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Etat du logement, état des lieux et dépôt de garantie


Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire (loi du 6.7.89 : art. 22).  Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner les dégradations qui lui sont imputables. À ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.

 

I. Qu'est ce qu'un état des lieux ?

L’état des lieux est un document qui établit à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement. Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs.

Le décret n°2016 - 832 du 30 mars 2016, fixe pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté. Depuis le 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret sont entrées en vigueur.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe deux possibilités d'écarter cette  présomption :
- lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
- ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. Le décret évoque également le problème de la vétusté des logements en fin de bail.

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». « Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local (...), même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord  ». Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

La vétusté est la conséquence de l’usage normal de la chose louée et elle est à la charge du bailleur, il est même possible qu’il ait une quote-part de travaux à sa charge sur des travaux pourtant locatifs. Néanmoins, il n’y a pas de définition légale ou règlementaire de la vétusté ; celle-ci est donc laissée à l’appréciation souveraine du juge de fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation.

Les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire.
L’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.
Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. Par exemple, en cas d’infiltration d’eau par le toit, le locataire est exonéré de poser un nouveau papier peint à la place de celui qui a été endommagé.

La période de franchise est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération donc il n’est pas appliqué d’abattement.
Par exemple :  Un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le chauffe-eau est défectueux. Cet élément est en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement.
Il n’existe pas de textes réglementaires sur l’application d’une franchise, mais certaines grilles de vétusté ont été établies suite à des négociations entre bailleurs et associations de locataires.
En cas de détérioration d’un équipement durant la période de franchise, le locataire supporte intégralement le coût de son remplacement. Passé cette période, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient d’abattement.
Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans). L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans - 2 ans). Cet abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de remplacement.
Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote-part résiduelle de la dépense reste à la charge du locataire.

L’établissement de ces grilles de vétusté est conseillé aux bailleurs pour éviter toute discussion en fin de bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquent pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).
Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
- soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
- soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.
Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire. En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question.
A titre indicatif, il a été estimé que :
- la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ;
- la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ;
- la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ cinq ans.
Dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé.

Le coefficient de vétusté concernant les réparations locatives ne s'applique pas aux dégradations volontaires mais seulement aux seuls éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les peintures ou les tapisseries sans qu'il y ait intervention de la main de l'homme. En l'espèce, la comparaison entre le procès-verbal d'entrée dans les lieux et celui de sortie indique le passage de sols considérés comme étant « en bon état » à des sols considérés comme en « mauvais état » pour être « tachés », « très tachés » voire « brûlés » dans la cuisine et le salon. Il en résulte qu'il ne s'agit pas d'une usure par suite d'un usage raisonnable, mais de véritables dégradations volontaires de sorte qu'aucun coefficient de vétusté n'est applicable pour les réparations inéluctables de ces sols (CA Lyon, 8e chambre, 30 octobre 2018, 16/09222).

En ce qui concerne l'établissement d'un état des lieux pour des locaux commerciaux, selon la loi Pinel de juin 2014, cette démarche est également obligatoire dans le cadre de la réalisation d’un bail professionnel. Il existe deux cas de figure selon la présence ou l’absence des parties lors de l’état des lieux :
- les deux parties sont présentes : comme pour l’état des lieux d’un logement, la démarche est gratuite et sous le contrôle du loueur et du preneur ;
- l’une ou les deux parties sont absentes : l’état des lieux doit obligatoirement se faire sous le contrôle d’un huissier de justice. Les frais entraînés sont répartis équitablement entre les deux parties.
Une fois un accord trouvé, l’état des lieux peut-être rédigé en respectant les éléments obligatoires énoncés dans l’article L 145-40-1 du Code de Commerce. Ces mentions obligatoires sont sensiblement les mêmes que pour l’état des lieux contradictoire d’un logement.

 


II. La réalisation des états des lieux

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi lors de la remise des clefs et de leur restitution. Il doit être réalisé en autant d’exemplaires que de parties et remis immédiatement au locataire et être annexé au bail.

A. Le caractère contradictoire

Les états des lieux doivent être établis contradictoirement entre les parties ou par les tiers mandatés par elles. Ce caractère contradictoire donne la valeur probante nécessaire à cet acte et aux éventuelles retenues sur le dépôt de garantie à la sortie du locataire. Il est établi par la signature des parties. Elles ont aussi la faculté de se faire représenter par un tiers doté d’un mandat et justifiant de son identité.
Il est toujours possible de contester l’exactitude de  l’état des lieux par l’apport de la preuve contraire (Cass. 3ème civ., 23 mai 2002, n° 00-13144 : JurisData n° 2002-014444 ; Loyers et copr. 2002, comm. 223).
Cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie ayant empêché la réalisation de l’état des lieux ou de sa remise (art. 3-2 de la loi n° 89-462 de 1989).
En l’absence d'état des lieux à l’entrée, il convient de se référer aux règles du code civil par l’application de la présomption de l'article 1731 du Code civil :
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf  preuve contraire.
En conséquence,
- si le propriétaire refuse d’établir un état des lieux, il devra établir la preuve que les dégradations sont dues au locataire.
- si le locataire refuse d’établir un état des lieux, il devra apporter la preuve que les dégradations ne sont pas de son fait.
- si le locataire et le bailleur refusent d’établir un état des lieux, le locataire sera censé avoir reçu les lieux en bon état.
Un état des lieux non contradictoire établi par un huissier de justice peut être soumis à discussion pour les dégradations constatées (Cass. 3ème Civ., 17 Mars 2016, n° 14-15325).
Si les parties ne souhaitent pas réaliser d’état des lieux ou n’ont pas fait le nécessaire, cela ne les prive pas de pouvoir invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. Il en va de même lorsque la preuve de l'obstacle de l'une des parties n'est pas rapportée (CA Orléans, 28 févr. 2018, n° 16/02775,B. c/ D. : JurisData n° 2018-003321).
Si le bailleur ou les locataires ne démontrent ni n’allèguent que l’une des parties a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, la présomption prévue à l’article 1731 du code civil peut être invoquée tant par le bailleur que par les locataires (CA Nancy, 2ème ch. Civ., 20.12.1991, n° 2639/91).
Un état des lieux de sortie peut être réalisé bien qu’il n’y ait pas eu d’état des lieux d’entrée.

- N’est pas opposable au locataire l’état des lieux qui fait état de dégradations, mais qui n’a pas été signé par ce dernier (Cass. 3ème civ., 10.01.1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 248) ;
- Est contradictoire l’état des lieux signé par le mandataire du bailleur et les locataires en présence du bailleur qui a refusé de signer (Cass. 3ème civ., 18.07.2001 : Rev. Administrer mars 2002, p. 25) ;
- Un état des lieux non signé par les locataires a été validé car il avait été établi en leur présence et soumis à leur discussion (Cass. civ., 14.10.1992 : Loyers et copr. 1993, comm. 12).

 

Les états des lieux doivent porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. De plus, l’état des lieux doit être réalisé dans un logement vide de tous meubles hormis les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.
Dans le cadre de la location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis contradictoirement et amiablement. Ils sont annexés au bail et doivent être faits en autant d’exemplaires que de parties et signés (art. 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux. Ce texte n’établit pas un modèle type d’état des lieux mais apporte des précisions sur sa forme et liste un certain nombre d’informations au minimum devant être inscrits sur le document. L'état des lieux doit donc décrire le logement et constater son état de conservation. Il comporte  au moins les informations suivantes :

A l'entrée et à la sortie du logement :
- Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie,
- Sa date d'établissement,
- La localisation du logement,
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
- Le détail et la destination des clefs ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves.

A la sortie du logement :
- L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,
- La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée,
- Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
- Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
- La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
- L'état des lieux est remis en main propre à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Afin de permettre la comparaison entre l’entrée dans les lieux et la sortie, les actes doivent être similaires ou il doit s’agir d’un seul et même document. Il doit être fait en autant d’exemplaires que de parties, signés par les parties et remis immédiatement au locataire. Il convient de mentionner le relevé des différents compteurs à l’entrée et à la sortie du locataire sur l’état des lieux (électricité, eau, chauffage, fioul…).
Sur l'état des lieux, les mentions inscrites doivent être précises pour permettre l’imputation de réparations ou de pertes sur le dépôt de garantie. En effet, l’état des lieux doit être suffisamment détaillé pour justifier la demande du bailleur.
Il convient de ne pas employer de termes généraux et subjectifs du type "logement en bon état, état moyen ou mauvais état" qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement :
- revêtements muraux (exemples papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil) ;
- sol (exemple : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tachée) ;
- plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;
- huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée :
- serrureries en très bon état, mais dépareillées ;
- installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
- sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

 

Pour rappel : "Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage" (article 3-2 de la loi de 1989).
Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Il n’est pas possible de réaliser un état des lieux de sortie puis de laisser les clefs au locataire pour qu’il finisse son déménagement ou vienne faire le ménage. Le locataire n’a plus la jouissance du bien. Il pourrait causer de nouvelles dégradations ou un sinistre pour lequel il n’est plus garanti en responsabilité civile locative.
Jurisprudences :
- Rejet de la demande du bailleur fondée sur un état des lieux mentionnant seulement « manque d’entretien du locataire » (CA Versailles, 1ère ch., 02.04.1999 :RJDA déc. 1999, n° 185).
- Les juges ont considéré que le bailleur ne rapporte pas la preuve des dégradations lorsque les attestations produites émanent de l’agent immobilier chargé de la recherche d’un nouveau locataire (CA Paris, 16ème ch., sect. B, 26.02.2004, n° 2002/21096).
- « Dès lors que ce document succinct n'est pas contradictoire et qu'il ne permet pas un examen comparatif avec l'état des lieux lors de la signature du bail en l'absence de procès-verbal descriptif à l'entrée dans les lieux. » (CA PARIS, Chambre 6 section B, 24 Novembre 2005, JurisData : 2005-286876).

