Comment lutter contre les nuisances olfactives ?

Odeurs continuelles de friture, barbecue intempestif sur le balcon : les odeurs constituent une réelle gêne qui peut se transformer en véritable nuisance et être qualifiées dans certains cas de trouble du voisinage. Comment s’en protéger ? A qui s’adresser ? Quelles solutions juridiques mettre en place ?

Quand on cuisine, les odeurs de cuisson et de préparation des repas peuvent être très agréables et mettre en appétit. Quand ce sont les voisins qui cuisinent, ces mêmes odeurs nous semblent déjà plus désagréables. Pour peu qu’elles correspondent à des habitudes ou des cultures culinaires différentes, et elles deviennent carrément insupportables, surtout si elles sont continuelles ou répétitives.
Les odeurs de cuisine peuvent être gênantes en fonction :
- du mode de cuisson retenu : friture, grill, barbecue, etc
- du type d’aliments cuisinés : poissons, choux, fromages, etc.
Les odeurs de cuisine peuvent aussi provenir d’un défaut d’hygiène ou de mauvaise condition de conservation des aliments : viandes avariée, légumes fermentés etc.

La principale règlementation est le règlement sanitaire départemental. Toutefois, le problème des odeurs n’est pas directement abordé dans le RSD qui règlemente plutôt le stockage et la gestion des déchets ainsi que les odeurs en lien avec l’hygiène comme celles des poubelles ou liées à la présence d’animaux.
En copropriété, la gestion des problèmes d’odeurs de cuisine est bien souvent prise en charge par le règlement de copropriété auquel il faut alors se reporter. Celui-ci peut en effet encadrer, voire interdire certaines pratiques dans les logements, par exemple l’utilisation de grills ou barbecues sur les terrasses et balcons, ou imposer certains équipements tels que des hottes aspirantes pour limiter les mauvaises odeurs. Si le règlement de copropriété possède une clause concernant les odeurs de cuisine en tant que nuisance olfactive, il est nécessaire de signaler celles-ci au syndic afin qu’il constate la nuisance et fasse respecter le règlement.
Si le règlement de copropriété est muet sur la question des odeurs de cuisine, ou si le problème ne peut être réglé à l’amiable dans une phase de conciliation, il est possible d’avoir recours à une action en justice si la nuisance constitue un trouble du voisinage.

Le Règlement Sanitaire Départemental relève de la compétence du préfet. Il constitue un document de références pour les autorités locales en  matière d'hygiène. Celui-ci propose des prescriptions en matière  d'hygiène et de salubrité publique qui permettent de résoudre les principaux problèmes de nuisances quotidiennes. Il est constitué d'un  ensemble de règles qui visent essentiellement à réduire les causes  d'insalubrité. Les odeurs y sont donc indirectement prises en compte au travers des mesures concernant l'hygiène des locaux d'habitation, les conditions sanitaires d'exploitation des activités ne relevant pas des installations classées (restaurants, ateliers, garages) ou l'élimination des déchets.

Avant toute démarche, chaque citoyen doit donc se reporter à ce document afin de connaître les règles applicables en matière d'odeurs dans sa localité. Des arrêtés municipaux complètent souvent ce règlement. Sa violation, constatée par des agents assermentés (policier municipal, inspecteur de salubrité...), aboutit à des sanctions et des peines d'amende.
Ainsi, si un voisin a l'habitude d'attirer des pigeons sur ses fenêtres et de nourrir tous les chats errants, provoquant ainsi des relents putrides, un riverain sera en droit de demander au maire d'intervenir (. Il en va de même si un propriétaire est incommodé par des odeurs de poubelles provenant d'un immeuble voisin.

Les dispositions de l'article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales et de l'article L. 1421-4 du Code le la Santé Publique chargent le maire, en vertu de son pouvoir général de police, d'assurer le bon ordre, la sûreté et la salubrité publique au sein de sa commune et de contrôler le respect des règles générales d'hygiène pour les habitations, leurs abords et dépendances. A ce titre, il est notamment chargé de faire respecter les prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) pris par le préfet, dont relèvent fréquemment les plaintes des habitants de sa commune en matière d'hygiène et de salubrité. Pour ce faire, il peut également prendre des arrêtés municipaux afin de compléter et renforcer les textes existants.

