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Evaluation immobilière : méthodes sol et constructions


Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part. Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.


Il y a deux principales méthodes (ou groupes de méthodes) d’estimation par sol et constructions :
• l’une est pleinement une méthode d’estimation par comparaison, tant pour le terrain que pour les constructions,
• l’autre, méthode d’estimation par le coût de remplacement ou de reconstitution, fait appel à la comparaison pour la détermination de la valeur du sol, mais aussi à des notions de coût de construction ou de reconstruction en ce qui concerne l’analyse du bâti, ce qui n’en fait pas vraiment une méthode d’estimation par comparaison.
Ces deux méthodes relèvent donc d’une analyse différente des constructions.

La méthode comparative d’estimation par sol et constructions se détermine ainsi :
• estimation par comparaison du terrain nu et libre,
• détermination d’un abattement pour occupation corrigé des aménagements,
• par différence, obtention d’une valeur de terrain encombré des constructions existantes.

Selon les grands principes de l’analyse comparative, celle-ci se fait en passant par l’intermédiaire d’une unité de mesure. On utilise en pratique, dans la méthode comparative d’estimation par sol et constructions, les mêmes unités de mesure que dans la méthode globale d’estimation par comparaison :
• surface habitable et surface utile pondérée pour les logements,
• surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP) pour les maisons, immeubles de rapport et parfois pour certains types de bâtiments commerciaux,
• surface utile et surface utile pondérée pour les bureaux et certains types de bâtiments commerciaux.

Il s’agit toujours ici de pondérations en fonction de l’utilité relative des divers locaux ou niveaux d’un immeuble.

Il convient, comme dans toute méthode d’estimation par comparaison, de rechercher des ventes d’immeubles aussi comparables que possible en termes de situation, de standing, d’état, de confort, de superficie du terrain…
Pour chaque point de comparaison retenu, on procède successivement aux opérations suivantes :
• on recherche la valeur du terrain supposé nu et libre en utilisant les méthodes adaptées ;
• on détermine ensuite l’abattement pour occupation à pratiquer,
• par différence, on obtient la valeur du terrain encombré ;
• la valeur des constructions s’obtient en retranchant du prix global la valeur du terrain encombré ;
• on calcule le nombre d’unités de mesure que comportent les bâtiments,
• la division de la valeur des constructions par le nombre d’unités de mesure donne une valeur à l’unité ;
• l’étude de chaque point de comparaison, réalisée selon les principes de la méthode, permet d’obtenir une série de valeurs unitaires qui constituent les références de l’analyse comparative ; c’est par rapport à elles qu’il s’agit de situer l’immeuble à estimer.

En ce qui concerne, l'estimation par le coût de remplacement ’immeuble bâti résulte d’un processus de fabrication, à partir d’un terrain :
- équipement du terrain, construction d’un bâtiment, le tout se traduisant par des coûts auxquels peuvent s’ajouter des frais de différentes natures : fiscaux, financiers,
- rémunérations de professionnels.

Il serait à la fois ambitieux et inutile de chercher à chiffrer ce que coûterait exactement la construction du bâtiment à estimer :
• parce que les abattements que l’on va être conduit à appliquer sont une négation d’un calcul mathématique rigoureux,
• et parce qu’on ne reconstruirait pas, actuellement, certains immeubles selon les mêmes techniques que dans le passé, pour des raisons économiques.
Il en résulte que l’on a simplement besoin de déterminer un bon ordre de grandeur du coût de reconstruction, qui n’impose donc pas le recours à la technique des métrés avec évaluation exacte du coût des matériaux et de leur mise en œuvre.

L’expert raisonne par référence à des coûts constatés dans des opérations similaires, en passant par une unité de mesure. Il peut ainsi utiliser des coûts au m² habitable, ou au m² de surface hors œuvre nette (SHON) constatés. Il peut également, s’il y a accès ou s’il est un spécialiste de la construction, faire référence à des coûts standard pour un étage courant, pour un sous-sol, pour une couverture… On peut ainsi être amené à effectuer des pondérations en prix de revient différentes des pondérations en valeur vénale.

Le principe se résume à la relation suivante :

V = Prix du terrain + (Prix construction neuve - Dépréciations)

1°) Le prix du terrain résulte d’une évaluation par la méthode de comparaison avec les avantages et les inconvénients de cette méthode, mais appliquée à un élément restreint de l’ensemble (de 10% à 20% suivant la localisation). En particulier, la topographie du terrain, sa configuration géométrique, son orientation et sa localisation sont des éléments qu’il faut pouvoir correctement ajuster dans la comparaison.