La date d’état des lieux doit être fixée avant la fin du délai de préavis selon les disponibilités des cocontractants sans pour autant libérer le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à l’expiration du préavis. La date d’état des lieux peut être fixée au plus tard le dernier jour de l’exécution du contrat de bail de location. Si l’une des deux parties ne peut pas être présente lors de l’état des lieux de sortie, elle peut mandater un tiers qui sera chargé de réaliser l’état des lieux contradictoire pour son compte. Dans ce cas, elle devra formaliser par écrit une procuration en mentionnant l’identité du tiers mandataire et les missions précises qui lui sont assignées.

L’absence totale d’état des lieux de sortie peut avoir des conséquences néfastes :
– le locataire n’aura pas de constat écrit qui prouvera qu’il a bien rendu le logement dans son état initial : il risque de voir sa responsabilité engagée pour des dégradations postérieures à son départ.
– le bailleur, quant à lui, n’aura pas de document écrit permettant de lister les éventuelles dégradations provoquées par le locataire. Il sera difficile pour lui sans document écrit de prouver que le locataire en est responsable et d’obtenir le dédommagement.

Si le locataire remet les clefs au bailleur avant de réaliser avec ce dernier l’état des lieux de sortie, il existe un risque pour lui d’être tenu d’éventuelles dégradations intervenant entre la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Il est présumé que le locataire reconnaisse avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives si aucun état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé. S’il refuse l’état des lieux, les preuves justifiant que les dégradations constatées à sa sortie ne sont pas de son fait seront à sa charge.
L’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie ou du propriétaire implique que l’état des lieux contradictoire n’aura aucune valeur légale aux yeux de la loi et ne pourra être retenu comme preuve en cas de litiges.
Il sera considéré qu’aucun d’état des lieux n’a été effectué et les conséquences seront les mêmes qu’en cas d’absence d’un tel constat.
Si le propriétaire ou le locataire refuse d’assister à la visite ou n’est pas en mesure de se déplacer, la rédaction de l’état des lieux peut être confiée à un huissier. Il est important de noter que la décision de celui-ci est incontestable et sera imposée aux deux parties.
Le preneur est en droit de demander la modification de l’état des lieux d’entrée, et ce, même après sa signature, s’il découvre des défauts devant être signalés et pouvant lui être préjudiciables à la fin du bail de location. La Loi Alur-Duflot encadre cette protection en octroyant un délai de dix jours au locataire, pendant lequel il a la possibilité de se manifester. Ses réserves doivent être envoyées à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le refus d’état des lieux émane du bailleur, ce sera à lui de prouver que les défauts et les dégradations constatés sont dus à un mauvais entretien du locataire.

Bien que l’état des lieux permette de prévenir les conflits entre bailleurs et locataires, il peut néanmoins donner lieu à des désaccords. S’il existe un désaccord sur l’état des lieux contradictoire entre le propriétaire et le locataire, l’affaire peut être déléguée à un huissier de justice. Une fois encore, les frais engendrés par cette procédure devront être partagés également entre ces deux parties.

 

Il ne peut y avoir recours à l’huissier de justice que s’il est impossible de réaliser un état des lieux amiable.
Lorsque l’état des lieux est réalisé par un huissier de justice, celui-ci doit convoquer les parties au moins sept jours avant la date fixée par courrier recommandé avec accusé de réception. Lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie, l’huissier de justice ne recueillera pas les signatures des parties. Le procès-verbal de constat sera rédigé en l’étude suite aux constatations faites puis adressés aux parties.
Les constatations de l’huissier de justice font foi jusqu’à l’inscription de faux. Plusieurs cas se distinguent :
- Si le constat n’a pas pu être contradictoire par la faute du locataire, il lui sera opposable.
Exemples : le locataire a refusé de se présenter malgré la réception de la convocation (CA Aix en Provence, 26.02.1998 : Loyers et copr. Déc. 1998 comm. 293).
- Si le constat a été établi très tardivement après le départ du locataire ou que la convocation a été adressée à un lieu empêchant le locataire d’en avoir connaissance, le constat d’état des lieux ne sera pas opposable au locataire.
Exemples : convocation adressée sur le lieu de travail alors que le locataire était en arrêt maladie, CA Toulouse, 21.04.1998 : Loyers et copr. Déc. 1998, comm. 293 ; réalisation tardive, CA Versailles, 4ème ch., 14.01.1987, JurisData 1987-042501.
Néanmoins, la cour de cassation considère que le caractère non-contradictoire de l'état des lieux de sortie n’empêche pas le bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs sous condition de le soumettre à la libre discussion des parties.
En témoigne la jurisprudence suivante : « le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdisait pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs » (Cass. 3ème civ., 17 mars 2016, n° 14-15325).

Une visite de pré-état des lieux peut être organisée à la demande du bailleur et/ou du locataire. Ce « pré-état des lieux » n’est pas obligatoire mais sa réalisation peut permettre de limiter les risques de litiges en sortie en anticipant les éventuelles réparations locatives que le locataire pourrait être tenu de faire.

Le pré-état des lieux est un document qui a uniquement pour but d’informer le locataire avant la restitution, concernant :
- les réparations,
- les remises en état,
- les remplacements d’éléments,
- les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement.

Il l’informe également sur le coût éventuel des réparations locatives (fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement. Ce document permet souvent d’éviter bon nombre de conflits, c’est pour cela qu’il doit être réalisé sur la base de l’état des lieux d’entrée, de manière à ne pas faire supporter au locataire des réparations qui ne lui incomberaient normalement pas. Il est important de noter que le pré-état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle. De plus, il n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire : cela signifie qu’il est inopposable aux parties au contrat de location.

En pratique, le pré-état des lieux est souvent proposé dans le secteur HLM et SEM, par exemple après que le locataire ait adressé une lettre de résiliation du bail (lettre de congé), mais il est très peu utilisé dans le secteur privé.
Étant donné qu’il s’agit uniquement d’un élément de dialogue entre les parties, le pré-état des lieux n’est pas obligatoirement matérialisé par un écrit. Cependant il est fortement conseillé de faire établir un rapport écrit à la suite de la visite conseil. Le cas échéant, un double devra être remis au locataire.
A cette occasion, une évaluation approximative des coûts pourra également lui être remise. Il est fortement recommandé que le pré-état des lieux soit proposé et réalisé le plus tôt possible après réception du congé de façon à ce que le locataire ait le temps d’effectuer, par lui-même ou par le biais des entreprises qu’il aura choisies, les travaux de réparations locatives nécessaires qui seront éventuellement à sa charge  (c’est à dire les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments et les prestations d’entretien).
Il est également préférable que la visite-conseil et l’état des lieux final soient réalisés par le même préposé du bailleur. Cela permet d’éviter les positions divergents du bailleur entre le pré-état des lieux et l’état des lieux final.

Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
- soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
- soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.
Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire.

En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question. Or étant donné qu’il n’existe pas de “grille de vétusté” légale, le bailleur doit se référer aux usages en la matière ou convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un “accord collectif de location”.
Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire. En effet, la loi Alur de mars 2014 et son décret du 30 mars 2016 ne fixent pas de grille de vétusté.
Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent choisir, lors de la signature du contrat, d’appliquer une grille de vétusté existante.Cette grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location. Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ou pour ceux détenus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).

A titre indicatif, il a été estimé que :
- la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ;
- la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ;
- la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ 5 ans.

Dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé.


En ce qui concerne l’état des lieux réalisé par un huissier de justice, il ne peut y avoir recours à l’huissier de justice que s’il est impossible de réaliser un état des lieux amiable. Lorsque l’état des lieux est réalisé par un huissier de justice, celui-ci doit convoquer les parties au moins sept jours avant la date fixée par courrier recommandé avec accusé de réception. Lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie, l’huissier de justice ne recueillera pas les signatures des parties. Le procès-verbal de constat sera rédigé en l’étude suite aux constatations faites puis adressés aux parties.
Les constatations de l’huissier de justice font foi jusqu’à l’inscription de faux. Plusieurs cas se distinguent :
- Si le constat n’a pas pu être contradictoire par la faute du locataire, il lui sera opposable. Le locataire a refusé de se présenter malgré la réception de la convocation (CA Aix en Provence, 26.02.1998 : Loyers et copr. Déc. 1998 comm. 293).
Si le constat a été établi très tardivement après le départ du locataire ou que la convocation a été adressée à un lieu empêchant le locataire d’en avoir connaissance, le constat d’état des lieux ne sera pas opposable au locataire. Convocation adressée sur le lieu de travail alors que le locataire était en arrêt maladie, CA Toulouse, 21.04.1998 : Loyers et copr. Déc. 1998, comm. 293 ; réalisation tardive, CA Versailles, 4ème ch., 14.01.1987, JurisData 1987-042501.
Néanmoins, la Cour de cassation considère que le caractère non-contradictoire de l'état des lieux de sortie n’empêche pas le bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs sous condition de le soumettre à la libre discussion des parties.
En témoigne la jurisprudence suivante : « le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdisait pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs » (Cass. 3ème civ., 17 mars 2016, n° 14-15325).

B. Le caractère rigoureux

Les états des lieux doivent porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.
De plus, l’état des lieux doit être réalisé dans un logement vide de tous meubles hormis les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.
Dans le cadre de la location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis contradictoirement et amiablement. Ils sont annexés au bail et doivent être faits en autant d’exemplaires que de parties et signés (art. 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux. Ce texte n’établit pas un modèle type d’état des lieux mais apporte des précisions sur sa forme et liste un certain nombre d’informations au minimum devant être inscrits sur le document. Afin de permettre la comparaison entre l’entrée dans les lieux et la sortie, les actes doivent être similaires ou il doit s’agir d’un seul et même document. Il doit être fait en autant d’exemplaires que de parties, signés par les parties et remis immédiatement au locataire.

