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Bruits de voisinage : responsabilités et devoirs civils


Conformément au Code Civil toute personne est responsable et redevable de la réparation des dommages causés à autrui, par négligence ou par imprudence, de son fait, du fait de ses enfants ou des animaux et des choses dont on est responsable (articles 1382 à 1386).

Dans le cadre d'une location, l'article 1725 du code civil précise que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance » lorsqu'ils n'invoquent pas un droit sur la chose louée. Tel est le cas en matière de bruits de voisinage. Il en résulte les conséquences suivantes :
1° - Lorsque l'auteur du bruit et sa victime sont tous deux locataires du même propriétaire, la victime doit, en principe, intenter son action devant le tribunal d'instance contre ce propriétaire et, ce, en vertu du contrat de bail. En effet, le locataire bruyant n'est pas un« tiers » au sens de l'article 1725 précité, qui aurait été probablement la même en matière de bruit. Ceci n'empêche d'ailleurs pas que la victime puisse aussi attaquer directement le voisin bruyant.
2° - L'auteur du bruit est un voisin, locataire d'un autre propriétaire ou propriétaire lui-même. Dans cette hypothèse, au contraire, c'est contre ce voisin que l'action doit être menée.
Ainsi le locataire, entre autres obligations, ne doit pas gêner les habitants de l'immeuble et ne pas réserver à son appartement une destination autre que celle d'habitation, au risque que le bailleur ne renouvelle pas le contrat de location ou demande à la justice sa résolution (article 1728).

La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance consacre la résiliation du bail pour troubles du voisinage et crée une obligation de réaction du propriétaire bailleur.

La Cour de cassation exige un résultat. Il ne suffit pas que le propriétaire ait adressé des lettres recommandées aux auteurs de troubles. Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, dit-elle, et son action doit avoir un effet. Ces exigences se fondent sur le Code civil qui met à la charge du propriétaire bailleur une obligation de «jouissance paisible» pour son locataire pendant la durée du bail. Cette obligation existe toujours, «par la nature du contrat», dit la loi, sans qu’il soit nécessaire de l’évoquer dans le bail.

De fait, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi n°2007-297 du 5 mars 2007) prévoit la possibilité pour un propriétaire bailleur de résilier le bail d'un locataire bruyant. Mais les troubles de voisinage doivent avoir été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée :
"Est réputée non écrite toute clause :
"Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée".
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi du 5 mars 2007) crée aussi une obligation de réaction du propriétaire bailleur :
"Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux".
La résiliation du bail peut par ailleurs être appuyée sur l’obligation paisible du logement par son occupant (article 1729 du code civil) : "Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail".

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6).En cas de vices et défauts dont le locataire subit un préjudice, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire (article 1721 du Code Civil). En revanche, le bailleur ne répond pas des vices qui sont le fait du locataire.
Si votre propriétaire est un propriétaire individuel, il n’est pas obligé de régler un litige concernant le bruit.
Votre bailleur n’est pas responsable des troubles que les tiers causent à son locataire. Si vous subissez un trouble dû au bruit de la part d’un autre copropriétaire, votre bailleur n’est donc pas tenu de vous indemniser, ni d’intervenir directement étant donné que le copropriétaire est considéré comme un tiers, il n’a aucun lien avec votre bailleur. Autrement dit, la résolution du problème doit se trouver entre vous et ce voisin.
Il faut assigner directement votre voisin et mettre éventuellement le syndic en cause, pour n’avoir pas su faire respecter le règlement de copropriété.
A titre d'exemple, la cour d'appel de Versailles a rappelé les obligations du bailleur (bailleur social) lorsqu'il s'agit d'assurer la jouissance paisible des locataires victimes de troubles de la part des autres occupants de l'immeuble. En l'occurrence, le bailleur avait été informé par les victimes des noms et adresses de locataires auteurs des troubles consistant en des violences physiques et verbales et des rassemblements d'individus bruyants et agressifs dans les parties communes. Or, le bailleur n'avait eu aucune réaction en vue de prévenir ces agissements et d'assurer une jouissance paisible à ses locataires.
Aucun code, ni interphone ou service de gardiennage n'avait été mis en place et aucune plainte n'avait été déposée, ni aucune action en justice n'avait été engagée. En de telles circonstances, le bailleur a été condamné à verser 20 000 F de dommages et intérêts aux victimes ainsi que 6000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile afin de les dédommager des frais engagés pour leurs permettre de faire valoir leur droits.

