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Estimation immobilière : comment évaluer une maison ?


L'évaluation d'une maison individuelle peut se faire par plusieurs types d'approches.
Les méthodes les plus couramment utilisées pour déterminer la valeur vénale sont :
- la méthode par comparaison,
- la méthode sol et construction,
- la méthode par la capitalisation du revenu.


La méthode par comparaison consiste à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise.
La connaissance des mutations intervenues permet de retenir comme point de comparaison, des biens similaires dans leur état, situation, importance, gabarit, statut urbanistique, etc. .. d'en faire la critique et d'y apporter les correctifs nécessaires pour déterminer, par comparaison, la valeur de l'immeuble examiné.
Cette méthode est rendue possible par la parfaite connaissance de l'évolution du marché immobilier et du suivi permanent des ventes d'immeubles, tant publiques que de gré à gré. Il faut veiller à s'assurer que ces ventes se soient faites dans des conditions normales et avec de la publicité suffisante.
Après l'examen et l'étude des éléments retenus, on pourra fixer la valeur du bien. Sur le plan pratique d'application de la méthode, on retiendra les principaux éléments descriptifs suivants :
- situation,
- superficie,
- servitudes,
- situation urbanistique,

- possibilité d'extension,

- vétusté,
- orientation,
- superficie du terrain.


La méthode sol et constructions consiste à fixer, d'une part, la valeur du terrain considéré comme nu, et d'autre part, le coût actuel de reconstruction d'un immeuble à l'identique, en valeur à neuf auquel divers coefficients correctifs (vétusté matérielle et technologique et réparations éventuelles) seront apportés pour tenir compte de la valeur du bien.Il y a lieu de procéder en deux phases:On est en présence d'un terrain encombré puisqu'il n'est pas nu. Il convient d'appliquer une réduction sur le prix réel du terrain. On peut estimer qu'un terrain déjà bâti est grevé de la construction qui est dessus. Il est conseillé de prendre 80 % de la valeur pleine.La pratique courante veut que l’on applique un abattement de 40% dans la cas d'une occupation totale. L'abattement  n'est cependant pas systématique, il dépend de l'appréciation de l'expert.


Pour la construction, on part de la valeur à neuf de la construction à l'identique, à laquelle on applique différents coefficients correctifs.
Les correctifs à apporter sont de divers ordres, de manière à tenir compte des modifications de la valeur du bien depuis sa construction, c'est-à-dire la vétusté matérielle,technologique ou économique ainsi que de facteurs d'environnement pouvant être des conséquences de décisions administratives, réglementaires, urbanistiques (expropriation pour utilité publique, modifications de circulation, modifications d’accès, nouvelles règles en matière urbanistique, ...).


La vétusté est une donnée concrète résultat de l'état réel de la construction.Elle est la constatation de l'usure ou des désordres de construction que subit l'immeuble en raison de son vieillissement. Elle représente la moins-value réelle subie par un immeuble depuis la date de sa construction en raison de son âge et de son état d'entretien au moment de l'estimation.
On tiendra compte de ce que la vétusté générale ou totale est fonction :
- de l'âge du bâtiment,
- de sa résistance au dépérissement, 

- de l'entretien,
- de l'usage.


La longévité d'une maison est variable. Elle dépend notamment:
- de la qualité et de la nature des matériaux, 

- de la qualité de l'exécution de la construction.
Un entretien fréquent soigneusement exécuté a une incidence positive sur la valeur de l'immeuble. Il est évident qu'une maison dont l'entretien a été négligé subira inévitablement un impact de dépréciation auquel des réparations importantes à prévoir ajouteront une moins-value.
On relève plusieurs types de vétusté matérielle, à savoir:
- la vétuste normale qui se produit naturellement en fonction de l'âge malgré un entretien suivi,
- la vétusté d'origine qui résulte de la mise en œuvre de matériaux de qualité médiocre ou de malfaçons,

- la vétusté apparente qui affecte les parties visibles tels les toitures, murs, châssis, etc,
- la vétusté intrusive qui est provoquée par un usage particulier de la maison (réceptions) ou un manque d'entretien. L'usure est, dans ces cas, accentuée.
C'est avec beaucoup de discernement que l'expert devra déterminer le coefficient de vétusté à appliquer à l'immeuble. Il adaptera, si besoin est, les paramètres en fonction de la qualité, de la configuration et de la structure de l'immeuble.


On considère que la vétusté théorique est de 1 % par an et ce à partir de la 10ème année. La vétusté s'exprime comme une fraction de la valeur à neuf représentée par le rapport entre l'âge et la durée de vie théorique du bâti.
Soit: V = P.V.C. x (A/D)
V = vétusté
P = valeur actuelle de la construction
A = âge de la construction
D = durée de vie théorique de la construction
Considérant que la durée de vie théorique d'une construction est de 100 ans, la dégradation continue proportionnelle à l'âge est de 1 % l'an. Il s'agit d'une vétusté théorique.