Il convient de mentionner le relevé des différents compteurs à l’entrée et à la sortie du locataire sur l’état des lieux (électricité, eau, chauffage, fioul…).
Sur l'état des lieux, les mentions inscrites doivent être précises pour permettre l’imputation de réparations ou de pertes sur le dépôt de garantie. En effet, l’état des lieux doit être suffisamment détaillé pour justifier la demande du bailleur.
Il convient de ne pas employer de termes généraux et subjectifs du type "logement en bon état, état moyen ou mauvais état" qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement :
- revêtements muraux (exemples papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil) ;
- sol (exemple : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tachée) ;
- plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;
- huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
- serrureries en très bon état, mais dépareillées ;
- installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
- sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

La loi Alur du 24 mars 2014 a introduit la faculté pour le seul locataire de faire compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours suite à sa réalisation. En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
S’agissant des éléments de chauffage, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété pendant le premier mois de chauffe.
Il n’est pas possible de réaliser un état des lieux de sortie puis de laisser les clefs au locataire pour qu’il finisse son déménagement ou vienne faire le ménage. Le locataire n’a plus la jouissance du bien. Il pourrait causer de nouvelles dégradations ou un sinistre pour lequel il n’est plus garanti en responsabilité civile locative.


Jurisprudences :
- Rejet de la demande du bailleur fondée sur un état des lieux mentionnant seulement « manque d’entretien du locataire » (CA Versailles, 1ère ch., 02.04.1999 : RJDA déc. 1999, n° 185).
- Les juges ont considéré que le bailleur ne rapporte pas la preuve des dégradations lorsque les attestations produites émanent de l’agent immobilier chargé de la recherche d’un nouveau locataire (CA Paris, 16ème ch., sect. B, 26.02.2004, n° 2002/21096).
- « Dès lors que ce document succinct n'est pas contradictoire et qu'il ne permet pas un examen comparatif avec l'état des lieux lors de la signature du bail en l'absence de procès-verbal descriptif à l'entrée dans les lieux. » (CA PARIS, Chambre 6 section B, 24 Novembre 2005, JurisData : 2005-286876).

C. Le caractère onéreux de l’état des lieux 

 

Dans la plupart des cas, les états des lieux d'entrée et de sortie sont établis à l'amiable et de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Lorsqu'un tiers est mandaté pour établir un état des lieux d'entrée, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent excéder :
- le montant payé par le bailleur,
- dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Attention, l'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire. Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, ou s'il ne peut être établi de manière contradictoire car l'une des parties ne se présente pas, le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou constat locatif loi de 1989. Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un huissier, les frais sont partagés de façon égale entre le bailleur et le locataire comme le stipule le décret du 12 décembre 1966 modifié par le décret et l’arrêté du 26 février 2016. Les tarifs d’exercice de l’huissier varient en fonction de la surface du bien loué logement :

- moins de 50 m² : 174,68 € ;
- de 50 à 150 m² : 196,56 € ;
- supérieur à 150 m² : 273,78 €.

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, la partie la plus diligente doit mandater un huissier de justice pour le réaliser.. Ce dernier convoque les deux parties, au moins sept jours à l'avance par courrier recommandé avec avis de réception.
Le prix du constat d’état des lieux est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. « Ce n'est qu’en cas de défaut d'établissement d'un état des lieux dans ces conditions qu'il peut être
établi par huissier aux frais partagés des parties. » (CA Douai, 3ème chambre, 10 Septembre 2015, n° 14/01993).
Les juges de la Cour d’appel de Chambéry ont rejeté le partage des frais d’état des lieux de sortie lorsque les locataires n'ont pas été avertis en temps utile de la date d'établissement de l'état des lieux et n'ont pu se rendre sur les lieux, qu'ils avaient quittés (CA Chambéry, Chambre 2, 31.01.2013, n° 10/02320, 11/2572).
La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-25.949, P+B+I) vient de rappeler qu’il en est ainsi même si l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable a été rendu  impossible par la carence de la locataire, dûment convoquée, et que la bailleresse a dû faire appel aux services d’un huissier de justice. Dans un tel cas de figure, les frais ne seront tout de même pas supportés en totalité par la locataire.

Les tarifs réglementés des huissiers de justice sont prévus aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce. A ces émoluments, il convient d’ajouter d’autres éléments : les frais de convocation des parties à l'état des lieux, la TVA, l’indemnité de déplacement et la taxe fiscale forfaitaire. Il n’en va pas de même lorsque l’une des parties mandate un huissier de justice sans avoir proposé un état des lieux à l’amiable. Dans ce cas, cette personne devra pendre à sa charge l’intégralité des frais. De plus, les émoluments indiqués ci-dessus ne trouvent plus à s’appliquer.  Il s’agira d’honoraires librement fixés par l’huissier de justice.

Lorsque les locataires remettent les clefs à un huissier de justice qu’ils ont mandaté pour réaliser l’état des lieux de sortie, plusieurs conséquences en découlent :
- Si les locataires ne démontrent pas que l'établissement d'un état des lieux amiable et contradictoire n'était pas possible, l’intégralité du coût de l’acte d’huissier de justice reste à leur charge
- La remise des clefs à l’huissier de justice ne constitue pas une restitution au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, les clefs doivent être remises au bailleur ou à son mandataire. Par conséquent, les locataires sont redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à ce que le bailleur les récupère (CA Versailles, 1ère ch., 28 mars 2017, n° 16/00166 : JurisData n° 2017-006298).


Jurisprudences :
- « Les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un huissier sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire. » (CA Orléans, 23.06.2014 : JurisData n° 2014-017111, Loyers et copr. 2014, comm. 238).
- « En l'espèce l'impossibilité d'établir un état des lieux amiablement n'est pas établie et c'est à tort que M. V. sollicite le paiement de la somme de 80 euros au titre de l'établissement de l'état des lieux de sortie. » (CA Douai, 3ème chambre, 8 Octobre 2015 – n° 14/05606).

S’agissant d’une prestation habituellement prévue au mandat si ce n’est propre à l’agent immobilier et au gestionnaire, l’état des lieux est censé être réalisé par ses soins. Ainsi, le fait de solliciter l’intervention d’une société pour la réalisation de cette prestation est un choix de gestion personnel. Il ne peut s’agir d’un huissier de justice étant donné qu’un état des lieux amiable doit être proposé au préalable. Si le bailleur souhaite que l’état des lieux soit quand même réalisé par un huissier de justice, les frais seront à sa charge.

D. Difficultés diverses

  • Que faire lorsque le locataire refuse de signer l’état des lieux à l'entrée ou à la sortie ?

Il convient de mandater un huissier de justice afin de faire établir un procès-verbal de constat d’état des lieux le plus tôt possible. En effet, le caractère contradictoire de l’état des lieux est établi par la signature des parties.
La validité d’un état des lieux non signé a été admise car il avait dressé en présence des locataires et soumis à leur discussion (Cass., 3ème civ., 14.10.1992, Loyers et copr. 1993, comm. 12). Toutefois, afin de garantir au mieux les intérêts des parties et d’éviter toute contestation, le recours à l’huissier de justice est nécessaire.

  • Que faire lorsque le locataire qui a donné congé ne donne pas de nouvelles pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie ?

Il appartient au locataire de restituer les clefs et les lieux vident de toute occupation. Tant que ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation.
Il est avisé de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception afin de lui rappeler les termes du congé, la nécessité de rendre les clefs et de réaliser un état des lieux.
Le locataire a aussi la faculté de les remettre au bailleur ou à son mandataire par courrier recommandé avec accusé de réception (art. 22 loi du 6 juillet 1989).
A défaut de retour, nous vous invitons à relever les éléments pouvant démontrer que le locataire a quitté le logement afin de ne pas commettre une violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal). Ces éléments sont nécessaires pour que l’huissier de justice puisse réaliser un constat d’abandon de logement car son intervention doit être justifiée par une suspicion d’abandon du logement.
Exemples : témoignages, boîte aux lettres pleine…
Par suite, la procédure consiste à saisir le juge du tribunal d’instance par voie de requête pour faire constater l’abandon du logement et obtenir l’autorisation de procéder à la reprise des lieux. Cela permettra ainsi au bailleur de récupérer son logement et de le remettre en location (décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon et art. L. 412-1 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution).

  • Que faire en cas de cuve de fioul ou de gaz remplie ?

Les états des lieux d’entrée et de sortie devant être conformes, le locataire doit laisser le même volume de combustible à son départ. En principe, les baux prévoient l’obligation pour le locataire de procéder aux contrats de fourniture. Ainsi, il appartient à ce dernier de prendre à sa charge les frais de combustible (Cass., 3e civ., 29.11.2006, n° 05-12574).
Si le bail prévoit le remplissage de la cuve à la charge du locataire et que le locataire sortant y a procédé, celui-ci doit réclamer le remboursement du volume restant au nouveau locataire sur le fondement de « l’enrichissement sans cause ». Il ne s’agit pas d’une demande à adresser aux bailleurs car le combustible n’a pas été payé pour le compte des bailleurs mais pour son propre bénéfice.
Par conséquent, il n’appartient pas au bailleur de rembourser le locataire sortant pour le combustible restant dans la cuve. Il en irait autrement si le bail avait mis le remplissage de la cuve à la charge du bailleur.

 


III. Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le bailleur servant à couvrir les dépenses éventuelles des réparations locatives après le départ du locataire tandis que la caution est supportée par un garant qui s’engage expressément à remplir les obligations du locataire si ce dernier est dans l’impossibilité de payer le loyer.

 

A. Généralités 

 

Le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location, etc. Ce dépôt doit conserver cette nature de garantie jusqu’au dernier jour de la location.
Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail :
- directement par le locataire,
- via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.

L'avance Loca-pass est un prêt accordé au locataire pour financer le dépôt de garantie réclamé par le bailleur. Ce prêt est à rembourser sans intérêt d'emprunt, ni frais de dossier. Pour en bénéficier, il faut être salarié du secteur privé ou avoir moins de 30 ans.Elle est accordée pour la résidence principale du locataire.

