existe deux cas dans lesquels la garantie biennale ne s’applique pas. En effet, lorsque la défaillance des équipements rend l’ouvrage impropre à sa destination, ou encore lorsque leur remplacement ne peut se faire sans détérioration du bâtiment, c’est la garantie décennale qui est applicable.
Les menus ouvrages, éléments d’équipement séparables du gros œuvre comprennent par exemple les radiateurs, conduites, gaines et revêtements autres que ceux constituant des gros ouvrages tels que précisés à l’article R111-26 du Code de la construction et de l’habitation.
A titre d’exemple, un élément dissociable peut être un plafond suspendu, une pompe à chaleur, un interphone, un chauffe-eau, des cloisons mobiles, des plaques électriques de cuisson. Cependant, en ce qui concerne le carrelage, la Cour de Cassation a récemment estimé que le dallage collé ne constitue pas un élément d’équipement dissociable soumis à la garantie de bon fonctionnement et relève donc de la garantie de droit commun (C.cass 13 février 2013).
Une fois que le constructeur est prévenu de la défaillance de l’équipement, il doit réparer ou remplacer l’équipement en question.

La garantie biennale ne peut être mise en œuvre uniquement en cas de réception des travaux. De la même manière que pour la garantie décennale, si des réserves ont été formulées lors de la réception, les défauts relèvent de la garantie de parfait achèvement. La garantie ne s’applique donc qu’aux vices non apparus lors de la réception.
Le constructeur pourra cependant écarter l’application de la garantie de bon fonctionnement s’il prouve que la cause des désordres et lié à un défaut d’entretien ou une utilisation anormale des équipements qui s’en dégradent peu à peu.
Si vous constatez qu'un élément couvert par la garantie biennale est défectueux, vous devez mettre en demeure le constructeur de le réparer ou de le remplacer. Cette mise en demeure doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le constructeur ne s'exécute pas, il faut saisir le tribunal de grande instance. Ce dernier peut alors condamner le constructeur à remplacer ou à réparer l'élément défectueux. Le juge peut aussi condamner le constructeur à payer des dommages-intérêts.

Pendant dix ans, vous bénéficiez de la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination. Tout constructeur (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d'œuvre, architecte, technicien, bureau d'étude, ingénieur-conseil) impliqué dans la construction d'un ouvrage neuf ou existant, ou tout prestataire lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, est soumis à un régime de responsabilité décennale. Elle est définie par les articles 1792 et suivants du Code Civil.

Le professionnel engage sa responsabilité pendant dix ans, en cas de dommage, à l'égard du futur propriétaire (le maître d'ouvrage), mais aussi à l'égard des acquéreurs successifs en cas de revente de l'ouvrage.
Cette obligation concerne également les professionnels du bâtiment étrangers, qui doivent pouvoir justifier que leur garantie couvre la responsabilité décennale selon la loi française pour les contrats exécutés en France.
En parallèle, le maître d'ouvrage (c'est-à-dire le client du prestataire) doit lui aussi souscrire une assurance de dommages (dite assurance "dommages-ouvrage"), qui a pour objet d'intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l'exécution des réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun. Les sous-traitants sont exclus du champ d'application de la loi.

La garantie décennale concerne les vices ou dommages de construction :
- qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction),
- ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d'étanchéité, fissurations importantes).
Le dommage peut résulter d'un défaut de conformité ou d'un vice de sol.
Il s'agit du « gros ouvrage ­» (c'est-à-dire les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires...).
Il peut aussi s'agir d'éléments d'équipement (par exemple une pompe à chaleur) lorsque les dysfonctionnements les affectant rendent le bien dans son ensemble impropre à sa destination.
Ainsi, votre poêle à bois est potentiellement couvert par la garantie décennale. C’est ce qu’il ressort d’une décision de la Cour de cassation du 12 juillet 2018 (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-19.371) sur un litige opposant un couple à une entreprise de revente et pose de cheminées et poêles à bois. Ce couple avait estimé que le poêle à bois installé par l’entreprise ne
fonctionnait pas correctement et réclamait réparation au titre de la  garantie décennale.
La Cour d’appel de Colmar a rejeté dans un premier temps la demande des plaignants (le 3 avril 2017) au motif que l’entreprise installatrice ne pouvait être considérée  comme un constructeur d’ouvrage et qu’il n’était pas établi que « le poêle litigieux puisse être considéré comme formant indissociablement  corps avec un ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. » Mais la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé cette décision le 12 juillet 2018 au motif que la Cour d’appel de Colmar n’avait pas recherché si l’insuffisance de chauffage ne rendait pas l’ensemble de la maison impropre à sa destination.