Dans le cadre d'une copropriété syndic peut directement engager la responsabilité du propriétaire inactif.Le bailleur doit veiller à ce que son locataire ne dérange pas la tranquillité des autres occupants de l'immeuble avec des nuisances sonores (tapage diurne et / ou nocturne). Un propriétaire peut être condamné à verser des dédommagements, sur décision de justice, aux copropriétaires qui auront obtenu gain de cause devant un Tribunal de Grande Instance.
Face à un propriétaire inactif ou ne voulant pas régler le litige avec son locataire, sur décision du conseil de copropriété, le syndic peut engager plusieurs types d'actions contre le bailleur ou le locataire. Il peut engager la responsabilité du propriétaire qui peut être amené à devoir verser des dommages et intérêts aux copropriétaires qui se sont plaint des nuisances sonores ; il peut saisir une juridiction civile en lieu et place du bailleur afin de demander la résiliation du contrat de bail du locataire nuisible ; enfin, il peut librement ester en justice contre le locataire.


Les travaux en copropriété ne peuvent pas se dérouler à n’importe quel moment. Il est en effet nécessaire de respecter des horaires, aussi bien vis à vis des copropriétaires que des personnes extérieures à la copropriété.

Composé de représentants de l'Etat, de collectivités locales, d’organisations syndicales, et diverses personnalités, associations et professions concernés par les problèmes de lutte contre le bruit, le Conseil national du bruit est une commission à caractère consultatif placée auprès du ministre chargé de l'environnement
Selon l’article Article D571-99, Le Conseil National du Bruit peut être saisi pour avis par le Ministre chargé de l’environnement « de toute question relative à la lutte contre les nuisances sonores et à l'amélioration de la qualité de l'environnement sonore » mais il peut à son initiative, « proposer les mesures propres à prévenir les nuisances sonores ou à en réduire les effets. »

Les recommandations du Conseil National du bruit concernant les horaires des travaux sont les suivantes :
- Pour les travaux lourds et de rénovation complète :
De 7h à 20h du lundi au samedi. Il est ainsi interdit de faire du bruit de 20h à 7h du matin en semaine, le dimanche toute la journée ainsi que les jours fériés. En dehors de ces horaires, le bruit est considéré comme une nuisance sonore apportant un trouble du voisinage.
- Pour les travaux de bricolage plus légers :
De 8h à 12h et de 14h à 19h30 du lundi au vendredi.
De 9h à 12h et de 15h à 19h les samedis.
De 10h à 12h les dimanches.

Les horaires pendant lesquels le bruit des travaux est toléré, et les plages horaires pendant lesquelles il est interdit, sont réglementés par des arrêtés préfectoraux, mais aussi parfois par arrêtés municipaux dans certaines communes comme le prévoit l’article article L. 2213-4 du code général des collectivités territoriale.
La plupart des préfectures et des municipalités reprennent les préconisations du Conseil national du Bruit. Elles peuvent aussi décider d’horaires différents en fonction des particularités locales.
Par exemple, à Paris, l’arrêté préfectoral concernant le bruit dispose que :
« Les bruits de travaux sont interdits à l’intérieur des immeubles comme sur le domaine public :
Avant 7 h et après 22 h les jours de semaine,
Avant 8 h et après 20 h le samedi
Les dimanches et jours fériés.
»

