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Bail commercial : prolongation, renouvellement, congé


Dans son principe, un bail commercial ne prend fin qu’avec le congé signifié par l’une ou l’autre des parties.

Ainsi, parvenu au terme de la durée prévue initiale :
- ou l’engagement se poursuit par tacite acceptation,
- ou le propriétaire notifie son congé à l'occupant,
-ou encore celui-ci sollicite un renouvellement auprès du bailleur.
Si le locataire souhaite céder son bail, à quoi le bailleur ne peut s’opposer, ce dernier peut toutefois en restreindre la portée en précisant une clause d’agrément, autrement dit son accord. Il peut en revanche en interdire la cession sans le fonds de commerce ou bien encore avoir imposé une clause de garantie solidaire.



I. Le renouvellement du bail commercial

Dans son principe, un bail commercial se prolonge automatiquement et ne cesse réellement que si le locataire ou le propriétaire signifie son congé à l’autre partie. Mais il peut être avantageux pour l’occupant de notifier à son bailleur une demande de renouvellement car en cas de tacite reconduction, il ne bénéficierait plus de la réglementation sur le plafonnement du loyer au-delà de la douzième année de location. Il aura alors tout intérêt à faire une demande de renouvellement du bail six mois avant son terme. S’il s'y oppose, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi sauf s’il peut arguer d’un motif grave et légitime.

Le propriétaire peut également engager le renouvellement du bail, le plus souvent pour modifier le montant du loyer. Il doit alors dans un premier temps signifier son congé au locataire accompagné d’une offre avec un nouveau loyer. Le locataire peut refuser cette augmentation mais il devra saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal de grande instance en cas d’échec d’un accord entre les deux parties.
Cependant, la loi Pinel de 2014 a introduit une protection complémentaire pour le locataire puisque le propriétaire ne peut plus proposer un montant supérieur à 10% du dernier terme perçu. 


Le droit au renouvellement du bail commercial est conditionné par l’immatriculation au RCS de l’établissement exploité. A défaut, le bailleur, est en droit, sans avoir à justifier de motif
supplémentaire, de refuser tout renouvellement du bail sans paiement de  l’indemnité d’éviction.


A. L'immatriculation condition indispensable au droit à renouvellement


La condition d’immatriculation est appréciée strictement par la Cour de cassation. Ainsi, la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier que l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est effective, selon le cas :
- à la date de l’assignation par laquelle le locataire revendique le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n°12-26.179 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-15.416) ;
- à la date du congé (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n°15-17.879) ;
- à la date de la demande de renouvellement.

Toute immatriculation tardive est dès lors inopérante et le preneur  qui procède à son immatriculation à titre de régularisation après la  date de délivrance du congé ou de renouvellement ou encore d’effet du congé ne pourra pas se prévaloir du bénéfice du statut.


L’immatriculation du preneur doit porter sur l’ensemble des locaux où s’exerce l’activité. A ce titre, le preneur doit être régulièrement immatriculé à l’adresse des locaux loués. C’est pourquoi, en sus de l’immatriculation de l’établissement principal, le preneur doit procéder à l’immatriculation de ses établissements secondaires, et ce pour chaque adresse où une activité est exploitée.
Cette exigence, ainsi que la rigueur avec laquelle elle est appréciée, ont récemment été rappelées par la Cour de cassation. Ainsi, dans un arrêt du 9 juin 2016 concernant une société qui avait donné à bail un terrain nu par plusieurs baux successifs, le preneur, demeuré dans les lieux suite au terme du dernier bail, avait assigné le bailleur en revendication du statut des baux commerciaux. Ce statut lui a été refusé au motif « qu’ayant relevé que le terrain donné à bail était situé au numéro 7 rue de la Martinique, adresse figurant sur les baux et que la société Rhin-Rhône Autos avait immatriculé l’établissement secondaire exploité dans les lieux au numéro 5 de cette rue et n’avait rectifié son erreur qu’en août 2012, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient
inopérantes, en a exactement déduit que la locataire, qui n’était pas régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande en justice, ne pouvait bénéficier d’un bail commercial soumis au statut » (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-15.416).

Cette obligation d’immatriculation connaît toutefois une exception lorsque le local secondaire forme, en fait, un ensemble avec le local principal d’exploitation ayant fait l’objet d’une immatriculation (Cass. 3e civ., 30 novembre 1988, n°87-13.487). De même, lorsque le local loué se situe sur deux adresses (par exemple, une boutique située à l’angle d’un immeuble) mais que le preneur se contente de renseigner l’une d’entre elles lors de son immatriculation, la Cour de cassation considère qu’à partir du moment où l’adresse renseignée est l’une des deux adresses figurant au bail pour la désignation des lieux loués, le preneur remplit la condition d’immatriculation (Cass. 3e civ., 13 novembre 2012, n°11-23.004).