2°) Détermination du coût de reconstruction à neuf
Deux techniques sont généralement utilisés pour déterminer le prix du neuf. Soit la comparaison directe entre bâtiment de même nature ramené au mètre carré de surface (chambres pour un hôtel, magasins dans un centre commercial,...), soit la sommation des prix de revient actuels des différentes composantes de la construction.
Dans ce dernier cas, on peut soit simplifier en décomposant le moins possible (par exemple en fonction de différents lots : fondations, maçonnerie, charpente couverture, second oeuvre) ou au contraire détailler les quantités de matériaux utilisés et les temps requis pour leur mise en place. Une variante est de reprendre le prix de construction à neuf à partir, lorsqu’elle est connue, de la décomposition des prix de la construction à l’époque de sa réalisation, puis d’appliquer à ces divers éléments un indice de revalorisation comme celui du bâtiment (BT 01) ou celui de la société centrale des architectes. Le prix du neuf est alors déduit du coût originel de la construction en actualisant ses composantes à partir d’index appropriés.

On distingue généralement la dépréciation physique résultant de la détérioration d’un bâtiment ou de la vétusté de ses équipements, la dépréciation fonctionnelle ou obsolescence liée à la diminution de l’utilité du bâtiment, et la dépréciation économique provenant d’une modification de son environnement ou de son cadre juridique. Ce dernier facteur peut d’ailleurs être dans certains cas une source d’amélioration compensant pour tout ou partie les dépréciations précédemment citées.
L’estimation de ces dépréciations ne repose pas sur une méthodologie très rigoureuse mais sur un ensemble de pratiques adaptées de la multiplicité des causes de dépréciations. La méthode la plus simple et probablement la plus convaincante, lorsque le marché présente de nombreuses transactions sur des biens analogues, consiste à observer la dépréciation dans des immeubles comparables. Le montant de la dépréciation, en prix au mètre carré, correspondra à l’écart entre une construction neuve et un bâtiment ancien de même type. La plus critiquée, notamment par les tribunaux, est celle qui, partant d’une estimation du prix du bâtiment à son origine puis de sa revalorisation, détermine des coefficients d’abattements en fonction de la longévité des différentes parties du bâtiment. Par exemple, si la couverture doit être changée tous les 25 ans et que 15 années sont passées depuis
la dernière réfection, un coefficient d’abattement de 60% sera appliqué par rapport à la valeur réactualisée de la toiture.

La vétusté, à la différence de la notion comptable d’amortissement, est une donnée concrète, résultant de l’état technique réel d’une construction. C’est la constatation de l’usure ou des défauts d’une construction résultant de sa qualité, de son âge, de son entretien plus ou moins satisfaisant. C’est une notion utilisée dans le domaine des assurances, pour calculer le montant d’une indemnité en appliquant au coût de reconstruction après sinistre un abattement pour vétusté, normalement exprimé en pourcentage.

En expertise par sol et constructions, on procède à un abattement pour vétusté fonction non de l’âge des constructions (ce qui reviendrait à confondre les notions d’amortissement et de vétusté) mais en fonction de leur « espérance de vie » compte tenu de leur état et de leur qualité. L’abattement sera d’autant plus faible que la durée de vie probable du bâtiment sera proche de celle d’un bâtiment neuf. Et, comme tout le monde sait qu’un immeuble haussmannien d’habitation, plus que centenaire, a encore son avenir devant lui alors que comptablement il est entièrement amorti, on découvre combien la méthode d’estimation par coût de reconstitution peut être délicate à mettre en œuvre.

Au-delà de leur état technique qui peut être très bon, il existe des bâtiments ayant perdu une grande partie de leur utilité, donc de leur valeur économique, du fait d’évolutions sociologiques et/ou techniques. C’est le cas des vastes châteaux qui ne répondent plus à la demande actuelle (problèmes de charges en particulier de personnel) : ils peuvent être totalement invendables à leur coût de reconstruction diminué d’un abattement pour vétusté lié à leur état réel, qui peut être correct ; c’est le cas de nombreux immeubles de bureaux des années 1960 et 1970, mal distribués, mal situés, non câblés, techniquement solides mais non marchands sans reconstruction ou restructuration lourde.
Il peut donc y avoir lieu de faire subir aux bâtiments une dépréciation pour mauvaise adaptation aux besoins appelée dépréciation pour obsolescence.

Sachant que certains abattements peuvent être nuls, la formulation mathématique de l’estimation par coût de reconstruction devient alors :
Valeur vénale = valeur du terrain libre – abattement pour encombrement + coût de construction – abattement pour vétusté – abattement pour obsolescence – abattement pour adaptation au marché.


Sources : http://lpci.over-blog.fr/article-17355815.html

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_m...

Expertise immobilière Jean-Pierre Monceau ,Bernard de Polignac, Xavier de Cussac


Le 2 septembre 2019

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