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Devoirs et responsabilité de l'agent immobilier


L’agent immobilier, en tant que professionnel, a une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, mais également à l’égard des candidats acquéreurs. L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers. Il est tenu de ne pas tromper celui qu’il a mis en rapport avec son mandant pour l’amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts.



L’article 1992 du code civil dispose que “le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.” L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur,  mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une  certaine importance.
L’agent immobilier est donc responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. A ce titre, il répond des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission dès lors qu’elles ont causé un préjudice au mandant et qu’un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage.

Les hypothèses de fautes contractuelles sont extrêmement nombreuses. Ainsi, en matière de bail, l’agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires (CA Versailles 3ème ch. 7 novembre 2003 n°01/06928) ainsi que de celles des cautions (CA Versailles 3ème ch. 17 octobre 2003 n°01/04984).
L’agent immobilier doit également demander au locataire la souscription d’une assurance et vérifier que cette dernière a effectivement été prise (Cass Civ 2ème, 13 octobre 2005 n°04/16.139).

La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier suppose donc que soient établis la faute et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué par leur mandant.
En l’absence de preuve d’une faute, les tribunaux écartent toute responsabilité. Ainsi, la jurisprudence a exonéré un agent immobilier qui avait donné congé au locataire avec offre de renouvellement malgré le décès du bailleur dont il avait ignoré la survenance (cass 3ème Civ 19 juillet 1995 n°93-14.579). Les Tribunaux ont également retenu que l’agent immobilier ne répondait pas des dégradations commises par les locataires (CA Paris, 25ème ch. A 10 février 1984 RD imm 1984 p333) ; pas plus qu’il ne devait garantir le respect des obligations locatives du locataire.

Enfin, lorsque les conditions de mise en cause de sa responsabilité sont remplies, l’agent immobilier peut toutefois l’écarter en démontrant l’existence d’un cas de force majeure ou de dol de l’une des parties.
Néanmoins, l’agent immobilier ne pourra faire échec à la mise en œuvre de sa responsabilité en excipant d’une faute de l’un de ses préposés, l’agent immobilier étant responsable de leurs agissements fautifs.

Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, l’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour le compte de son client. Lorsqu’il intervient en qualité de rédacteur d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante puisqu’il est tenu pour responsable de :
1. toutes les conditions de forme,
2. toutes les formalités consécutives (enregistrements, privilège du vendeur de fonds de commerce),
3. la sécurité des parties (capacité juridique et état juridique de l’immeuble).
Néanmoins, il convient de préciser qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’agent immobilier qui se contente de diffuser auprès de ses clients des modèles types sans les adapter à la situation de chacun.

La jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation de renseignement et devoir de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître. Les tribunaux rattachent artificiellement ce devoir au mandat qui comporterait une obligation accessoire de conseil à côté de l’obligation principale d’exécuter la prestation promise.
Ce devoir de conseil s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur supériorité technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances qui entourent l’opération qu’ils envisagent mais aussi sur ses conséquences.

Ainsi, la jurisprudence a sanctionné le manquement à ce devoir de conseil dans le cas d’un agent immobilier qui n’avait pas informé ses mandants de l’absence de droit au renouvellement d’un bail commercial (cass 1re civ 11 juin 2002 n°99-21.147) ou avait proposé à son client la location de locaux “à usage d’activité” qui se révèlent incompatibles avec son activité de concessionnaire (CA Versailles 12 ch. 1, 14 octobre 2004 n°03/05370).

Ce devoir de conseil impose à l’agent d’informer son client de tous les risques que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la façon de les éviter. Néanmoins la responsabilité de l’agent qui a failli à ce devoir ne sera pas retenue lorsque le mandataire est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

En principe, l’agent immobilier n’est pas responsable à l’égard des tiers étrangers au contrat de mandat. Néanmoins, l’agent immobilier répond tout naturellement de l’ensemble des actes qui relèvent d’un dépassement de pouvoirs.
L’agent immobilier engage sa responsabilité pour tous les délits et quasi-délits commis dans l’exécution de son mandat, sans qu’il soit besoin de rechercher s’il a agi conformément ou
pas aux instructions de son mandant. Ainsi, il a été jugé que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier était engagée lorsque ce dernier avait omis de présenter aux acquéreurs un état parasitaire (CA Bordeaux, 16septembre 2002, n°98/00780).
 
