Comment les gens vendent-ils une maison en mauvais état ?

Vous avez besoin de vendre une maison en mauvais état ? Vous n'êtes pas seul. Chaque année, des particuliers, des familles et des investisseurs sont confrontés au défi de vendre des maisons qui ne sont pas dans un état idéal.

Le vieillissement naturel, les dommages causés par les tempêtes, les locataires négligents et bien d'autres facteurs peuvent contribuer à détériorer l'état d'une maison. De nombreux propriétaires n'ont tout simplement pas eu les moyens d'entretenir correctement leur maison au fil des ans, ce qui a entraîné une dégradation et des dommages croissants.

Cela peut poser un problème lorsqu'on essaie de vendre la maison sur le marché. Mais tout espoir n'est pas perdu. Cet article vous guidera à travers les étapes de la vente d'une maison en mauvais état sur le marché actuel.

Évaluer l'état réel de la maison

La première étape consiste à évaluer l'état de la maison. Cette évaluation doit être aussi détaillée que possible et classer les dommages et l'état de la maison selon les critères suivants :

- Systèmes de la maison (électricité, plomberie, chauffage et climatisation, etc.)

- Structures principales (toit, fondation, plancher, revêtement, etc.)

- Structures annexes (garages, greniers, etc.).

Une fois que vous avez établi le diagramme de tous les éléments ci-dessus, vous devez évaluer l'état de la maison sur trois niveaux :

- L'état de la maison la rend-elle "inhabitable" ?

- Des rénovations majeures sont-elles nécessaires, mais la maison est habitable ?

- Pouvez-vous vous contenter de réparations de finition et cosmétiques ?

Une évaluation et un diagnostic précis de l'état de la maison peuvent nécessiter l'embauche d'un entrepreneur local et/ou d'un inspecteur en bâtiment pour vous fournir un pronostic détaillé.

Conditions inhabitables

Une maison peut être considérée comme "inhabitable" selon vos normes (ou celles du marché), ou la loi. Les raisons pour lesquelles une maison peut être jugée inhabitable vont des problèmes structurels aux infestations de parasites et aux moisissures.

Problèmes structurels - Les problèmes structurels font référence aux dommages physiques ou au mauvais état des principaux éléments structurels d'une maison. Les problèmes " structurels " sont souvent considérés comme des risques pour la sécurité et doivent être réparés avant que les résidents puissent y habiter (mais pas nécessairement avant la vente de la propriété).

Chauffage et refroidissement - La plupart des juridictions des États-Unis ont des règlements distincts du code du bâtiment concernant l'habitabilité d'une maison en fonction de l'état de fonctionnement des systèmes de chauffage et de refroidissement. Par exemple, un système de chauffage en panne peut présenter un risque sérieux pour la santé des personnes vivant dans des climats froids.

Moisissures, mildiou et fuites d'eau - La gravité et l'étendue de ces problèmes détermineront si ces derniers sont suffisamment importants pour rendre la maison inhabitable selon les codes de construction locaux. Dans de nombreux cas, ces problèmes sont considérés comme des risques "environnementaux" ou "sanitaires".

Rénovations majeures

Dans certains cas, de simples travaux de rénovation et de mise à jour peuvent donner les meilleurs résultats. Dans d'autres cas, des rénovations majeures peuvent être nécessaires. Les dommages structurels, les codes du bâtiment et autres peuvent justifier des mises à jour importantes de la maison. Comme vous pouvez l'imaginer, les rénovations majeures sont généralement coûteuses et peuvent prendre des semaines, voire des mois, pour être achevées.

Exemples :

Refaire l'électricité de toute la maison

Refaire le revêtement de sol de la maison

vider et rénover une pièce

Aménagement d'un sous-sol ou d'un grenier

Et plus encore

Travaux et réparations esthétiques/de finition

Dans d'autres cas, une enquête peut révéler que de simples réparations et des approches cosmétiques peuvent donner le meilleur rapport qualité-prix. La pose d'un nouveau tapis, le décapage et la peinture des murs, la réfection des revêtements de sol, le remplacement de la quincaillerie des armoires de cuisine, etc. entrent tous dans cette catégorie.