Le maire dispose d'un pouvoir d'intervention pour faire cesser les nuisances olfactives, notamment en faisant vérifier le respect de toutes les prescriptions administratives. Pour cela, à la demande écrite d'un ou plusieurs habitants du quartier, il mandatera un inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé afin qu'il constate la réalité et l'importance du trouble. Après une mise en demeure restée sans effet de cesser le trouble olfactif, son auteur peut être convoqué au tribunal de police et encourir une contravention de 3e classe. C’est ainsi que le préfet de police de Paris a pu ordonner la fermeture d’un restaurant jusqu’à ce que des travaux de mise aux normes soient réalisés conformément à un arrêté du 31 juillet 1992, aux fins de faire cesser des nuisances olfactives dues à l’utilisation d’appareils de cuisson (Conseil d’État, 29 décembre 1999, n° 187660).

Pour cela, l'inspecteur de salubrité commence par rappeler à l'ordre l'auteur de la gêne. Si celui-ci ne veut rien entendre, il fait l'objet d'une mise en demeure de cesser la pratique à l'origine de l'odeur sous un délai déterminé (généralement de quelques jours à trois semaines).
S'il persiste, il court le risque d'une convocation au tribunal de police, avec à la clé une amende correspondant à une contravention de 3e classe et sur saisine parallèle du tribunal d'instance, le paiement de dommages et intérêts au(x) plaignant(s).

Si la commune ne dispose pas de tels services, il ne reste plus qu'à faire appel aux services de la Direction des affaires sanitaires et sociales, qui agit au nom du préfet.

Pour que le trouble du voisinage soit caractérisé et retenu en tant que tel par les juges, ces derniers apprécieront le caractère anormal de la gêne subie, c’est-à-dire le fait qu’elle dépasse les inconvénients normaux inhérents aux activités du voisinage. Les critères permettant d’apprécier la nuisance sont :
- son intensité,
- sa fréquence,
- sa durée,
- l'environnement dans lequel elle se produit,
- le respect de la réglementation en vigueur.
Ainsi, si l’utilisation ponctuelle d’un barbecue ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, son utilisation répétée avec beaucoup de fumées et d’odeurs peut l’être.

La réalité de l’anormalité du trouble est donc une donnée fluctuante liée à la perception et à la tolérance de chacun. Une odeur peut être simplement dérangeante pour les uns quand d’autres la considéreront comme nauséabonde. L’appréciation de leur normalité et celle de leur seuil de tolérance s’évaluent donc au cas par cas.
Les juges retiennent en général l’environnement (quartier résidentiel ou industriel, centre-ville ou périphérie), la régularité et l’ancienneté du trouble. Ainsi, ils ont estimé normal de sentir les odeurs de poulet grillé provenant d’une rôtissoire installée sur le trottoir par les bouchers et charcutiers d’un quartier, car cela fait partie, selon eux, "des usages en milieu urbain, particulièrement dans les zones à forte densité commerciale".
En revanche, les émanations de la cuisine d’un restaurant situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, perceptibles à l’étage en raison du mauvais aménagement du local  (filtres de la hotte insuffisants et mal entretenus, ventilation faite en sens inverse), ont entraîné la condamnation d’un restaurateur pour trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 1997, pourvoi n° 95-10.152).

Les juges refusent généralement de reconnaître l’existence d’un trouble anormal de voisinage lorsqu’une personne vient s’installer à proximité d’une entreprise ou d’une exploitation par nature gênante et déjà existante".
Ainsi, les juges ont estimé que, ayant acheté en 1994 un appartement situé au-dessus d’un restaurant ouvert depuis 1984 dans une station balnéaire renommée, les propriétaires ne pouvaient se plaindre des odeurs provenant de ce commerce dont l’équipement fut reconnu parfaitement aux normes. Même statut quo vis-à-vis d'un couple qui s'est installé à proximité d'une importante brasserie et qui se plaignait  "selon les vents d'odeurs écœurantes".

