Estimation par la méthode promoteur / lotisseur ou « à rebours » (charge foncière)

La méthode d’estimation couramment appelée « méthode promoteur » se retrouve également sous les appellations « méthode d’évaluation à rebours« , « méthode du budget » ou « du bilan » ou encore de la « charge foncière« . Elle est enfin nommée « méthode lotisseur » quand elle porte sur la valorisation d’une opération d’aménagement (permis d’aménager ou zone d’aménagement concerté – ZAC).

Aux fins de pouvoir déterminer la valeur vénale de la charge foncière, l’expert en évaluation immobilière trouve à sa disposition plusieurs méthodes d’évaluation, par ailleurs répertoriées par la Charte de l’expertise. La plus connue et utilisée étant la méthode par comparaison. Elle consiste à choisir des références de biens similaires à celui expertisé. Toutefois, certains immeubles sont complexes et les méthodes d’évaluation « classiques » ne sont pas adaptées et notamment parce qu’il n’existe pas de marché suffisamment fluide permettant de disposer de références pertinentes.C’est le cas pour les hôtels, les cliniques ou encore les cinémas.Ces immeubles sont monovalents et possèdent un fonctionne-ment économique distinct d’un immeuble traditionnel de rapport.

Les experts ont repris à leur compte les méthodes des professionnels en les adaptant à la valeur vénale définie par la charte de l’expertise. Il s’agit pour l’expert de se glisser partiellement dans la peau d’un vrai promoteur. Ainsi, l’expert adopte-t-il la même base de travail : quel projet immobilier peut porter ce foncier ? Quelle est sa potentialité ? Quelle est sa rentabilité ? De cette hypothèse,il s’agit pour l’expert de faire le lien entre la constructibilité et la valeur. La différence réside donc dans cette approche : alors que le promoteur fait le lien entre le coût du foncier et la marge, l’expert fait le lien entre la potentialité de l’opération et la valeur du foncier. Il convient donc de raisonner en partant non pas de la consistance des biens sur le marché, mais de leur potentialité urbanistique et économique. Une friche industrielle peut devenir un immeuble de logement ou un équipement public. Un terrain agricole peut devenir une zone industrielle.4 - La méthode dite du « bilan-promoteur » version « expert » est née et l’expert peut l’utiliser par deux moyens :

- soit il recherche la valeur vénale d’un terrain en tentant de la reconstituer à rebours du prix de vente ;

- soit il avance par les ratios largement admis et vérifiés par la pratique (entre 10 et 15 % du prix de vente).

Le principe du compte à rebours consiste donc en la recherche de la valeur potentiellement admissible pour l’achat du support servant à une opération, que ce soit un terrain, une surface de plancher dans une copropriété ou bien encore un volume.L’expression de « compte à rebours » est particulièrement bien adaptée puisqu’elle retrace la chronologie du montage d’une opération immobilière. Lorsqu’il s’agit d’évaluer un terrain à bâtir pour une maison individuelle, la méthode par comparaison se révèle fort appropriée puisque la collecte de références est aisée. En revanche, l’appréciation d’un terrain sur lequel peut être envisagé la construction d’un immeuble collectif devra inévitable-ment être menée par la méthode du bilan promoteur. Il en est de même sur des surfaces de plancher brutes ou un volume logé dans un immeuble existant, et devant faire l’objet d’une restructuration lourde. En réalité, dès lors qu’une opération de construction, lotissement ou réhabilitation est menée par un professionnel dont l’objectif est susceptible de dégager une marge, l’opérateur rassemble l’ensemble des coûts et tente de les optimiser pour dégager un bénéfice. Le niveau de profit est variable en fonction de sa structure (petit promoteur local ou multinationale) mais aussi et surtout selon sa capacité à solliciter des financements indispensables à la réalisation de l’opération.

Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, la méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marges, prise en compte de la TVA...) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble support. L’expert se concentre donc sur chacune de ces composantes à la manière d’un compte de résultat synthétisant recettes et dépenses.

