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Droit de réflexion et de rétractation de l'acquéreur immobilier


L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme soit d'un droit de rétractation postérieur à son engagement, soit d'un délai de réflexion antérieur à celui-ci. Est concerné, au premier chef, le particulier qui réalise une opération privée.


Ne bénéficie pas de la protection la personne qui réalise une acquisition dans le cadre d'une activité commerciale, comme celle consistant à acquérir un immeuble en vue de sa revente. Est en premier lieu exclu de la protection le marchand de biens, qui est par définition un acquéreur professionnel. Seul l'immeuble « à usage d'habitation » entre strictement dans les prévisions du texte instaurant la protection. La qualification d'immeuble d'habitation ne soulève pas de difficultés lorsqu'elle n'est pas concurrencée par une autre affectation envisagée par l'acquéreur. La Cour de cassation a considéré que l’acheteur d’un local à usage commercial, qui s’engage, dans la promesse de vente, à le transformer en habitation, doit bénéficier du délai de rétractation « SRU ». En  effet,dans ce cas, l’avant-contrat porte sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation : la destination d’habitation, conventionnellement choisie par les parties lors de la signature de la promesse de vente, l’emporte sur l’usage actuel du bien (Cass. Civ. 3, 30 janvier 2008 / Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).

Il peut s'agir de l'habitation principale ou de l'habitation secondaire, de l'habitation de l'acquéreur ou de celle d'un tiers, notamment d'un locataire en cas d'investissement locatif. Les dispositions protectrices ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145 : RJDA 7/08 n° 787). En l'espèce l'acquisition portait sur un immeuble à usage d'habitation et de commerce, mais la rédaction très générale de l'arrêt paraît exclure tout immeuble mixte à usage d'habitation et professionnel, commercial, artisanal ou rural. La vente d'une propriété agricole, qui comprend également la cession du permis de construire une maison, ne permet pas à l'acquéreur de bénéficier du droit de rétractation (Cass. 3e civ. 24-9-2013 n° 12-24.511 : BPIM 6/13 inf. 404).

La loi concerne l'immeuble bâti en pleine propriété, situation qui correspond à l'immense majorité des cas et qui ne soulèvera pas de difficultés. La loi est applicable non seulement à l'acquisition d'un logement isolé, maison ou appartement, mais à l'achat d'un immeuble comportant plusieurs logements ou encore à l'achat simultané de plusieurs logements. La loi accorde à l'acquéreur d'un immeuble d'habitation un temps de réflexion.  La Cour de cassation interprète strictement ce texte. Ainsi, si la promesse ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation, même si l’acheteur a la volonté d’y construire un bâtiment d’habitation et que l’acte le mentionne (Cass. civ. 3, 4 février 2016).


Selon le cas, c'est un délai de rétractation, qui permet à l'acquéreur de revenir sur son engagement (cas général), ou c'est un délai de réflexion qui lui interdit provisoirement de s'engager (cas particulier de l'acte authentique constatant ou réalisant l'acquisition non précédé d'un avant-contrat). Pour l'exercice du droit de rétractation, c'est l'avant-contrat ayant pour objet l'acquisition qui doit être notifié, que cet acte soit établi sous signature privée ou en la forme authentique. La loi ne précise pas dans quel délai après sa régularisation l'acte sous signature privée doit être notifié. Il suffit pour respecter l'exigence légale que l'acte soit notifié à l'acquéreur et que celui-ci bénéficie du délai de rétractation de dix jours avant la signature de l'acte authentique. L'acte doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH art. L 271-1, al. 2).

Sous certaines conditions, il peut être remis en main propre au bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion (CCH art. L 271-1, al. 3). Une remise directe au bénéficiaire du droit de rétractation est possible lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH art. L 271-1, al. 3). La date de remise est dans ce cas attestée dans l'acte lui-même (et non dans une attestation distincte) par une mention manuscrite de l'acquéreur (CCH art. D 271-6 et D 271-7). Hors cette hypothèse, la remise en main propre même contre récépissé est exclue.