L’article R1337-6 sanctionne d’une peine d’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe : « 3° Le fait, à l'occasion de travaux prévus à l'article R. 1334-36, de ne pas respecter les conditions de leur réalisation ou d'utilisation des matériels et équipements fixées par les autorités compétentes, de ne pas prendre les précautions appropriées pour limiter le bruit ou d'adopter un comportement anormalement bruyant. »

Cette sanction concerne les chantiers de travaux prévus à l’article R 1334-36 du code de la santé publique, c’est à dire « les chantiers de travaux publics ou privés, ou les travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation », c’est à dire tous les travaux soumis à permis de construire ou dépôt d’une déclaration préalable.

Qu’ils soient réalisés dans les parties communes ou dans les parties privatives, les travaux entrepris dans la copropriété sont soumis au règlement de copropriété. Ce dernier peut fixer des horaires beaucoup plus stricts pour la réalisation des travaux que ce que les arrêtés municipaux ou préfectoraux prévoient.

Si les travaux dans les parties communes sont à l’initiative d’un copropriétaire et pour son bénéfice, il doit au préalable demander l’autorisation correspondante au syndicat des copropriétaires et se soumettre au règlement de copropriété pour ce qui est des horaires pour exécuter les travaux.
Dans ce cas, ou s’il s’agit de travaux dans les parties communes votés en assemblée générale pour la conservation de l’immeuble, la seule façon de modifier les plages horaires prévues par le règlement de copropriété est de faire voter la modification de ce dernier. Nécessitant la double majorité de l’article 26, cette modification ne pourra toutefois pas être plus permissive que les horaires légaux prévus par arrêté municipal ou préfectoral.
Pour ce qui est des travaux dans les parties privatives, même si une autorisation préalable n’est pas nécessaire pour les mener à bien, les horaires du règlement de copropriété devront être respectés. Il sera par ailleurs préférable d’informer avant le démarrage des travaux les autres copropriétaires et les proches voisins afin d’éviter de détériorer les relations de voisinage.

Même pendant les horaires autorisés, le bruit peut constituer un trouble. En effet, même si les horaires sont scrupuleusement respectés pour réaliser les travaux, le fait qu’ils soient répétés chaque jour, sur une longue période, ou qu’ils soient générateurs de bruits particulièrement désagréables ou de vibrations gênantes, peut être constitutif d’un trouble anormal du voisinage en raison des désagréments qu’ils produisent.
Ainsi l’article R 1334-31 du Code de la santé publique précise qu’«aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé ».
La sanction est alors prévue à l’article R1337-7 31du Code de la santé publique : « Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait d'être à l'origine d'un bruit particulier, autre que ceux relevant de l'article R. 1337-6, de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme dans les conditions prévues à l'article R. 1334-31. »


Le décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage précise qu’«aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne,d’une chose dont elle a la garde. »
Cette réglementation concerne la tonte de pelouse et, plus globalement, toutes les activités bruyantes de jardinage et de bricolage. Outre les tondeuses à gazon, les tracteurs de pelouse et les robots de tonte, elle s’applique aussi aux coupe-bordures, aux taille-haies, aux débroussailleuses, aux tronçonneuses, aux scarificateurs, aux motobineuses, aux motoculteurs, aux aspirateurs et souffleurs de feuilles, aux broyeurs de végétaux, mais également aux perceuses, raboteuses, scies électriques et autres nettoyeurs à haute pression.
Depuis une modification en 1990 du Code général des collectivités territoriales, les maires des communes disposent d’un pouvoir de police générale en matière de lutte contre les bruits de voisinage. Ils sont autorisés à prendre un arrêté municipal fixant des créneaux horaires pour la tonte de pelouse. Par ailleurs, il faut savoir que les bruits de voisinage peuvent aussi être réglementés au niveau du département. Un arrêté préfectoral peut instaurer des règles en matière de tonte de pelouse.