Les recettes, constituant le chiffre d’affaires de l’opération ne sont pas toujours les plus simples à apprécier. L’expert peut être amené à évaluer un terrain de grande dimension sur lequel il n’y a aucune étude préalable. Il réalise alors une analyse de la réglementation d’urbanisme pour déterminer un potentiel de surfaces constructibles.A partir d’une surface de plancher, il dé-termine la ventilation entre les différentes surfaces en fonction des tendances de marché (par exemple une plus grande proportion de T2 / T3 que de T4 / T5) mais également en fonction des orientations définies dans les documents d’urbanisme (pourcentage de logements sociaux, aidés, parkings, places de vélo, etc.). Ensuite, non seulement, l’Expert Foncier recherche des références de transactions sur des opérations similaires (programmes immobiliers vendus récemment) mais il doit également avoir un regard prospectif sur le marché immobilier et ses tendances à court terme. La problématique est d’autant plus grande dans le cadre d’un bilan aménageur au sein d’un secteur dont le changement de destination est prévisible. En l’absence de références concrètes, l’expert F adopte, non pas une attitude spéculative, mais plutôt une attitude d’anticipation d’usages futurs pour conseiller au mieux son mandant.

Le budget d’une opération immobilière se décompose en une série de coûts élémentaires généralement recensés dans l’ordre du déroulement de l’opération (foncier, études, fondation, gros œuvre, second œuvre, frais de commercialisation, etc). On peut les regrouper en trois catégories :

• Le poste marge et frais généraux du promoteur

Il s’agit d’une charge assez peu flexible. La marge est proportionnelle au risque (crise, imprévus, difficultés de vente, baisse des prix, recours contentieux,...), les opérations de promotion étant longues, les risques sont plus élevés que pour la plupart des affaires « classiques ». Les frais généraux sont quasi proportionnels au chiffre d’affaires de l’opération, il comprend des coûts de structure de l’opérateur (frais de gestion), des frais financiers, des assurances et la Garantie Financière d’Achèvement, des coûts de commercialisation,..

•  Les frais de construction

Il s’agit d’un poste proportionnel à la dimension de l’opération. Grâce à ses bases de données, l’Expert Foncier connait les prix d’ouvrages par typologie de bâtiment. Sur les parties extérieures, il convient de prendre en compte les frais de voiries et réseaux, d’aménagement des espaces verts, clôtures, etc.

• La charge foncière

On peut la considérer comme une variable d’ajustement. Ce poste comprend le prix d’acquisition du terrain, les coûts propres à la mutation (droits de muta-ion, frais de géomètre, rémunération des intermédiaires, etc), les coûts propres au terrain (frais de raccordement, d’éviction, de démolition, de dépollution, etc) et enfin les différentes taxes et redevances (taxe d’aménagement, etc)

En vue d’effectuer un recoupement de la valeur obtenue, l’expert analyse d’une part le rapport du coût du terrain sur le prix de vente fini et d’autre part le ratio rapporté à la surface de plancher qu’il pourra comparer à d’autres opérations.

L’expert, qui choisit l’utilisation du compte à rebours, recherche avant tout une approche économique du bien à partir d’une perspective opérationnelle future.Ce sont aussi des biens en devenir, tant qu’ils n’ont pas reçu le« label » de terrains à bâtir (zone AU au plan local d’urbanisme). Il convient donc de raisonner en partant non pas de la consistance des biens au moment de l’évaluation mais de leur potentialité urbanistique et économique.

Lors de l’application de la méthode du bilan promoteur,l’expert s’enquiert des caractéristiques du terrain, de l’urbanisme,des éventuelles servitudes pouvant le grever, des régimes fiscaux auxquels le bien peut se rapporter mais à aucun moment il peut connaître les politiques locales auxquelles les promoteurs sont vivement encouragés à se plier.

A la différence du promoteur qui emploiera exclusivement la méthode du bilan, l’expert ne peut employer isolément et il devra généralement la recouper avec une seconde méthode plus traditionnelle pour déterminer la valeur vénale du terrain qu’il évalue 

Sources : http://www.ifc-expertise.fr/estimation-par-la-meth...

http://www.cerfra.org/docs/69-1-fiche-enjeux-2-com...

http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/Fiche_f...

http://www.ifc-expertise.fr/wp-content/uploads/201...

https://martel-expertises.fr/wp-content/uploads/20...

Le 31 octobre 2019