Pour obtenir la vétusté réelle, un coefficient de pondération est appliqué selon l'état d'entretien du bien.
Exemples de coefficients de pondération suivant l'état d'entretien du bien:
Excellent : 0,1
Très bon : 0,3
Bon : 0,5
Moyen : 0,7
Médiocre : 0,9
Mauvais : 1,5
A l'abandon : 2


La vétusté n'est pas seulement une question d'âge. Certains éléments faisant partie du bien considéré sont totalement dépassés technologiquement ou économiquement du fait du changement des mœurs, de l'évolution de l'art de bâtir, du changement des matériaux et d'autres transformations urbanistiques ou de l’environnement. Dans ce cas, il sera tenu compte d'une moins-value calculée sur base du coût à neuf de ces éléments auquel il sera appliqué un coefficient correspondant à la vétusté matérielle de l'immeuble expertisé. Cette vétusté se déduit de la valeur résiduelle obtenue après déduction de la vétusté matérielle. On peut l'estimer entre 5 et 25 %. Dans ce cas, c'est à l'expert d'apprécier à sa juste valeur le pourcentage de dépréciation.


Nous allons maintenant envisager succinctement les diverses étapes de l'évaluation d'une maison sans annexes, libre de toute occupation ou location.

  • Méthode sol et constructions,

La première étape consiste à évaluer le terrain. je vous invite à lire notre article sur le sujet.


Notre terrain a une surface de 361 m². Le prix de vente est de 945.94€ / m² pour une parcelle de base de 1 258 m².

La méthode dite « par régression statistique », au principe constant et retenu par l’usage que le prix au m² diminue proportionnellement à l’augmentation de surface, veut que :

Surface parcelle prix connu :
+ 1/3 de la surface de la parcelle prix connu x 0,4
+ jusqu’à 5/3 de la surface prix connu x 0,2
-------------------------------------------------------------------
= prix parcelle recherché

La valeur recherchée pour la parcelle de 361m² sera donc :
361 x Y+ (120.33 x Y x 0.4) + (601.67m² * X*0.2) + (601.67  x Y x 0.2)  + (175 x 10€) = 1.189.992.52 €    (10 € correspondant (4 à 5 fois le prix de la terre agricole)
529 Y+ (175 x 1€) = 1.189.992.52 €
Y = (1.189.992.52€ - 1.750€) / 529.46
Y = 2 244.25 €

Soit 361m²  x 2244.25€ = 810.174,25 € arrondi à 810.000€. Le terrain étant considéré comme complétement occupé un abattement de 40 % sera appliqué. soit une valeur de terrain de 324 000 €


Compte tenu de la qualité de cette construction nous retiendrons dans cette région un coût de construction à neuf de 1.800 €/m².
Au titre du coefficient d’adaptation au marché local et au vu des appréciations générales formulées nous retiendrons 1,05. Soit 1.800€ x 1.05 = 1.890€. Au titre de la vétusté nous retiendrons 54 % Le prix retenu sera donc de (1.800 x 1.05) – 54% = 869,40 €/m²

La maison a une surface de 140 m² , le résultat de la méthode sol et constructions est donc de 324 000 + (869,40 x 140) = 445 716 € retenu pour 446 000 €.

  • Méthode par comparaison avec terrain intégré

Référence 1 : maison de 140 m² vendue 420 000 €

Référence 2 : maison de 122 m² vendue 450 300 €

Référence 3 : maison de 137 m² vendue 515 000 €

Référence 4 : maison de 105 m² vendue 468 134 €

Référence 5 : maison de 120 m² vendue 360 000 €


Superficie habitable du bien : 116,78m²
Prix au mètre au carré de référence retenu : 3547,17€
Prix retenu au m² € x m² = €

Estimation du bien  : 414 224,32 €

  • Méthode par capitalisation du revenu

Il s'agit ici d'une méthode qui vise à déterminer la valeur vénale d'un bien, en établissant un rapport entre le revenu de l'immeuble (le loyer en espèce) et le capital (immeuble). Ce rapport en question est le taux de capitalisation, c'est à dire le pourcentage obtenu lorsqu'on divise le rendement brut par la valeur de l'immeuble augmentée des frais de
mutation.
Un immeuble nous donne un revenu annuel brut de 5.000 €. Pour cet immeuble, on a pu déterminer un taux de capitalisation de 6%. La valeur vénale est donc : 5.000 / 0,06 = 83.333€


Dans la pratique deux cas peuvent se présenter :
- soit on dispose de quelques points de comparaison dont on connaît à la fois le loyer et le prix de vente ; on en déduit le taux de capitalisation qu'on appliqué à l'immeuble à estimer dont on connaît également le loyer.
- soit on connaît simplement le loyer de l'immeuble à estimer et on y applique un taux de capitalisation que l'on connaît par statistique ou par expérience personnelle.


Sources : SNPI

EVALUATION IMMOBILIERE Philippe COURTENS


Le 7 octobre 2019

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