Le devoir de conseil qui puise sa source dans le mandat ne devrait exister qu’à l’égard du mandant et non à l’égard du cocontractant de ce dernier. Très tôt, la jurisprudence a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son devoir de conseil vis-à-vis du tiers en posant pour principe que le rôle de l’agent immobilier ne consistait pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière mais aussi à réunir les conditions qui assureront la régularité de cette transaction.
Fondée sur l’article 1240 du code civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.
Ainsi, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier a été retenue lorsque ce dernier a :
- rédigé un compromis de vente de parkings alors que le vendeur n’en était pas propriétaire (CA Dijon, 12 février 1998 JCP E 1998 p 1716)
- inséré une clause nulle dans un bail commercial dont il était le rédacteur, cette clause ayant généré un préjudice au cocontractant du mandant (Cass 1 ère civ, 7 avril 1999, n°90-18.151)
- vendu un immeuble sachant qu’il était frappé d’une servitude de démolition (Cass 3eme civ, 29 mars 2000, n°98-15.215).
La jurisprudence apprécie très rigoureusement le respect de ce devoir de conseil et estime que le respect de ce devoir s’impose même lorsque l’agent immobilier intervient sans être rémunéré. Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier qui était intervenu gratuitement à titre amical a été retenue pour n’avoir pas vérifié la consistance du bien loué (CA Paris, 6eme ch. B 1er mars 2007, n°06/05700).
Le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent immobilier est de cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil).
Comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du tribunal. L’indemnisation devra couvrir l’intégralité du préjudice.

Exemples jurisprudentiels


Le propriétaire d’un logement peut confier à un agent immobilier la tâche de trouver un locataire et de conclure un contrat de bail pour son compte. Il s’agit d’un mandat de location.  L’agent immobilier doit mettre en œuvre les moyens nécessaires pour chercher un locataire (annonces, visites). Il ne pourra pas être sanctionné si le bien ne trouve pas de locataire alors qu’il a pris des mesures suffisantes (CA de Caen du 12.3.13, n° 11/00634).
Dans cette affaire, le logement était resté inoccupé à cause d’un loyer excessif que le propriétaire avait refusé de baisser.

Une fois que l’agent immobilier a sélectionné un ou plusieurs locataires, il doit obtenir l’accord et la signature du propriétaire sur le bail. Un professionnel qui avait remis les clés aux locataires sans faire contresigner le contrat de bail par le propriétaire a été condamné à verser une indemnité d’occupation à ce dernier, car les locataires s’étaient installés dans les lieux sans payer le loyer (CA d’Aix-en-Provence du 15.2.13, n° 11/22075).

L’agent engage sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire si, lors de la conclusion du bail, il a manqué à son devoir d’information. Un professionnel a ainsi été condamné car il n’avait pas attiré l’attention du propriétaire sur la durée minimale de location d’un bien meublé (1 an). Il avait, à sa demande, reconduit le bail pour 6 mois, une durée ensuite contestée par le locataire (cass. civ. 3e du 22.5.13, n° 12-17768). De même, un agent immobilier est tenu d’informer son client des conséquences juridiques de la signature d’un contrat de location avec un locataire âgé de plus de 70 ans ayant de faibles ressources: il pourra difficilement lui donner congé, et donc aura du mal à vendre son bien, s’il le souhaite (CA de Paris du 20.6.13, n° 11/18804).

L’agent chargé de la location doit s’assurer de la solvabilité des locataires. Avant la conclusion du bail, l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité des locataires. S’il a reçu en plus un mandat de gestion de la location, il doit être réactif en cas d’impayés. Il a été jugé à plusieurs reprises que se faire remettre des copies de bulletins de salaire ne constituait pas une précaution suffisante. Pour les juges, l’agent immobilier ne doit pas se contenter de vérifier «la capacité financière théorique des locataires à honorer leur loyer» (CA de Bordeaux du 6.9.12, n° 11/02340). Dans cette affaire, le professionnel avait demandé aux candidats une copie de deux bulletins de salaire sans exiger les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur. S’il l’avait fait, il aurait constaté que les locataires étaient débiteurs d’une somme de 3 353 €. L’agent immobilier a donc été condamné à payer 9 000 € à ses clients, pour leur avoir fait perdre une chance de conclure un bail avec des locataires sérieux.

Les juges ont aussi estimé que les vérifications effectuées étaient insuffisantes dans une affaire où le mauvais payeur avait, en outre, en tant qu’agent commercial, des revenus fluctuants. De plus, il avait réglé le dépôt de garantie et les 2 premiers mois de loyer par lettre de change, et ce mode de paiement inhabituel aurait dû éveiller l’attention de l’agent immobilier (cass. civ. 1re du 4.5.12, n° 10-28313).