Évaluer le marché immobilier actuel

Ensuite, il faut évaluer le marché immobilier local. Bien que les marchés aient tendance à suivre une nature cyclique, chaque code postal et chaque quartier a ses propres caractéristiques, tendances et demandes du marché.

Sommes-nous dans un marché d'acheteurs ou de vendeurs ?
Savoir si vous vous trouvez dans ce qui est considéré comme un marché "d'acheteurs" ou "de vendeurs" peut vous aider à mieux positionner votre maison pour une vente rapide et qui vous rapporte le plus d'argent à la clôture.

Qu'est-ce qu'un marché d'acheteurs ?

Un marché d'acheteurs est un terme immobilier utilisé pour définir un marché immobilier dans lequel l'offre de maisons (c'est-à-dire les maisons mises en vente) est supérieure à la demande actuelle des acheteurs potentiels sur le marché. Les marchés d'acheteurs sont bien nommés puisqu'ils favorisent l'acheteur dans la transaction. L'excès d'inventaire fait souvent baisser les prix.

Signes que vous vous trouvez dans un marché d'acheteurs (ou que vous vous en approchez) :

Le délai entre la mise en vente et la conclusion de la vente d'une maison est de plus en plus long d'un mois à l'autre ou d'un trimestre à l'autre. Les représentations graphiques de ces données révèlent clairement toute tendance.

Baisse des ventes d'une année sur l'autre.

Les prix sur le marché local s'apprécient à des taux de 3 % ou moins.

Un nombre croissant de maisons sur le marché réduisent leur prix d'inscription une ou plusieurs fois avant la clôture.

Qu'est-ce qu'un marché de vendeurs ?

Un marché de vendeurs est un marché immobilier dans lequel la demande de maisons par les acheteurs potentiels dépasse le nombre de maisons en vente. En d'autres termes, il y a plus de gens qui veulent acheter des maisons à cet endroit, mais pas assez de maisons disponibles à acheter.

Les marchés de vendeurs offrent une excellente occasion d'obtenir le meilleur prix pour les maisons

Vérifiez la concurrence actuelle

Savoir à quoi vous vous confrontez peut vous aider à mieux positionner votre propre maison pour qu'elle soit plus attrayante que celle de la concurrence au moment de l'inscription.

Prenez note de ce qui suit :

- Les maisons et propriétés comparables

- Le nombre d'offres reçues

- Les prix vente définitifs

- Le délai de vente

- Les améliorations qu'ils ont apportées à la maison ou à la propriété

- Les commentaires (s'ils sont disponibles) sur les annonces de la maison par ceux qui l'ont visitée.

Tout ce qui précède peut vous fournir une "veille concurrentielle" et une connaissance approfondie de la réaction actuelle du marché et de ce que vous devez faire pour rendre votre maison plus attrayante que celle de la concurrence.

Examinez les données sur les ventes récentes de maisons en mauvais état et les ventes comparables dans votre quartier.
Lorsque vous mettez une maison en vente (surtout si elle est en mauvais état), il est impératif que vous sachiez d'abord ce qu'elle vaut.

Si vous la mettez en vente à un prix trop élevé, vous ne pourrez pas vendre la propriété, et vous perdrez du temps, de l'énergie et des ressources à commercialiser une propriété " surévaluée " qui rebute les gens. Par contre, si vous inscrivez la propriété à un prix trop bas, les gens risquent de se méfier d'une affaire "trop belle pour être vraie", ou vous risquez de perdre un retour sur investissement potentiel à la clôture.