Toutes les constructions (ouvrages) faisant appel aux techniques du bâtiment ainsi que les éléments faisant indissociablement corps avec ces mêmes constructions sont potentiellement couverts par la garantie décennale. Ces constructions comprennent la plupart des bâtiments élevés sur le sol et leurs éléments d’équipement indissociables, les ouvrages de fondation et d’ossature ainsi que les ouvrages de voirie et de viabilité liés à ces mêmes constructions.
En cas de rénovation, la garantie couvre en plus les ouvrages existant avant le début du chantier, si ceux-ci sont totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et en deviennent techniquement indivisibles.
Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage sont aussi couverts lorsque leur dysfonctionnement ou leur non-conformité rendent l’ouvrage entier impropre à sa destination, ou provoquent un dommage rendant l’ouvrage entier impropre à sa destination.
Pour être couverts au titre de la garantie décennale, les dommages survenus à un ouvrage doivent être d’une importance certaine. Ils doivent compromettre la solidité de l’ouvrage entier,
ou le rendre impropre à sa destination l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociables ou dissociables.

Les ouvrages, éléments constitutifs et éléments d’équipement couverts correspondent à toutes les constructions (« ouvrages ») faisant appel aux techniques du bâtiment, ainsi que les éléments faisant « indissociablement corps » avec ces mêmes constructions, en dehors des ouvrages édictés dans l’article L243-1-1 du Code des assurances.
On peut inclure notamment dans cette définition :

• La plupart des bâtiments élevés sur le sol :

- maisons, immeubles d’habitation ;

- garages, entrepôts, ateliers ;
- locaux à usage professionnels ;

• Les ouvrages de fondation et d’ossature de ces mêmes bâtiments ;

• Les ouvrages de viabilité liés à un bâtiment couvert par la responsabilité décennale :

- réseaux divers (eau, électricité, gaz…) ;
- fosse septique et système d’assainissement individuel ;

• Les ouvrages de voirie liés à un bâtiment couvert par la responsabilité décennale : route, voie ou chemin d’accès ;

• Toutes les constructions avec fondations liées à un bâtiment couvert par la responsabilité décennale, incluant les « ouvrages de clos et de couvert » :

- murs de clôture ;

- piscine ;

- véranda ;

- terrasse ;

- appentis ;

- caveau funéraire ;

- enrochement ;

- aire de stationnement ;

- éventuellement pergola, gloriette, serre, aquarium vivarium, etc.

• Les éléments d’équipement indissociables d’un ouvrage couvert par la responsabilité décennale dont « la dépose, le démontage ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage » :

- canalisations et réseaux électriques logés dans les murs, plafonds et planchers ;
- installation de chauffage central ;
- huisseries des fenêtres, fenêtres de toit, portes et volets ;
- plafonds, cloisons fixes, verrières etc.

En cas de rénovation : l’article L 243-1-1, alinéa II du Code des Assurances précise que la garantie couvre les ouvrages existant avant le début du chantier si ceux-ci sont « totalement incorporés dans l’ouvrage neuf » et « en deviennent techniquement indivisibles ».

La couverture des éléments d’équipement par la garantie décennale dépend de l’évolution de la jurisprudence (voir notamment Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2017, n°16-17.323) car la définition donnée par le Code Civil n’est pas toujours simple à interpréter.

Il convient de considérer qu’est couvert par la garantie décennale un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage lorsque son dysfonctionnement (ou sa non-conformité) rend l’ouvrage entier impropre à sa destination, ou provoque un dommage rendant l’ouvrage entier impropre à sa destination.
Pour ces éléments, les décisions de couverture du risque décennal sont prises au cas par cas. Si le sinistre rend impropre à sa  destination uniquement l’élément dissociable (et non l’ouvrage entier),  alors il ne sera pas couvert par la responsabilité décennale.

Les ouvrages et éléments d’équipement non couverts par la garantie décennale sont :

• Les éléments d’équipement dissociables, dont les dommages ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, et qui sont possiblement couverts par :

- La garantie biennale (2 ans) pour les éléments « voués à fonctionner » : volets et portes  (sans les huisseries), sanitaires, robinetterie, radiateurs,  chauffe-eau, certains appareils électriques fournis avec l’ouvrage  (interphone, ventilation,…), cloisons mobiles, plafonds suspendus, etc.
Évidemment, si les dommages à l’un de ces éléments entraînent une  impropriété à destination de l’ouvrage, ils peuvent être possiblement  couverts par la garantie décennale (mais les cas sont rares).
- La responsabilité contractuelle de droit commun (5 ans) pour certains éléments « inertes », décoratifs et ne satisfaisant pas aux critères des éléments couverts par la garantie décennale : carrelages, parquets, moquettes, peintures, enduits…
De la même façon, si des dommages au carrelage ou à la peinture extérieure rendent l’ouvrage impropre à sa destination (par exemple à cause d’un problème d’étanchéité), la garantie décennale peut  s’appliquer.