Un professionnel qui n’avait demandé à une société récente souhaitant louer des locaux ni engagement de caution personnelle ou bancaire, ni dépôt de garantie, ni justificatif de ressources de la gérante a également été jugé fautif. Il a été condamné à verser 26 400 € de dommages et intérêts au propriétaire, correspondant non pas aux loyers et charges impayés mais à la perte
d’une chance de les recouvrer, évaluée à 75 % de ceux-ci (CA de Versailles du 11.10.12, n° 10/09477). En revanche, si l’agent immobilier vérifie la solvabilité de la locataire, couverte par une
assurance de responsabilité locative sans exiger de caution, il ne commet pas de faute. Dans ce cas, le cautionnement n’est pas obligatoire (CA de Paris du 4.6.13, n° 11/20083). Notez que l’agent doit vérifier la solvabilité des personnes qui se portent caution (CA de Dijon du 13.11.12, n° 11/01813) ; exiger leur signature - avec leur présence à l’acte - et s’assurer qu’elles présentent des garanties suffisantes: ce qui n’est pas le cas, par exemple, d’un homme âgé de 93 ans (CA d’Aix-en-Provence du 21.6.13, n° 12/11615).

Lorsqu’il est chargé de la gestion locative, l’agent immobilier doit intervenir dès les premiers incidents de paiement. Un professionnel a été condamné car il avait réagi avec retard aux manquements des locataires, pourtant prévisibles compte tenu de l’absence de provision du chèque de réservation qu’ils lui avaient remis. Il avait informé le bailleur de leur redressement judiciaire plus de 18 mois après, alors que la dette s’était accumulée et il avait tardé à leur adresser un commandement de payer (CA d’Aix-en-Provence du 21.6.13, précité ci-dessus). En revanche, un agent immobilier qui avait délivré un commandement de payer dans les 2 mois et saisi le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion dans la foulée a été mi
hors de cause (CA de Chambéry du 19.3.13, n° 12/00135).

L’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit du propriétaire (art. 6 de la loi du 2.1.70) et s’assurer de la validité de ce mandat. Il ne peut pas mettre en vente sans mandat écrit
Une agence immobilière avait proposé un bien sans avoir de mandat écrit. Un acheteur avait fait une offre au prix demandé dans l’annonce (ce qui engage le propriétaire), il croyait légitimement que la vente était acquise. Mais les propriétaires (en indivision) n’avaient pas donné suite, n’étant engagés par aucun mandat. Les juges ont considéré que l’agence était responsable à l’égard de l’acheteur, puisqu’elle avait fait naître chez celui-ci un espoir vain, clairement manifesté dans les courriers qu’il avait adressés pour solliciter la réalisation de la vente, et l’avait conduit à s’investir dans une opération qui avait abouti à un échec. Ils lui ont octroyé 3 000 € de dommages et intérêts (CA de Paris du 26.9.13, n° 11/22098).

L’agent immobilier qui met en vente un bien doit s’assurer que celui qui l’a mandaté en avait bien la capacité. Un père avait fait donation d’un logement à son fils en stipulant, dans l’acte de donation, l’interdiction de le vendre sans son accord. Son fils avait pourtant mandaté une agence pour le vendre, sans que celle-ci ne vérifie l’acte de propriété (elle s’était contentée d’une lettre du notaire du fils lui indiquant qu’il était bien propriétaire du bien). L’agence a rédigé un compromis de vente, signé par le fils, dans lequel il s’engageait à verser une indemnité aux acquéreurs, à défaut de réitération de l’acte devant notaire. Mais le père est intervenu pour s’opposer à la vente. Les juges ont estimé que c’était à l’agent fautif (et non au fils) d’indemniser les acquéreurs: il aurait dû vérifier l’acte de propriété (CA d’Amiens du 2.7.13, n° 11/04392).

L’agent immobilier doit fournir au futur acquéreur toutes les informations sur le bien immobilier qu’il vend et, s’il rédige une promesse de vente, sur le financement du projet. L’acheteur doit être informé des contraintes pesant sur le bien. Un agent immobilier peut être jugé responsable du préjudice subi par des acheteurs s’il a manqué à son devoir d’information. C’est, par exemple, le cas: 

- s’il vend un chalet situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) en sachant qu’ils projettent d’importants travaux, car ils ne seront pas autorisés à les réaliser dans ce site protégé (CA d’Agen du 3.7.13, n° 12/01254) ; 

- s’il négocie la vente d’une maison en ayant connaissance d’un projet de constructions sur le terrain voisin, mais n’en dit rien (CA de Toulouse du 13.05.13, n° 12/01918) ; s’il ne vérifie pas l’existence d’une servitude de passage pesant sur le bien (CA de Grenoble du 5.11.13, n° 11/00094) ; 

- s’il ne se renseigne pas sérieusement au point de mettre en vente un immeuble frappé d’un arrêté de péril (CA de Metz du 19.6.13, n° 12/00965) ; 

- s’il oublie d’attirer l’attention des acquéreurs sur la présence d’insectes xylophages et une humidité anormale dans l’immeuble (CA de Caen du 9.4.13, n° 10/01948).