Ces comparaisons fournissent également un aperçu unique de ce qui est demandé et de ce pour quoi les acheteurs sont (ou ne sont pas) prêts à payer une prime. Cela peut vous aider à prendre des décisions concernant les types de réparations, de rénovations ou de remodelages à envisager avant la mise en vente, et le montant qu'il vaut vraiment la peine d'investir dans la maison.

Sur quoi se basent les comparaisons ?

Vous ne trouverez jamais une comparaison " exacte " avec votre maison. Mais en suivant les directives ci-dessous, vous pouvez trouver celles qui sont les plus similaires.

Type de propriété : par exemple, une maison individuelle

Ventes récentes ou en cours : les maisons qui sont en cours de vente avec une offre ou qui ont été vendues récemment fourniront les informations les plus réalistes.

Emplacement : les marchés fluctuent beaucoup d'un code postal à l'autre et même d'un quartier à l'autre. Trouvez des comparaisons idéalement dans un rayon de quelques kilomètres de votre propre maison.

La taille : La superficie en pieds carrés des maisons comparables doit se situer dans une fourchette de 10 % de celle de votre maison, et doit présenter des "surfaces habitables" similaires. Par exemple, la surface habitable du rez-de-chaussée peut avoir plus de valeur que celle d'un sous-sol ou d'un grenier aménagé.

Année de construction de la maison : Dans un monde idéal, vous voudriez trouver des maisons comparables construites dans la même décennie, et idéalement dans les cinq années précédant la vôtre.

Âge des systèmes de la maison : Tout comme l'âge de la maison, les principaux systèmes de la maison, comme le chauffage et la climatisation, doivent être de même type et de même âge.

État général : Il devrait être aussi similaire que possible. Si votre maison nécessite des rénovations importantes et coûteuses, alors que l'autre n'a besoin que de travaux esthétiques, ce ne sont pas de bonnes comparaisons.

Style / Type de maison : Par exemple, vous ne voudriez pas utiliser une maison de style ranch comme comparaison avec votre maison à deux étages.

Nombre équivalent de chambres à coucher et de salles de bain

Caractéristiques spéciales : Par exemple, patios, piscines etc.

Déterminer une stratégie de tarification

Maintenant que vous avez vos données de comparaison en main, il est temps de déterminer une stratégie de prix qui vous aidera à atteindre vos objectifs.

Lorsque vous élaborez une stratégie, le fait d'avoir l'objectif final en tête et de savoir quels objectifs sont les plus importants pour vous peut vous aider à formuler un plan qui a le plus de sens.

Par exemple, la vente rapide est-elle une priorité absolue ou préférez-vous attendre que le "bon" acheteur se présente ? Ou encore, le plus important est-il d'obtenir le meilleur prix pour votre maison ?

Stratégies pour vous aider à démarrer

Les outils gratuits d'évaluation de maison en ligne sont des  "modèles d'évaluation automatisés" ou AVM. Vous répondrez à une série de questionnaires et remplirez des formulaires qui fourniront au système les critères utilisés pour évaluer la propriété.Vous répondrez à des questions telles que le type de maison, l'âge et l'état des systèmes, etc.

Bien que cela puisse être un bon point de départ, ces types de systèmes sont connus pour être parfois très imprécis.

Faut-il vendre en l'état ?

C'est une question à laquelle se heurtent pratiquement tous les vendeurs d'une maison dont l'état n'est pas parfait. La réponse dépend de plusieurs variables propres à votre maison ainsi que du marché local.

Raisons pour lesquelles vous pouvez envisager de vendre "en l'état".

Vous ne pouvez pas vous permettre des réparations coûteuses
Dans de nombreux cas, vous pouvez constater que votre situation financière actuelle ne vous permet tout simplement pas d'effectuer les réparations nécessaires. Dans ce cas, la vente "en l'état" peut être la seule option.