• Les éléments d’équipement permettant l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage (article 1792-7 du Code civil) ;

• Les ouvrages de génie civil définis dans l’article L243-1-1 du Code des Assurances.

Pour être valide, l'assurance doit avoir été souscrite avant le démarrage des travaux, car elle couvre uniquement les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de
validité du contrat (si l'ouverture du chantier a lieu avant la souscription du contrat d'assurance, celui-ci ne s'y applique pas). De même, l'assurance doit être valable pour la zone géographique où se trouve le chantier.
Avant l'ouverture du chantier, le professionnel doit obligatoirement remettre à son client, le maître d'ouvrage, un justificatif du contrat d'assurance en responsabilité civile décennale (RCD) qu'il a souscrit pour couvrir la garantie décennale :
- soit le modèle de l'attestation d'assurance (contrat individuel),
- soit le modèle de l'attestation d'assurance (contrat collectif).
Ces attestations doivent être jointes aux devis et factures des professionnels assurés.

En cas de vente d'un logement dans les dix ans suivant sa construction, la mention de l'existence ou non des assurances obligatoires doit être annexée au contrat de vente, afin de permettre à l'acquéreur d'agir en cas de sinistre.
Le professionnel pour lequel l'assurance professionnelle est obligatoire, artisan et auto-entrepreneur exerçant une activité artisanale notamment, doit également mentionner sur ses devis et
factures :
- l'assurance souscrite au titre de son activité,
- les coordonnées de l'assureur ou du garant,
- la couverture géographique du contrat ou de la garantie.

La garantie couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de dix ans.
Le délai démarre à la signature de la réception des travaux, acte contradictoire par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Une éventuelle action en justice interrompt ce délai.

La mise en œuvre de la garantie décennale intervient dans deux cas :
- lorsque survient un vice d'une certaine gravité qui compromet la solidité de l'ouvrage (par exemple, fissures importantes, fondations),
- lorsque survient un vice rendant le bien impropre à sa destination, que ce soit un élément constitutif de l'ouvrage (qui assure l'ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou un élément d'équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l'ouvrage qu'il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central...).
Le constructeur conserve à sa charge une franchise (partie de l'indemnité). Cette franchise n'est pas opposable aux bénéficiaires (propriétaire du logement) des indemnités.

Des désordres, qui portent sur des aménagements d’un site remarquable de par son intérêt patrimonial et touristique, n’engagent pas la responsabilité décennale des constructeurs, dès lors qu’ils ne rendent pas l’ouvrage du marché impropre à sa destination.

La collectivité estimait, pour un marché de dallages, que des fissures apparues étaient incompatibles avec une circulation piétonne sécurisée et affectaient l’esthétique du site dans lequel s’intégrait l’aménagement considéré.
Selon le juge, si le site concerné, par son intérêt patrimonial et touristique, justifie des aménagements urbains de qualité, le désordre, par son caractère circonscrit et sa faible visibilité, n’affecte pas l’esthétique du lieu dans une mesure telle qu’il rendrait l’ouvrage objet du marché impropre à sa destination. Son recours est rejeté au motif que ce désordre n’engage pas la responsabilité décennale des constructeurs. (CAA de Bordeaux, 3e chambre, 25 juillet 2019, n° 17BX01902, Inédit au recueil Lebon)

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé le 20 décembre 2018 (n°de pourvoi: 17-27671) qu’une demande de réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie décennale n’était recevable que si une réception de l’ouvrage, expresse, tacite ou judiciaire, était réalisée.
Si le maître d’ouvrage ne produit aucun procès-verbal de réception, ne prétend pas à une réception tacite, et n’a pas sollicité de réception judiciaire, il ne peut pas engager la responsabilité décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux.

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, un couple de personnes a confié des travaux de gros œuvre, charpente et couverture d’une maison d’habitation à un entrepreneur, sous la maîtrise d’œuvre complète d’un architecte. Un litige est survenu à propos de désordres affectant la piscine construite en même temps que la maison d’habitation. Devant le refus de l’entreprise et de l’architecte de prendre en charge la réparation de ces désordres, le couple les a assignés sur le fondement de la garantie décennale et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
Lors des débats, l’entrepreneur et l’architecte ont soutenu n’avoir pas été chargés de ces travaux. Mais à l’inverse, le couple n’a produit aucun procès-verbal de réception, n’a pas invoqué l’existence d’une réception tacite et n’a pas demandé de prononcer une réception judiciaire. Dès lors, le juge a rejeté la demande fondée sur la garantie décennale. Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel puis par la Cour de cassation.

