Copropriété : les travaux sur les parties privatives soumis à autorisation

Tous les travaux privatifs qui modifient les parties communes ou qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée. Un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut déposer la déclaration de travaux en mairie que s'il a préalablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25).

Cette autorisation peut être accordée soit a priori, soit a posteriori. Une autorisation a posteriori, désignée indifféremment par la jurisprudence « ratification », « régularisation » ou « validation », a pour effet de faire disparaître l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable (Civ. 3e, 20 nov. 1985, n° 84-16414).

Une autorisation peut aussi être donnée a posteriori implicitement. Lorsque des travaux ont été réalisés sans autorisation préalable, le copropriétaire peut demander cette autorisation a posteriori. Il arrive toutefois que sur proposition du syndic et/ou du Conseil syndical, le copropriétaire fautif soit "pris de vitesse" par une résolution soumise à l'Assemblée générale visant à le poursuivre en justice.

Si l'assemblée refuse d'engager de telles poursuites judiciaires, peut-on considérer que les travaux litigieux ont été ratifiés implicitement ?

Sauf cas très particuliers, les juges répondent par l'affirmative à cette question. 

Ainsi, en 1997, la Cour de cassation juge qu'une décision de ne pas faire procéder à la démolition d'une construction irrégulière (véranda) équivaut à une autorisation a posteriori de ces travaux. Un refus de remise en état doit donc être assimilé à une ratification implicite (Cour de cassation - Troisième chambre civile — 19 novembre 1997 - n° 96-10.771). Il s’agit d’un des premiers arrêts qui donnent du sens positif à une formule négative d’une assemblée générale.

On pouvait en déduire qu’un refus de poursuivre un copropriétaire ayant exécuté des travaux illicites valait également régularisation tacite desdits travaux. Il faut toutefois attendre 2010 pour ce que principe apparaisse dans le raisonnement de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013).

Cet arrêt est aussi intéressant en ce qu’il énonce qu’une autorisation, fût-elle acquise implicitement, crée, à l’expiration du délai de contestation de l’AG, un droit acquis dont peut se prévaloir le copropriétaire et sur lequel il n’est donc pas possible de revenir.

Depuis 2010, nombreux sont les arrêts de première instance et d’appel faisant application de ce principe de ratification implicite.

Ainsi, le TGI de Lyon juge en 2011 que « le rejet de la proposition qui lui était faite de faire sanctionner les travaux irréguliers réalisés par M. et Mme B équivaut, de la part de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix, à une autorisation a posteriori de l’installation contestée » (TGI Lyon, 3e ch., 17 mars 2011, n° 04/07934). La cour d’appel de Lyon confirme le jugement sur ce point.

Plusieurs autres jugements peuvent être ici présentés, tous concordants :

- « Attendu qu’il est admis que des travaux non autorisés selon la procédure régulière de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être ratifiés implicitement par le rejet de la demande de suppression des ouvrages » (TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 9 juin 2011, n° 10/02207) ;

- « la décision de ne pas poursuivre ces copropriétaires pouvant s’analyser en une ratification implicite » (CA Versailles, 22 sept. 2016, n° 15/07048)

- « La jurisprudence rappelle qu’en application de ce texte [art 25 de la loi du 10 juillet 1965], l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires doit être expresse, et elle ne retient l’existence d’une ratification implicite, par l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux illicites, car non autorisés, réalisés sur les parties communes, que si la dite assemblée générale a pris la décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif » (TGI Toulouse, 1re ch. civ., 26 févr. 2015, n° 11/02724)  ;

- « La ratification peut être expresse mais peut également se déduire du refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’engager des poursuites contre le copropriétaire fautif » (TGI Paris, réf., 15 nov. 2017, n° 17/58384);

- « L’assemblée générale peut autoriser les travaux a posteriori, soit explicitement, soit implicitement » (CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 15 mai 2019, n° 17/05004).

Une décision du syndic de ne pas engager de poursuites n’aurait pas de valeur dans la mesure où « l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale » (Civ. 3e, 22 mars 2018, no 17-10.053).

Un copropriétaire à l'occasion de la réalisation de ses travaux strictement privatifs, peut porter atteinte aux parties communes et/ou aux droits des autres copropriétaires, dans différents cas de figure :
- travaux de remplacement d'une moquette par du carrelage source de nuisances pour les copropriétaires
- suppression d'une cloison privative, qui avec le temps, est devenue porteuse.

