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Droit de réflexion et de rétractation de l'acquéreur immobilier


L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme soit d'un droit de rétractation postérieur à son engagement, soit d'un délai de réflexion antérieur à celui-ci. Est concerné, au premier chef, le particulier qui réalise une opération privée.

Ne bénéficie pas de la protection la personne qui réalise une acquisition dans le cadre d'une activité commerciale, comme celle consistant à acquérir un immeuble en vue de sa revente. Est en premier lieu exclu de la protection le marchand de biens, qui est par définition un acquéreur professionnel. Seul l'immeuble « à usage d'habitation » entre strictement dans les prévisions du texte instaurant la protection. La qualification d'immeuble d'habitation ne soulève pas de difficultés lorsqu'elle n'est pas concurrencée par une autre affectation envisagée par l'acquéreur.

Il peut s'agir de l'habitation principale ou de l'habitation secondaire, de l'habitation de l'acquéreur ou de celle d'un tiers, notamment d'un locataire en cas d'investissement locatif. Les dispositions protectrices ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145 : RJDA 7/08 n° 787). En l'espèce l'acquisition portait sur un immeuble à usage d'habitation et de commerce, mais la rédaction très générale de l'arrêt paraît exclure tout immeuble mixte à usage d'habitation et professionnel, commercial, artisanal ou rural. La vente d'une propriété agricole, qui comprend également la cession du permis de construire une maison, ne permet pas à l'acquéreur de bénéficier du droit de rétractation (Cass. 3e civ. 24-9-2013 n° 12-24.511 : BPIM 6/13 inf. 404).

La loi concerne l'immeuble bâti en pleine propriété, situation qui correspond à l'immense majorité des cas et qui ne soulèvera pas de difficultés. La loi est applicable non seulement à l'acquisition d'un logement isolé, maison ou appartement, mais à l'achat d'un immeuble comportant plusieurs logements ou encore à l'achat simultané de plusieurs logements. La loi accorde à l'acquéreur d'un immeuble d'habitation un temps de réflexion.
Selon le cas, c'est un délai de rétractation, qui permet à l'acquéreur de revenir sur son engagement (cas général), ou c'est un délai de réflexion qui lui interdit provisoirement de s'engager (cas particulier de l'acte authentique constatant ou réalisant l'acquisition non précédé d'un avant-contrat). Pour l'exercice du droit de rétractation, c'est l'avant-contrat ayant pour objet l'acquisition qui doit être notifié, que cet acte soit établi sous signature privée ou en la forme authentique. La loi ne précise pas dans quel délai après sa régularisation l'acte sous signature privée doit être notifié. Il suffit pour respecter l'exigence légale que l'acte soit notifié à l'acquéreur et que celui-ci bénéficie du délai de rétractation de dix jours avant la signature de l'acte authentique. L'acte doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH art. L 271-1, al. 2).

Sous certaines conditions, il peut être remis en main propre au bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 3). Une remise directe au bénéficiaire du droit de rétractation est possible lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH art. L 271-1, al. 3). La date de remise est dans ce cas attestée dans l'acte lui-même (et non dans une attestation distincte) par une mention manuscrite de l'acquéreur (CCH art. D 271-6 et D 271-7). Hors cette hypothèse, la remise en main propre même contre récépissé est exclue.


Le délai est compté en jours calendaires. Cela signifie que tous les jours du calendrier sont comptabilisés (samedi, dimanche, jours fériés et chômés inclus). Mais si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'à l’expiration de la dernière heure du premier jour ouvrable suivant. Depuis la loi Elan, l'avant-contrat ou l'acte définitif de vente doit indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Source : https://www.dalloz-avocats.fr/documentation/Docume...


Le 1er avril 2017 mis à jour le 19 février 2019

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