La garantie loca-pass s'adresse :
- à tout salarié, y compris préretraité, d'une entreprise privée non-agricole,
- aux jeunes de moins de 30 ans, sous certaines conditions.
Le jeune de moins de 30 ans doit être :
- en formation professionnelle (contrat d'apprentissage ou contrat de professionnalisation),
- ou en situation d'emploi (y compris fonctionnaire non-titularisé et salarié du secteur agricole),
- ou en recherche d'emploi,
- ou étudiant boursier d'État (ministère de l'enseignement supérieur),
- ou étudiant salarié en contrat à durée déterminée (CDD) de 3 mois minimum, en cours au moment de la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'un ou plusieurs CDD pour une durée cumulée de 3 mois, au cours des 6 mois précédant la demande d'aide,
- ou étudiant salarié justifiant d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.
Pouvoir bénéficier d'une avance loca-pass, il ne faut pas avoir préalablement :
- avoir obtenu une autre avance loca-pass ou garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement,
- ou déposé auprès d'un autre organisme Action logement une demande d'avance loca-pass pour le même logement,
- ou obtenu une aide de même nature accordée par le fonds de solidarité pour le logement (FSL),
- ou déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le logement (loué vide ou meublé) doit être la résidence principale du locataire et faire l'objet :
- d'un bail,
- ou d'une convention d'occupation en foyer ou en résidence sociale,
- ou d'un avenant au bail en cas de colocation.

Le locataire doit faire sa demande au plus tard deux mois après son entrée dans les lieux. Le montant de l'aide s'élève au maximum à 1 200 €. Le remboursement doit commencer trois mois après le versement de l'avance, par mensualités de 20 € minimum (sauf la dernière) et durant 25 mois maximum. En cas de bail d'une durée inférieure à 25 mois (cas des  locations meublées), la durée du remboursement est alignée sur la durée du bail.
En cas de départ anticipé du logement, c'est-à-dire avant la fin du bail, le solde doit être remboursé dans un délai maximum de trois mois après le départ du logement.


B. La restitution des lieux

La date limite de restitution du dépôt de garantie est indissociable de la date de restitution des clefs. La computation du délai est calculée à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
La loi ALUR a introduit deux délais différents pour la restitution du dépôt de garantie dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Un délai d’un mois lorsque les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes ;
- Un délai de deux mois en cas de divergence entre eux.
La restitution des clefs consiste en leur remise par le locataire au bailleur ou à son mandataire en main propre ou par courrier recommandé. Le logement doit aussi avoir été libéré.
En cas de remise des clefs avant la fin du préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges jusqu’au terme de celui-ci (Cass. 3ème civ. 12 déc. 2006).
Toutefois, si un nouveau locataire entre dans le logement avec l’accord du propriétaire avant, les loyers et charges ne seront plus dus à compter de cette date.
Toute remise des clefs à une personne non habilitée à les recevoir n’est pas considérée comme une restitution.
Exemples : clefs déposées dans une boîte aux lettres (CA Fort de France, 26.02.2010 : JurisData 2010-002868, Loyers et copr. 2005, comm. 43), remises à un voisin (CA Lyon, 25.06.2002 : Loyers et copr. 2003, comm.  5).
Tant que les clefs ne sont pas restituées, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la fin de son préavis jusqu’à leur remise. Nous vous précisons que l’obligation porte sur toutes les clefs en la possession du locataire (Cass., 3ème civ. 15 juin 2004 AJDI Février 2005 p. 135). Par conséquent, il est essentiel de mentionner le nombre de jeux remis et restitués dans les états des lieux.

 

 

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
- un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
- deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clefs par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si le bailleur n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie, son locataire peut exiger sa rédaction via une mise en  demeure. Une fois l'état des lieux de sortie effectué, il pourra rendre les clefs et réclamer son dépôt de garantie.

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.  Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie sont variables selon que le logement est situé en copropriété ou non. Quelle que soit la date de signature du contrat de location du logement individuel, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple :
- impayés de loyers,
- impayés de charges,
- travaux locatifs,
- dégradations.
Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :
- état des lieux d'entrée et de sortie,
- photos,
- constat d'huissier,
- factures,
- devis,
- lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut engager une procédure de conciliation (étape facultative et gratuite) :
- auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement,
- auprès d'un conciliateur de justice.
En cas d'échec de la conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge du tribunal d'instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé. En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile. Informer son bailleur de sa  nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la  loi Alur.

L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de  publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a
en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.” La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre recommandée.
Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.
Si cette mesure peut à première vue paraître agir principalement en faveur du bailleur, elle joue en réalité un rôle essentiel dans la protection du locataire.

Le locataire doit payer l'intégralité de son loyer jusqu'à la fin du bail, y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus. Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son locataire (entretien du logement notamment), ne remplace pas le loyer puisqu'il doit être restitué dans un certain délai.
Le locataire qui déduirait du loyer le montant du dépôt de garantie, ne pourrait pas prétendre à la délivrance d'une quittance de loyer (nécessaire dans le cadre d'une demande d'aide au logement).
Par ailleurs, le bailleur pourrait :
- faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge,
- faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et à des dommages et intérêts.

En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil  (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).
Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives. Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur (Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133).

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784). Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle.

La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).
En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396).

Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour
effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.

Il est produit un bail en date du 15 août 2014 mentionnant le versement d’un dépôt de garantie de 1.600,00 euros Monsieur Z, propriétaire, reconnaît avoir reçu ladite somme de 1.600,00 euros. Madame Y, locataire, déclare avoir versé en outre la somme de 750,00 euros soit la somme totale de 2.350,00 euros à ce titre. Elle verse une reconnaissance de dette pour un montant de 750,00 euros de la main de Monsieur Z, qu’il reconnaît avoir établie le 24 juillet 2014.
Monsieur Z déclare que la somme de 750,00 euros a été remise au titre d’une indemnité d’immobilisation pour une durée courant du 24 juillet au15 août 2014. Aucun élément ne justifie cette affirmation,  Monsieur Z ne justifie pas avoir remboursé la somme qu’il a reconnu devoir.
Il convient donc de considérer que Monsieur Z a reçu au titre du dépôt de garantie la somme de 2.350,00 euros.

Un état des lieux a été dressé par les parties, sur un même document qui ne permet pas de connaître l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie pour chacune des pièces. Cet état des lieux est très partiellement renseigné sur ses pages 2 et 3, la page 4 n’est versée par aucune des parties et seules les remarques de la page 5 permettent de connaître l’état du logement :
-  à l’entrée dans les lieux le 15 août 2014 : les chambres 3 et 4 sont en état correct, tapisseries à refaire, cellier et cave en bon état, salon à refaire suite à un dégât des eaux, volet électrique de la porte d’entrée ne fonctionne pas à changer.
-  à la sortie le 8 mars 2017 : la porte extérieure où il y a la fosse (..) n’est pas bien nettoyée ; 7 jours du mois de mars retenus sur la caution 268,00 euros ; je rendrai la caution d’ici fin mars.

Ces constatations sont signées des deux parties. Le montant des réparations locatives s’apprécie en comparant les éléments recensés dans l’état des lieux d’entrée et dans l’état des lieux de sortie, contradictoirement entre les parties au bail.
Au vu des éléments portés par le bailleur sur l’état des lieux de sortie, la locataire est tenue de nettoyer une porte et de régler sept jours de loyer au titre du loyer de mars. Le bailleur ne justifie d’aucun devis ou d’aucune facture concernant le nettoyage de la porte, la seule facture produite est relative à la taille d’une haie alors que l’état des lieux ne mentionne pas l’existence et l’état du jardin à l’entrée.

Le montant du loyer convenu entre les parties est de 800,00 euros la locataire est tenue de payer la somme de 800/31 x 7 =180,64 euros. Le bailleur ne justifie, ni du reliquat de loyer impayé pour le mois d’avril 2016, ni du non-paiement du loyer de février 2017. Le montant du dépôt de garantie à restituer à la locataire est donc de 2.350,00 – 180,64 = 2.169,36 euros.
L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est de deux mois. Le dépôt de garantie devait donc être restitué en mai 2017, il ne l’a pas été au jour où la cour statue soit 24 mois plus tard.
Ce montant n’étant pas restitué, la majoration de 10 % du loyer par mois échus s’applique : le loyer était de 800,00 euros, la majoration mensuelle est de 80,00 euros, sur 24 mois, il est donc dû au titre de la majoration la somme de 1.920,00 euros.

Monsieur Z est donc condamné à restituer à Madame Y la somme de 2.169,36 + 1.920 = 4.089,36 euros au titre du dépôt de garantie majoré. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Madame Y ne justifie pas d’un préjudice qui résulterait pour elle du remboursement tardif du dépôt de garantie, qui ne serait pas réparé par la majoration légale. (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 24 juillet 2019, RG n° 19/00704)


C. Le cas particulier de la restitution des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception

Le locataire a la faculté d’adresser les clefs du logement au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Cependant, cette modalité de remise des clefs soulève diverses interrogations pour lesquelles nous sommes dans l’attente de solutions jurisprudentielles à défaut de solutions législatives.
- L’envoi ne comporte pas toutes les clefs :
Comme indiqué plus haut, le locataire a l’obligation de restituer toutes les clefs. Le délai de remboursement du dépôt de garantie ne part pas tant que la totalité des clefs n’est pas entre les mains du propriétaire. Ce dernier peut avoir une mauvaise surprise en les réceptionnant.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Ainsi, le principe est que le locataire doit apporter la preuve de la restitution des clefs repose sur le locataire (Cass., 3ème civ., 01.07.2003, Rev. Administrer déc. 2004,p. 53).
Or, l’envoi des clefs par courrier recommandé avec accusé de réception conduit à inverser la charge de la preuve. Dans cette situation, le bailleur devra apporter la preuve que le courrier ne contenait pas l’intégralité des clefs du logement. Il existe une présomption simple de remise de toutes les clefs induisant une présomption simple de restitution du logement sauf preuve contraire apportée par le bailleur.
- L’état des lieux de sortie est réalisé après réception des clefs et des affaires du locataires sont toujours présentes : La loi n’évoque que la remise des clefs pour marquer la reprise du bien. Mais la jurisprudence est venue compléter la notion de restitution en exigeant qu’un état des lieux de sortie soit fait et que le logement soit vide de meubles. Les parties doivent procéder à l’état des lieux de sortie même si les clefs ont été adressées par courrier au propriétaire.
« Le locataire ne peut restituer les lieux sans réaliser d'état des lieux de sortie et sans remettre les clés entre les mains du propriétaire » (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 11 janv. 2018, n° 15/21363 : JurisData n° 2018-000102).
« L'obligation de restitution n'est pas satisfaite, alors même que les clés ont été restituées, si le local reste partiellement garni de meubles appartenant au locataire » (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, Juris-Data n° 2003-017758).
- Le délai de restitution du dépôt de garantie est-il computé à compter de la date de réception des clefs avec des pénalités dues ou de la date de l’état des lieux de sortie ? A ce jour, la réponse n’a pas été apportée par les juges. Il convient de se référer à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixant le point de départ au jour de la restitution des clefs.

