Acheter une maison avec des locataires : Un guide rapide

Que vous souhaitiez acheter une maison pour en faire votre résidence principale ou un immeuble de placement, il est possible que la propriété soit actuellement occupée par des locataires. Si c'est le cas, il y a quelques éléments à prendre en compte avant de décider de procéder à l'achat.

Droits des locataires

Pour commencer, il est important de comprendre que la vente d'une propriété ne modifie pas les conditions des baux des locataires. Tout comme les servitudes (et autres conventions) qui " courent avec le terrain " - c'est-à-dire qu'elles sont liées au terrain et non au propriétaire - les baux restent " attachés " à la maison, même lorsque la propriété change de mains.
Vous ne pouvez donc pas légalement augmenter le loyer, modifier les clauses ou les accords ou mettre un locataire à la porte avant la fin du bail simplement parce que vous êtes le nouveau propriétaire.
 

Obligations du propriétaire
 

La loi du 6 juillet 1989 met le bailleur dans l'obligation :

- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué (article 6b),

- d'entretenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés (article 6c),

- de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués (article 6c),

- d'informer le locataire des mutations à titre gratuit ou onéreux concernant l'immeuble loué.
 
Une grande partie du rôle de bailleur consiste à maintenir un logement décent. (article 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989,). Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“.

Voici les principales normes à respecter :

1°) Normes de décence en matière d’habitabilité Pour être reconnu d’une habitabilité décente, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant (ces critères sont alternatifs et non cumulatifs) :

• soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
• -soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

A Paris, a superficie d'au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m², et les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m²,et la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.

2°) Normes de décence en matière de confort ou d’équipement

Pour être reconnu d’un confort et d’un équipement décents, le logement doit disposer :

• -d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement ,munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion d’une arrivée d’eau potable (chaude et froide),
• d’un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Le logement dont les canalisations refoulent n’est pas décent.
• d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
•  le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables)

3°) Normes de décence en matière de sécurité sanitaire et physique

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations. Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d’eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l’état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement. La ventilation et la lumière sont suffisantes les ouvertures et ventilation assurent un renouvellement suffisant de l’air ; les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Enfin le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

4°) Normes de décence en matière de performance énergétique pour l’étanchéité et pour l’aération

Le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et répondre à un critère de performance énergétique minimal.

Le décret du n°2017-312 du 9 mars 2017 a précisé ce critère de performance énergétique en prévoyant qu’un logement ne pourra être considéré comme décent qu’à partir du moment où il présentera une étanchéité totale à l’air, ainsi qu’une aération suffisante.Le logement doit permettre une aération suffisante.

Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

Attention, si vous achetez un logement indécent, le locataire peut exiger une mise en conformité. Le locataire doit d’abord chercher une solution amiable avec le bailleur et lui demander de procéder aux travaux de mise en conformité.
Si le bailleur ne répond pas, ne reconnaît pas le problème ou ne réalise pas les travaux dans un délai acceptable, le locataire doit assigner le bailleur, sans arrêter de payer les loyers. le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires
- Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire
Le locataire ne peut en aucun cas décider d’arrêter de payer les loyers, il doit assigner le bailleur et continuer à payer.

Si un immeuble ou un logement présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité. Selon l'urgence, certaines mesures peuvent être prises (évacuation, démolition,...). Le propriétaire d'un immeuble ou d'un logement insalubre ou en état de péril, risque une peine de prison, amende et sanction complémentaire s'il est responsable de certains faits.

En cas de doutes et ce même avant la signature de l'avant-contrat, n'hésitez pas à recourir aux services d'un expert en bâtiment, certes une telle expertise a un coût non négligeable mais ce n'est rien par rapport aux peines encourues en tant que bailleur d'un logement insalubre.

Peut-on donner congé au locataire ?

Si vous prévoyez d'utiliser le logement comme résidence principale vous pouvez donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux mais des délais spécifiques ont été mis en place.

Si vous souhaitez donner congé au locataire pour vendre le logement, vous ne pourrez le faire qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours. Par exemple, vous achetez un bien loué et le bail prend fin un an et demi après votre acquisition. Vous ne pourrez donner congé au locataire qu’à l’issue d’une durée de quatre ans et demi.

Si vous souhaitez donner congé pour reprise, vous ne pourrez le faire qu’à compter du terme du bail en cours. Mais si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne peut être donné qu’après un délai de deux ans.

Le locataire devra quitter les lieux et rendre les clés u plus tard à cette date. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail.

Enfin, le locataire peut, selon son âge et ses revenus, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire :
- ne peut pas lui donner congé
- ou peut lui donner congé, sous certaines conditions

Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du logement loué ?

Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à son entrée dans les lieux et qui lui est rendue à la sortie.
C'est le nouveau bailleur (l'acheteur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ, et ce même si le dépôt de garantie n'a pas été transféré à l'acheteur au moment de la vente.
Vous devez donc être vigilant au moment de la vente et de demander au vendeur de vous verser le montant du dépôt de garantie qu'il a perçu lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
 

Que devient la caution en cas de vente du logement loué ?

Si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, cet acte de caution est transmis avec le contrat de location, en tant qu'accessoire, sauf si la personne qui s'était portée caution avait précisé qu'elle réservait son engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Le bénéfice du cautionnement qui garantit le paiement du loyer au propriétaire en cas d'impayé du locataire est donc transmis automatiquement à l'acheteur du logement.

Si la caution ne vous satisfait pas vous ne pouvez pas exiger une nouvelle garantie du locataire. Encore une fois, le contrat de location se poursuit avec l'acheteur aux conditions antérieures.

L'assurance contre les loyers impayés

Si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré.
S'il le souhaite, l'acheteur a bien évidemment la possibilité de souscrire un nouveau contrat d'assurance, étant entendu que s'il souscrit une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n'aura pas de délai de franchise à respecter et il sera couvert immédiatement.

Lorsque vous envisagez d'acheter un bien loué une étape importante consiste à examiner les documents de location avant la conclusion du contrat, afin de savoir dans quoi vous vous engagez et de vous assurer que le bail est bien rédigé et structuré pour respecter la réglementation.

Si quelque chose vous semble anormal, exigez du vendeur qu'il y remédie comme condition de la conclusion du contrat. Il est également important d'obtenir non seulement les documents relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie.
Pensez également à demander s’il n’y a pas de contentieux locatif en cours . N’oubliez pas que vous allez hériter du contrat de bail tel qu’il est, et en cas de contentieux relatif notamment à la réalisation de travaux par le bailleur, il vous reviendra à vous de les supporter, et même s’ils sont trop coûteux.

Si possible, revoyez les locataires avant la conclusion de l'acte définitif afin de vérifier l'état actuel de la maison.

Une fois l'acte de vente définitif signé, n'oubliez pas d'informer le locataire afin qu'il sache à qui il doit dorénavant régler le loyer.

En pratique, soit le notaire remet au nouveau propriétaire une attestation de propriété et celui-ci l'adresse au locataire pour l'informer qu'il est propriétaire du logement et que, le loyer devra lui être adressé, soit le notaire procède lui-même à cette notification.

Acheter un bien immobilier occupé est une affaire intéressante, car cela vous permet de toucher un revenu supplémentaire mensuel. Autre avantage également pour ce type d’opération : vous bénéficiez en général, d’une décote du prix du bien lors de l’acquisition (entre 10 et 15 % de rabais) par rapport à l’achat d’un appartement vide. Cette décote vise en effet, à compenser la situation actuelle du bien (en location) qui peut être contraignante pour vous.