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Avis d'échéance et quittance de loyer


L’avis d’échéance de loyer a avant tout une portée pratique. Il existe peu de conséquences juridiques attachés à cet avis, contrairement à la quittance de loyer.



I. L'avis d'échéance du loyer


Un avis d’échéance s’envoie quelques jours avant la date d’échéance du loyer : c’est-à-dire avant la date à laquelle le loyer doit être payé.

L'avis d’échéance de loyer peut prendre la forme que vous souhaitez.  Pensez simplement à y faire figurer :
- Votre identité ainsi que celle de votre locataire ;
- L’adresse du bien mis en location ;
- Le mois et l’année concernés ;
- La date d’échéance du prochain loyer ;
- Le montant du loyer ;
- Le montant des charges en précisant s’il s’agit de provisions pour charges ou de charges au forfait (possible dans le cas d’un contrat de location meublée) ;
- Si nécessaire le montant des loyers impayés ;
- Le cas échéant, les éventuels travaux réalisés par le locataire à ses frais et dont, après accord entre vous deux, vous déduisez chaque mois une partie via une baisse temporaire du loyer ;
- Le cas échéant, les éventuels frais de travaux réalisés sous conditions. Par exemple, vous pouvez avoir accepté une demande de votre locataire de réaliser des travaux (non obligatoires pour vous) que celui-ci s’est engagé à rembourser dans un délai donné, mois après mois.


Comme son nom l’indique, l’avis d’échéance vise à rappeler au locataire qu’il va devoir payer le loyer. Pour que l’objectif soit atteint, il vaut mieux rappeler la date à laquelle le paiement du loyer doit se faire.
En outre, si le locataire vous paie par chèque, il faut préciser à quel moment le loyer sera considéré comme payé. A défaut d’indication, la règle est que c’est la date d’envoi du chèque qui vaut date de paiement. Mais l’avis d’échéance de loyer peut aussi servir de mini contrat. Par conséquent, il est toujours possible d’indiquer sur l’avis d’échéance que le loyer sera considéré comme payé à la date de remise effective du chèque au bailleur. Il est aussi possible d’indiquer que si le chèque est retourné impayé après cette date, le loyer de la période échue sera considéré comme impayé. Dans ce cas, il faudra avoir recours à un plan d’apurement entre le propriétaire bailleur et son locataire pour établir un échéancier de paiement.
Indiquez le montant dû par le locataire
Les montant devront figurer en chiffres et en lettres. Et si le montant n’est pas le même entre celui en chiffres et celui en lettres, c’est le montant indiqué en lettres qui primera car il est plus facile de faire une erreur quand on écrit en chiffres qu’en lettres.
Il faut indiquer le total de la dette du locataire, et pas seulement sa dette pour la période en cours. Si le locataire est en retard dans le paiement des loyers, il faudra penser à ajouter au montant total de la dette indiquée sur l’avis le montant des loyers impayés.
A défaut, le bailleur risque d’être réputé avoir renoncé au paiement de la dette précédente. De manière générale, il vaut mieux rappeler si le solde du compte du locataire. En indiquant que ce solde est de 0, cela signifie que le locataire s’est acquitté de tous ses loyers précédents.

Par ailleurs, les avis d’échéance contiennent une mention indiquant que le locataire peut s’opposer au prélèvement automatique de la dette qui est indiquée sur le même avis. Dans ce cas, les juges considèrent que cette mention signifie que la somme effectivement prélevée devra être affectée au règlement de la dette qui figure sur l’avis d’échéance.

D’autre part, contrairement à la quittance de loyer, l’avis d’échéance n’est pas obligatoire. Dans ces conditions, le bailleur ne peut pas facturer des frais de gestion s’il envoie volontairement un avis d’échéance au locataire. En revanche, si le locataire demande un avis d’échéance (chose rarissime), le bailleur pourrait a priori lui facturer des frais supplémentaires contrairement àla demande de quittance de loyer. Le locataire n’a aucun droit à recevoir un avis d’échéance.