La Cour de cassation a tout récemment confirmé le sens du texte de loi : même si l’acheteur s’abstient d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste, le délai de rétraction, qui lui est offert, court, à la condition, bien entendu, que la notification soit effectuée à la bonne adresse. Inutile donc, et risqué envers votre vendeur, de procéder à une seconde notification, dans ce cas. En pratique, gardez, sans l’ouvrir, le courrier que la poste vous restitue à l’issue du délai de conservation de 15 jours. Vous pourrez ainsi justifier que vous avez accompli les démarches nécessaires auprès de l’acheteur. (Cass.Civ. 1, 14 février 2018). 


Et si le recommandé n’est pas remis au bon destinataire ? Cette épineuse question a également fait l’objet d’une décision récente de la Cour de cassation. Lorsque le courrier recommandé n’est pas remis à
son destinataire, mais à une autre personne, la notification n’est pas valablement effectuée, à moins que la personne qui a signé l’accusé de réception ne dispose d’une procuration pour recevoir l’acte de
notification de la promesse de vente. Cette jurisprudence, conforme aux principes généraux en matière de lettre recommandée, oblige à une vérification scrupuleuse de la signature figurant sur l’accusé de réception, afin de protéger le vendeur. (Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).


Concernant le domaine d’application de ce droit, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir une application littérale et stricte de l’article du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, sont exclues du régime de protection :
- l’acquisition d’un immeuble à usage mixte (Cass. Civ III : 30.6.08) ;
- l’acquisition d’un terrain à bâtir, situé hors lotissement (Cass. Civ. III : 4.2.16).

Dans un arrêt (Cass. Civ III : 12.10.17), l’objet de la vente concernait un lot de copropriété situé au rez-de-chaussée dont l’usage était commercial. Dans l’avant-contrat, l’acquéreur s’était engagé à transformer les locaux en logement. La Cour rend une solution qui n’allait pas de soi. Elle juge que la vente concernée porte bien sur un immeuble à usage d’habitation et se prononce en faveur du régime de protection de l’acquéreur non-professionnel.
Elle approuve la position du juge d’appel qui avait jugé que "dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de l’immeuble est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé". Autrement dit, l’usage du bien à retenir est celui qui est contractuellement prévu et non celui qui est effectif lors de la conclusion de l’avant-contrat.


Le délai est compté en jours calendaires. Cela signifie que tous les jours du calendrier sont comptabilisés (samedi, dimanche, jours fériés et chômés inclus). Mais si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'à l’expiration de la dernière heure du premier jour ouvrable suivant. Depuis la loi Elan, l'avant-contrat ou l'acte définitif de vente doit indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.


L’acquéreur qui s’est rétracté dans le délai légal de dix jours ne possède donc pas de droit de repentir. Il ne peut pas renoncer à sa rétraction (Cass, 3e civ., 13 févr.2008, n°06-20334).


Il incombe à l’agent immobilier qui purge le droit de rétractation par courrier de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs (C.Cass., Civ.3ème, 21 mars 2019 pourvoi 18-10772).

Une promesse de vente d’immeuble est conclue entre deux couples par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Celle-ci notifie la promesse aux acquéreurs le jour-même au moyen de deux courriers recommandés séparés en vue de purger leur droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception.
Quelques mois plus tard, les acquéreurs ne se présentent pas à la signature de l’acte authentique de vente et arguent de l’exercice de leur droit de rétractation. Les vendeurs les assignent, ainsi que l’agence immobilière, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leur préjudice. Ces deux demandes sont rejetées par la cour d’appel.
Sur le pourvoi des vendeurs, la Cour de cassation confirme que, le mari n’ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il n’était pas certain que la promesse ait été notifiée à celle-ci. Sa rétractation tardive était donc efficace. En revanche, la Cour accueille le second moyen, au visa de l’article L 271-1 du CCH et de l’ancien article 1147 du Code civil, en reprochant à la cour d’appel d’avoir considéré que la mission de l’agent immobilier s’arrêtait à la notification de l’avant-contrat, alors qu’il lui  incombait de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée.