La détresse financière
Cela arrive aux meilleurs d'entre nous, souvent sans préavis. Des factures médicales imminentes, des accidents, des licenciements et bien d'autres choses encore peuvent mettre les propriétaires en mode crise, craignant de ne pas pouvoir toucher leur prochain salaire et de ne pas pouvoir faire face aux paiements hypothécaires. La vente "en l'état" peut offrir un espoir et un soulagement sous la forme de transactions rapides en espèces qui ne prennent pas des mois pour être approuvées par la banque.

Changement d'emploi ou urgences familiales
Parfois, la vie nous joue des tours. Lorsque le temps est compté, en raison d'une mutation professionnelle, d'une urgence familiale ou d'autres événements majeurs de la vie, la vente de votre maison "en l'état" peut vous permettre de disposer rapidement d'argent liquide, ce qui vous donne la possibilité d'agir rapidement si nécessaire.

Avantages de la vente d'une maison en l'état

Peu ou pas de coûts associés aux réparations

Pas de casse-tête lié aux réparations en termes de temps et de main-d'œuvre.

Inconvénients de la vente d'une maison en l'état

Prix de vente généralement plus bas

Acheteurs prudents

Le nombre d'acheteurs est limité (par exemple, ceux qui sont intéressés par des projets de rénovation ou de construction).

Probabilité d'offres " basses ", marchandage et négociations nécessaires.

La fixation du prix peut être délicate

La première impression fait vendre, et les maisons en mauvais état peuvent rebuter de nombreux acheteurs même si l'affaire est bonne.

Quelle est la prochaine étape ? Envisagez de faire ces réparations

Vous avez maintenant une idée précise de l'état de votre maison et de ses systèmes, de l'ampleur des dégâts ou des réparations nécessaires, et de ce qui permet à des maisons similaires dans votre quartier de se vendre au prix fort (même celles qui ont besoin d'un peu d'entretien).

Mais quels types d'améliorations peuvent vous rapporter le plus de temps, d'argent, de ressources et, probablement, un peu de maux de tête ?

Principales améliorations de la maison

Plan d'étage ouvert : Abattre un mur ou deux ou trois peut être un peu coûteux, mais cela peut vraiment transformer un espace de vie en quelque chose de vraiment attrayant pour les acheteurs.

Cuisine et/ou salle de bain rénovées : Les cuisines et les salles de bains sont les deux pièces les plus prisées d'une maison.

Revêtement de sol actualisé : Le sol de votre maison donne le ton et est souvent la première chose que les gens remarquent en entrant. Il établit une base solide et un flux qui peut aider à compléter le reste de l'espace.

Nouvelles fenêtres : Bien qu'elles soient coûteuses, de nouvelles fenêtres peuvent vraiment faire ressortir l'intérieur et l'extérieur d'une maison, en améliorant à la fois l'aspect extérieur et la fonction utilitaire, tout en améliorant l'isolation et en réduisant les coûts énergétiques.

Réparations rapides et faciles

Nouvelle peinture : Une nouvelle couche de peinture est probablement le moyen le plus efficace de donner un nouveau souffle à une pièce sans se ruiner.

Mise à jour de la quincaillerie : Vous n'avez pas les moyens de vous offrir de nouvelles armoires, étagères ou comptoirs ? Envisagez de moderniser la salle de bain et la cuisine avec de nouvelles ferrures.

Refaire la surface des armoires et/ou des planchers : Tout comme une nouvelle peinture, le resurfaçage des armoires, des planchers et des autres surfaces en bois peut leur redonner vie.

Nouveaux stores et volets : Complétez vos fenêtres et votre revêtement sans avoir à les remplacer.

Petites réparations : Les planches mal fixées, les charnières qui grincent, les rayures et les bosses, les moustiquaires déchirées et d'autres réparations rapides et faciles peuvent vraiment faire une grande différence.

Aménagement paysager de base : Une cour bien entretenue et la plantation de feuillage ou de fleurs placées stratégiquement peuvent faire ressortir votre cour et améliorer l'attrait du trottoir, incitant les acheteurs potentiels à regarder la maison une deuxième fois ou de plus près.

Le 27 octobre 2022