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Comment évaluer un terrain à bâtir ?


Afin que vous puissiez mieux appréhender ma profession d'expert en évaluations immobilières, je vous propose un exemple d’estimation d'un terrain à bâtir, bien entendu chaque dossier étant unique, cet exemple peut ne pas pouvoir s'appliquer à votre terrain.


La valeur d'un terrain à bâtir est proportionnelle à sa constructibilité ainsi qu'à sa situation,son environnement, sa superficie qui veut conditionner son appartenance à un marché immobilier donné. Schématiquement, un terrain susceptible d'accueillir trois maisons individuelles vaudra le triple d'un terrain ne permettant la construction que d'une seule maison. Il est donc indispensable de connaître les facteurs de la constructibilité. Les principaux facteurs juridiques relevant du droit de l'urbanisme qui a pour mission de réglementer le droit à construire. Il faut déterminer avec précision les règles d'urbanisme applicables au terrain.
Les règles d'urbanisme définissent la constructibilité d'un terrain selon les principes suivants:
- la nature des constructions autorisées : Dans notre hypothèse, il s'agira de constructions à usage d'habitation : ainsi, si le terrain ne peut recevoir que des constructions à usage industriel, ce n'est pas la peine d'aller plus avant.
- l'accès : Un accès de largeur minimum est généralement prévu par les règlements d'urbanisme. Un accès insuffisant peut donc rendre un terrain inconstructible, sauf à négocier un accès avec un voisin. Il faudra alors diminuer le terrain du prix à payer pour obtenir un accès conforme,

- infrastructure :Les règlements d'urbanisme imposent que le terrain soit desservi par des réseaux d'eau potable, d'électricité et d'égouttage s'il existe.

En conséquence, l'expert doit s'assurer que le terrain est situé à proximité des réseaux. Il importe de connaître l'emplacement des réseaux et leurs caractéristiques (diamètre, profondeur, puissance, etc.), S'il en est éloigné, il ne faut pas que le coût soit prohibitif par rapport à la valeur du terrain puisque celui-ci doit être imputé sur la dite valeur.
- taille du terrain : les règlements imposent parfois une taille minimum pour construire et ce surtout si le terrain n'est pas raccordable au réseau public d'égouttage.
- implantation de constructions par rapport aux voies publiques et privées : Celle-ci est généralement règlementée et il est imposé une certaine distance par rapport aux voies. Ainsi, il peut être imposé de construire en alignement ou en arrière de celles-ci. Ainsi, un terrain frappé d'alignement sur une profondeur importante peut perdre une partie de sa valeur, en fonction directement de sa perte de constructibilité.
- implantation de constructions par rapport aux limites séparatives : De la même façon, il est souvent imposé des distances minimales par rapport aux limites du terrain ou il est imposé de construire sur les limites.
- implantation de constructions les unes aux autres sur un même terrain : Il peut exister des règles pour l'implantation de constructions non-contiguës. Elles sont importantes dans le cas où l'on édifierait une dépendance séparée ou un ensemble de maisons sur une même propriété.
- hauteur maximale de constructions : Elle détermine l'ampleur maximum des constructions en hauteur. Celle-ci peut être chiffrée en mètres ou en niveaux. A titre indicatif, on compte 2,70 à 3 m par niveau.
- stationnement : Il est parfois imposé un certain nombre de places de stationnement par habitation. Le terrain doit donc pouvoir accueillir à la fois l'habitation et le garage. Dans le cas contraire, la valeur du terrain doit être diminuée du montant de la participation qui est généralement imposée s'il n'est pas possible d'édifier un garage.

- densité  : Il s'agit du rapport entre la surface du terrain et la surface constructible de celui-ci. En pratique, cette densité est donnée par l'application de l'ensemble des régies précédentes. 