Des travaux de nature parasismique apportant d’importantes modifications de structures des bâtiments existants sont de nature à engager la responsabilité décennale de leur auteur, du fait du non-respect des règles parasismiques en vigueur au moment du dépôt du permis de construire (Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-16.986, P+B+) .
Une SCI a transformé une ferme en appartements locatifs, et confié le lot terrassement, maçonnerie, béton armé d’une part, et le lot charpente, couverture, d’autre part, à deux sociétés. Se plaignant de la non-conformité de l’immeuble rénové aux normes parasismiques, la SCI a, après expertise, assigné ces deux sociétés en indemnisation ainsi que leurs assureurs respectifs.
Ces derniers contestent, devant la Cour de cassation, l’arrêt rendu par la cour d’appel selon lequel « compte tenu de la date de délivrance du permis de construire, les normes parasismiques applicables au chantier litigieux étaient prévues par le décret n° 91-461 du 17 mai 1991 et l’arrêté du 29 mai 1997 pris pour son application, (…) qu’il résultait de la combinaison de ces textes que ces normes parasismiques s’appliquaient d’une manière générale "aux modifications importantes des structures des bâtiments existants", de sorte que les travaux de rénovation réalisés (…),qui impliquaient précisément de telles modifications, étaient soumis à ces normes parasismiques, ce dont la cour d’appel a déduit l’existence d’un désordre décennal résultant de la non-conformité des travaux entrepris (…) aux normes parasismiques applicables et l’atteinte subséquente à la solidité de l’ouvrage ». En effet, il est notamment reproché à l’arrêt de ne pas préciser « à quels travaux énumérés par l’arrêté du 29 mai 1997 correspondraient les modifications "importantes" ».

La Haute juridiction rejette le pourvoi aux motifs que « ayant relevé que le décret du 14 mai 1991, modifié par celui du 13 septembre 2000 rendait les normes parasismiques applicables aux modifications importantes des structures des bâtiments existants et constaté que les travaux réalisés par la SCI avaient apporté de telles modifications, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que ces normes devaient s’appliquer, a légalement justifié sa décision ».

Cet arrêt rappelle une règle affirmée dès 2010 par la Cour de cassation : le non-respect des règles parasismiques peut être retenu comme un désordre de nature décennale, dès lors que lesdites règles étaient applicables au moment du dépôt du permis de construire (Cass. 3e civ., 1er déc. 2010, n° 09-15.282).
La question du non-respect des règles parasismiques induisant l’application de la garantie décennale est une question importante.
La jurisprudence avait estimé que, pour engager la responsabilité décennale d’un constructeur, il convenait au préalable de démontrer que la non-conformité aux normes parasismiques devait porter sur des éléments essentiels de la construction et présenter un risque de destruction de l’ouvrage en cas de séisme (Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n° 03-20.247 ; Cass. 3e civ., 7 oct.2009, n° 08-17.620).
Dans le sens d’une interprétation extensive, il avait même été admis que « la non-conformité d’un ouvrage aux règles parasismiques dans une région soumise à un risque de séisme avait nécessairement vocation à porter atteinte à sa solidité » (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-11.713).

Cependant, la Cour de cassation semble être revenue à une conception plus stricte dans un arrêt rendu le 5 juillet 2018 (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, nos 17-17.902, 17-19.348 et 17-19.513) : « Mais attendu que, n'ayant pas retenu que le défaut de conformité d'une partie des fondations aux normes parasismiques était de nature à compromettre la solidité de la maison ni à la rendre impropre à sa destination mais seulement à entraîner un risque de perte dont elle n'a pas déterminé l'étendue, la cour d'appel a justement déduit de ces appréciations souveraines que ce défaut de conformité engageait la responsabilité contractuelle du constructeur ».

Sources : Garanties de parfait achèvement, biennale et EPERS | Dexteria Avocats (dexteria-avocats.fr)

Garanties après la réception des travaux | Service-public.fr

Garantie décennale et garantie de parfait achèvement | Pratique.fr

La garantie de parfait achèvement - Cabinet BJA Avocats (bjavocat.com)

Garantie décennale du constructeur et responsabilité du vendeur : quoi de neuf ? - Légavox (legavox.fr)

PEUT-ON FAIRE JOUER LA GARANTIE DÉCENNALE EN L’ABSENCE DE RÉCEPTION EXPRESSE DES TRAVAUX ? - Légavox (legavox.fr)

Le 28 mai 2019 mis à jour le 26 septembre 2019