Afin que l’immatriculation soit régulière, il est également nécessaire que l’activité mentionnée au registre du commerce et des sociétés soit conforme à celle effectivement exploitée dans les locaux loués (Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, n°09-71.910). A défaut, cette discordance est assimilée à une absence d’immatriculation du preneur.

La sévérité dont fait preuve la Cour de cassation a été illustrée dans un arrêt rendu le 22 septembre 2016 (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n°15-18.456). En l’espèce, le preneur était immatriculé pour les activités suivantes « la vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires, l’importation et l’exportation d’objets de luxe ».
Or, il avait diversifié ses activités initiales dans les locaux loués en se consacrant à la vente d’objets touristiques, cette activité étant conforme à la destination contractuelle. Le bailleur avait formé une demande de déchéance du droit à une indemnité d’éviction consécutive à un refus de renouvellement au titre du défaut d’immatriculation du preneur pour l’activité exercée. Cette demande avait été rejetée par les juges du fond. Ces derniers ont vu leur arrêt censuré par la Cour de cassation qui considère « que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure et alors qu’elle avait constaté que la société La Tentation du mandarin était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé » les articles L.145-1 I, L.145-8 et L.145-17 du Code de commerce.


B. La demande de renouvellement 


En l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial devra le solliciter auprès du bailleur. L’article L. 145-10, alinéa 1er du code de commerce  dispose que la demande se fait à défaut de congé. Le locataire devra exercer sa demande dans les six mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.
Toute demande qui sera effectuée plus de six mois avant l’expiration du bail sera sans effet. Si le délai de six mois est respecté, le bail prendra fin à son échéance normale. En revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra  effet le premier jour du trimestre civil qui la suit ; conformément à  l’article L. 145-12, alinéa 3 du code de commerce.

Le destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement. Généralement il s’agit du bailleur. Toutefois, ce peut être l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas d’usufruit (la demande ne pourra pas, sous peine de nullité, être adressée au seul usufruitier).
Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, la demande faite à l’attention de l’un vaut à celle de tous, sauf stipulations contraires.

Certaines conditions de formes doivent être observées lors de la demande de renouvellement. Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier. Dans le cas où la demande est effectuée par LRAR, le bailleur pourra accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé par LRAR.
La demande peut proposer un nouveau loyer, bien qu’elle concerne principalement le renouvellement du bail.
L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce doit être reproduit,  Le défaut de reproduction des termes de l’article L. 145-10 rendra nulle la demande de renouvellement (article L. 145-10, alinéa 3 du code de commerce).
À réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le renouvellement.

L’article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce offre au bailleur un délai de trois mois à compter de la signification de la demande en renouvellement pour faire connaître son refus.À cet effet, il précisera les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction (à défaut d’avoir fait connaître ces motifs dans un délai de trois mois, son silence vaudra acceptation et ces motifs ne pourront plus être invoqués).

L’acte de réponse du bailleur doit indiquer en outre que le locataire qui souhaite, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester le refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus. En cas d’acceptation, aucune forme n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le loyer proposé, il devra faire une demande particulière auprès du locataire.

Le silence du bailleur dans le délai de trois mois  équivaut à une acceptation du bailleur. En revanche, le silence ne vaudra acceptation que sur le principe même du renouvellement et non sur le loyer proposé par le locataire qui prendra effet à compter de sa demande. À défaut d’accord sur le loyer, la partie la plus diligente saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux à défaut d’accord entre les parties.
Enfin, l’acceptation du principe du renouvellement ne lie pas le bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation).


Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins six mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de six mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont. Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).
La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.

Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.
Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce. Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.

Le locataire a le choix :
1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).
2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.



II. La résiliation du bail : le congé.

A. Le congé signifié par le locataire

A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance. En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.
Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances.
Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.
La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé, l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.


Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations. A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.

La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
La résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c'est-à-dire ceux bénéficiant d'un nantissement ou d'un privilège) qui disposent d'un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La résiliation ne devient définitive qu'à l'expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l'obligation de quitter les lieux.Jusqu'à l'échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les loyers et charges.