Avant de tondre leur gazon, les propriétaires ont intérêt à vérifier auprès de leur mairie et de leur préfecture si un arrêté municipal ou préfectoral réglemente la tonte de pelouse dans le périmètre de leur commune. Dans le cas contraire, ils risquent de s’exposer à des sanctions s’ils ne respectent pas les règles établies (voir plus loin).

Les copropriétaires doivent consulter le règlement de copropriété pour savoir si des dispositions particulières sont prévues pour la tonte de pelouse. Si c’est le cas et que les règles ne sont pas respectées, ils peuvent demander au syndicat de copropriété d’intervenir pour que les infractions cessent.

Si un voisin qui loue son logement ne respecte pas les règles de tonte de la commune ou du département, le voisinage peut informer le propriétaire du bien des nuisances sonores causées par son locataire et lui demander qu’elles s’arrêtent.

Les horaires autorisés de tonte de pelouse diffèrent selon les communes et les départements. Certaines municipalités interdisent à leurs administrés de tondre leur gazon les dimanches et jours fériés. Voici les horaires généralement appliqués pour les travaux de jardinage et de bricolage.
- Horaires de tonte pendant les jours ouvrables : Du lundi au vendredi, de 8h30 à 12h et de 14h à 19h30.
- Horaires d'utilisation de la tondeuse à gazon le samedi : De 9h à 12h et de 15h à 19h.
- Horaires de tonte le dimanche : De 10h à 12h et dans certaines communes, de 16h à 18h.
- Horaires de tonte les jours fériés : De 10h à 12h.

Si la tonte de pelouse est réalisée en dehors des créneaux horaires légaux ou prévus par l’arrêté municipal ou préfectoral, un voisin peut appeler la police, la police municipale ou la gendarmerie.
Le contrevenant peut se voir alors infliger une amende forfaitaire. Son montant s’élève à :
- 68 euros si l'auteur des troubles règle l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction)
- 180 euros au-delà de ce délai.
En cas de nuisances sonores répétées et notamment de tontes de pelouse effectuées fréquemment en dehors des créneaux horaires autorisés, il est recommandé de commencer par des démarches à l’amiable.
Un simple entretien avec le voisin peut suffire. Si ce dernier persiste, il est conseillé d’aller en mairie ou en préfecture vérifier s’il existe un arrêté municipal ou préfectoral réglementant les horaires de tonte. Dans le cadre d’une copropriété, il faut consulter le règlement de copropriété qui peut limiter ou interdire certains bruits, dont la tonte de pelouse. La victime peut alors envoyer un simple courrier à son voisin indélicat lui demandant de cesser ces agissements en s’appuyant sur la réglementation en vigueur dans la commune et/ou la copropriété.

En cas de non-réponse ou si les nuisances continuent, le mieux est de renvoyer une nouvelle lettre, mais cette fois-ci en recommandé avec accusé de réception (AR). Parallèlement, il peut être judicieux de faire appel à une tierce personne, comme un autre voisin également gêné par les nuisances sonores ou le syndic de copropriété.

Il est possible de saisir, dans le cadre d’une démarche à l’amiable et donc en dehors d’une procédure judiciaire, un conciliateur de justice. Cette démarche est gratuite.  Si les troubles persistent, il est conseillé de faire appel à un huissier qui constatera la nuisance. Ce constat peut être précieux en cas de recours judiciaire.

Si un voisin estime que la tonte de pelouse en dehors des horaires autorisés lui porte préjudice, il peut saisir le tribunal d’instance (TI). Pour démontrer la réalité du préjudice et évaluer le montant de la réparation, il doit fournir au TI le maximum de preuve : courriers échangés avec le voisin indélicat, témoignage d’autres voisins, procès-verbaux de la police ou de la gendarmerie, constat d’huissier, voire pétition du voisinage. En revanche, les photos et vidéos prises à l’insu du fauteur de troubles nesont pas recevables.
Si la victime présumée perd le procès ou si la procédure a été jugée abusive, le plaignant peut se voir infliger une amende pouvant aller jusqu’à 3.000 euros et devoir verser des dommages et intérêts au voisin accusé.