L'expert doit tenir compte des régies de droit privé telles que les servitudes qui peuvent grever le terrain: servitude de passage, servitude de non aedificandi,... Celles-ci peuvent avoir une influence importante sur sa constructibilité. L'expert doit vérifier si le terrain est situé dans un lotissement et, si c'est le cas, se procurer le règlement et le cahier des charges de ce dernier afin d'analyser ce qu'il est possible d'édifier au sein de ce lotissement.Les terrains trop étroits peuvent compliquer la construction et justifient donc une moins-value. Il en ira de même pour des terrains aux formes irrégulières qui n'ont pas forcément un potentiel constructible moindre mais qui peuvent constituer un frein psychologique pour l'acquéreur potentiel.La surface du terrain est un critère essentiel de la valeur, le prix du terrain étant étroitement fonction de sa surface. En pratique, plus un terrain est grand et plus il a de valeur mais en revanche, son prix au m² est certes dépendant de sa surface. La tendance est donc de rechercher une parcelle de dimensions voisines de celles le plus souvent rencontrées dans le quartier. Cette tendance conduit à définir ce que l'on appelle la parcelle de base.Cette notion de parcelle de base s'identifie par une surface et un prix.Si une légère déclivité peut être appréciée (terrain montant par rapport à la voie) autorisant une plus-value, la présence d'une forte déclivité occasionnant un surcroît de frais pour les fondations par rapport à un terrain plat est source d'une moins-value équivalente aux frais supplémentaires. De plus, si le terrain est en contrebas par rapport à la voie et aux réseaux d'égouttage,une station de relevage des eaux usées pourra être nécessaire augmentant d'autant les frais de viabilisation de la parcelle et diminuant d'autant sa valeur.
L'orientation future donnée à la construction qui découle directement de la forme de la parcelle peut jouer un rôle non négligeable dans le cadre d'un habitat familial. L'orientation idéale correspond à une façade donnant au sud ou sud-est. Toute autre exposition et surtout une exposition plein nord est source de moins-value.
La vue peut également être un critère important de la valeur d'un terrain. Ainsi, un terrain avec vue sur la mer ou sur un monument aura nettement plus de valeur que le même terrain voisin dont la même vue est masquée par un immeuble. De même, une promiscuité désagréable telle que la présence d'une voie ferrée, d'une autoroute, d'une station service, etc. est source de moins-valueLa meilleure méthode consiste à comparer deux mutations de terrains dont la différence essentielle est le critère considéré. On déduira son influence sur la valeur qui pourra alors être appliquée au terrain à évaluer. Par exemple, on constate qu'un terrain avec vue sur mer vaut 50 % plus cher que le même terrain sans la vue. Il suffit alors d'appliquer cette variation sur le terrain à évaluer.
Les possibilités de construire sont intimement liées à la nature du sol. Il est évident que le sol doit supporter le poids des constructions car dans le cas contraire, il s'avérerait inconstructible. L'analyse du sol permet de se rendre compte de la force portante du sous-sol.
On distingue traditionnellement trois types de sol :
- les terrains incompressibles et non susceptibles d'être fouillés: roches calcaires, granit, grès
Ces terrains ont l'avantage de supporter de fortes charges et de permettre un ancrage facile de l'édifice. En revanche, si des terrassements sont nécessaires, ceux-ci s'avèrent onéreux.
- les terrains incompressibles mais susceptibles d'être fouillés : limon et argile sèche Ils ont une bonne résistance mais nécessitent un certain empattement des fondations.
- les terrains compressibles : argiles compacts mais humides, tourbes, vases Ils ont une faible résistance. Ils sont très mauvais pour la construction et nécessitent des fondations spéciales très onéreuses dont le prix peut pratiquement rendre le terrain inconstructible tant il est disproportionné par rapport à celui du terrain et des constructions. D'ailleurs, si le sol est vraiment trop spongieux, il sera impropre à la construction.
- les terrains hétérogènes : Ceux-ci sont constitués d'un mélange de divers matériaux avec des taux de compression variables. Ils peuvent subir des tassements différentiels sources de fissures et crevasses dans les constructions et impliqueront une étude géologique pour déterminer les fondations adaptées qui diminueront d'autant la valeur du terrain.Le taux de compression requis est d'autant plus élevé que l'immeuble envisagé sera lourd.
- les terrains remblayés : Ces terrains doivent être estimés avec beaucoup de prudence, leur constructibilité étant variable selon la nature et l'homogénéité des matériaux employés.
Il faut savoir qu'un terrain même remblayé avec des matériaux durs n'est réellement constructible qu'au terme d'une période de vingt ans

- les terrains encombrés : Un terrain n'est considéré comme un terrain à bâtir que dans la mesure où il est nu, c'est-à-dire qu'il ne supporte aucune construction.

