L’état daté lors de la vente d'un lot de copropriété

L’état daté est établi par le syndic de l’immeuble à l’occasion de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel (art. 4 et 5, décret du 17 mars 1967). La demande est effectuée par le notaire chargé de  recevoir l’acte ou par le copropriétaire vendeur (art. 5 précité).

Le  “pré-état” daté a ceci de particulier qu’il n’a pas d’existence légale.  Cette dénomination résulte de la pratique des professionnels et concerne les documents qui doivent être remis à l’occasion d’une vente  préalablement à ceux fournis dans le cadre de l’état daté. D’où son nom.
On désigne par “pré-état daté”, l’ensemble des éléments devant être transmis à l’acquéreur d’un lot en copropriété. L’étendue des informations à communiquer varie alors selon la taille de la résidence,  la nature du lot vendu et la qualité de l’acquéreur, à savoir s’il est déjà propriétaire ou non d’un lot dans la copropriété en question (art.  L. 721-2 CCH).

Doivent ainsi être transmis :
1°) Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à savoir :
- la fiche synthétique de l’immeuble ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic.
2°) Les informations financières suivantes (à noter qu’un arrêté ministériel est en attente) :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre  des deux exercices comptables précédant la vente ;
- les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
- l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal  vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Hormis ce qui concerne les sommes éventuellement dues au syndicat par l’acquéreur, les informations financières communiquées doivent être à jour de celles soumises à l’assemblée générale annuelle chargée  d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Par ailleurs, lorsque la copropriété comporte moins de 10 lots à usage  de logements, de bureaux ou de commerces et dispose d’un budget  prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 €  (les conditions sont ici cumulatives), les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur et l’état global des impayés de charges ainsi que la dette vis-à-vis des fournisseurs, n’ont pas à être  communiqués.

3°) Le carnet d’entretien de l’immeuble.

4°) Une notice d’information relative aux droits et obligations des  copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de  copropriété. Un arrêté, non publié à ce jour, doit en déterminer le  contenu.

5°) Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique.

Lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la copropriété, et ce quelle que soit la nature de ce lot, seules les informations financières sont à transmettre. De même, lorsque la vente
porte sur un lot annexe ou une fraction de lot annexe, seuls la fiche synthétique de l’immeuble, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, leurs actes modificatifs publiés et l’ensemble des informations financières sont à transmettre. Est notamment considéré comme un lot annexe un emplacement de stationnement ou un local tel  qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Les informations et documents visés doivent être transmis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. Lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières n’ont pas été remis à l’acquéreur à cette date, le délai de rétractation de 10 jours permettant à l’acquéreur de changer d’avis et de renoncer finalement à conclure la vente voit son point de départ reporté dans le temps. Ce délai commence alors à courir à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur (art. L. 271-3 CCH) au lieu du lendemain de la remise de la promesse de vente ou du courrier notifiant l’acte (art. L. 271-1 CCH).

A l’identique, dans l’hypothèse où la vente ne serait pas précédée d’une promesse, le fait de ne pas joindre à l’acte authentique les informations relatives à l’organisation de l’immeuble et à l’état global des impayés, dont la dette envers les fournisseurs, reporte dans le temps le point de départ du délai de réflexion de 10 jours, celui-ci ne commençant à courir qu’au lendemain de la communication de ces documents.

Les documents et informations sont à transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.
Les prestations exceptionnelles du syndic sont limitativement énumérées, rendant impossible toute facturation d’un acte non expressément visé (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et décret n° 2015-342 du 26 mars 2015). Et si l’état daté est clairement mentionné dans le contrat type, il n’est fait nulle mention du pré-état daté ou des prestations qui en résultent. Un syndic ne peut donc inclure cette prestation dans son contrat pour justifier ensuite d’une rémunération. Le pré-état daté ne peut être facturé que si le demandeur s’est rapproché du syndic et que ce dernier lui a communiqué préalablement le montant de ses honoraires.

