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Bail commercial : prolongation, renouvellement, congé

Dans son principe, un bail commercial ne prend fin qu’avec le congé signifié par l’une ou l’autre des parties.

Ainsi, parvenu au terme de la durée prévue initiale :
- ou l’engagement se poursuit par tacite acceptation,
- ou le propriétaire notifie son congé à l'occupant,
-ou encore celui-ci sollicite un renouvellement auprès du bailleur.
Si le locataire souhaite céder son bail, à quoi le bailleur ne peut s’opposer, ce dernier peut toutefois en restreindre la portée en précisant une clause d’agrément, autrement dit son accord. Il peut en revanche en interdire la cession sans le fonds de commerce ou bien encore avoir imposé une clause de garantie solidaire.

I. Prolongation et renouvellement

Dans son principe, un bail commercial se prolonge automatiquement et ne cesse réellement que si le locataire ou le propriétaire signifie son congé à l’autre partie. Mais il peut être avantageux pour l’occupant de notifier à son bailleur une demande de renouvellement car en cas de tacite reconduction, il ne bénéficierait plus de la réglementation sur le plafonnement du loyer au-delà de la douzième année de location. Il aura alors tout intérêt à faire une demande de renouvellement du bail six mois avant son terme. S’il s'y oppose, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi sauf s’il peut arguer d’un motif grave et légitime.

Le propriétaire peut également engager le renouvellement du bail, le plus souvent pour modifier le montant du loyer. Il doit alors dans un premier temps signifier son congé au locataire accompagné d’une offre avec un nouveau loyer. Le locataire peut refuser cette augmentation mais il devra saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal de grande
instance en cas d’échec d’un accord entre les deux parties.
Cependant, la loi Pinel de 2014 a introduit une protection complémentaire pour le locataire puisque le propriétaire ne peut plus proposer un montant supérieur à 10% du dernier terme perçu. Votre expert immobilier peut vous aider pour fixer le nouveau loyer contactez-nous.

II. La résiliation du bail : le congé.

A. Le congé signifié par le locataire

A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance. En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.
Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances.
Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.
La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé, l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.


Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations. A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période
triennale, soit en l’absence de renouvellement). Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.

La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
La résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c'est-à-dire ceux bénéficiant d'un nantissement ou d'un privilège) qui disposent d'un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La résiliation ne devient définitive qu'à l'expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l'obligation de quitter les lieux.Jusqu'à l'échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les loyers et charges.

B. Le congé signifié par le propriétaire

A l'expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de six mois avant le terme dudit bail.
Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une
indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de deux ans s’il remplit les conditions légales.
Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.

Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur. Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Une indemnité d’éviction peut être versée.

De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer). Aussi, une clause
résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur. Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.

L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité : "Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain".
Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation, ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation".

Sources : https://www.legalplace.fr/guides/periode-triennale...
https://www.village-justice.com/articles/loi-elan-...
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/regle...


Le 20 décembre 2018

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