D. La restitution du dépôt de garantie

1. Le principe (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989)

Le locataire est redevable, outre les éventuels loyers et charges impayés, des éléments suivants :
- Des sommes relatives à l’entretien courant,
- Des réparations locatives,
- Des dégradations et des pertes sauf à démontrer qu’elles ont pour origine un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
De plus, il supporte l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour rappel, il existe une présomption de responsabilité à la charge du locataire : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement, le tribunal d’instance n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass.3ème civ., 9 juin 2016, n° 15-15175).
Il appartient au locataire de rapporter la preuve de l'existence de la cause d'exonération qu'il invoque pour se soustraire à son obligation.

2. Les sommes dues au titre de l’entretien courant et des réparations locatives

Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Il s’agit des « mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux (huile, graissage, revernissage, raccords de peinture, changement de petites pièces ou petites réparations)" (En ce sens, J. Lafond, Les baux d'habitation : LexisNexis, 2007, n° 715, p. 309).
Jurisprudences :
- Entretien courant du jardin par la tonte de la pelouse, taille des arbres, plantations… (CA Lyon, 6ème civ., 13.10.2005, JurisData 2005-291474) ;
- Réparation d’une fuite au niveau de la chasse d’eau, surconsommation d’eau à la charge du locataire (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867) ;
- Les désordres relevés dans les lieux loués (bris de carreaux, saleté de la moquette, empoussièrement et toiles d'araignées, salissures de la cuisine, dégradation du sol), après moins de quatre ans d'usage, ne peuvent qu'être attribués à un mauvais entretien des locaux par le locataire (CA Riom, 1ère Civ., 18 Mars 2013 - n° 12/00975).

Les réparations locatives regroupent “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif” (art. 1er décret n° 87-712 du 26 août 1987). La Cour de cassation a affirmé que la liste des réparations locatives établie par le décret n°87-712 du 26 août 1987 n’est pas limitative. (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867).
Jurisprudences :
- Le nettoyage des moquettes sales et tachées (CA VERSAILLES, Chambre 1 section 2, 20 Octobre 1989) ;
- Des travaux de peinture ont été nécessaires dans le hall d'entrée (badigeons de couleur jaune avec traces multiples de masticage), pièces en entrant près du hall d'entrée (jonction murs plafond, traces de débordements de peinture sur les poutres du plafond ou la menuiserie, traces noirâtres au niveau de la partie haute du mur faisant face à la fenêtre, traces de couleur marron sur le côté gauche du mur), salle de bains (peinture cloquée au-dessus de la zone lavabo), chambre du premier étage (murs de couleur violine avec des traces multiples de masticage, traces de cadres). Ces éléments permettent de chiffrer le montant des réparations locatives à la somme de 2 500 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Monsieur et Mme BONTEMPS (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012, n° 10/14902).
Le bailleur ne peut exiger l’exécution des réparations locatives qu’en fin de bail.

 

Le décret du 26 août 1987 prévoit, par exemple, que le locataire doit procéder au ramonage de la cheminée. Dans la mesure où il est difficile de vérifier si cet entretien a bien été fait, les juges précisent qu’il appartient au locataire, lorsqu’il quitte les lieux, de justifier, sur facture, s’il a régulièrement fait ramoner la cheminée (CA d’Amiens du 22.1.09, n°07/04839). De même, c’est au locataire de faire procéder à la vidange de la fosse septique (cass. civ 3e du 24.3.10, n°09-10218) et à l’entretien du jardin: taille des haies et arbustes, débroussaillage, ramassage et désherbage (CA d’Angers du 23.10.07, n°06/02185). De son côté, le bailleur doit s’occuper de toutes les autres réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux (art.6-c de la loi de 1989). L’entretien du gros œuvre, du clos et des
murs, à la suite de l’effritement de la façade extérieure, revient donc au propriétaire (CA de Chambéry du 18.11.08, n°07/00754).


Le locataire est exonéré de prendre à sa charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, loi du 6 juillet 1989). En revanche, ni les travaux rendus nécessaires de la toiture, d'une terrasse ainsi que des travaux de peinture occasionnés par un dégât des eaux suite aux chutes de neige, ni la dégradation des murs ou des plafonds de la maison, relatives à des infiltrations d'eau, ne sont pas imputables aux locataires (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012 - n° 10/14902).
Il résulte en effet de l'état des lieux de sortie que l'aggravation de l'état du logement résulte des infiltrations en toiture, qui n'ont pas été réparées par le bailleur. Les dégradations sont donc imputables au bailleur. Ce dernier doit dès lors restituer le dépôt de garantie (CA Amiens, 1ère Civ., 8 Février 2018, n°16/02494).
Le locataire n’a pas à prendre à sa charge la remise à neuf. En effet, si le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons et de remettre en état les moquettes et autres revêtements de sols, notamment en cas de taches, il n'est pas tenu de la remise à neuf des locaux (CA Versailles, 30 janvier1998).

Le locataire doit répondre des dégradations qu’il a commises. La liste est établie après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il peut s’agir de déchirures de papier peint, de trous non rebouchés, de carrelage cassé, de joints hors d’usage (CA d’Aix-en-Provence du 10.9.09, n°07/05929), de prises sorties de leur encastrement, de clés perdues (CA d’Aix-en-Provence du 24.9.09, n°07/16226), d’interphone et de vitres cassés, de robinet de radiateur et de manivelle de volet roulant manquant (CA d’Angers du 11.3.08, n°05/00490).

Les réparations nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur. Il s’agit de l’usure normale des lieux et des équipements due à l’écoulement du temps.Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme : « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Une définition simple mais au centre de nombreux litiges locatifs lors de la restitution du dépôt de garantie car sujette à appréciation en l’absence de critère objectif. L’appréciation est toujours soumise au contrôle du juge en cas de contentieux.
En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 11 Janvier 2018, n° 16/13111).
Le jaunissement des peintures ne peut être retenu contre le locataire que s’il est démontré qu’il est dû à un usage anormal ou illicite de la chose louée (Cass., 3ème civ., 20.05.2014, n° 13-13901 : Rev. Loyers juill. 2014, p. 366). En outre, résultent d’un usage normal, les traces laissées sur les murs par les meubles et les tableaux, occasionnées par la lumière, le soleil, la poussière, la pollution ou les passages répétés des occupants au même endroit.

 

Les juges ont ainsi considéré que l’état des moquettes d’un logement qui avait été occupé près de 20 ans était lié à la seule vétusté des sols, et que, par conséquent, leur remplacement ne pouvait pas être à la charge des locataires (CA de Caen du 6.10.05, n°04/01137). Ils ont aussi diminué le montant des réparations dues par un locataire de 10 000 € à 8 000 € pour tenir compte de 12 années d’occupation (CA de Grenoble du 28.4.08, n°06/01586). De même, dans une autre affaire, la réfection des peintures, tapisseries et revêtements de sols et les travaux de mise en  conformité de l’électricité et de la plomberie, qui après 18 ans d’occupation avaient subi une usure normale, ont dû être pris en charge par le propriétaire (CA d’Angers du 23.10.07 précité p.62). En revanche, lorsque la nature même des dommages prouve qu’ils ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par le locataire (tapisserie arrachée, vitre cassée, porte enfoncée…), c’est à ce dernier de payer les réparations (CA de Bordeaux du 6.9.07, n°06/00568).

 

Lorsque le locataire n’a pas commis de dégradations, les tribunaux refusent que la réfection des peintures soit à sa charge si elles étaient signalées en bon état à son entrée dans les lieux (CA d’Amiens du 22.1.09). Des juges ont, a fortiori, condamné un propriétaire à restituer au locataire son dépôt de garantie car à son entrée dans le logement celui-ci était déjà vétuste et dégradé par l’humidité (CA de Colmar du 2.2.09, n°07/02592). Un propriétaire ne peut pas non plus exiger du locataire sortant qu’il lui rembourse le nettoyage du toit et des gouttières, si l’état des lieux d’entrée y mentionnait déjà la présence de mousses, ou qu’il prenne en charge le détartrage de la cuvette des W.-C. dès lors que la présence de calcaire y avait déjà été indiquée (CA de Lyon du 30.6.09, n°08/02644). Dans cette affaire, qui concernait une location nue avec cuisine équipée, les magistrats ont précisé qu’en l’absence de mentions particulières dans l’état des lieux, un équipement est présumé avoir été pris en bon état mais non à l’état neuf. En l’occurrence, l’état des lieux de sortie mentionnait que le four et le four à micro-ondes ne fonctionnaient plus.
Les juges ont estimé à 100€ le montant des réparations, compte tenu de la durée du bail (plus de 5 ans), de la durée de vie moyenne de ces équipements, et de l’absence d’élément sur l’origine de la panne.

 

Une clause d’un bail d’habitation nue peut prévoir que le locataire devra repeindre les murs avant de quitter le logement qu’il occupe. Les juges ont ainsi accepté la demande en paiement requise par un propriétaire pour que son locataire finance la réfection complète des peintures. Ce dernier s’était, en effet, engagé, lors de la signature du bail, à repeindre entièrement les lieux à ses frais et à remplacer tous les équipements qui pouvaient être détériorés, avant de déménager (CA de Nîmes du 17.9.09, n°08/04037). Ce type de clause ne fait pas partie de celles que la loi prohibe en matière de baux d’habitation. En revanche, une clause prévoyant que le locataire serait automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est considérée comme abusive (art.4-q de la loi du 6.7.89). En l’absence de clause, la remise à neuf ne s’impose pas

En principe, les travaux rendus nécessaires par l’usure normale des lieux incombent au propriétaire en contrepartie de la perception des loyers. Il ne peut donc pas faire payer au locataire le changement complet d’une fenêtre avec un double vitrage (CA de Metz du 21.9.06, n°05/01315). En outre, si l’état des lieux de sortie n’indique pas de dégradations importantes et s’il décrit uniquement un logement en état d’usage mais présentant des salissures, des juges ont estimé que la réfection des peintures dans toutes les pièces (environ 9 000€) ne pouvait pas être à la charge du locataire. En revanche, les frais de nettoyage des murs, s’élevant en l’espèce à 280€, pouvaient lui être imputés (CA de Pau du 16.10.08, n°07/03099). Enfin, les tribunaux rappellent que si les locataires doivent, en principe, retirer les chevilles et boucher les trous à leur départ, ils ne peuvent être tenus d’opérer une remise en état complète des murs (CA d’Orléans du 10.3.10, n°09/02560).


Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».
Ces évènements doivent être exceptionnels et avoir les caractères suivants :
- extérieurs aux locataires,
- imprévisibles;
- irrésistibles (insurmontables).
Exemples : évènements climatiques comme une tempête, ouragan, inondation, …
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil pose une présomption de responsabilité à l’encontre du locataire. Pour s’en libérer, il appartient à ce dernier de prouver que :
- l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ;
- le feu a été communiqué par une maison voisine.
La Cour de cassation impose aux juges une analyse rigoureuse des faits pour s’assurer de l’application de la force majeure.
L'origine criminelle de l'incendie doit présenter les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure (Cass.3ème civ. 28 septembre 1983 : Bull. civ. III n° 172 ; Cass. 3ème civ.  21 décembre 1987 : Bull. civ. III n° 211).
Pour l’illustrer :
-  Tel est le cas de l'incendie d'origine criminelle dont les auteurs sont inconnus et qui s'est produit la nuit en l'absence de clientèle et des exploitants du bar, alors qu'aucun manquement du locataire concernant la protection des locaux n'était établi (Cass. 3ème civ. 12 décembre 1990 :Bull. civ. III n° 260).
A l'inverse :
- ne constitue pas un cas de force majeure, l'incendie survenu à la suite d'un acte de malveillance alors que des actions criminelles avaient été commises à deux reprises, en période sensible, dans un contexte identique et que le locataire n'avait pas pris les mesures de sécurité élémentaires (Cass. 3ème civ. 29 mai 1991, AGF c/ Cie d'assurances l'Alsacienne).
- lorsque l'incendie est dû à un défaut d'entretien des canalisations de gaz par le locataire (Cass. 3ème civ. 30-5-1990 : Bull. civ. III n° 129).

La malfaçon ou le vice de construction ne font pas l’objet d’une définition légale. Il est nécessaire de se tourner vers la jurisprudence pour appréhender ces notions. Certains opèrent une distinction entre la malfaçon et le vice de construction, pour d’autres la malfaçon fait partie de la famille des vices de construction. La malfaçon peut être définie comme un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution.
Jurisprudences :
- Si des malfaçons, tel que la mauvaise pose d’un carrelage ou d’une porte, ou l’inexécution des travaux sont établis, l’entrepreneur est tenu au paiement des coûts pour la reprise des travaux (CA Montpellier, 1ère ch., sect. A01, 15 juin 2017, no 14/03708, Époux C. c/ SARL  Greenliving) ;
- Travaux à la charge du locataire car il ne démontre par aucun élément que les regards situés à l'intérieur et à l'extérieur de l'appartement présentent un vice de conception imputable au bailleur,ni même un dysfonctionnement actuel imputable aux bailleurs (CA NANCY, Chambre 2, 28 Février 1995 n° 1995-040967).
Quant au vice de construction, il peut être défini comme un vice dû à l'inobservation des règles de l'art, du DTU ou du cahier des charges et qui compromet la stabilité et la durabilité d'un bâtiment. Ils peuvent être apparents ou cachés. En matière de responsabilité des constructeurs, l’article L. 111-13 du code de la construction détermine les vices de construction comme ceux qui « compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».Toutefois, les jurisprudences ne suivent pas toutes cette distinction.


Jurisprudences :
- La Cour de cassation peut faire notamment des vices de construction une notion très générale comme le montre l’arrêt suivant : Le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituent des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction (Cass., 3ème civ., 21 Septembre 2011 - n° 09-69933) ;
- En l'absence de caractérisation d'un défaut de conception de l'installation électrique assimilable à un vice de construction, le locataire répond de l'incendie survenu dans les lieux loués et dans les locaux voisins (Cass. 3ème civ. 27-11-2002, n° 01-12403 : RJDA 2/03 n° 113) ;
- Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire dela présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil (Cass. 3ème civ. 15 juin 2005 n° 04-12243 (n° 732 FS-PBI),Sté d'assurance du Crédit agricole du Pas-de-Calais (MRACA) c/ Sté Assurances générales de France IARD).

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail dans le logement et les annexes loués. La responsabilité du locataire s’étendant jusqu’à la fin du bail, si le locataire quitte les lieux avant le terme de celui-ci, il reste responsable des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même après son départ.
De plus, aux termes de l'article 1735 du Code civil, le locataire répond des dégradations et pertes commises par les personnes qu’il a introduit dans le logement comme les personnes hébergées, les sous-locataires, des invités ou un professionnel.
L’état des lieux de sortie permettra de relever ces pertes et dégradations en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Quant aux parties communes de l’immeuble, elles en sont exclues ainsi que toute partie dont la jouissance est partagée avec toute autre personne (propriétaire, locataires, copropriétaires…). Dans cette situation, il appartient au bailleur de prouver la responsabilité de telle personne pour obtenir réparation auprès de celle-ci. Il ne peut être inséré dans le bail une clause engageant “la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun”.

Il y a dégradation si par ses actes ou par son inaction, le locataire est à l’origine de la détérioration anormale, du mauvais état conduisant à la perte de valeur de la chose louée ou de ses équipements.Tel est le cas lorsque le locataire a enlevé des meubles en laissant, sans les reboucher, de très nombreux trous de chevilles (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 178).
Le logement étant dans un état de saleté repoussant, les papiers des murs et le revêtement de sol étant arrachés, les meubles et le canapé éventré, ce qui interdit toute relocation immédiate (TI Clermont-Ferrand, 28 janv. 1992 : Rev. loyers 1993, p. 338).
Il en va de même quand « l'enlèvement du lavabo et du bidet posés par lui-même a été exécuté dans des conditions qui ont entraîné des dégradations. En effet, le constat d'huissier montre que la tuyauterie et les pièces métalliques laissées sur place, après l'enlèvement du lavabo et du bidet rendaient, sans nouvelle transformation, la pièce inutilisable à la fois comme salle de bains et comme pièce sèche » (CA Paris, 6ème ch. C, 22 mai 2001, n° 1999/08663 : JurisData n° 2001-144845).
Par application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire doit répondre des dégradations locatives. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle que la locataire a enlevé les tapisseries murales qui étaient en bon état. Le coût de remise en état est justifié à hauteur de 15 000 euros. Le coût de remise en état de la moquette est quant à lui évalué à 4942 euros (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 23 Février 2017 - n° 15/02126).

La perte peut être définie comme le fait d’être « privé momentanément ou définitivement, en partie ou totalement, d’une chose ou d’une qualité dont on avait la jouissance ou la possession ».
Exemples :
- Quand le locataire a enlevé des meubles de cuisine équipant le logement au motif qu'il s'agissait d'un mobilier vétuste, et qu'il est dans l'incapacité de les restituer et ce, sans autorisation du bailleur (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 préc. n° 90).
- Suite au gel et à l’absence de précautions prises par le locataire, la chaudière a éclaté (CA Paris, 6ème ch. B, 22 mars 1996 : Loyers et copr.1996, comm. n° 255).
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil présume responsable le locataire à moins qu’il ne prouve que « l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ». Il est aussi exonéré de responsabilité si l’incendie provient d’un immeuble voisin.
Dans une décision de justice, la responsabilité du locataire a été retenue bien que l'origine de l'incendie était indéterminée. Il ne s’agit pas d’une des causes exonératoires prévues à l’article 1733 du code civil  (Cass. 2ème civ., 18 mai 2017, n° 16-12467, F-D : JurisData n° 2017-010096).
Pour rappel, l’article 1722 du code civil prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Ainsi, le preneur a la faculté de demander la résiliation du bail en cas de destruction partielle du bien. En cas de destruction totale, le bail est automatiquement résilié.

Pour exonérer le locataire, le juge attendra de ce dernier qu’il puisse justifier d’une des causes exonératoires de responsabilité comme le relève la jurisprudence suivante : "Or il appartenait à Mme X de rendre la chose louée telle qu'elle avait reconnu l'avoir reçue lors de la signature de l'état des lieux du 1er août 2005 et elle doit donc répondre des dégradations constatées à la fin du bail, sauf à rapporter la preuve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'elle n'a pas introduit dans son logement, preuve qui n'estpas rapportée" (CA Poitiers, 3ème Civ., 10 Avril 2013 – n° 11/05384).
Ainsi, le locataire doit prouver que les pertes ou dégradations ont eu lieu soit :
- par cas de force majeure, c’est-à-dire un fait ou un événement avec un caractère absolument imprévisible et irrésistible ;
Exemple : Une tempête dont le caractère exceptionnel est révélé par les statistiques de Météo France sur une durée de 30 ans présente les caractères de la force majeure et exonère le locataire de toute responsabilité au titre de l'article 1732 (CA Toulouse, 3ème ch. 1ère sect., 29 sept. 1998, n° 542/98 : Cah. jurispr. Aquitaine n° 1/1999, p. 104).
- par la faute du bailleur, s’il n’a pas pris en temps utile les mesures nécessaires ;
Exemple : Si le gel des canalisations est dû à la faute du bailleur qui n’a pas mis en place un système de calorifugeage susceptible d'éviter le phénomène du gel (CA Besançon, 1ère ch., 8 avr. 1999 : JurisData n° 1999-041774 ; Loyers et copr. 2000, comm. 3).
- par le fait “d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement”, encore faut-il que ce tiers n’ait pas accédé au logement par la faute ou l’imprudence du locataire. 