Le locataire peut résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations.A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Le locataire peut délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).

Les parties peuvent également décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).

La résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire est visée à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.


Lorsque le locataire est placé en procédure collective de redressement ou de liquidation judiciaire, l'administrateur judiciaire peut résilier le bail commercial sans attendre la fin d'une période triennale.
Le jugement d'ouverture de la procédure collective suspend ou empêche toute action en justice de la part des créanciers du locataire, y compris le bailleur. Ainsi, le propriétaire ne peut pas demander la résiliation du bail en invoquant des impayés de loyers, ni poursuivre l'application de la clause résolutoire contenue dans le bail.
L'administrateur a le choix de poursuivre ou résilier le bail. Si l'administrateur décide de le résilier, il n'a pas besoin d'invoquer un motif. La résiliation prend alors effet le jour où le bailleur est informé de sa décision.
Le bailleur peut également interroger l'administrateur sur ses intentions par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le silence de l'administrateur pendant un mois (sauf délai plus long fixé par le juge) indique qu'il renonce à poursuivre le bail.
Si le redressement judiciaire se termine par une liquidation judiciaire, le fonds de commerce est vendu avec le bail.


B. Le congé signifié par le propriétaire

A l'expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de six mois avant le terme dudit bail.
Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de deux ans s’il remplit les conditions légales.
Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.

Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur. Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Une indemnité d’éviction peut être versée.

De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer). Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur. Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.

L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité : "Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain".
Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation, ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation".


Le bailleur qui a signifié au preneur à bail commercial un congé sans offre de renouvellement doit payer une indemnité d’éviction. Il dispose toutefois d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur son congé, d’offrir le renouvellement du bail et de se dispenser du paiement de l’indemnité d’éviction dont le montant peut être particulièrement élevé car elle correspond à la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée judiciairement, l’article L.145-58 du Code de commerce fixe un délai d’exercice limité à quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée pour que le propriétaire exerce son droit de repentir. Ce délai de 15 jours n’est qu’une limite extrême. Le bailleur peut parfaitement notifier son repentir de façon anticipée, même avant le début de l’instance. En outre, ce repentir doit remplir certaines conditions afin de permettre au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.


L’exercice du droit de repentir, même intervenu dans le délai, n'est valable que si le preneur est encore dans les lieux loués et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
La jurisprudence a estimé qu'il s'agissait de conditions alternatives c'est-à-dire que pour priver le propriétaire de son droit à l'exercice du repentir, il suffit, soit que le locataire ne soit plus dans les lieux, soit qu'il ait déjà loué ou acheté d'autres locaux destinés à sa réinstallation. La construction d'un immeuble en vue d'y transférer l'activité a aussi été admise

Il a été jugé que le locataire qui avait reçu congé comportant refus de renouvellement pouvait restituer les lieux loués sans pour autant renoncer à son indemnité d'éviction, pour autant que ce départ soit lié à l'existence de congé et non motivé par d'autres circonstances tel qu'un projet d'agrandissement car il faut que l'immeuble dans lequel le locataire déménage soit destiné à sa réinstallation, aux lieu et place du local précédent, et ne constitue pas une diversification d'activité par exemple (C.A. Paris, 16e A, 28 oct. 1998, S.A.R.L. ITEM c/ Stés Participation Foncière n° 1 et n°2).

L’article L.145-58 ne prévoit aucune forme particulière pour l'exercice du repentir. Une simple lettre recommandée avec avis de réception pourrait suffire. Le repentir doit néanmoins répondre à certaines exigences : il convient que l'acte soit dépourvu d'équivoque et que la date de sa réception par le locataire soit certaine, précisément pour apprécier sa validité au regard de la condition posée par la dernière phrase de l'article L.145-58.
A cet égard, la Cour de cassation a  jugé que « Le locataire bénéficiant à la suite du congé avec offre d'indemnité d'éviction d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et d'une demande de résiliation de bail ne peut être assimilée à une manifestation claire de la bailleresse de renoncer au congé et d'exercer un droit de repentir » (Cass. Civ 3ème 31 janvier 2012, n° 10-31.081, Sté Le Villon et SCP Brouard-Daude liq. jud. c/ Sté Mayerling, Sté CGSI-CILS et Recette Principale (pourvoi c/ CA Paris, pôle 5, 3e ch., 15 sept. 2010) : JurisData : n° 2012-00791).
De même, le congé avec offre de nouvellement, notifié sous réserve d’un pourvoi en cassation formé contre un arrêt d’appel, dépourvu du caractère irrévocable, ne peut valablement caractériser l’exercice par le bailleur du droit de repentir (Cass Civ 3ème 9 mars 2011 n°10-10409).