Il est fréquent que le règlement de copropriété, dont les mentions doivent par principe être respectées, limite la liberté dont jouissent les copropriétaires pour aménager leurs parties privatives.
Des clauses de certains règlements de copropriété imposent aux copropriétaires dans l'hypothèse d'un changement ou de modification du revêtement de sol, que le nouveau dispositif présente des caractéristiques d'isolation phonique au moins équivalentes à celles du matériau d'origine.
Un copropriétaire se trouvera en faute s'il remplace la moquette existante par du carrelage ou du parquet sans s'assurer préalablement que cela ne détériore pas le niveau de l'isolation phonique (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre a, 4 juin 2003, numéro 2002 / 18731).

En l'absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété, et en cas de nuisances pour les copropriétaires, le régime juridique des troubles anormaux de voisinage trouvera application, si les travaux provoquent une situation dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité d'un copropriétaire peut se trouver engagée même lorsque les travaux sont effectués uniquement dans ses parties privatives, dans l'hypothèse où ils n'ont pas été conduits avec les précautions et la prudence nécessaire, en provoquant des préjudices pour les autres copropriétaires ainsi pour
- des travaux ayant eu pour conséquence une perte d’éclairement du lot voisin,
- des travaux ayant provoqué des infiltrations d'eau,
- la suppression de cloisons intérieures ayant entraîné le fléchissement d'un plancher.

Dès que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d'une autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965  (majorité des voix de tous les copropriétaires).
Les tribunaux se montrent le plus souvent extrêmement vigilants quant au respect de cette obligation, et ce quel que soit l'importance de ces travaux qui dès lors qu'ils empiètent sur les parties communes, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété.
On distingue dans les parties communes :
- les murs porteurs.
- les plafonds.
- les canalisations.
Ainsi le le fait d’installer un conduit de cheminée ou de ventilation, d’effectuer un branchement sur un tuyau commun ou d’installer une gaine d’évacuation doit être autorisé par l’assemblée.

L'autorisation de l'assemblée est indispensable, même si ces travaux ne portent pas atteinte au gros œuvre, ne sont pas en opposition avec la destination de l'immeuble, ne réduisent pas l'usage des parties communes, car ils peuvent être bloqués par cette même assemblée de copropriété s’ils n’ont pas été autorisés.

Les terrasses ou balcons, qui sont le plus souvent classés parties communes mais dont l'usage exclusif appartient à un seul copropriétaire, sont les sujets de litige les plus fréquents car même s'il est le seul à pouvoir l'utiliser et à y accéder, cette partie commune ne peut être utilisée comme partie privative.

S'il veut aménager (à ses frais) la terrasse ou le balcon dont il a l'usage, il doit demander aux copropriétaires l'autorisation d'y procéder et les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble.
L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que cette majorité est requise pour les décisions concernant "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".

Les travaux qui ne se contentent pas "d'affecter" des parties communes, mais qui ont pour conséquence une véritable appropriation de parties communes par un copropriétaire, relèveront de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

On pourra notamment évoquer les exemples :
- des aménagements réalisés par un copropriétaire sur une terrasse partie commune à jouissance privative avec édification d’un local formant une extension de son appartement,
- de l’extension d'une terrasse privative par démolition d'un mur séparant une terrasse privative de la terrasse accessible, partie commune,
- de travaux de construction de locaux ou injonctions d’un local,
- de la surélévation de l’immeuble.

Les deux critères essentiels pour apprécier si les travaux relèvent ou non de la double majorité de l'article 26, sont :
- l'importance de l'atteinte aux parties communes
- la modification éventuelle de l'usage et de la jouissance des parties communes qui en résulte.
Le copropriétaire qui projette de réaliser les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur doit préalablement solliciter l'autorisation de la seule assemblée générale, y compris dans une copropriété qui ne comprendrait que deux personnes, qui statuera à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux ne peuvent ni résulter d'un "accord tacite", ni d'une autorisation donnée par le syndic qui ne dispose pas du pouvoir nécessaire. Ainsi, l'accord du Conseil Syndical de l'immeuble se révèle insuffisant.
La demande d’autorisation de travaux ne peut émaner que du copropriétaire notamment bailleur, à l’exception du locataire qui ne dispose d’aucun lien de droit avec le syndicat.
En outre, le syndicat peut parfaitement conditionner l'autorisation à diverses conditions, par exemple le respect des diverses modalités dans la réalisation des travaux, le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou d'un expert, lesquelles conditions devront toutefois être justifiées par l'intérêt collectif.
La jurisprudence invalide et déclare non écrite toute clause du règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer certains travaux, même précisément définis sur les parties communes.