Par deux arrêts rendus en 2010 et confirmés depuis, la Cour de cassation avait indiqué que, lorsque la notification du droit de rétractation à deux époux acquéreurs est effectuée par une lettre recommandée unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.361 et n° 09-14.503 ; Cass. 3eciv. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152). Cette solution est transposée ici au cas où la purge est effectuée par deux courriers séparés : l’époux qui réceptionne le courrier adressé à son conjoint doit, là aussi, être muni d’un pouvoir à cet effet. A l’époque, nous avions conseillé de stipuler ce pouvoir au sein même de l’avant-contrat, pour pallier l’impossibilité de prouver l’existence du mandat  éventuellement détenu par la Poste. Cette précaution reste d’actualité.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière ayant réalisé la purge, l’arrêt est plus novateur.
D’autres arrêts avaient eu à statuer sur cette question, mais la responsabilité du professionnel avait à chaque fois été rejetée (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 15-12.735 : BPIM 3/16 inf. 189, dont la solution était exactement inverse à celle du présent arrêt pour des faits pourtant tout à fait similaires) ou écartée par suite de l’échec de l’argumentation sur un autre point (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 info. 41 ; Cass. 1e civ. 14-2-2018 n° 17-10.514). Le présent arrêt, destiné à une large publication à la différence des arrêts précités, est à notre connaissance le premier à admettre le principe de cette responsabilité en définissant clairement l’étendue de la mission de l’intermédiaire en matière de purge, qu’il qualifie par son visa d’obligation de résultat. La solution paraît bonne car l’agent immobilier ne saurait soutenir que l’affaire est effectivement conclue au sens de la loi Hoguet tant que plane le droit de se rétracter.


L’exercice par l’un des époux de son droit de rétractation entraîne la disparition du contrat (Cass. civ. 3e du 4.12.13, n° 12-27293). En l’espèce, un vendeur avait vendu à un couple une maison, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La signature de l’acte authentique n’étant pas intervenue dans le délai prévu, sans justifier de l’application de la condition suspensive, le vendeur a assigné le couple en paiement d’une somme à titre de clause pénale. Il obtient satisfaction devant la cour d’appel de Colmar, mais l’arrêt est cassé par la Cour de cassation, au motif que l’épouse n’avait pas reçu la notification, puisque la lettre recommandée n’était signée que du seul mari: «Lorsque la notification prévue par ce texte a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint» (cass. civ. 3e du 9.6.10, n° 09-15361). L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Metz qui, à nouveau, admet la demande du vendeur, à l’encontre cette fois du seul mari, en retenant que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que le mari ne pouvait se prévaloir de l’irrégularité de la notification destinée à son épouse (CAde Metz du 5.7.12).
La Cour casse pour la seconde fois l’arrêt d’appel, en affirmant que l’exercice par l’épouse de son droit de rétraction avait entraîné l’anéantissement du contrat. Les hauts magistrats en concluent à  l’anéantissement de la clause pénale prévue au contrat. En clair, en cas de signature d’un avant-contrat, l’exercice du droit de rétractation par l’un des coacquéreurs du bien entraîne la disparition du contrat de vente. Et le vendeur ne peut plus exiger de dédommagement à l’encontre de l’autre acquéreur.


La notification du projet d’acte sans les annexes fait utilement courir le délai de rétractation (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 inf. 41). Pour aboutir à cette solution, la Cour de cassation a retenu que la lettre du texte de l’article L 271-1 du CCH n’imposait que la notification du seul « acte » et que le formalisme imposé par l’article D 271-6 du CCH en cas de remise en main propre avait été respecté, de telle sorte que la notification était régulière.


L’acquéreur qui reconnaît que les dispositions de l’article L 271-1 du CCH ont été respectées, qui prend possession de l’immeuble (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 14-26.339) et qui signe l’acte authentique de vente sans réserve (Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-13.064 : BPIM 3/16 inf. 179) renonce à exercer son droit de rétractation.



Sources : https://www.dalloz-avocats.fr/documentation/Docume...

https://www.efl.fr/actualites/immobilier/vente-imm...


Le 1er avril 2017 mis à jour le 11 avril 2019

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