Il existe cependant des cas pour lesquels un terrain, même occupé par une construction est évalué comme un terrain à bâtir. C'est ce que l'on appelle un terrain encombré. Il s'agit de la récupération foncière: cela consiste à démolir l'existant afin d'obtenir ainsi un terrain nu et rebâtir du neuf.La récupération foncière est fondée sur le fait que l'immeuble bâti existant a moins de valeur que le terrain qui le supporte s'il est transformé en terrain à bâtir par l'éviction des bâtiments existants.
- l'immeuble existant est en très mauvais état et il s’avère plus intéressant de le reconstruire plutôt que de le rénover,
- l'immeuble existant n'exploite pas toutes les possibilités offertes par l'urbanisme et le marché local.

La valeur du terrain sera donc celle d'un terrain nu de laquelle il faudra déduire les frais de démolition et de remise en état du terrain pour le transformer en terrain nu. 


Le marché immobilier est un facteur fondamental dans la détermination de la valeur d'un terrain. L'expert doit donc s'attacher à définir avec précision le marché auquel appartient le terrain qu'il doit
évaluer. En pratique, le marché auquel appartient le terrain est conditionné par son emplacement. En effet, un terrain identique d'un point de vue de la constructibilité aura une valeur différente selon qu'il est situé dans tel ou tel endroit.
Dans une grande ville, il pourra exister de multiples marchés en fonction du nombre de quartiers plus ou moins différents et prisés alors qu'une petite commune peut n'avoir qu'un seul marché de terrains à bâtir pour des maisons individuelles. Dans les grandes agglomérations, l'éloignement par rapport au centre ville est souvent un critère important. A l'opposé, il est possible de constater dans les campagnes que des villages aux caractères socio-économiques voisins auront un marché semblable, bien que situés à plusieurs kilomètres de distance.
Une fois que l'expert a déterminé avec précision le marché auquel appartient le terrain, il choisira les références de mutation dans ce marché desquels il déduira la valeur du terrain à évaluer en appliquant les méthodes d'évaluation.
Les références doivent être récentes et proches géographiquement du terrain à évaluer.
Les références doivent être homogènes et les plus nombreuses possibles.
Un minimum de trois références semble acceptable. En dessous, il est difficile de parler de marché significatif.
Le premier principe de l'évaluation d'un terrain est la comparaison. Cela signifie que l'expert raisonne par comparaison avec les références de mutation à sa disposition. Il ne peut en aucun cas évaluer à l'aide de formules abstraites sans lien avec le marché immobilier. Il doit choisir des références adéquates et récentes.Le second principe fondamental est la notion de parcelle de base.


La méthode de comparaison par réduction au m² de surface consiste à faire la moyenne de prix au m² de tous les terrains en référence et à multiplier ce prix au m² par la surface du terrain à évaluer pour obtenir son prix.Le premier principe, à savoir la relation au marché immobilier, est respecté.En revanche, le second principe, à savoir la notion de parcelle de base, n'est pas pris en compte.

Prenons un exemple concret: le terrain à évaluer a une surface de 500 m² . Nous avons trois références de terrain :
N°1 :  un terrain de 400 m²  d'une valeur de 79 000 €.
N°2   : un terrain de 600 m²  d'une valeur de 108 000 €.
N° 3 :  un terrain de 700 m²  d'une valeur de 136 000 €.La méthode par réduction au prix du m² consiste à additionner tous les prix des terrains et à diviser cette somme par la somme des surfaces des terrains de référence soit :

(79 000 + 108 000 + 136 000) /(400 + 600 +700) = 190.

Le prix obtenu de 190 € est un prix moyen au m². Pour évaluer un terrain de 600 m2, il faut multiplier cette surface par le prix au m² :