Un arrêt rendu le 13/11/2013 par la 3ème chambre de la Cour de cassation a censuré un arrêt de Cour d’Appel qui avait maintenu une activité de pizzeria et désigné un expert pour proposer des solutions palliatives aux nuisances, alors que le syndicat avait refusé ces solutions; la Cour de Cassation motive sa décision en rappelant que le règlement de copropriété excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur « les personnes habitant la maison ».

Il résulte de cette jurisprudence que le syndicat peut ne pas avoir l’obligation d’autoriser des travaux destinés à faire cesser les inconvénients éventuels liés à une activité, même si cette activité n’est pas expressément prohibée par le Règlement de Copropriété.

Qui dans cette hypothèse est responsable des nuisances ? L’auteur du trouble évidemment, mais également le propriétaire qui loue son local ; dans une copropriété le bailleur est tenu de s’assurer du respect par le locataire du règlement de copropriété et d’une réglementation particulière ; le syndicat et tout copropriétaire peuvent donc diriger leurs demandes contre l’auteur du trouble et contre le bailleur, afin qu’ils réalisent les travaux de mise en conformité, et leur réclamer des dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires peut encore, par le biais de l’action oblique se substituer au bailleur pour demander la résiliation du bail et la condamnation in solidum du locataire et de son bailleur à réparer le préjudice subi par la copropriété. Voir par exemple, l’arrêt du 19 novembre 2015 rendu par la 3ème chambre de la Cour de Cassation où « l’activité restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter , non autorisée par l’Assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entrainant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes ».

Afin de mettre toutes les chances de son côté de voir la justice caractériser les nuisances olfactives subies de trouble anormal du voisinage, et ainsi prononcer une sanction vis à vis du fauteur de trouble, la preuve peut être amenée par tout moyen, et notamment par la voie de :
- témoignages,
- constat d'huissier,
- lettres demandant que les nuisances cessent,
- constatation du service d'hygiène de la mairie, etc.

La réparation des nuisances se traduit souvent par le versement de dommages et intérêts ordonnés par les juges du tribunal d'Instance. Parallèlement, les tribunaux ordonnent d’autres mesures afin de faire cesser ou atténuer le trouble : réalisation de travaux afin de limiter la gêne. Ils sont allés jusqu’à interdire, par exemple, l’utilisation de sa cuisine à un restaurateur tant que les travaux réalisés ne seraient pas suffisants pour résoudre le problème.

En ce qui concerne les animaux gênants en appartement, une femme qui vivait avec cinq dogues allemands et un caniche a été condamnée à faire cesser les "odeurs pestilentielles persistantes" en éloignant ses chiens de son logement et à effectuer les démarches nécessaires afin de supprimer les odeurs nauséabondes sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard.

Lorsque l’appartement du fautif relève d’une location, les tribunaux vont jusqu’à prononcer la résiliation pure et simple du bail. Tel a été le sort d’un locataire qui avait commis un abus de jouissance en persistant à vouloir héberger vingt-deux chats et trois chiens dans son appartement. Et ce malgré les interventions des services d’hygiène de la mairie et des services sociaux. Les voisins se plaignaient notamment de fortes odeurs d’urine d’animaux dans les parties communes.

Rien n’interdit à un copropriétaire d’exiger le respect des prescriptions du règlement de copropriété, y compris s’il ne justifie pas d’un préjudice personnel (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345). Il s’agit d’un véritable contrat qui s’impose à tous, copropriétaires comme locataires.
À défaut de clauses spécifiques, chaque copropriétaire (ou ses locataires) a à respecter la tranquillité de ses voisins. Un principe qui laisse aux tribunaux toute latitude pour sanctionner une gêne excessive. Le syndic est chargé de veiller au respect de ces clauses. Ainsi, l’exploitant d’un atelier de réparation de motos a été condamné sous astreinte à remettre les lieux dans leur état d’origine : le bruit et l’odeur provoqués par cette activité commerciale portaient atteinte à la destination d’habitation de l’immeuble.

