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Comment expulser un squatter ?


Un squatter est une personne qui est entrée illégalement dans un logement occupé ou libre sans avoir conclu de contrat de location avec le propriétaire et sans autorisation.

Pour procéder à son expulsion, il convient de vérifier si le squatter occupe le logement constitue la résidence du propriétaire ou d'un locataire. S'il est vide, il convient de distinguer s'il est occupé depuis moins ou plus de 48 heures.



I. L'expulsion d'un squatter d'un logement occupé


Le fait de squatter un logement occupé constitue un délit de violation de domicile, sanctionné par l’article 226-4 du code pénal. Dans cette hypothèse, le propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe a la possibilité de faire procéder à l’évacuation forcée du logement sans saisir le juge, à la condition que le logement soit occupé au jour de l’intrusion des squatters (article 38 Loi n°2007-290 du 5 mars 2007).
Le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux.
L'intervention du préfet n'est possible que si le propriétaire ou le locataire, après avoir déposé plainte, apporte la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
Ainsi, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé a la possibilité de demander directement au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après préalablement avoir fait la preuve des formalités suivantes :
- déposé plainte ;
- fait la preuve que le logement constitue son domicile ;
- fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

La mise en demeure préfectorale est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.
Le dispositif prévoit que lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, l’autorité préfectorale doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.



II. L'expulsion d'un squatter d'un logement vacant


A. Logement vacant squatté depuis moins de 48h

Si les squatters sont entrés dans le logement depuis moins de 48h, le propriétaire peut directement recourir aux forces de police afin de procéder à leur expulsion immédiate et forcée (Art 53 du Code de procédure pénale), sans qu'il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire. Passé le délai de 48 h, il est nécessaire de saisir le juge compétent, seul habilité à délivrer une ordonnance permettant l'expulsion des occupants. Il faut comprendre tout appartement ou maison secondaire vacante mais aussi local commercial, professionnel et industriel .

Le propriétaire a donc 48h après effraction pour porter plainte. Au commissariat, il doit fournir tout document prouvant que le logement lui appartient (taxe foncière, acte de propriété, factures) et obtenir des voisins ou gardien une attestation témoignant de la date d’intrusion des squatteurs. Il doit également prouver l’effraction. N’hésitez donc pas à prendre des photos de la serrure trafiquée ou encore d’un carreau cassé. Toute preuve de détérioration aidera le propriétaire à prouver l’effraction.
Une fois la plainte déposée et le constat d’effraction constaté par un officier de police dans le délai imparti, les forces de l’ordre peuvent procéder à l’expulsion des occupants « sans droit ni titre ». Dans ce cas, la procédure est rapide et sans frais pour le propriétaire.

Passé ce délai ou si la police ne parvient pas à prouver l’effraction, le propriétaire devra alors s’engager dans un long parcours judiciaire pour récupérer son bien.

B. Logement vacant squatté depuis plus de 48h

Après l'expiration du délai de 48 heures, le propriétaire doit saisir la justice aux fins d'obtenir l’expulsion squatters et leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation. Il est conseillé de porter plainte afin d'éventuellement accélérer la prise en compte du sérieux de l'infraction. Il s’agit du cas le plus courant et le plus problématique. Contrairement aux propriétaires, les squatteurs connaissent leurs droits. Certains vont même jusqu’à changer les serrures, repeindre les murs ou encore passer le contrat EDF à leur nom pour rendre la procédure plus complexe et profiter du bien squatté plus longtemps. Détaillons les démarches que devra suivre le bailleur.

Pour pouvoir intenter une telle action en justice, encore faut-il que le propriétaire parvienne à démontrer que son bien est occupé et à obtenir l'identité d'au moins un des occupants. Pour y parvenir il faut :

  • Obtenir la désignation d'un huissier de justice par le Tribunal d'instance

Préalablement à la saisine du Juge, le propriétaire doit démontrer que le bien est effectivement occupé (attestations par les voisins, le gardien...) et l'identité d'au moins un des occupants présents. A cet effet, l’établissement d’un constat d’huissier est vivement conseillé.
Il pourra également relever les éventuelles dégradations du bien.
La récupération de ces informations peut cependant être longue : voisins refusant de témoigner ou encore squatteurs absents lors des visites, et de fait, difficilement identifiables.

Cependant, il peut arriver que ni les voisins ni le gardien de l'immeuble ne souhaitent attester, que l'huissier ne rencontre personne lors de son passage, ou encore qu'aucun nom ne soit inscrit sur la boîte aux lettres. Dans une telle situation, l'huissier ne peut s’introduire librement dans les lieux.
Afin de pouvoir y pénétrer, l'huissier doit être impérativement autorisé préalablement par le juge, faute d'être poursuivi pénalement.
Une fois désigné, l’huissier pourra immédiatement se rendre sur les lieux, constater l’occupation et en identifier les auteurs.