Un agent immobilier a failli à son devoir de conseil, selon les juges, pour avoir manqué d’informer les acquéreurs que s’ils comptaient financer leur bien par la vente de deux immeubles, ils
devraient certainement solliciter un prêt relais, compte tenu des délais de vente (CA d’Amiens du 19.3.13, n° 10/05216). A aussi été jugé fautif celui qui n’a pas prévenu les acquéreurs que le prêt relais prévu pour le financement n’était pas mentionné dans la condition suspensive d’obtention de prêt (CA de Paris du 16.5.13, n° 12/01890).

Mandaté par le vendeur, l’agent immobilier est responsable des fautes qu’il pourrait commettre à l’occasion de son mandat, surtout si celui-ci inclut, en plus de la recherche d’un acquéreur, la rédaction de la promesse de vente. Il doit s’assurer que l’acquéreur est solvable.
Selon les tribunaux, l’agent immobilier doit se procurer des renseignements sur la situation financière d’un acquéreur qui propose de financer le bien à l’aide de deniers personnels et sur
la manière dont celui-ci entend s’acquitter de sa dette s’il doit emprunter. Il s’agit pour lui de s’assurer de «sa solvabilité au moins apparente» (CA de Douai du 21.1.13, n° 12/00414). Dans cette affaire, les juges ont été d’autant plus sévères avec l’agence que l’acquéreur, de nationalité étrangère, résidait chez un tiers et avait signé une autre promesse pour un second bien par l’intermédiaire de la même agence. Celle-ci n’avait effectué aucune vérification sur son adresse, ni demandé d’acompte lorsqu’elle lui avait fait signe la promesse de vente. L’acquéreur ayant disparu, il était impossible de lui faire payer une pénalité. Pour être libéré de son engagement, le vendeur avait dû attendre que le délai prévu pour signer la vente définitive soit expiré.

En revanche, l’agent immobilier, qui, lors de la signature du compromis de vente, avait vérifié que le compte de l’acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer au comptant, avait correctement fait son travail, selon les juges. Car il ne pouvait pas prévoir que le père de l’acquéreur, qui avait procuration sur le compte de son fils, retirerait l’argent après la signature du compromis (cass. civ. 1re du 2.4.09, n° 07-21186).


L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis par l’agent immobilier. Pendant ce délai, il peut renoncer à l’achat à tout moment sans pénalités. Lorsqu’un couple se porte acquéreur, chacun doit recevoir une notification personnelle et séparée de l’acte pour que le délai commence à courir. Si l’agent immobilier néglige cette formalité, c’est à lui d’indemniser le vendeur (CA de Reims du 4.12.12, n° 10/02524).

Lorsque le vendeur d’un bien immobilier cache un fait qui risque de dévaloriser son bien, l’agent immobilier doit l’avertir des conséquences de cette dissimulation. À défaut, le professionnel manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité.
M. et Mme X. ont vendu leur maison au prix de 173 000 € par l’entremise d’un agent immobilier. Au cours de cette transaction, ni les vendeurs ni le professionnel n’ont indiqué aux acheteurs qu’une rocade serait prochainement construite, à moins de 50 mètres. Estimant que leur consentement avait été vicié par ce silence coupable, les acquéreurs ont obtenu, 5 ans plus tard, l’annulation de la vente pour dol.
Condamné à les rembourser les acheteurs et à récupérer leur bien immobilier, le couple a dû remettre en vente sa maison. Elle n’a trouvé preneur qu’au prix de 119 000 €. Considérant que l’agent immobilier était responsable de la situation, les vendeurs l’ont assigné en vue d’obtenir des dommages et intérêts. Ils lui reprochaient d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’information en ne les ayant pas mis en garde sur le risque de dol et donc d’annulation de la vente du fait d’avoir omis de parler de la prochaine construction d’une rocade aux alentours.
Malgré ces arguments, la cour d’appel a rejeté leurs demandes, en estimant que M. et Mme X. n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Étant leur mandataire et non celui des acheteurs, les juges ont ainsi considéré que le professionnel ne pouvait agir contre leurs intérêts et contre leur volonté de dissimuler des éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher.
Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation (1ère Chbre civile 09/01/2019) s’est rangée du côté des vendeurs. Selon elle, il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade à proximité du bien vendu. En ne le faisant pas, l’agent a manqué à son devoir et doit donc indemniser les vendeurs.