Exemple : si en principe la locataire n'est pas responsable de dégradations imputables à des tiers qui se sont introduits dans le logement sans faute de sa part, le tribunal a toutefois considéré à juste titre que l'intrusion des squatters dans l'immeuble entre 2008 et 2010 avait pour cause un manque de sécurisation du bâtiment (CA Chambéry, 2ème chambre, 5 Octobre 2017 - n° 16/01678).

Aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1730, 1731 et 1732 du code civil, le locataire est présumé responsable des pertes et des dégradations survenues dans le logement dont il avait la jouissance. Le bailleur n’a pas à apporter la preuve que le locataire en est responsable. Au contraire, le locataire doit apporter la preuve de son exonération de responsabilité.
Attendu que pour accueillir la demande des locataires, le jugement retient que la SCI …verse un état des lieux d'entrée du 1er novembre 2000 qui ne laisse apparaître aucune mention de moisissures ainsi qu'un constat d'huissier du 26 juin 2001 qui mentionne la présence d'humidité et de moisissures réparties dans l'appartement mais qu'il résulte des pièces produites qu'un doute subsiste sur l'origine des traces d'humidité, et que la SCI … ne rapporte pas la preuve que ces traces sont imputables à M. X et à Mlle Yet non à des problèmes d'infiltration ; Qu'en statuant ainsi, le tribunal qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2005, n° 03-18260).
Présumé être à l'origine des désordres survenus pendant sa jouissance, le preneur doit assumer le dysfonctionnement d'une fosse septique qui l'oblige à faire deux vidanges en six mois d'intervalle. L’imputabilité du dysfonctionnement n’a pas à être prouvée par le bailleur, au locataire de démontrer qu’il n'était pas responsable de ce dysfonctionnement et notamment qu'il avait respecté les recommandations du bailleur sur l'entretien spécifique de la fosse septique mentionnées dans le bail (Cass. 3ème civ., 2 mai 2012, n° 11-15401).
En l’absence de mention relative à l’état des parquets dans l’état des lieux d’entrée, il appartient aux locataires de démontrer que les dégradations constatées sont dues à la vétusté ou à la force majeure (Cass. 3ème civ., 23 janv. 2007, n° 05-21232).

Aux termes de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit aussi user paisiblement du logement, en bon père de famille notamment en procédant à l’entretien courant et à la réparation des dégradations.
Le contrat d'assurance habitation prévoit des obligations à la charge de l'assuré notamment pour les modalités de déclaration de sinistre. Ainsi,l'assuré doit "donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail." (art. L. 113-2 du code des assurances).
Par conséquent, le locataire aurait dû déclarer le sinistre au moment de sa survenance pour la prise en charge des dégradations.
Si l’origine du dégât des eaux est située dans le logement du locataire et qu’il n’a pas procédé aux démarches nécessaires pour la réparation des dommages, son attitude fautive permet au bailleur de retenir les sommes dues au titre des réparations sur le dépôt de garantie.
Si les dommages ont pour origine un logement voisin, le locataire n'est pas redevable des réparations. Leur montant ne peut pas être retenu sur le dépôt de garantie. Mais son assureur ou l’assureur du propriétaire aurait pu exercer un recours à l'encontre de l'assurance du tiers.

"Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n’a pas introduit dans le logement, ce qui est le cas du dégât des eaux provoqué par le locataire du dessus. " (CA Amiens, 1ère chambre, 1ère section, 23 Septembre 2010 – n° 09/03989).
Pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).
Pour les locaux privatifs vacants, l’assureur gestionnaire est l’assureur du (co)propriétaire non occupant.
Pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble.
Toutefois,lorsque le locataire a donné congé ou est reçu au plus tard au jour du sinistre, il s’agit de l’assureur du propriétaire non occupant.
Depuis le 1er juin 2018, la convention CIDRE est remplacée par la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI). Cette nouvelle convention porte sur les incendies et les dégâts des eaux dans les immeubles. Les nouveaux plafonds de prise en charge dans le cadre de cette convention sont les suivants :
- Plafond d’abandon de recours : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 1 600 euros ;
- Plafond d’application de la convention : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 5 000 euros ;
- Plafond recherche de fuite : montant ≤ 5 000 euros hors taxes par assureur.
Les sinistres n’entrant pas dans le champ d’application de la présente Convention sont régis par les autres Conventions (textes du Recueil, de la CIDECOP) et/ou le droit commun.

Si le propriétaire a une assurance propriétaire non occupant, il est nécessaire de se rapprocher de cette dernière pour déclarer ce sinistre. Attention, le contrat doit avoir été souscrit avant la survenance du sinistre.
Quant à la franchise éventuellement appliquée dans le cadre de la PNO, celle-ci reste à la charge du propriétaire. En effet, celle-ci est propre au contrat négocié et souscrit par l’assuré.
En l'absence de prise en charge par l'assurance PNO, le propriétaire doit se retourner contre le responsable du sinistre soit le voisin du dessus sur la base de la responsabilité civile. Toutefois, le propriétaire peut engager un recours contre son ancien locataire pour le préjudice subi par la perte de chance de relouer le logement en raison des travaux à effectuer et pour la perte de chance d'être indemnisé en raison du dépassement du délai pour déclarer le sinistre. En effet, si le locataire avait déclaré le sinistre dès sa survenance, les travaux auraient pu être effectués en temps et en heure avant sa sortie et permettre une relocation sous peu si ce n'est immédiate.
Pour obtenir réparation de ce préjudice, le propriétaire doit saisir le juge judiciaire seul compétent pour l’évaluer et condamner le locataire à verser une indemnisation. Le propriétaire ne peut pas déduire de manière discrétionnaire une somme du dépôt de garantie.
Les parties peuvent réaliser un accord dit transactionnel avec l'éventuelle compensation du dépôt de garantie lors de l'arrêté de compte du locataire. A défaut, le propriétaire devra envisager des poursuites judiciaires. Les sinistres n’entrant pas dans le champ d’application de la présente Convention sont régis par les autres Conventions (textes du Recueil, de la CIDECOP) et/ou le droit  commun.

Le locataire a la faculté de réaliser des travaux d'aménagement dans le logement tant que ceux-ci ne constituent pas une transformation des lieux loués. Tel est le cas lorsqu’il change le papier peint, les peintures, recouvre la moquette par parquet flottant, accroît le confort ou la salubrité du logement loué.
Ces travaux ne nécessitent pas l’obtention de l’accord préalable du bailleur ni la remise en état du logement avant la restitution.
Aucune définition des travaux d’aménagement n’est donnée par les textes. Ainsi, il convient de se tourner vers la jurisprudence pour en appréhender les contours car ces travaux relèvent de l’appréciation souveraine des juges.


Jurisprudences :
- Les travaux de peinture et la pose de moquette sont de simples aménagements même si le locataire a "choisi des couleurs autres que “passe-partout”, dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité" (CA Paris, 6ème ch. C, 20 sept. 2005, n° 2003/20180 : JurisData n° 2005-282558 ; Loyers et copr. 2006, comm. 10).
- Le  locataire n’a pas à repeindre le logement en blanc tel qu'il était à l'origine car cela « ne contrevient ni aux dispositions du contrat de bail, ni aux dispositions d'ordre public de l'article 7 de la loi du 6  juillet 1989" (CA Nancy, 26ème ch. civ. et com., 1er févr. 1995 : JurisData n° 1995-040968 ; Loyers et copr. 1995, comm. 356).
- L’installation de 15 spots lumineux dans les plafonds de la maison est un simple aménagement (CA Paris, 6ème ch., sect. C, 20 mars 2001 : AJDI 2001, p. 706).


Il y a transformation de la chose louée quand les travaux modifient la structure et/ou la configuration des lieux : percer des gros murs, déplacer ou abattre des cloisons, supprimer un escalier,élargir une porte…
Jurisprudences :
- le percement d'un mur séparatif (Cass. civ., 23 oct. 1961 : D. 1961.756) ;
- la modification du gros oeuvre de la structure de l'immeuble (Cass. Soc., 9 juin 1966 : Bull. civ. IV, n° 573) ;
- abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens, même si cette transformation est réversible (CA Paris, 4ème ch., 31 mai 2011, n°10/09024 : JurisData n° 2011-011841 ; Loyers et copr. 2011, comm. 238).

Concernant les aménagements pouvant être qualifiés d’excentriques et faisant obstacle à une habitabilité normale du logement, ils peuvent être considérés comme des travaux de transformation et conduire à la remise en état du logement (CA Nancy 1er février 1995). Tel est le cas pour l’application de peintures de différentes couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) autres que les couleurs initiales « passe-partout », la cour d’appel de Paris a validé ces aménagements : « dès lors que ces peintures, telles qu'elles apparaissent sur les photographies en couleurs prises par l'huissier, ne sont pas vraiment excentriques, revêtent même, une certaine élégance et une originalité restant de bon goût et n'empêchent nullement une habitabilité normale, en s'inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes ». (CA Paris, 6ème ch., sect. B., 10 janv. 2008, Fulrlaud c/ Virot : JurisData n° 2008-351974).
Par application du principe de l’accession, les aménagements ainsi réalisés sont la propriété du bailleur suite au départ du locataire et ce, sans le versement d’une indemnité. La loi du 6 juillet 1989 n’encadrant pas leur sort, il est possible de prévoir une clause précisant qu’ils deviendront la propriété du bailleur soit au fur et à mesure de leur exécution, soit en fin de bail avec ou sans indemnité.

Le locataire peut réaliser des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie à ses frais.  Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste les travaux d'adaptation du logement. Il s’agit d’une liste limitative.
Ces travaux font l’objet d’une demande écrite adressée par LRAR au bailleur. Le locataire doit préciser les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés ainsi que l'entreprise chargée de les exécuter.
L’absence de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande, vaut décision d’acceptation du bailleur. La loi ELAN réduit ce délai en prévoyant désormais que le bailleur doit répondre dans un délai de deux mois au lieu de quatre mois. Cette disposition est applicable aux baux en cours. Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire doit attester auprès du bailleur « que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et  autorisés par le bailleur ».
Concernant le sort des transformations réalisées, la loi ne prévoit pas de règle particulière aux travaux d’adaptation du logement.