Caractérise un trouble anormal de voisinage pour les copropriétaires, le fait pour le locataire d’entreposer les déchets provenant de son activité de restauration dans des containers placés dans la cour de l’immeuble, sans soin ni respect de l’hygiène et de la propreté des parties communes, de sorte que ces déchets débordent, se répandent sur le sol, laissent des coulées grasses, souillent les parties et passages communs stagnent sur le trottoir et empêchent l’accès à l’immeuble. Il ne peut être déduit de l’absence de local poubelles dédié dans les parties communes que les exploitants des lots commerciaux pourraient entreposer leurs ordures dans la cour de l’immeuble comme les autres occupants, la tolérance pour l’entreposage des ordures ménagères de particuliers dans la cour ne pouvant être étendue à des containers en nombre de restaurant, sans commune mesure avec ceux de la copropriété, et qui recueillent essentiellement des détritus alimentaires, à l’origine d’odeurs nauséabondes, propices aux infestations de nuisibles (rats, cafards, insectes) (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 1er Juillet 2015 n° 13/21582).

En matière de troubles excessif de voisinage, une abondante jurisprudence vient définir les situations jugées comme acceptables pour les riverains d’exploitations agricoles.
Si les affaires sont jugées par appréciation souveraine des juges, il reste quelques repères juridiques permettant aux uns et aux autres de faire valoir leurs intérêts.

Le trouble olfactif comme le bruit dépendent des circonstances de lieu et si le trouble est constaté dans une zone rurale, à proximité des exploitations agricoles, dans un secteur traditionnellement dédié à l’élevage, le juge pourrait souvent considérer que les odeurs ne constituent pas un trouble anormal de voisinage.
En revanche, s’agissant d’odeurs insoutenables et sur une longue période estivale produites par un élevage industriel de canards, l’anormalité du trouble a pu être retenue et faire l’objet d’une indemnisation (CA Agen, 1rech., 15 mars 2006, n° 05/00609).  Ainsi, le moment durant lequel le trouble se produit, de même que sa durée et son intensité sont pris en compte pour caractériser l’anormalité de celui-ci.

Outre le fondement juridique du trouble excessif de voisinage, le non-respect éventuel des prescriptions du règlement sanitaire départemental (RSD) permet aux riverains de ces activités d’agir efficacement pour limiter les nuisances.
De même, les exploitants d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), outre le respect des normes et de leurs obligations déclaratives, ont intérêt à pouvoir démontrer qu’ils ont tout mis en œuvre pour tenter de limiter les nuisances subies par les voisins. Le juge judiciaire dispose en effet du pouvoir de prononcer des suspensions d’exploitation sous astreinte si aucune mesure n’est prise par l’exploitant pour faire cesser les troubles.
Aussi, le caractère indemnisable du trouble ou de la dépréciation éventuelle de la valeur d’une propriété est conditionné par la règle de la préoccupation posée par l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitation. « Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions »
Bien entendu, cette règle ne vaut que pour les aménagements préexistants à l’installation et la poursuite de l’exploitation dans les mêmes conditions.

Même lorsqu'une fosse septique a été déclarée conforme par le service public de l'assainissement, l'installation peut être source d'un trouble de voisinage, si elle provoque des nuisances olfactives récurrentes. Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte  des eaux usées, il peut être équipé d'une fosse septique. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par le Service public d'assainissement non collectif autonome (Spanc) de la commune, qui vérifie la conformité.
Une fosse septique peut avoir été déclarée conforme. Si des nuisances, comme des odeurs nauséabondes, apparaissent après le contrôle effectué par le Spanc, la responsabilité du propriétaire peut être engagée, rappelle le ministre de la transition écologique (Rep. Min. n°465, JO Sénat du 16/11/2017).

Sources : Troubles de voisinage : nuisances olfactives (odeurs) | Service-public.fr

L’interdiction d’exercice d’une activité de restauration source de nuisances olfactives - Légavox (legavox.fr)

Nuisances olfactives : comment organiser la lutte préventive et curative (lagazettedescommunes.com)

Voisinage et nuisances olfactives : Comment agir contre son voisin ? (litige.fr)

Le 26 décembre 2018