II. La quittance de loyer


La quittance de loyer est un document officiel attestant du règlement régulier d’un loyer, qu’il soit d’habitation ou commercial. Rédigée par le bailleur (propriétaire ou administrateur de biens), elle est destinée
au locataire. Il pourra s’en servir comme justificatif de paiement, mais aussi comme justificatif de domicile.


La quittance de loyer est régie par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Son régime a été modifié en dernier lieu par la loi du 24 mars 2014. Cette réforme a introduit une nouvelle faculté en ce qui concerne la délivrance de la quittance. Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 à jour des modifications effectuées par la loi du 24 mars 2014 : “Le bailleur ou son mandataire
est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges
”. Par conséquent, le bailleur est tenu de transmettre une quittance de loyer à son locataire lorsque celui-ci en fait la demande. Elle est un élément important des rapports entre le locataire et son bailleur. Si le locataire n’en fait pas la demande, aucune obligation légale n’impose au bailleur de procéder à la délivrance d’une quittance. Elle n’est donc pas systématique.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989  dispose également que “si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu”. L’article 21 indique que la quittance doit indiquer les sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Ces mentions doivent s’ajouter à d’autres afin de rendre la quittance précise. En effet, il est préférable d’inclure les mentions suivantes dans la quittance de loyer :
- Le nom, le prénom et l’adresse du bailleur ;
- Le nom, le prénom et l’adresse du locataire ;
- Le montant correspondant au loyer acquitté ainsi que les charges acquittées ;
- La date d’occupation des lieux correspondant aux montants acquittés.


L’obligation de délivrance de la quittance de loyer est une obligation légale. Ainsi, le bailleur ne peut pas introduire de clause allant dans le sens contraire de la loi dans le contrat de bail d’habitation.
Toute clause contraire sera réputée non écrite. Le bailleur peut néanmoins aménager la délivrance de la quittance de loyer dans le contrat si cela va dans le sens de l’article 21. Le bailleur peut par exemple prévoir la délivrance automatique d’une quittance de loyer chaque mois dans le contrat du bail d’habitation.


La quittance de loyer doit être délivrée au locataire demandeur gratuitement. La loi du 6 juillet 1989 dispose en effet qu’aucuns frais concernant la quittance ne peuvent être mis à la charge du locataire.
Désormais, si le locataire donne l’autorisation au bailleur, la transmission de la quittance de loyer peut se faire directement par voie dématérialisée.


Même si le locataire n’est plus locataire du bailleur et qu’il a quitté les lieux, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre l’ensemble des quittances de loyers pour chaque mois payé s’il en fait
la demande. Le bailleur n’a pas le droit de demander une justification de la part du locataire pour la remise d’une quittance de loyer.


Il y a donc obligation de remise de la quittance de loyer si deux conditions sont remplies :
- Le paiement intégral du loyer et des charges pour le mois par le locataire. Si le locataire a seulement versé une partie du loyer, le bailleur ne doit établir qu’un simple reçu des sommes versées. Le reçu constate seulement les sommes versées, sans faire de distinction entre le loyer et les charges.
- La demande expresse du locataire de remise d’une quittance de loyer.
Le locataire peut agir contre le bailleur si celui-ci refuse de lui remettre une quittance de loyer après demande expresse. Le locataire doit d’abord mettre en demeure le bailleur de lui remettre la quittance de loyer. Il peut mettre en demeure le bailleur en lui envoyant un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après mise en demeure vaine, le locataire peut saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir une injonction de faire contre le bailleur.
Le bailleur est alors obligé de remettre la quittance de loyer au locataire dans un délai fixé par le juge. L’injonction de faire peut être accompagnée d’une astreinte (amende à payer pour chaque jour de
retard) en cas d’urgence.
Enfin, des dommages et intérêts peuvent également être demandés par le locataire si le refus lui a causé un dommage direct.


Source: https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/257...


Le 30 mars 2018

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