  • Assigner le squatteur devant le Tribunal d'instance pour l'expulser

Une fois en possession de ce constat, il faut engager une procédure d'expulsion par devant le juge des référés du Tribunal d'instance, par voie d'assignation. Il sera alors demandé au Juge de prononcer l'expulsion immédiate des occupants et leur condamnation au paiement des indemnités d’occupation et au remboursement des dégradations éventuelles lors de l’effraction.
SI le squatter vient à l'audience, celui-ci peut faire valoir l'existence d’un bail putatif. Tel est le cas, d'un ancien locataire qui se fait passer pour le propriétaire et signe un faux bail avec l’occupant actuel, en contrepartie d'une somme d'argent. Le locataire putatif est en réalité bien souvent au courant de la situation. En général, il ne s’étonne pas qu’après la conclusion du bail, on ne lui réclame jamais le moindre loyer.
Sur ce point, la jurisprudence est claire : même signé de bonne foi, le bail est inopposable au propriétaire. Il peut également solliciter des délais d'expulsion (L.412-1CPCE) : Le Juge peut ainsi retarder sensiblement l’expulsion en accordant jusqu’à 36 mois de délai gracieux à un occupant sans droit ni titre. Cependant, les juges sont ainsi assez réticents pour accorder un tel délai compte tenu de la mauvaise foi avérée de l’occupant, entré en effraction dans les lieux, à moins qu’il ne soit en présence d’une situation sociale et familiale exceptionnelle.

  • Signification de l'Ordonnance et délivrance d'un commandement de quitter les lieux

Aux termes de l'audience, le Juge ordonnera l’expulsion des occupants avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter rétroactivement de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, outre aux dépens (frais d'huissier), et à une indemnité au titre des frais de procédure (honoraires d’avocat).
Une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue, notre cabinet se chargera de la signification de la décision aux occupants (qui disposent d’un délai de 15 jours pour faire appel de l’ordonnance) et de la délivrance simultanée d’un commandement de quitter les lieux, sauf dans le cas où un délai de grâce a été exceptionnellement accordé par le Juge, auquel cas la délivrance d’un tel commandement sera reporté à l’issue dudit délai (L. 411-1 du CPCE).

  • L’expulsion et le concours de la force publique

Si les lieux sont toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, l’huissier pourra enfin solliciter le concours de la force publique et procéder à l’expulsion effective du local.
Lorsqu'une expulsion, ordonnée par le juge, porte sur un lieu habité par la personne à expulser ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d'avoir à libérer les locaux. Jusqu'alors, un squatteur pouvait  bénéficier de ce délai, sauf si le juge décidait de le réduire ou de le  supprimer. Désormais, le texte précise que le délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes concernées « sont entrées dans les locaux par voie de fait » (C. proc. civ. exéc. art. L 412-1, al. 2). Cependant, l’autorité préfectorale n’est pas obligée de l’accorder.
Dans un tel cas, le bénéficiaire d’une décision d’expulsion pourra se retourner contre l’État devant le tribunal administratif en sollicitant la réparation des préjudices subis du fait du refus du concours de la  force publique.

Avec la loi ALUR, les squatteurs était protégés par la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, période durant laquelle toute expulsion est suspendue. La loi ELAN du 23 novembre 2018 supprime la possibilité pour les squatteurs d’un domicile de bénéficier du délai légal de deux mois (prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion.
Elle précise également que les squatteurs ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars) qui ne protégera désormais que les seuls locataires bénéficiant d’un bail.


Dans un arrêt récent, les propriétaires d’une parcelle avaient assigné en expulsion les occupants de leur bien dès lors qu’ils l’occupaient sans droit ni titre avec leurs caravanes.  Par un arrêt en date du 19 octobre 2017, la Cour d’appel de Montpellier avait fait droit à la demande des propriétaires et ordonné l’expulsion des occupants du terrain ainsi que l’enlèvement de leurs caravanes et autres ouvrages.
Cependant, les occupants sans droit ni titre ont formé un pourvoi en cassation en avançant qu’il résulte de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ; que la perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile et que toute personne qui risque d’en être victime doit en principe pouvoir en faire examiner la proportionnalité par un tribunal.

Selon eux les juges auraient dû mettre en balance le droit de propriété avec leur propre droit au respect de leur domicile et de leur vie privée. Ils auraient alors dû vérifier si les conséquences de l’expulsion n’étaient pas disproportionnées par rapport au trouble de jouissance allégué par les propriétaires du terrain qu’ils occupaient.

La Cour de cassation (3ère civ. 4 juillet 2019 n° 18-17.119) a rejeté leur pourvoi et jugé que l’expulsion était la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

L’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Elle a également précisé que c’est à bon droit que la Cour d’appel a jugé que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants.
La Cour de cassation a donc rappelé par cet arrêt que le droit de propriété est un droit absolu, c’est-à-dire un droit opposable à tout autre droit, et prévu à l’article 544 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».


Un syndicat de copropriétaires peut être déclaré responsable du fait du gardien si celui-ci avait pour tâche de contrôler les allées et venues et qu’il n’a pas signalé la présence inhabituelle dans l’immeuble de personnes n’ayant pas qualité de propriétaires ou de locataires. Le gardien n’ayant pas permis l’intervention en temps utile des services de police pour assurer à tous les occupants de l’immeuble la jouissance paisible des parties communes, il engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires (Cass. 3ème Civ., 27 avril 1994).
Par conséquent, les copropriétés pourvues d’un service de gardiennage doivent se montrer particulièrement attentives et alerter les services de police si un squat venait à se  former dans l’immeuble.


Le 6 mai 2019 mis à jour le 12 juillet 2019


Source : https://www.village-justice.com/articles/expulsion...

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