Le  contenu de l’état daté est strictement défini par les textes (art. 5,  décret du 17 mars 1967). Il se compose de trois parties :
1° Dans la première, le syndic y indique, même d’une manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester  dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
- des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
- des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- des emprunts contractés par la copropriété au titre des articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des charges de travaux pour lesquelles le copropriétaire vendeur a demandé à bénéficier d’un étalement du coût sur 10 ans, conformément à  l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
La faculté de paiement échelonné des travaux d’amélioration ne concerne que les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord en assemblée générale. S’ils peuvent alors demander à s’acquitter du montant de la quote-part correspondant au coût desdits travaux sur 10 ans, la vente du lot a pour conséquence de rendre immédiatement exigible le reste des  sommes dues. D’où l’information faite sur ce point dans l’état daté.
Enfin, les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux (art. 45-1 décret du 17 mars 1967). Elles sont remboursables en cas de vente.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, le cas échéant de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
- des avances (cf. art. 45-1 précité) ;
- des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par  l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La procédure de l’article 19-2 permet au syndic de demander au juge  l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions en cas d’impayés, y compris celles qui n’ont pas encore été appelées auprès des autres copropriétaires. Le débiteur est donc condamné à payer par anticipation,en quelque sorte, ses charges. Dans le cas d’une vente, les sommes qu’il aurait versées à l’avance pour la période postérieure à la mutation lui sont remboursées.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
- de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;
- des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
- des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Les informations de l’état daté sont financières et ne concernent que le lot vendu et son propriétaire. Sur ce point, il a été jugé que le syndic n’était pas tenu à une obligation d’information plus étendue que celle prévue par la loi. Ainsi, la responsabilité du professionnel a-t-elle été écartée dans une affaire où l’acquéreur lui reprochait de ne pas avoir porté à sa connaissance l’existence d’infiltrations affectant le logement vendu (Cass. 3e civ., 17 nov. 1999). De même, l’information de l’acheteur sur l’ensemble des dettes des autres copropriétaires ,n’est pas prévue au titre de l’état daté (Paris, 18 mai 2000). Pour autant, l’acquéreur pourra prendre connaissance de ces données, certes non pas dans le cadre de l’état daté, mais au titre des différentes informations transmises préalablement à la vente et prévues à l’article L. 721-2 du  Code de la construction et de l’habitation.
Dans certains cas, la responsabilité du syndic a été retenue (Paris, 27 mai 2009, dans une affaire où il n’avait pas informé l’acquéreur de la tenue d’une assemblée générale organisée concomitamment la signature de l’acte de vente).

La Cour d’Appel de Versailles a jugé dans son arrêt du 11 janvier 2010 que lorsque le Syndic n’a pas signalé l’existence d’une procédure en cours, il doit réparation du préjudice subi par l’acquéreur
consistant en une perte de chance de ne pas contracter ou de ne s’engager que dans des conditions autres. undefined
Cependant, cet état daté a pour principal objectif de prévenir l’acquéreur des éventuelles charges auxquelles il peut être tenu.
Dès lors, la responsabilité du syndic pourrait ne pas être engagée si le copropriétaire ne fait preuve d’aucun grief eu égard aux litiges  encore pendants car aucune charge complémentaire ne lui a encore été  imputée à ce titre.

En conséquence, il serait fort probable que le juge considère, conformément au dernier arrêt rendu le 27 janvier 2015 par la Cour de Cassation, que le copropriétaire ne fait état d’aucun lien de causalité entre son hypothétique préjudice et le défaut de mention des procédures en cours dans l’état daté par le Syndic. [Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 27 janvier 2015 – n° de pourvoi 13-26705.]

Depuis le 1er juin 2020, le prix de l’état daté ne pourra pas excéder 380 € TTC. Soit un prix 30 % inférieur à celui pratiqué actuellement, qui est en moyenne de 497 euros, selon une étude de l’association 60 millions de consommateurs.

Sources : Le "Pré-Etat-Daté" et "l'Etat Daté" dans une vente immobilière. Par Charles Bohbot et Rebecca Medioni, Avocats. (village-justice.com)

Les frais du pré-état daté dans la vente d'un lot de copropriété (bruno-bedaride-notaire.fr)

Le 26 février 2020