Comment se faire représenter à l'assemblée générale de copropriété ?

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat».

Le mandant est donc libre de son choix et il lui est possible de désigner une personne étrangère à la copropriété, son locataire par exemple. Cette liberté n’est cependant pas absolue mais les textes de manquer ici de clarté.
Ainsi, conformément au 4e alinéa de l’article 22, le syndic, son conjoint ou partenaire lié à lui par un PACS et ses préposés ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire. Et le 5è alinéa de poursuivre : «Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale».

Le mandat doit résulter d’un écrit (Cass. 3e civ., 19 juillet 1995) et être signé par le copropriétaire (CA Paris, 13 octobre 2010). Le mandat apparent est exclu, sauf cas bien particuliers (entre époux par exemple,CA Paris, 11 septembre 1992). Sinon, aucune mention n’est nécessaire dès lors que le mandant est clairement identifié. Pas même le fameux «bon pour pouvoir» (CA Paris, 27 mars 2003).
Le mandat n’est valable que pour une assemblée générale déterminée et non pour une assemblée postérieure, quand bien même aurait-elle le même objet, telles les assemblées de rattrapage convoquées en application de l’article 25-1 (CA Paris, 22 février 2007).
Le décret du 27 juin ajoute que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit remettre  ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15-1, nouv.).

Le mandat est un contrat qui lie le mandant à son mandataire et uniquement ces deux personnes. Ce dernier est libre de voter dans un sens ou dans un autre pour chaque résolution. En aucun cas le syndic n’a le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat. La Cour de cassation est claire : le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016).

Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, il peut en recevoir plus de trois si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22 précité). Un mandataire peut donc représenter plus de 5 % des voix du syndicat dès lors qu’il détient moins de 4 mandats. Au-delà, la limite est impérative et entraîne l’annulation des résolutions votées sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’application des textes aurait eu une incidence ou non sur l’issue des votes (CA Paris, 13 juin 2007).
La question s’est longtemps posée quant aux modalités de décompte du seuil de 5 % lorsque des mandats sont délivrés aux membres d’un couple. La Cour de cassation a précisé ici que chacun des époux, propriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites de l’article 22 (Cass. 3e civ., 9 février 2017).

La subdélégation consiste pour le mandataire à désigner une autre personne afin de représenter le mandant. Si le pouvoir prévoit expressément ce cas, la question de la validité de la subdélégation ne se pose pas. Mais cela devient plus compliqué s’il est muet sur le sujet.
Dans un arrêt en date du 16 mars 2016, la Cour de cassation avait validé une  subdélégation opérée en cours d’assemblée en l’absence de toute mention dans le mandat. Faut-il y voir un droit automatique à la subdélégation ? Rien n’est moins sûr. Dans cette affaire, le mandataire était lui-même copropriétaire et avait donc, de par l’article 22 de la loi de 1965, la possibilité de délivrer un mandat à toute personne de son choix. La solution aurait pu être différente si le mandat avait été délivré à un tiers. C’est pourquoi, par sécurité, il est préconisé de toujours prévoir le cas de la subdélégation, notamment si le mandataire est in fine amené à détenir des pouvoirs en trop grand nombre.

Les règles de représentation aux assemblées générales pour les indivisions et les démembrement de propriété sont précisées par l'ordonnance du 30 octobre 2019 (loi du 10.7.65 : art. 23).
Les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, qui est désigné par le président du tribunal judiciaire si aucun accord n’est trouvé. Il est précisé qu’en cas d’usufruit, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire à défaut d’accord. En cas de pluralité d’usufruitiers, ces derniers sont représentés par un mandataire commun, désigné par le président du tribunal judiciaire, à défaut d’accord.
La désignation du mandataire commun se fait aux frais des indivisaires ou des nus propriétaires.
Enfin, dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, les intéressés sont représentés par le propriétaire, à défaut d’accord.

Sources : La représentation d’un copropriétaire à l’assemblée générale
LA REPRÉSENTATION DES COPROPRIÉTAIRES AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES.
VOUS NE POUVEZ ÊTRE PRÉSENT(E) À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET VOUS SOUHAITEZ VOUS FAIRE REPRÉSENTER PAR UNE AUTRE PERSONNE
 

Le 16 février 2022