Il résulte des dispositions de l'article L. 145-59 du Code de commerce que le repentir est irrévocable et emporte renouvellement du bail pour 9 ans à compter de sa date de notification.Même s'il ne l'a pas précisé expressément dans son acte de repentir, le bailleur devra supporter la charge « des frais de l'instance », frais qui ne sont pas autrement définis par l'article L. 145-58.
En pratique, on y inclut généralement les dépens et les frais d'expertise.

Le repentir ne peut pas être conditionnel ou assorti de réserves. Il a ainsi été jugé que serait nul l'acte de repentir par lequel les propriétaires ne consentiraient au renouvellement du bail qu'aux conditions qui devaient être fixées par un expert judiciaire (Cass Civ 3ème 9 mars 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 17). A défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, celui-ci doit être fixé judiciairement.
Le loyer sera plafonné ou déplafonné par application des règles habituelles en matière de renouvellement. En effet, l'exercice du droit de repentir et le fait que le renouvellement du bail soit décalé ne constituent pas, par eux-mêmes, un motif de déplafonnement.

A cet égard, la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que le bail a pris fin par l'effet du congé, et que l'exercice du droit de repentir est sans influence sur la durée du bail expiré (Cass Civ 3ème 28 septembre 1982 : Bull. civ. 1982, III, n° 185- Cass Civ 3ème 13 juin 1984 : Gaz. Pal. 1984, 2, pan. jurispr. p. 275).
Enfin, si la décision du propriétaire d'exercer le droit de repentir entraîne irrévocablement pour lui l'obligation de renouveler le bail, lepreneur peut y renoncer en exerçant son droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce. Dans ce cas toutefois, le preneur perd le droit à obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction.



III. La tacite reconduction du bail commercial


Les parties d’un bail commercial peuvent garder le silence, c’est-à-dire pour le bailleur ne délivrer aucun congé au moins 6 mois avant le terme, et pour le locataire ne pas demander le renouvellement, et ainsi permettre au bail de se poursuivre tacitement.
L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoyant que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de latacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
Les parties dans pareille situation peuvent décider d’y mettre fin soit en délivrant soit un congé, soit en demandant le renouvellement du bail.

Tant que le bail se prolonge tacitement, chacune des parties est tenue de respecter les stipulations contractuelles. Ainsi, le locataire continue de régler les loyers et charges et de respecter les conditions d’occupation initialement prévues ; la résiliation étant encourue en cas de manquement. Le bailleur quant à lui devra également observer toutes les obligations qui lui incombent.

Le loyer reste le même et seule une révision peut intervenir sans pour autant qu’il soit réajusté. De même, les diverses modifications des dispositions législatives qui interviendraient au cours de la tacite prolongation n’auront aucun effet sur le bail poursuivi (sauf disposition contraire).

La Cour de cassation retient que le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée (Cass. Civ. 3, 7 décembre 2004). Il pourra prendre fin à tout moment dans deux cas :
- par congé délivré par le bailleur au moins 6 mois à l’avance au locataire et pour le dernier jour du trimestre civil.
- par demande de renouvellement formulée par le locataire.

Le bail se prolongeant tacitement à l’issue de sa neuvième année et ce jusqu’à sa douzième, sans l’excéder, bénéficie toujours du plafonnement du loyer du bail renouvelé.Cependant, le déplafonnement s’appliquera, précise l’article L. 145-34 du Code de commerce, si la durée du bail excède douze ans.
Il sera donc dans l’intérêt du bailleur, en vue de déplafonner le loyer, de laisser le bail se prolonger au-delà de ses douze premières années.

L’engagement de la caution en cas de tacite prolongation du bail dépendra de la rédaction des clauses du bail. S’il est prévu que la caution s’engagera durant toute la durée du bail, cela comprendra son éventuelle prolongation au-delà des neuf années. La Cour de cassation précisant qu’en l’absence de précision, la caution ne sera pas tenu des obligations résultant du bail tacitement prolongé.


Sources : https://www.legalplace.fr/guides/periode-triennale...
https://www.village-justice.com/articles/loi-elan-...
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/regle...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1625914/l...

https://avocat-tigzim.fr/droit-de-repentir-bail-co...

https://www.lexplicite.fr/immatriculation-clef-de-...


Le 20 décembre 2018

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