soit 600 x 190  = 114 000 €En pratique, cette méthode même si elle ne tient pas compte de la notion de parcelle de base, donne un résultat satisfaisant, si  les références utilisées sont voisines en superficie de la surface du terrain à évaluer et si la moyenne de la surface respective très proche de la surface terrain à évaluer. En revanche, l'application d'une telle méthode à un terrain nettement plus grand ou plus petit que la parcelle de base fausserait complètement le résultat.
Si le terrain à évaluer a une superficie de 1 000 m²  et qu'il n'est possible d’édifier qu'une seule construction, et si on reprend les mêmes références, on a une parcelle de base de 566 m² ((400 +600 +700)/3), or l'application de la méthode par réduction au m² conduirait à faire payer au prix fort tous les m² alors que par hypothèse seuls 566 m2 intéressent l'acquéreur, d'où une surévaluation de la parcelle.
A l'inverse et avec les mêmes références, si la parcelle à évaluer ne fait que 350 m² et qu'elle permet néanmoins d'édifier une maison, la règle selon laquelle plus le terrain est petit et plus son prix au m² est élevé ne serait pas respectée et l'application de la méthode conduirait à une sous-évaluation.
Il vaut donc mieux lui préférer les méthodes qui prennent en compte la notion de parcelle de base et que l'on nomme les méthodes d'évaluation par zones.
La méthode par réduction au m² pondéré par zones de valeurs décroissantes en fonction de l'importance et de l'utilité relative. Cette méthode se distingue par l'importance et l'utilité relative de chaque zone par rapport à la parcelle de base.


L'expert doit déterminer en fonction d'une situation donnée (quartier, rue, …) et en se fondant sur l'analyse des références disponibles de ce que l'on appelle la parcelle de base.Cette parcelle de base est la parcelle la plus communément rencontrée dans le quartier en fonction d'une constructibilité donnée.

Pour l'obtenir, il est possible de faire soit la moyenne de toutes les parcelles du quartier, soit la moyenne des parcelles les plus proches en taille de celle qui fait l'objet de l'expertise, écartant ainsi les parcelles trop disparates. Cette moyenne consiste d'une part à additionner toutes les surfaces des parcelles et à diviser la somme par le nombre de parcelles et d'autre part à additionner tous les prix des parcelles et à diviser la somme par le nombre de parcelles.
Parcelle 1 : 1 000m² vendue 15 000 €
Parcelle 2 : 1.300 m² vendue 17.850 €
Parcelle3 : 1.150m ² vendue 16 350 €
Soit une surface totale de 3 450 m² pour une valeur totale de 42 200 €
Soit une surface moyenne de 1 150m ²  pour une valeur de 14.06 6€
La parcelle de base fait donc 1 150 m² pour un prix de 14 066 €, soit 12,23 €/m².
Une fois déterminé la parcelle de base correspondant au terrain à évaluer, il peut y avoir quatre possibilités :
  • Le terrain correspondant à la parcelle de base par sa superficie
Le terrain a donc la valeur de la parcelle de base.
  • Le terrain est plus grand que la parcelle de base mais ce surplus ne dépasse pas 5% de la parcelle de base
Dans ce cas, il suffit de faire le quotient du prix de la parcelle de base par sa surface, obtenant ainsi un prix au m2 et de la multiplier par la surface du terrain à évaluer, ce qui donnera sa valeur.
Il s'agit alors de l'emploi de la méthode de réduction à l'unité de surface déjà évoquée.
  •  Le terrain est plus grand que la parcelle de base et ce surplus est supérieur à 5%
Dans ce cas, la méthode est pleinement applicable.
Le raisonnement s'effectue par une évaluation par zones en fonction de la surface de la parcelle de base selon les ratios suivants :
- la surface de la première zone correspond à la surface de la parcelle de base,
- la surface de la deuxième zone correspond à un tiers de la surface de la parcelle de base,
- la surface de la troisième zone correspond à la différence entre trois fois la surface de la parcelle de base et la somme des deux premières zones,
- la surface de la quatrième zone correspond au surplus du total des trois premières zones.
Chaque zone est affectée d'une pondération :
- la première zone est pondérée à 1,
- la deuxième à 0,4,
- la troisième à 0,2,
- la quatrième, évaluée à part, est pondérée à 1.
Pour obtenir le prix du terrain, il faudra multiplier la surface pondérée des trois premières zones par le prix au m² de la parcelle de base. La surface de la quatrième zone sera multipliée parle prix au m² de la terre agricole dans la zone considérée. La somme du prix des trois premières zones et de la quatrième donnera le prix du terrain.
Soit une parcelle de base de 500m² pour un prix de 29 750€. Le terrain à évaluer a une surface de 1 800 m². Le prix du terrain en zone agricole est de 12.400 € l'hectare.La première zone correspond à la parcelle de base, soit 500 m².
La deuxième zone correspond à 500/3 = 166 m²
La troisième zone correspond à 3 x 500 – (500 + 166) = 834 m².
La quatrième zone correspond à 1.800 – (500 + 166 + 834) = 300 m².
Pour obtenir la surface pondérée du terrain, nous appliquons les coefficients préconisés :
- première zone : pondération 1, soit 500 x 1 = 500
- deuxième zone : pondération 0.4, soit 166 x 0,4 = 66,4
- troisième zone : pondération 0,2, soit 834 x 0,2 = 168,8
- quatrième zone : pondération 1, soit 300 x 1 = 300
Le prix au m² de la parcelle de base est de 29.750€ : 500 soit 59,50 au m² que l'on multiplie à la somme des surfaces pondérées des trois premières zones :