Le copropriétaire demandeur adressera au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou d'une assemblée générale spécialement convoquée à cet effet en application des dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967.

L'assemblée générale ne pourra valablement délibérer que si les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées, ce qui signifie que le copropriétaire doit proposer un projet de résolution sur lequel l'assemblée devra délibérer.

L'article 10 al. 2 du décret du 17 mars 1967 impose que la demande d'autorisation de travaux soit accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux, qui sera joint au projet de résolution, et ce pour la bonne information de l'assemblée générale, par exemple pour l’implantation d’une hotte d’extraction et d’un conduit d’évacuation (Cour d’Appel de Paris, pôle 4 chambre 2, 29 septembre 2010, JurisData n°2010-19925 ; Loyers et copr.2011, comm.53 et 68).

Si l’assemblée n’a pas à motiver dans le procès-verbal sa décision de refus, il doit être néanmoins en cas de litige justifié et motivé sérieusement, sous peine de constituer un éventuel abus de droit ou de majorité, qui peut alors être contesté par la voie d’un recours judiciaire en annulation devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation l’immeuble, dans les conditions fixées par l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’Appel de Paris, le 11 septembre 2013, n°11 / 001 157- Cass. 3ème civile, 3 octobre 2012, n°11 – 12.026) attention également au risque d’annulation du refus d’autorisation par le Tribunal, en cas de de rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’assemblée générale refusant à certains ce qui a été accordé à d’autres. L’assemblée générale doit donc s’efforcer de respecter le principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires.

Si l’autorisation doit par principe être préalable, la jurisprudence reconnaît toutefois la faculté pour l’assemblée générale, de ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation, par une
régularisation « a posteriori », à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble (Cass. 3ème civile, 20 nov. 1985, n°84 – 16.414).

L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration.
L'article 30 de la loi pose deux conditions :
- que les travaux envisagés constituent une amélioration,
- que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble.

La jurisprudence exige en plus :
- que le copropriétaire doit avoir des droits sur les parties communes concernées,
- que les travaux n'aient pas été déjà réalisés.

Dans l'hypothèse où un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur sans avoir sollicité l'autorisation préalable de l'assemblée générale ou du Juge, les travaux sont irréguliers et directement exposés à un risque de démolition et ou de remise des lieux en leur état antérieur (Cass.3ème civ., 18 juin 1975, :JCP N1976, prat.6342).

Le droit d'agir du syndicat des copropriétaires se prescrit par dix ans délai qui court de la date à compter de laquelle les travaux irréguliers ont été achevés, et ce alors même que les travaux réalisés en infraction n'étaient pas apparents pour les autres copropriétaires.

Si en revanche, l'action concerne des travaux irréguliers qui ont également eu pour conséquence une « appropriation de parties communes » ou une utilisation d'un droit de construire, droit accessoire aux parties communes, la prescription de l'action sera alors de trente ans. L’action peut être entreprise par le syndicat lui-même agissant pour la sauvegarde des droits collectifs
en sa qualité de gardien des parties communes, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et également en violation des articles 9 et 25 de la même loi.

L'action est également ouverte aux copropriétaires à titre individuel.

Un copropriétaire A réalise, après autorisation de l’assemblée générale, des travaux affectant les parties communes. Un copropriétaire B, se prévalant de leur irrégularité, réalise des travaux destinés à y remédier. Le copropriétaire A assigne en référé le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire B en démolition de ces travaux, considérant qu’ils constituent un trouble manifestement illicite.
La cour d’appel accueille cette demande. Elle retient que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite, nonobstant la décision prise par l’assemblée générale validant a posteriori les travaux réalisés par le copropriétaire B.
L’arrêt est cassé : l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, autorisant des travaux, dont la nullité n’a pas été définitivement prononcée, n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite. (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.751 F-D)
Il s'agit d'une jurisprudence constante. Constitue un trouble manifestement illicite la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-20.889 : BPIM 2/05 inf. 144), même s’ils sont exigés par l’autorité administrative (Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-10.053 : BPIM 3/18 inf. 217). En effet, tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, doivent être autorisés, à peine de démolition (Cass. 3e civ. 24-4-2013 n° 12-16.849 ; Cass. 3e civ. 3-6-2014 n° 13-15.424). L’irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires peut toutefois disparaître lorsque ceux-ci se trouvent ultérieurement ratifiés (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.013 : BPIM 4/10 inf. 317 ; Cass. 3e civ. 19-9-2012 n° 10-27.948 ; Cass. 3e civ. 12-5-2016 n° 15-12.433). En effet, dès lors que les travaux se trouvent autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la décision est immédiatement exécutoire et s’impose à tous tant que sa nullité n'a pas été définitivement prononcée. Il en résulte que l’instance en annulation d’une décision d’assemblée générale n’a aucun caractère suspensif (Cass. 3e civ. 28-1-2003 n° 01-16.489), et que la décision reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée (Cass. 3e civ. 23-1-1991 n° 89 10.531 ; Cass. 3e civ. 19-6-2007 n° 06-19.992).
La cour d’appel pouvait-elle donc ordonner la démolition de travaux réalisés certes sans autorisation préalable, mais ratifiés a posteriori par une décision d’assemblée générale ? Non, rappelle la Cour de cassation en l’espèce : une autorisation de travaux donnée a posteriori produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable. Elle s’impose donc à tous tant qu’elle n’a pas été annulée, même si elle porte atteinte aux droits d’autres copropriétaires.

