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Démembrement, indivision : quels impacts en copropriété ?


Quelles sont les conséquences du démembrement de propriété et de l'indivision sur la gestion d'un bien en copropriété ?


Il résulte de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic n’a en principe pas à adresser les convocations aux assemblées générales à tous les titulaires d’un droit sur le lot. Seul le mandataire commun qui aura été désigné conventionnellement par les membres de l’indivision ou par les titulaires d’un droit démembré sera convoqué aux assemblées générales. Ce mandataire pourra être un membre de l’indivision, l’usufruitier, le nu-propriétaire ou encore un tiers.En cas de désaccord entre les parties, ce mandataire commun pourra être nommé judiciairement par le tribunal de grande Instance à la requête d’un des titulaires d’un droit sur le lot ou à la requête du syndic.Afin d’éviter la convocation de tous les membres de l’indivision ou de tous les usufruitiers et nus-propriétaires, à défaut de nomination d’un mandataire commun nommé soit conventionnellement soit judiciairement, les règlements de copropriété ont la faculté de prévoir qui dans une telle situation sera le mandataire commun. En l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété ou d’un mandataire commun, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits réels sur le lot, sinon l’assemblée encourt la nullité (CA PARIS, 8 septembre 2010).


Lors des délibérations d’assemblées générales, ses membres disposent d’un droit de vote. Ce droit de vote est un droit absolu. Aucun de ses membres ne saurait en être privé. Ce droit de vote ne bénéficie qu’à une seule personne qui pourra agir en tant que mandataire commun en cas d’indivision ou en en cas de démembrement de propriété. L’article 23 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire au règlement de copropriété, être représentés par un man-dataire commun, qui sera à défaut d’accord, désigné par le représentant du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’eux ou du syndic. »

Par conséquent en cas d’indivision ou en cas de démembrement de propriété, les règlements de copropriété peuvent et même devraient systématiquement prévoir qui sera le mandataire commun à défaut de disposition conventionnelle ou judiciaire contraire. Le mandataire commun pourra soit agir en vertu d’un mandat exprès qui aura été valablement notifié au syndic par le notaire dans le cadre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1965 ou en vertu d’un mandat tacite. En cas d’indivision matrimoniale, le mandat tacite trouve sa source dans les dispositions du Code civil relatives aux régimes matrimoniaux. Ainsi, dans un régime séparatiste, l’article 1539 prévoit que, pendant le mariage, l’un des époux peut confier à l’autre l’administration de ses biens. La jurisprudence admet de façon constante l’existence et la validité d’un tel mandat en considérant que « celui qui assiste et participe au vote sans susciter le moindre désaccord de l’autre, est censé agir en vertu d’un mandat tacite » et que « lorsque l’un des époux a représenté l’indivision matrimoniale dans les assemblées générales au su de l’autre époux sans réserve de sa part, il y a lieu de considérer qu’il a agi comme mandataire apparent.» 


En cas d’indivision ou de démembrement de propriété ayant une origine successorale ou conventionnelle, le mandat tacite trouve cette fois-ci sa source à l’article 815-3 du Code civil qui permet aux indivisaires de donner mandat à l’un d’eux et ce dernier peut « prendre en main la gestion des biens indivis » en vertu d’un mandat tacite.» 


Lorsqu’un lot fait l’objet d’un démembrement de propriété ou d’une indivision, la question se pose également de savoir quelle est l’étendue des pouvoirs du mandataire commun lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur des gros travaux ou sur l’aliénation d’une partie commune.L’usufruitier dispose des droits les plus étendus sous la seule condition de « conserver la substance de la chose  ». Or, les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil incombent au nu-propriétaire. C’est donc lui qui devrait participer au vote relatif à l’exécution de tels travaux. La distinction entre travaux d’entretien (à la charge de l’usufruitier) et gros travaux (à la charge du nu-propriétaire) n’est pas aisée. C’est pourquoi, il est d’usage que les règlements de copropriété précisent qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, est habilité à siéger aux assemblées générales pour voter les résolutions, sans qu’il y ait lieu de se reporter à la qualification de travaux. En cas de mandataire nommé conventionnellement, il est également d’usage que les parties prévoient que le mandataire commun participera au vote et ce, quelle que soit la nature des travaux.