Enfin sachez que si lors d'une vente immobilière le vendeur garde le silence sur le comportement problématique de son voisin de palier, alors qu’il sait qu ela tranquillité est un critère déterminant pour l’acquéreur, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive.
Dans une affaire, Mme H a signé un compromis de vente pour l’acquisition d’un appartement. Après avoir appris qu’une procédure judiciaire était en cours suite à de nombreuses nuisances causées par un voisin de palier (dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants...),l’acheteuse a refusé designer la vente définitive chez le notaire.
Assignée par le vendeur en paiement de la clause pénale prévue dans le contrat, Mme H pointe un défaut d’information loyale et complète à son égard sur l’attitude du voisin.
Elle avait pourtant bien spécifié lors de ses visites que le critère de tranquillité était primordial pour elle, compte tenu de l’agression dont elle avait été victime dans son enfance.

De son côté, le vendeur soutient que l’acquéreur était au courant du comportement « problématique» du voisin puisque le procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété qu’il lui a remis en parlait. Malgré cet argument, la Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du montant de la clause pénale, car, lors des visites, le vendeur avait assuré à l’acheteur qu’il n’avait aucun problème de voisinage et avait donc fait preuve de réticence dolosive.
Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation dans son arrêt du 18 avril 2019, a également considéré que le consentement de l’acheteuse avait été vicié, car le vendeur avait dissimulé le comportement de son voisin de palier. Et ce, alors qu’il savait que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur.
La Cour de cassation considère qu’en pareil cas la vente peut être annulée et que le montant de la clause pénale n’est pas due.


Cette décision n'est en rien exceptionnelle. En 2016, la cour d'appel d’Angers a ainsi indemnisé un couple d’acheteurs, qui, à la recherche d’une maison calme à la campagne, s’étaient retrouvé à côté d’un voisin agressif et violent. Les troubles de voisinage qu’ils ont subis (musique insupportable, moteurs d’engins sciemment mis en marche pour perturber leur tranquillité, violence avec insultes et menaces, divagation de chiens) ne sont pas contestés, l’occupant de cette maison mitoyenne ayant été condamné pénalement et ayant agressé tous ses voisins.
La cour a jugé que le vendeur de la maison avait commis une « réticence dolosive », en dissimulant ces troubles aux acheteurs. Ils n‘auraient pas acheté, s‘ils avaient su à quoi s’attendre. Ils ont d’ailleurs revendu la maison quatre ans plus tard, avec une moins-value de 20 000 euros. La cour a constaté qu’ils avaient été contraints d’effectuer deux opérations immobilières sur une courte période. Elle a condamné le vendeur à leur rembourser la moins-value, ainsi que les frais de notaires, soit 26 404 euros. Elle l’a condamné aussi à indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros.


Si un voisin fait trop de bruit, il va désormais être obligatoire de passer devant un conciliateur de justice ou un médiateur pour tenter de trouver une solution amiable avant toute action en justice.
La loi du  23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice impose cette étape afin de désengorger les tribunaux et " de favoriser des modalités plus apaisées et plus rapides de règlement des différends pour les citoyens"  Cette obligation concerne les petits litiges portant sur un montant inférieur à 5 000 euros. Un décret en conseil d’Etat devrait confirmer ce montant prochainement. Tous les types de recours, c’est-à-dire administratif, pénal ou civil, sont concernés et si le requérant ne respecte pas cette étape, le juge peut refuser de traiter le litige. Au-delà de 5 000 euros, le juge pourra être saisi directement, même s’il reste possible de réaliser une médiation.


Sources : https://www.quelleenergie.fr/magazine/aspects-juri...

https://www.village-justice.com/articles/annulatio...


Le 3 juin 2019

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