3. La justification des retenues

Le bailleur est-il obligé de présenter une facture ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les sommes retenues doivent être dument justifiées (Cass. 3ème civ., 15 févr. 2012, n° 11-13014, FS-P+B : JurisData n° 2012-002067 ; Loyers et copr. 2012, comm. 99). La présentation d’une facture n’est pas exigée (Cass., 3ème civ. 2 oct. 2007). La Cour de cassation a rappelé ce principe dans une affaire où un juge de proximité avait ordonné, à tort, au propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant, car il ne produisait aucune facture permettant de justifier d’une remise en état effective du logement. La décision du magistrat a donc été annulée (cass. civ. 3e du 16.9.08, n°07-15789). Le bailleur peut en justifier par un devis Mais, celui-ci doit permettre de distinguer les travaux réparant les dégradations commises par le locataire ou ceux causées par le manque d’entretien du logement. Le devis ne doit pas concerner l’entière réfection des lieux s’ils n’ont été que légèrement dégradés par l’occupant (CA de Metz du 21.9.06, n°05/01315).
En l’absence de devis, le juge fixe le montant des réparations. Cette jurisprudence de la Cour de cassation est constante : « l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation » (Cass. 3ème civ., 3 avr. 2001, n° 99-13668 : JurisData n° 2001-009190 ; Loyers et copr.  2001, comm. 139).
La pratique de facturation au forfait (exemple : trou dans le mur = 10 €) ne peut pas être appliquée car les montants ne sont pas justifiés (Cass. 3ème civ., 26 juin 2007, n° 06-16644 : JurisData n° 2007-039819).

Si l’état des lieux révèle plusieurs dégradations mais que le propriétaire ne fournit de devis que pour l’une d’elles, le juge devra estimer forfaitairement le montant des travaux pour les autres (cass. civ 3e du 8.12.09, n°08-11911). Il ne peut pas rejeter la demande du propriétaire au seul motif que celui-ci ne fournit pas de devis suffisant.
Le propriétaire peut obtenir une indemnité supplémentaire

Outre le montant des réparations rendues nécessaires par la faute du locataire, le propriétaire peut obtenir une indemnité si l’importance des travaux l’empêche de relouer dans de brefs délais. Les juges ont octroyé 815€ pour privation de jouissance à des propriétaires n’ayant pas pu louer leur bien pendant un mois (CA de Paris du 29.1.09, n°08/01055).

4. Les modalités de restitution du dépôt de garantie

a. Les sommes à retenir

Il s’agit de l’ensemble des sommes dues par le locataire au titre de ses obligations locatives nées du bail :
- Loyers : le dépôt de garantie n’a pas pour but de dispenser le locataire de payer son dernier mois de loyer en cas de location vide ou ses deux derniers mois en cas de location meublée. Par conséquent, le bailleur a la faculté de mettre en demeure son locataire de payer le dernier mois de loyer. Le locataire doit les loyers jusqu’à la fin de son préavis et ce, même s’il libère les lieux avant cette date.
Toutefois, si un nouveau locataire rentre dans le logement avant le terme du préavis, il sera redevable des loyers que jusqu’à l’entrée dans les lieux de celui-ci. 

- Charges : en cas de logement situé dans un immeuble collectif, le bailleur a la faculté de conserver une provision de 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Dans le délai d’un mois à compter de l’approbation des comptes de l’immeuble, le bailleur devra réaliser la régularisation définitive pour restituer le solde. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
- Dégradations et réparations locatives.

 

Peindre une salle de bains en rouge vif n'est pas un motif de retenue du dépôt de garantie.(CA de paris, 6e chambre, section C, 20 septembre 2005.)
Un couple de jeunes locataires avait repeint en rouge vif la salle de  bains et les toilettes de l'appartement qu'il louait, sans en avoir  préalablement demandé l'autorisation à leur propriétaire. À l'issue du  bail, ce dernier avait refusé de leur restituer le dépôt de garantie, au motif qu'il devait remettre en état la salle de bains et les toilettes.
La somme en jeu se montait à 575,99 euros. Les locataires soutenaient quant à eux que les travaux qu'ils avaient réalisés ne constituaient pas une transformation de la chose louée, mais un simple aménagement. Selon eux, le rouge vif n'était pas une «couleur excentrique» en matière de  décoration.

Faut-il le rappeler, le locataire a le droit d'aménager les lieux,  mais pas de les transformer. Cela résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Constituent des transformations, le percement de gros murs, la suppression de cloisons ou d'escaliers, l'élargissement d'une porte, ou n'importe quel changement dans la distribution du logement.
Sont en revanche de simples aménagements, les travaux de faible importance ayant pour but d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique du logement et qui n'ont rien d'irréversible, comme l'installation d'une cloison amovible, d'une cuisine aménagée, d'une  penderie et, a fortiori, tous les travaux de décoration. Changer la  peinture ou la moquette, coller du papier peint constituent des travaux  d'aménagement qui peuvent être entrepris sans l'autorisation du  propriétaire - et sans que celui-ci puisse en tenir rigueur à son locataire à la fin du bail. Il a ainsi été jugé qu'il ne peut être exigé
du locataire ayant choisi des couleurs autres que passe-partout - dès lors qu'elles ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale du logement en raison de leur originalité -, qu'il repeigne le logement en blanc, comme il était à l'origine (CA de Nancy, 1er février 1995). En l'occurrence, la cour d'appel de Paris n'a pas jugé excentrique le rouge vif, appliqué sur les murs d'une salle de bains et de W-C,

b. Les délais de restitution

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois ou de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire selon les cas vus ci-dessus. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22 loi 6 juillet 1989) :

Méthode de calcul : Montant des intérêts = 10% x montant du loyer (hors charges) x mois commencés

Nous pouvons nous interroger sur le délai de restitution du dépôt de garantie lorsque le locataire ne prend pas possession des lieux. Étant donné qu’il n’y a pas eu de remise des clefs, il n’y a pas non plus de  restitution des clefs. Or, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pose comme point de départ pour le délai de restitution du dépôt de garantie la restitution des clefs.
Dans cette situation, il ne peut y avoir de dégradations ou de défaut d’entretien à la charge du locataire. Ainsi, on peut supposer qu’il convient de rembourser le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la date d’effet du bail qui marque le début de la jouissance du logement. La durée du préavis expirera très certainement après ce délai d’un mois créant une dichotomie entre la date limite de restitution du dépôt de garantie et la date de fin du préavis d’un mois ou de trois mois. Toutefois, l’intérêt du bailleur étant de relouer au plus vite et le montant du dépôt de garantie étant limité à un mois pour un logement, il est dans l’intérêt du bailleur de rembourser au plus vite le dépôt de garantie afin de se libérer de cette situation peu accommodante.

c. Le bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie

Qu’il y ait ou non solidarité entre les colocataires, lorsqu’un colocataire quitte les lieux en cours de bail, il ne peut pas prétendre à la restitution immédiate de sa quote-part du dépôt de garantie. Le remboursement de ce dernier suppose la restitution effective des lieux au propriétaire.
En d’autres termes, le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clefs au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires.
Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La restitution du dépôt de garantie est donc différée jusqu’au départ du dernier des colocataires, qui seul permettra la réalisation de l’état des lieux de sortie (Cass. Civ. 3ème : 21 novembre 1990, Bull. Civ. III, n°237).
Dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie, les colocataires sont les créanciers du bailleur. Or, l’article 1311 du code civil dispose que « la solidarité entre créanciers permet à chacun d'eux d'exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l'un d'eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l'égard de tous. Le débiteur peut payer l'un ou l'autre des créanciers solidaires tant qu'il n'est pas poursuivi par l'un d'eux. »
Le bailleur est fondé à restituer l’intégralité du dépôt de garantie à l’un des colocataires. Ilpeut être préférable de le rendre à parts égales entre eux afin d’éviter toute réclamation.

d. Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie

Dans le cadre d’un mandat de gestion, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur. Ainsi, c’est ce dernier qui est débiteur du dépôt de garantie et non l’agent immobilier mandataire (Cass. 3ème civ., 12.07.2005, n° 03-20063). Tout litige  relatif au dépôt de garantie doit mettre en cause le bailleur.  L’assignation doit être délivrée à ce dernier (Cass. 3ème civ., 19.12.2013 : JurisData n° 2013-030106 ; Loyers et copr. 2014, comm. 42).

Dans le cadre d’un mandat de location, en l’absence de réception de fonds par l’agent immobilier, le dépôt de garantie a été directement versé au bailleur et encaissé par ses soins. Il lui appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant.

Dans le cadre de la mutation du bien loué, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle suivante : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » La restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire. Le preneur n'a pas à faire la preuve que le dépôt a été transmis à ce dernier (Cass. 3ème civ., 8 sept. 2016, n° 15-19169 : JurisData n° 2016-018226 ; Loyers et copr. 2016, comm. 224).
Lors de la vente du bien loué, il convient de prévoir que le vendeur verse à l’acquéreur le dépôt de garantie afin que ce dernier le restitue. Toute convention contraire entre ce dernier et le précédent propriétaire n’est pas opposable au locataire. Cette règle n’est pas applicable aux autres baux, ici, l’ancien bailleur reste en principe débiteur de la restitution du dépôt de garantie.

e. En cas de litige

En cas de litige notamment relatif à la restitution du dépôt de garantie, aux charges et aux réparations locatives, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation de l’immeuble (art. 20 loi du 6 juillet 1989). Elle a pour objectif de résoudre amiablement le litige.
La saisine de la commission de conciliation est obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs :
• au complément de loyer,
• à la réévaluation du loyer au renouvellement du contrat
• à l’évolution des loyers à la relocation
Dans tous les autres cas, il n’est pas obligatoire de la saisir. Les parties peuvent s’adresser au juge du tribunal d’instance compétent qui connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion (art. R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).
Si les parties trouvent un accord, elles signent la conciliation et mettent fin au litige (impossibilité de saisir le juge pour le même litige). A défaut d'accord, la commission de conciliation émet un avis adressé aux parties. Les parties peuvent saisir le juge.

 

Source SNPI

 

Le 19 juin 2019

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