L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance (CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729)
"En ce qui concerne l'agence immobilière : Les époux C… font grief à l'agence immobilière d'avoir commercialisé le bien en indiquant que la toiture était neuve, ce qui les a trompés sur la qualité des travaux et caractérise un manquement de l'intermédiaire à ses obligations d'information ainsi que de conseil.
Les désordres mentionnés par l'expert n'étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n'est pas l'agence Avenir immobilier dont les compétences sur ce plan ne sont que commerciales. L'agent ne pouvait donc mettre en garde les acquéreurs sur l'existence de vices affectant le bien vendu.
L'intermédiaire professionnel n'en est pas moins tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance. En l'espèce les acquéreurs font grief à l'intermédiaire d'avoir présenté la toiture comme neuve sans attirer leur attention sur le fait que le vendeur avait lui‐même exécuté les travaux.
Toutefois ce point n'aurait d'effet que si les acquéreurs avaient ignoré cette réalité. Or l'acte de vente mentionne que le constructeur est le vendeur et précise qu'aucune police d'assurance n'a été souscrite pour la réalisation des constructions. Dès lors l'information ayant été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux‐ci ne peuvent reprocher à l'intermédiaire de n'avoir pas l'avoir lui‐même recherchée et transmise
".

L’agent immobilier doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité (Cassation, Civ 3., 21 janvier 2016, n°14-12144)
"Attendu qu'ayant décidé, à bon droit, que le principe de la responsabilité délictuelle de l’Agence (…) à l'égard de M. et Mme X... avait été définitivement retenu par le jugement du 30 octobre 2008, et relevé que le manquement de celle‐ci à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité leur avait causé une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et que, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, ils auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions de M. et Mme X... ni le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que l‘ Agence devait être condamnée à réparer les préjudices des acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant".

L'agent immobilier doit vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison, non soumise à la loi CARREZ (CA Orléans, Chambre civile, 29 février 2016, n°14-03703). La loi CARREZ du 18 décembre 1996 prévoit que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot". Ainsi, cette mesure n'est applicable que lors de la vente d'un bien situé en copropriété.
Les juges ont précisé que l'agent immobilier doit également vérifier l'exactitude de la surface d'une maison vendue, si elle est mentionnée dans le compromis de vente, bien que la mention ne soit pas obligatoire.
 "Sur la responsabilité de la société immobilière : Attendu , dès lors qu'il n'y a pas eu de poursuites pénales sur le fondement de l'article L. 121‐1 du code de la consommation pour pratique commerciale trompeuse, qu'il appartient au demandeur à l'action engagée devant une juridiction civile, d'établir l'existence des éléments nécessaires à la mise en œuvre de la responsabilité civile du professionnel ;
Attendu que l'agent immobilier est tenu d'éclairer les parties aux conventions conclues par son intermédiaire ;
que son devoir d'information et de conseil lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d'influer sur le consentement des parties ;
Attendu qu'il est établi en l'espèce que X… a acquis en janvier 2010, par l'intermédiaire de la société, une maison individuelle présentée dans l'annonce commerciale de cette agence immobilière comme ayant une surface habitable de 120 m2 ;
Que l'entreprise (diagnostiqueur), contactée par X… en vue de la revente de son bien et dont le tribunal a relevé sans être sérieusement contredit qu'elle disposait d'un certificat de compétences en matière de diagnostics immobiliers, a attesté le 28 février 2012 que la surface habitable était de 106, 77 m 2 et non de 120 m2 , ce que la société immobilière ne conteste pas utilement ;
Attendu que si l'indication d'une surface dans la fiche de présentation du bien, destinée à sa commercialisation, est dépourvue de valeur contractuelle, une telle précision n'étant pas obligatoire pour une maison individuelle, il en va différemment lorsque cette précision a été reportée dans le compromis de vente signé entre les parties, ce qui est le cas en l'espèce , puisque le compromis de vente signé le 30 janvier 2010 par X… indique sur la 'désignation du bien' qu'il s'agit d'une 'maison de 5 pièce(s), d'une surface de 120 m2' ;
Qu'il est établi que c'est bien l'agence immobilière qui a assuré la rédaction de ce compromis, de sorte que connaissant cet élément , il lui incombait d'exercer son devoir d'information sur cet élément substantiel dans l'accord des parties sur la chose et le prix ; que la circonstance que l'acte authentique qui a été rédigé postérieurement par le notaire ne comporte aucune indication de surface ne dispensait pas l'agent immobilier de son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur ;
Qu'en ne vérifiant pas l'exactitude de la surface qu'elle a mentionnée dans le compromis de vente, la société immobilière a commis une faute qui engage sa responsabilité
".