59,50 x (500 + 66,4 + 166,8) soit 59,50 x 733,20 = 43.625,40 €.

Il reste la 4ème zone. Pour rappel, le prix au m² du terrain agricole est de 12 400€ l'hectare soit 1,24 € le m², le prix est multiplié à la surface résiduelle obtenue soit 300 m2 x
1,24 = 372€.
Le prix du terrain à évaluer est de 43.625,40 + 372 = 43.997,40 €, le prix au m² de ce terrain est de 24,43 €.
  •  Le terrain est plus petit que la parcelle de base tandis que la parcelle de base devient le terrain à évaluer

Si on retient une parcelle de base de 500 m2 pour un prix de 29 750€, soit 59,50€ au m ² et que le terrain à évaluer est d'une surface de 360 m².Si l'on considère que le terrain à évaluer est la parcelle de base on obtient :

- première zone pondérée à 1, soit 360 x 1 = 360 m²
- deuxième zone, soit 360 + 3 pondérée à 0,4 soit 120 + 0,4 = 48 m²
- troisième zone, soit 500 - (360 + 120) pondérée à 0,2 soit 20 x 0,2 = 4 m²
Soit un total de 412 m² pondérés.Nous obtenons donc un prix au m² pondéré de : 29 750 : 412 = 72,21 €, que nous appliquons à la parcelle à évaluer, soit : 360 x 72,21 € = 25.995 €.
Cet exemple confirme que la méthode respecte le principe selon lequel, en matière de terrain à bâtir pour une maison individuelle, un petit terrain a un prix moyen au m² plus élevé qu'un terrain plus grand.
En effet, le prix au m² de la parcelle de base soit 500 m² s'établit à 59,50€ et celui d'un terrain de 1.800 m² s'établit à 24,43 € et celui de 360 m² s'établit à 72,20€.


Une autre méthode par régression statistique peut également être employée. Comme précédemment, elle part du principe que le prix au m² diminue proportionnellement à l'augmentation de la surface. 

Si la parcelle recherchée a une plus grande superficie :
Surface de la parcelle dont le prix est connu
+ 1/3 de la surface de la parcelle dont le prix est connu x 0,4
+ jusqu’à 5/3 de la surface de la parcelle dont le prix est connu x 0,2
-------------------------------------------------------------------
= prix de la parcelle recherchée

Si la parcelle recherchée a une plus petite superficie :
Surface de la parcelle x prix recherché soit Y
+ 1/3 de la surface de la parcelle x Y x 0,4
+ jusqu’à 5/3 de la surface prix connu x Y x 0,2
-------------------------------------------------------------------
= prix de la parcelle de référence


Par exemple :


- Soit un terrain à expertiser de 643 m²


La parcelle de base a une surface de 937 m²  et une valeur de 138 676 € soit 148 € /m².


En appliquant la formule ci-dessus, on recherche Y la valeur au m² du terrain à expertiser :

(643 x Y) + undefined + [79,67 x Y x 0,2] = 138 676 €

Soit Y = 186,22 € retenu pour 186 €


Soit un terrain de 186 x 643 = 119 598 €


- Soit un terrain à expertiser de 1 345 m²


La parcelle de base fait 948 m² pour une valeur de 141 000 # soit 148,734 € /m².


Le terrain a donc une valeur de (948 x 148,734) + undefined +(81 x 148,734 x0,2) = 162 204 €


Sources : PHILIPPE COURTENS & ROGER BRACONNIER Expertise immobilière

Stage expertise immobilière SNPI M LAFFON


Le 30 septembre 2019

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