L'article 605 du Code civil dispose que " l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu".
L’article 606 du même Code précise que " les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien."
Aux termes de cet article, il apparaît que c’est au nu-propriétaire  qu’il incombe de réaliser les grosses réparations qui touchent l’immeuble dans sa solidité générale et sa structure (réfection de la toiture, murs porteurs…). Toutefois, il n’existe aucun moyen pour l’usufruitier d’imposer leur réalisation au nu-propriétaire.
L’usufruitier a l’obligation de jouir du bien en bon père de famille. Il doit prendre en charge les travaux d’entretien nécessaires à la conservation du bien (entretien de la chaudière, ramonage…). Notons d’ailleurs que ce dernier peut bénéficier d’un crédit d’impôts pour les travaux d’économie d’énergie (panneaux photovoltaïques, chaudière à condensation…).


Lorsqu’un lot est en indivision, la représentation par l’un des co-indivisaires pose la même question de l’étendue de ses pouvoirs. L’article 815-3 alinéa 7 du Code civil dispose que « Le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition. » Par conséquent, le mandataire commun devrait en principe justifier d’un mandat spécial pour tout vote tendant à l’accomplissement d’un acte de disposition, telle que l’acquisition ou l’aliénation des parties communes. Mais, cette fois-ci également, l’exigence d’un tel formalisme n’a pas lieu de s’appliquer.


L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges. Chaque copropriétaire doit participer aux charges générales en proportion de la valeur des parties privatives de son lot. Lorsqu’un lot fait l’objet d’un démembrement de propriété qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire participe aux charges ? Lorsqu’un lot est en indivision, y a-t-il lieu de procéder à une ventilation des charges de copropriété entre les indivisaires ?

En cas d’absence de disposition particulière prévue par les parties ou dans le règlement de copropriété, le syndic devra procéder à une ventilation des charges de copropriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire conformément aux articles 605 et 606 du Code civil. Aux termes de ces textes, l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entre-tien alors que le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux dépenses de grosses réparations. Afin d’éviter toute difficulté d’interprétation entre la notion de gros et de petits travaux, les règlements de copropriété ont la faculté de prévoir qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire paiera l’intégralité des charges de copropriété en l’absence de disposition contraire prévue par les parties. 

En cas d’absence de disposition particulière prévue par les parties ou dans le règlement de copropriété, le syndic devra procéder à une ventilation des charges entre tous les co-indivisaires. Il n’y a pas de solidarité entre les propriétaires indivis pour le paiement des charges de copropriété. Chacun d’eux est donc tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision.


Il est de jurisprudence constante que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. En conséquence, chacun des coï_ndivisaires n’est tenu d’acquitter que sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf clause de solidarité qui serait stipulée dans le règlement de copropriété (notamment, CA Lyon, 24 mars 2009, n°08/03647 ; CA Paris, 18 septembre 2008, n°07/18251).
La solidarité ne s’attache pas non plus à la circonstance que l’un d’eux a agi comme mandataire des autres (Cass.civ.3ème, 23 mai 2007, n°06-13459).
Une clause du règlement de copropriété peut en effet prévoir la  solidarité des coïndivisaires ou de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour le paiement des charges (Cass.civ.3ème, 30 novembre 2004, n°03-11201 ; Cass.civ.3ème, 23 mai 2007, n°06-13459).
En présence d’une telle clause, les titulaires de droits sur un même lot seront solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété, quelque soit leur quote-part dans l’indivision ou leur statut d’usufruitier ou de nu-propriétaire.
En revanche, les débiteurs pourront solliciter du tribunal la répartition entre eux de la charge finale de la dette.
Enfin, il convient de préciser que la solidarité paraît venir sanctionner le non-respect par les débiteurs des formalités de notification au Syndic prévues à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 (CA Paris, 27 janvier 2007, SDC 183 rue Championnet à Paris c/ O.).
En l’absence de clause de solidarité, le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir la condamnation solidaire des débiteurs au paiement des charges de copropriété.
Un arrêt a estimé, pour condamner solidairement les débiteurs, que « le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier » (CA Paris, 12 décembre 2002, Consorts S. c/ SDC 93/95 Avenue Général Leclerc à Paris)
Cependant, une jurisprudence majoritaire considère que les charges devront faire l’objet d’une ventilation.

Ainsi, en cas de lot grevé d’usufruit, le syndic devra ventiler les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire en appliquant les dispositions des articles 605 et suivants du Code civil. Aux termes de l’article 605, alinéa 1er, du Codecivil, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ». Quant aux grosses réparations, selon le second alinéa de la même disposition, elles « demeurent à la charge du propriétaire, à mois qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruit en est aussi tenu ».
S’agissant de l’indivision, la répartition se fera suivant la quote-part de chacun des coïndivisaires.