L'agent immobilier ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface. Il est tenu de faire des vérifications élémentaires (CA Versailles, 3ème Chambre, 3 mars 2016, n°14-01463)
"Si aux termes de l'article 46 (de la loi du 10 juillet 1965), la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, ces dispositions n'empêchent nullement que soit recherchée la responsabilité de l'agence immobilière qui a inexactement indiqué la superficie dans le compromis de vente.
Il est constant que lors de la conclusion du mandat de vente donné par la société immobilière venderesse, il a été noté que la superficie du bien à vendre était de 57 m², affirmation qui ne pouvait venir que du mandant. (…) lui a été adressé la liste des documents à lui communiquer, dont la copie des cinq premières pages de son titre de propriété et le mesurage du bien. Lorsque le mandant lui a adressé les documents demandés, faisait défaut le certificat de mesurage.
La société immobilière a alors adressé un courrier électronique au vendeur le 20 mai 2010 ‐dont rien n'établit qu'il ait été tronqué comme le soutient l'agence immobilière‐ en ces termes : 'il manque la carrez. Je vais indiquer dans le compromis de vente que le vendeur déclare que la surface carrez est de 57 m²'. Il apparaît ainsi que la société immobilière s'est contentée de reprendre la déclaration du vendeur alors qu'en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, elle était tenue d'effectuer des vérifications élémentaires afin d'établir un acte conforme à la réalité du bien.
De l'absence de réclamation faite à ce titre, il doit être déduit que l'agent immobilier était bien en possession des cinq premières pages de l'acte notarié du 7 septembre 2005 par lequel l’acheteur a acquis le bien et dont la lecture permet de constater que la superficie du bien y était portée pour 50 m², ce qui était de nature à signaler une réelle difficulté.
Il incombait à la société immobilière de vérifier la cohérence de la déclaration de surface du vendeur au regard de cet acte notarié.
En s'abstenant de procéder à ces vérifications et en établissant un acte dont l'efficacité était immédiatement compromise, la société immobilière a manqué à ses obligations envers la société immobilière venderesse et le jugement sera confirmé de ce chef
".

L'agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l’immeuble (CA Colmar, 3ème Chambre A, 31 mars 2016, n°14-06247).
"Cette décision d'engager ces travaux de réfection pour un montant de 113 500 euros, honoraires de syndic et d'architecte en sus, a d'ailleurs été votée par l'assemblée des copropriétaires du 29 mars 2012, soit postérieurement à la vente immobilière réalisée le 29 février 2012.
La SARL immobilière était parfaitement informée des travaux de toiture envisagés dès avant la signature du compromis de vente signé avec X… le 20 décembre 2011, puisque par lettre recommandée en date du 21 décembre 2010 reçue le 27 décembre 2010, elle a été destinataire, pour le compte des époux K, du procès‐verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2010.
En n'informant pas X… de ces travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l'immeuble, qui subissait des infiltrations par la toiture, l'appelante a engagé envers l'intimée sa responsabilité quasi délictuelle en manquant à son obligation d'information, ce d'autant que par courriels du 13 février 2012, X… avait sollicité de l'agence immobilière la production du dernier procès‐verbal de l'assemblée générale de la copropriété.
L'appelante, qui a manqué à son obligation d'information, ne peut se retrancher derrière le fait que l'intimée avait connaissance du nom du syndic de la copropriété et aurait pu se renseigner directement auprès de lui, pas plus que derrière le fait que le notaire était aussi débiteur d'une telle obligation envers X…, alors que la SARL immobilière avait une connaissance parfaite de l'état réel du bien près d'un an avant la signature du compromis de vente
".

L'agent immobilier doit signaler une difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire, et ce de manière officielle (CA Aix-en-provence, 1ère Chambre A, 29 mars 2016, n°15-02833)
"Attendu que l'agence qui avait elle‐même négocié la vente ayant conduit au compromis du 10 mai 2010 et avait parfaitement connaissance de la situation du terrain au regard de la présence de termites, ne peut reprocher au notaire un défaut d'information, alors qu'il lui incombait, en sa qualité de professionnel de l'immobilier de signaler la difficulté de manière officielle au moment de la signature du compromis de vente tant aux époux X… qu'au notaire du vendeur".