La Cour d’appel de Nancy s’est prononcée sur le cas d’une copropriétaire ayant « entrepris des travaux consistant en la réalisation d'une terrasse et d'une véranda d'une superficie de 12 m², ainsi que dans le remplacement de la porte d'entrée de son appartement, avec pour ce faire la création d'un mur en aggloméré empiétant sur les parties communes ».

Sollicitant une ratification des travaux après réalisation, cette copropriétaire s’est au contraire vue ordonner par l’assemblée générale de démolir les travaux réalisés.    
Parmi plusieurs moyens de défense, elle invoque devant la cour d’appel les principes de la Convention européenne des droits de l’Homme : « la démolition de son ouvrage entraînerait une atteinte manifestement disproportionnée à son droit de propriété, par rapport à l'intérêt du syndicat des copropriétaires, contraire à l'article 1er, 1er protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ». Elle invoque aussi une « atteinte à l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme et des libertés fondamentales protégeant le droit à la vie privée, familiale et au domicile ».
De même, elle se prévaut du nouvel article 1221 du Code civil (issu de l’ordonnance portant réforme du droit des contrats du 10 février 2016).
Cet article énonce que « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ». Comme l’indique la Cour d’appel de Nancy, ce nouvel article soumet désormais « l'exécution forcée des obligations contractuelles à un contrôle de la proportionnalité entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Néanmoins, la Cour d’appel de Nancy rejette en bloc ces arguments : « il ne peut être allégué une atteinte au droit de propriété de Mme K., ni une atteinte à sa vie privée et à son domicile, puisqu'il ne s'agit en l'espèce que de replacer son bien dans l'état dans lequel elle l'a acquis. Elle conserverait ainsi son appartement, constituant son domicile, et ne se verrait privée que d'une véranda, d'une terrasse et d'un mur construits sans autorisation et empiétant pour le dernier sur les parties communes de la copropriété.

Quant à l'appréciation de la proportionnalité, Mme K. ne peut sérieusement soutenir que la copropriété et les autres copropriétaires ne subissent aucun préjudice du fait des constructions qu'elle a réalisées sans autorisation. Comme indiqué ci-dessus, ces travaux n'ont pas été réalisés par des professionnels de la construction, ne sont pas couverts par une assurance, ont pour effet une réduction significative de l'accès à son logement du deuxième étage pour l'un des copropriétaires et peuvent constituer un risque pour l'extension du rez-de-chaussée, tant concernant le poids de la construction ajoutée que s'agissant de l'étanchéité ».

La copropriétaire est donc condamnée à « procéder à la démolition des travaux concernant la véranda, la terrasse, ainsi que le mur entourant sa porte d'entrée, et à réaliser la remise en état antérieur du bien » (Cour d'appel, Nancy, 1re chambre civile, 3 Décembre 2019 – n° 18/02609).

Sources :Quelles aides pour les travaux en copropriété ?
 Travaux en copropriété : guide complet.

TRAVAUX et ASPECT EXTÉRIEUR DE L'IMMEUBLE

Il faut se conformer aux travaux votés en assemblée générale de copropriété

Travaux en copropriété : Un copropriétaire peut-il tout faire dans son appartement ?

les travaux et le copropriétaire - Légavox (legavox.fr)

Pour quels travaux l'autorisation de la copropriété est-elle nécessaire?

Le 26 juin 2022