La location en meublé de courte durée

La loi ALUR a introduit à compter du 27 mars 2014 une définition de la location en meublé de courte durée qui constitue au sens de l'article L. 631-7 du CCH, un changement d'usage du logement, et qui oblige donc à obtenir une autorisation de la commune dans les zones concernées par cette réglementation.

La définition est la suivante : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». La nature de l’occupation ne fait plus appel à des notions connues comme la location saisonnière ou la location en meublé de tourisme.
Échappe donc au régime de l'autorisation préalable de changement d'usage, toute location d'un local meublé destiné à l'habitation qui ne répond pas à l'un des critères édictés par la définition.

Selon la doctrine, c'est le cas notamment, mais pas seulement, du logement loué dans les conditions fixées par le Titre 1bis de la loi du 6 juillet 1989 (meublé résidence principale), ainsi que le suggérait la décision du Conseil constitutionnel sur la loi ALUR.
Ainsi, la location de courte durée ne constitue un changement d’usage que :

• Si la location est meublée : Les locations à usage d'habitation « vides » même de courte durée ne constituent donc pas un changement d’usage selon nous. La mise à disposition à titre gratuit de meubles serait probablement considérée comme une fraude à la loi.
• Si la location est de courte durée : La courte durée n’est pas définie ! On peut néanmoins considérer qu’une durée inférieure à un an ne serait pas forcément qualifiée de courte durée. 
• S'il s'agit d'une location répétée : Le dictionnaire Larousse définit la répétition comme la réitération d'une même action. Autrement dit, il est certain qu’une seule location de courte durée par année n’est pas constitutive d’un changement d’usage. À l'inverse, deux locations consécutives ou non sur une période annuelle emporteront probablement caractérisation d'une location de manière répétée. 
• Si le locataire est de passage : Le dictionnaire Larousse indique qu’être de passage consiste à rester peu de temps quelque part. 
• Le locataire n’y élit pas domicile : On peut se référer à la définition issue de l’article 102 du code civil : «Le domicile de tout Français, quant à l'exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement.». On rappellera que la notion de résidence est plus large. Il s’agit d’une situation factuelle : le lieu où une personne habite à un moment donné, éventuellement hors de son domicile. Le principal établissement suppose un lieu où le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Cependant, il n’existe pas de notion de domicile pour les étrangers.
• Si le logement loué ne constitue pas la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,c'est-à-dire qu’il n’y habite pas au moins 8 mois par an. Autrement dit, le propriétaire dont le logement est la résidence principale peut le louer une ou plusieurs fois pour de courte durée pendant une durée cumulée de quatre mois au maximum par année sans avoir à demander d’autorisation (même temporaire).

Au regard de ces textes, on peut considérer que ne constitue pas un changement d'usage au regard de la loi ALUR :
- La location à usage d’habitation « vide » peu importe sa durée, et constituant la résidence secondaire du locataire. En pratique il s'agit de baux d'une durée de six mois reconductibles ou d'un an à usage de résidence secondaire.
- La location meublée de longue durée constituant la résidence secondaire du locataire.
- La location meublée de courte durée réalisée une seule fois dans l’année civile.
- Plusieurs locations en meublé de courte durée, réalisées sur une période de quatre mois sur une année civile dans logement qui constitue la résidence principale du bailleur.

Un nouvel article L. 631-7-1 A. a introduit la faculté pour les communes ou les communautés de commune d’instaurer un dispositif d’autorisation temporaire permettant la location de courte durée. Ce
sont elles également qui fixent les conditions et critères de délivrance de l’autorisation. La commune peut notamment prendre en compte la durée des contrats de location, les caractéristiques physiques du local ainsi que sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire.

La loi introduit une articulation avec le droit de l’urbanisme en indiquant que le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du 2° du II de
l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme. Cette précision pourrait s'avérer utile à Paris où, en vertu du PLU actuel, les locations meublées qui ne relèvent pas du Titre 1 bis de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 appartiennent à la destination Hébergement hôtelier (et non à la destination Habitation).