L’agent immobilier a l’obligation d’annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 4 mars 2016, n°14-20619)
"Sur la responsabilité de l'agent immobilier et des époux B…
Considérant que le jugement qui a retenu la responsabilité de l'agence et rejeté celle des époux B… sera confirmé par adoption de motifs ;
Qu'il sera seulement ajouté qu'en vertu des dispositions légales ci‐dessus rappelées, le dossier de diagnostic technique aurait dû être annexé à la promesse et en tout état de cause, la promesse notifiée, à nouveau, aux acquéreurs par l'agence rédactrice de l'avant‐contrat et responsable de cet acte
".

En présence de mérule, il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir critiqué le devis d’une entreprise spécialisée (CA Rennes, 10 décembre 2015, n° 12/05619)
"L'agence immobilière ayant décelé des traces suspectes au‐dessus de la porte d'entrée a, conformément à sa mission, pris l'initiative du devis (…) du 16 février 2007 qu'elle a communiqué aux époux A... pour servir de base à leur offre d'achat du 17 février 2007 proposant au vendeur d'en conserver la charge. (…)
C'est à bon droit que la société (immobilière) soutient avoir ainsi rempli son devoir de conseil. Il ne peut lui être reproché de n'avoir pas critiqué ce devis réalisé par une entreprise spécialisée qui ne s'est révélé que par la suite fondé sur des recherches incomplètes et erroné tant dans son montant que dans l'ampleur des travaux préconisés. En outre, le devis de la société (…) ne faisait pas explicitement référence à la présence du mérule
".

La responsabilité de l’agent immobilier découle de son domaine de compétence, à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, mais non de la situation juridique de l’immeuble (CA Bastia, 10 février 2016, n°14-00170).
"Sur la responsabilité de l'agent immobilier
L'agent immobilier, la S.A.R.L. (…) intermédiaire dans la transaction, n'avait, en effet, aucun lien contractuel avec les époux XY, acquéreurs, cependant, il peut engager sa responsabilité en application de l'article 1382 du code civil à leur égard.
Sans empiéter sur le domaine de compétence du notaire, en rédigeant une promesse de vente en l'état des déclarations partielles des vendeurs, sur la consistance du bien, l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. S'il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par son mandant, qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, il n'est pas démontré qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité. De plus, la responsabilité de l'agent immobilier découle de son domaine de compétence, à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, voire les qualités et défaillances du vendeur ou du locataire qu'il présente mais non de la situation juridique de l'immeuble à l'égard de la copropriété.
A l'inverse du notaire, il n'a pas à solliciter un relevé cadastral de l'immeuble objet de la transaction. Des affirmations générales des époux XY, ne résulte pas la démonstration d'une faute de l'agent immobilier qui leur aurait causé un préjudice. Le jugement sera réformé à ce titre
".

L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la fiscalité (CA Besançon, 1ère Chambre, 1er mars 2016, n°14-02152). Cette problématique s'est posée en matière de calcul de de plus-value immobilière à acquitter en cas de vente d'immeuble.
"C'est dès lors par des motifs pertinents que la cour adopte, considérant d'une part, que la Sarl (immobilière) a légitimement pu penser que X... avait été suffisamment informéepar son notaire des régimes d'imposition associés à ses deux biens et, d'autre part, que celle-ci n'administre pas la preuve qui lui incombe que, par suite d'une faute imputable à l'agent immobilier, elle a perdu une chance de renoncer à son projet de vendre l'immeuble loué, que les premiers juges l'ont déboutée de ses demandes".

L’agent immobilier ne doit pas conseiller au même titre qu’un professionnel de la construction (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 12 février 2016, n°14-21109)
"Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu’il a rejeté les demandes de X formées à l’encontre de l’agence immobilière et du notaire ;
Qu’il sera seulement ajouté, en ce qui concerne l’agence, que celle-ci n’est pas une professionnelle de la construction, et ce peu important que d’autres biens aient été sinistrées dans le voisinage dès lors que le mode constructif des pavillons diffère d’une construction à l’autre et que celui litigieux était en bon état au moment de la vente, ainsi que
constaté par le professionnel du bâtiment qui assistait X, lors des visites
".