L’article 6 de la loi du 17 mars 1967 prévoit de notifier sans délai au syndic tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction d’un lot ; toute constitution sur un lot ou sur une fraction d’un lot d’un droit d’usufruit, de nu-propriété, d’usage et d’habitation. Cette notification, faite par le notaire, a pour objet d’informer le syndic de l’identité du mandataire commun et du débiteur des charges en cas d’indivision ou de démembrement de propriété.

Cette notification devra être effectuée dans les termes prévus par l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Cet article vise « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits. » Par conséquent, devront être notifiés au syndic tous transferts de propriété à titre onéreux ou à titre gratuit, tout transfert d’un droit d’usufruit, de nue-propriété ou d’usage et d’habitation.

Le contenu de cette notification est déterminé par l’article 6 du décret du 17 mars 1967. La notification devra comporter :

- la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé,

- l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit,

- le nom du mandataire commun prévu à l’article 23 alinéa 2 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, la cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 13 mars 1991, a jugé qu’il n’y avait pas lieu de notifier au syndic une copie de l’acte lui-même.


L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que la notification doit être effectuée « sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, « soit par l’avocat »  qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution ». En pratique, il incombe au notaire d’effectuer systématiquement cette formalité. En cas d’omission, sa responsabilité pourrait être engagée. 

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise que toutes les notifications prévues par la loi de 1965 et son décret d’application sont effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception.Par conséquent, un arrêt rendu par la cour de cassation le 22 mars 2000 a considéré que seule la notification effectuée par recommandé avec accusé de réception rendait la mutation opposable au syndicat des copropriétaires.

La notification au syndic a de lourdes conséquences tant juridiques que pratiques. En effet, tant qu’il n’a pas été notifié au syndic, le démembrement de propriété ou l’indivision est inopposable au syndicat des copropriétaires qui considère que l’ancien titulaire du lot est toujours copropriétaire. Le syndic continuera de lui adresser les convocations à l’assemblée générale et les appels de charges.

À défaut de notification au syndic d’un mandataire commun nommé soit conventionnellement soit judiciairement, le syndic de copropriété devra convoquer tous les co-indivisaires et tous les usufruitiers et nus-propriétaires. En cas de convocation imparfaite, l’assemblée générale des copropriétaires encourt la nullité. C’est en vertu de ce principe que la cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 27 novembre 2008, a indiqué que « Tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués aux assemblées générales. En l’absence de convocation du nu-propriétaire, la cour ne peut qu’annuler les assemblées générales. » Afin d’éviter ce lourd formalisme de convocation en cas d’absence de notification d’un mandataire commun et cette insécurité juridique, les règlements de copropriétaire peuvent prévoir l’identité du mandataire commun. 

À défaut de notification au syndic d’un man-dataire commun et en l’absence de disposition contraire prévue dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires pourra, afin d’éviter la nullité de l’assemblée générale, se prévaloir de la notion de mandat tacite. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 21 décembre 2006, a validé l’existence de clauses contenues dans le règlement de copropriété permettant de palier la carence des parties et a considéré que « Dès lors que le règlement de copropriété stipule que c’est l’usufruitier seul qui est convoqué et assiste à l’assemblée générale, et faute d’accord entre les parties pour désigner un mandataire commun, c’est à bon droit que le syndic convoque l’usufruitier seul à l’assemblée générale et que ce dernier vote à l’assemblée générale. »


À défaut de notification au syndic d’un mandataire commun et en l’absence de disposition contraire prévue dans le règle-ment de copropriété, le syndic de copropriété devra, en cas de démembrement de propriété ou en cas d’indivision, procéder à une ventilation des charges de copropriété entre tous les titulaires de droits sur les lots. Afin de préserver les intérêts patrimoniaux de la copropriété, la jurisprudence valide de façon quasi-unanime l’existence de clauses de solidarité contenues dans les règlements de copropriété. La notification au syndic du débiteur des charges est extrêmement importante. En effet, à défaut de notification, et même si la convention des parties prévoit le contraire, le syndic de copropriété pourra condamner solidairement l’usufruitier et le nu-propriétaire au paiement des charges de copropriété.


Sources : https://www.village-justice.com/articles/proprieta...

https://www.village-justice.com/articles/debiteur-...

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