La question de la péremption de l'autorisation temporaire se pose du fait du silence de la loi. Selon la lecture que donne le Conseil constitutionnel de l'article L. 631-7-1 A, il appartient aux autorités locales « de préciser les conditions dans lesquelles cette autorisation temporaire cesse de produire effet », étant précisé « qu'une telle autorisation, à la différence de celle prévue à l'article L. 631-7, ne peut voir sa délivrance subordonnée à une compensation sous la forme d'une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ».

La loi ALUR et surtout la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 (Loi pour une République Numérique) ont créé diverses obligations pesant sur les professionnels, insérées dans l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, qui s’appliquent lorsque le logement est situé dans une zone où le changement d’usage est réglementé.

• Obligation d’information : Les intermédiaires en location et les plates-formes numériques doivent informer le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation prévues par la loi. 

• Obligation de recueillir certains éléments : Par ailleurs, préalablement à la location du bien, ils doivent obtenir du propriétaire :

o Une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations,

o L'information au terme de laquelle le logement constitue ou non sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
o Le cas échéant le numéro de déclaration du logement, obtenu en application du II de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

• Obligation de mention dans les annonces : La loi impose également à ces professionnels de publier dans l'annonce relative au local, son numéro de déclaration, obtenu en application du II de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. 

• Obligation de veille, et de décompte des nuitées  : La loi indique que les professionnels veillent «à ce que le logement proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de cent vingt jours par an par son intermédiaire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989 précitée. À cette fin, lorsqu'elle en  connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l'objet d'une occupation. »

• Obligation de communication aux communes : Les professionnels ont l’obligation d’informer, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué.

• Obligation de stopper les annonces de location en cas de dépassement du seuil  : Au-delà de cent vingt jours de location, le logement (constituant la résidence principale du loueur par hypothèse) ne peut plus faire l'objet d'une offre de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours.

Le manque de propreté d'un appartement loué pour une courte durée ne justifie pas forcément l'annulation du contrat. Celle-ci ne peut être réclamée par le locataire que s'il est certain qu'il s'agissait pour lui
d'une condition essentielle de son choix et qu'il a, en conséquence, été victime d'une erreur, a jugé la Cour de cassation (Cass. Civ 1, 26.2.2020, M 18-22.944).  Que la location ait porté sur un appartement parisien d'exception, de grand standing, loué pour deux mois à un riche étranger pour près de 30 000 euros, ne modifie pas ce principe.
La propreté doit être une condition exigée à l'avance.

L'appartement était critiqué par le locataire car, entrant dans les lieux, il avait constaté que des matelas étaient tachés sous les housses, qu'une chaise était cassée et l'évier pas lavé. Il avait aussi retrouvé des papiers personnels du propriétaire entassés dans un coin et des meubles poussiéreux. Mais pour la Cour, la propreté et le rangement parfaits, l'absence de tout défaut comme un mobilier « usagé » ou l'absence de denrées périssables dans le réfrigérateur ne sont pas des exigences évidentes ou implicites. Pour exiger des prestations parfaites, le locataire aurait dû préciser qu'elles constituaient la condition de son engagement.
En revanche, ces défauts de rangement ou de propreté justifient, selon les juges, une réduction du loyer. Le propriétaire n'a pas « délivré » l'appartement tel qu'il était promis puisqu'il était annoncé comme appartement de prestige et loué à un tarif très élevé. Le propriétaire adonc été tenu de restituer 20 % du loyer.
Par ailleurs, la Cour a précisé que le locataire ne pouvait pas se plaindre de n'avoir reçu, avant de louer, que des photos montrant l'appartement sous un jour favorable, dès lors qu'elles n'étaient pas mensongères et que la décoration n'était pas différente.

Sources La location de logement meublé de courte durée - Urssaf.fr

Location meublée de courte durée et les nouvelles contraintes - Légavox (legavox.fr)

Le 3 avril 2019