De plus, l’agent immobilier ne doit pas se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité des vices cachés (CA Montpellier, 1ère chambre, 18 février 2016, n°13-07751)
Par acte authentique, les époux X ont acquis de Mademoiselle Z une maison d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Différents désordres, dont des fissures affectant la maison, ont été constatés par un expert. Les acheteurs ont assigné le vendeur et l’agent immobilier sur le fondement respectif du vice caché et du manquement à l’obligation de conseil et d’information. Les juges d’appel se sont prononcés selon les termes suivants.
"Sur la responsabilité de l'agent immobilier
Attendu qu'aucune faute n'est démontrée à l'égard de l'agent immobilier relative aux conditions de la visite, alors qu'il a été motivé ci‐dessus sur le caractère de vice caché constitué par la plasticité du sol, portant en germe des fissures, et sur la mauvaise qualité des travaux, ce qui obligerait l'agent immobilier, dès les premières visites, à une analyse technique l'obligeant à anticiper sur cette plasticité des sols, et à conseiller une visite complète des abords et des combles, à laquelle rien n'indique ou ne démontre qu'il se soit opposé, le paradoxe pour l'acheteur étant que la fissure externe qu'il n'a pas pu voir (à cause d'un chien selon lui) avait un caractère apparent évident ;
Attendu que le paradoxe juridique tient aussi dans le fondement des vices cachés choisis à l'encontre du vendeur, sur lequel il a été statué, à mettre en perspective avec le reproche formulé en page 10, à l'encontre de l'agent immobilier, à savoir l'obligation pour ce dernier d'informer l'acheteur des vices apparents, au demeurant en sa qualité de professionnel, alors que l'agent immobilier n'est pas un spécialiste de la construction ;
Attendu qu'en réalité, rien ne démontre que l'acheteur n'aurait pas pu se convaincre au cours des visites, et par la faute de l'agent immobilier, de l'ensemble des défauts apparents, ce dernier n'étant pas tenu au titre de son obligation de conseil d'information de se livrer à une forme d'expertise sur la potentialité de vices cachés, à moins que la démonstration ne soit rapportée qu'il en avait connaissance, ou que le vendeur l'ait mis au courant ;
Attendu que la faiblesse de l'argumentation des acheteurs se révèle à la lecture de leurs conclusions page 12, où ils affirment que c'est la mission même de conseil et d'information de l'agent immobilier d'attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de désordres apparents, car il s'agit d'un professionnel de l'immobilier, et qu'il lui appartenait donc de procéder à « un contrôle relatif du bien », dont les acheteurs se gardent bien en l'espèce de caractériser les modalités et l'étendue, en tenant pour acquis que l'agent immobilier savait que la mention sur le bon de visite d'une villa entièrement rénovée ne correspondait pas la réalité ( le compromis qui seul lie les parties parle de maison ancienne), et que les travaux étaient de très mauvaise qualité, avec dissimulation d'anciennes fissures par bricolage, ce qui ne résulte, quant à la connaissance alléguée, ni des pièces régulièrement communiquées ni des conclusions expertales ;
Attendu qu'en toute hypothèse, la responsabilité de l'agent immobilier suppose la démonstration d'une faute dans l'obligation de conseil et d'information, qui serait en l'espèce l'abstention de procéder à un contrôle « relatif », mais aussi d'un lien direct avec un dommage ;
Mais attendu que rien ne démontre avec certitude que l'information et le conseil donnés par l'agent immobilier, à partir des seuls éléments dont il pouvait disposer au moment du compromis, et dont rien n'indique qu'il a privé de façon déloyale l'acheteur potentiel, auraient conduit ce dernier à ne pas s'engager dans l'opération, sauf à exiger de lui par anticipation une analyse technique qui ne résulte que de l'expertise judiciaire, sur l'existence d'un vice caché en germe, sachant que l'agent immobilier n'est pas un spécialiste de la construction, mais un spécialiste du négoce immobilier ;
Attendu que le jugement de premier ressort sera donc réformé sur la responsabilité de l'agent immobilier, qui doit faire l'objet d'un débouté
".


L’obligation renforcée de vigilance et de vérification des agents immobiliers est confirmée: la Cour d’Appel d’Aix en Provence  (CA, Aix en Provence, 3 septembre 2019, RG 17/07459ix en Provence, 3 septembre 2019, RG 17/07459 retient la responsabilité d’un agent immobilier pour ne pas avoir vérifié un diagnostic Carrez.
Dans cette affaire le diagnostiqueur avait intégré, à tort, dans le calcul de la Carrez, la cave. Or selon la Cour, par une « simple lecture » l’agent immobilier, « aurait dû vérifier l ‘exactitude des informations  qui lui étaient transmises » et s’apercevoir de l’erreur. La  responsabilité de l’agent immobilier, qui avait rédigé le compromis, est retenue conjointement avec celle du diagnostiqueur et du notaire et son recours contre le diagnostiqueur n’est reçu qu’à concurrence de 50%.
Cet arrêt renforçant le devoir de vigilance de l’agent immobilier s’inscrit en droite ligne d’une récente décision de la cour de cassation qui retenait la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier pour  ne pas avoir vérifié la signature des accusés de réception des notifications SRU.

Sources : https://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/obligat...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/res...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/res...


Le 18 septembre 2019

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