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Durée et fin du bail à usage d'habitation

Les règles relatives à la durée et à la fin du bail d’habitation sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 : période de location, de la résiliation du bail, ou encore du congé du locataire ou du bailleur.


I. La durée du bail à usage d’habitation

A. La durée du bail d’un logement loué vide

La durée du bail est de trois ans minimum si le bailleur est un particulier (ou une société civile immobilière familiale) et de six ans pour les personnes morales (ex : une société, une association). Le bail est tacitement reconductible c’est-à-dire que, parvenu à son terme, il se renouvelle automatiquement si aucune des parties n’a donné congé.
Exceptionnellement la durée du bail peut être inférieure à trois ans mais supérieure à un an lorsqu’un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le logement pour des
raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit alors mentionner les raisons et l’événement invoqués. Le locataire doit se voir confirmer la réalisation de l’événement deux mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, le contrat de location est réputé établi pour une durée de trois ans.
Si le bailleur est un office HLM, la durée du contrat est illimitée.

B. La durée du bail d’un logement loué meublé

La durée de la location est d'un an. A son expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. Cependant, le propriétaire peut également proposer (en
respectant un préavis de trois mois) un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an. Lorsque le logement est loué à un
étudiant, la durée du bail peut être limitée à neuf mois, et non renouvelable tacitement. La durée de la location est d'un an.

A son expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire. Cependant, le propriétaire peut également proposer (en respectant un préavis de trois mois) un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

II. La fin du bail

A. Le cas d’un logement loué vide

1. Le congé à l’initiative du locataire

Le locataire peut partir à tout moment sans avoir à se justifier. Pour cela il doit donner congé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, avec un préavis de trois mois. Ce délai de
préavis peut être réduit à un mois pour les raisons suivantes (il faudra justifier de la situation dès l’envoi du préavis) :
- Mutation professionnelle,
- Perte d’emploi (licenciement ou fin de CDD),
- Nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
- Obtention d’un premier emploi,
- Bénéficiaire du RSA. La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 à expressément prévu que tous les bénéficiaires du RSA (RSA-socle, RSA-activité) peuvent désormais prétendre au préavis réduit à un mois.


De même, si le logement se situe en zone tendue, le préavis applicable en cas de départ du locataire est d'un mois. Le locataire doit toutefois justifier que son logement se situe en zone tendue (Retrouvez la liste des villes où le préavis est d'un mois pour résilier votre bail en téléchargement en fin d'article).
 
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de l’acte d’huissier. En pratique, les loyers et charges sont dus pendant toute la durée du préavis, même le locataire part avant la fin de son préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Pensez à conserver une copie du congé ainsi que l’accusé de réception.


Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur. A défaut, le locataire ne pourra prétendre aux indemnités légales pour restitution tardive du dépôt de garantie. L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.”

La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre recommandée. Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.
Si cette mesure peut à première vue paraître agir principalement en faveur du bailleur, elle joue en réalité un rôle essentiel dans la protection du locataire.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise le cadre et les délais dans lesquels doit s’effectuer la restitution du dépôt de garantie: le bailleur a entre un et deux mois suivant la restitution des clefs par le locataire selon que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou pas. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie à temps, le locataire peut lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.
Des pénalités s’appliquent au bailleur manquant à cette obligation. Le montant du dépôt de garantie est alors “majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard”.  “Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.” (art 22 de la loi du 6 juillet 89).

2. Le congé à l’initiative du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour la date d’expiration du bail et avec un préavis de six mois minimum avant cette échéance. Le congé doit donc parvenir au locataire au moins six mois
avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Il doit également indiquer, sous peine de nullité, le motif allégué, qui ne peut être que :
- La reprise du logement afin de l’occuper lui-même ou par certains membres de sa famille, à titre de résidence principale,
- La vente du logement (il doit alors obligatoirement en proposer l’achat au locataire) pour an savoir plus sur le droit de préemption du locataire dans cette hypothèse lire notre article,
- Un motif légitime et sérieux (par exemple, le non respect par le locataire en cours de bail de l’une de ses obligations).

Il doit par ailleurs contenir certaines mentions ou indications particulières selon le motif. A défaut de respecter ces conditions de forme et de délai, le congé est nul et le bail parvenu à son échéance est reconduit tacitement pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans s’il s’agit d’une personne morale. Il n’est alors pas nécessaire de signer un nouveau contrat, on conserve l’ancien, puisque c’est un nouveau bail qui s’opère aux conditions de  l’ancien bail.

3. Résiliation du bail en cours et expulsion

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués. Par ailleurs, les contrats de location contiennent souvent une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Le juge ne peut que constater la résiliation du contrat, elle s’impose à lui. Pour les locations vides, la mise en œuvre d’une
clause résolutoire est réglementée par la loi et ne peut concerner que :
- Le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- La non souscription d’une assurance des risques locatifs,
- Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Si le bail est résilié judiciairement ou à la suite d’un congé délivré par le bailleur, et que le locataire ne quitte pas de lui-même le logement, le bailleur pourra demander en justice son expulsion.

B. Le cas d’un logement loué meublé

1. Congé par le locataire ou le bailleur

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur peut donner congé à la date d’expiration du contrat de location en respectant un préavis de trois mois et doit motiver son
refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Dans les locations meublées, la forme du congé n’est pas réglementée. Le congé doit être délivré dans les formes énoncées au contrat ou à défaut, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. De la même manière, sauf dispositions contraires du contrat, et en application des règles de procédure civile, le point de départ du délai de préavis sera la date de réception de la lettre ou le jour de la signification de l'acte d'huissier.

2. Résiliation du bail et expulsion

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués. Le contrat de location contient en outre souvent une clause résolutoire permettant de résilier automatiquement le bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (ex : non paiement du loyer, défaut d’assurance).

Sources: https://www.legalplace.fr/guides/duree-bail-locati...
http://www.logement.informationjeunesselr.fr/mon-p...


Le 6 février 2018

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