La gestion des loyers et des charges impayés : la demande de paiement

Les relances font partie d’une politique préventive efficace et sont garantes de la satisfaction des clients bailleurs. Elles permettent de recouvrer les sommes dues à l’amiable.
Il n’est pas rare qu’un loyer impayé soit dû par suite d’un simple oubli. Il peut aussi s’agir d’un refus de payer du locataire en raison d’un problème lié au logement (panne du chauffe-eau, remplacement d’un équipement vétuste, infiltration…) ou de la conséquence des aléas de la vie (décès du locataire).
L’envoi d’une relance permettra de faire naître une réaction de la part du locataire, au mieux le paiement du loyer, au pire un refus de régler, justifié ou non.
La relance est indispensable pour la bonne gestion des impayés et pour le maintien d’une relation pérenne entre locataires-bailleurs-gestionnaires.
Elle permet aussi de filtrer les impayés et d’en diminuer le nombre. Par suite, le nombre de procédure judiciaire sera limité et bien plus pour les expulsions.

I. Les relances

Les relances ont aussi un intérêt procédural sur trois points :
• Les multiples relances adressées à un même locataire débiteur permettent d’établir la mauvaise foi de ce débiteur. Ces éléments seront indispensables en cas de procédure de résiliation du bail ou de congé délivré pour motifs légitimes et sérieux. Ces relances à répétition peuvent aussi justifier la demande de dommages et intérêts du bailleur.
• Les relances peuvent permettre d’obtenir l'exécution provisoire du jugement et d’empêcher le locataire d’obtenir des demandes de paiement.
• Elles peuvent permettre la justification d’une tentative de résolution amiable du litige. Le décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 a introduit l’obligation pour une partie à inciter l’autre à concilier « sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public (…) ».

A. Forme des relances 

Les relances se font principalement par courrier notamment pour les raisons vues ci-dessus.
En premier lieu, il s’agit de relances dites simples c’est-à-dire sans preuve d’envoi et de réception. Elles sont un moyen de rappeler au locataire la date d’échéance du loyer.
En deuxième lieu, le bailleur ou son gestionnaire peut se trouver dans la nécessité d’adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’Huissier si les relances simples restent sans effet.
Il ne s’agit pas d’un acte nécessaire et préalable à toute instance mais recommandé pour l’appréciation des manquements du locataire à ses obligations (Cass. 3ème civ., 27 oct. 2010, n° 09-11160). « L'assignation en résiliation judiciaire fondée sur l'inexécution du contrat suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas rempli son obligation » (Cass. 3ème civ., 20 juin 1989, n° 88-12630).
Le recours à la mise en demeure a plusieurs intérêts :
- Elle renverse la charge de la preuve qui incombe désormais au débiteur ;
- Elle fait courir les intérêts de retard sur le montant de la demande en principal. « Les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. » (art. 1231 du code civil) ;
- Elle est un moyen de pression avant le recours à l’acte d’Huissier de Justice.
La mise en demeure doit mentionner la nature de l’obligation (ici, le paiement des loyers et des charges), la mention des sommes dues détaillées ou non ainsi qu’un délai raisonnable de paiement (sous huitaine ou sous quinzaine). Elle a pour principe de comporter injonction de se conformer aux obligations du bail et d’avertir qu’à défaut, la résiliation du bail pourra être sollicitée.
« La mise en demeure doit préciser les infractions au bail commises et susceptibles d'entraîner la résiliation » (Cass. civ., 5 avr. 1978 : Gaz. Pal. 1978, 2, somm. 265).
A l’égard de l’expéditeur de la mise en demeure, la date de la notification est celle de l'expédition. A l’égard du destinataire, la date de notification est celle de la réception de la lettre (art. 668 du code civil). Si le bailleur ou le gestionnaire délivre une mise en demeure par voie d’Huissier de Justice, la date de notification est celle de la signification à domicile, à résidence, au parquet ou, en cas de recherches infructueuses, celle de l'établissement du procès-verbal (art. 653 du code civil).

Pour les baux de droit de commun (bail d’emplacement de stationnement, de résidence secondaire, de location saisonnière, bail exclusivement professionnel), la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception peut permettre de faire jouer la clause résolutoire prévue au bail si ce cas a été prévu. Dans ce cas, le bailleur doit manifester son intention de se prévaloir de la clause résolutoire (Cass. 3ème civ., 1er juin 2011, n° 09-70502).
En troisième lieu, le recours à l’écrit permet de se conformer aux exigences du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 relatif à l’obligation de tentative de résolution amiable du litige.
S’agissant de la forme de cette tentative, le texte ne donne aucune précision.
Il ne s’agit pas d’un acte de procédure puisque le but est justement d’éviter une procédure.
Un courrier pourrait permettre d’apporter la preuve de ce préalable nécessaire. Il n’est pas exigé que celui-ci soit rédigé par un professionnel quelconque. Dans un souci de garantir la valeur de ce document, il est préférable de se doter d’un moyen d’envoi garantissant la preuve de l’envoi et de sa réception tel qu’un courrier recommandé avec accusé de réception.
Par application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation doit préciser les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, sauf justification d’un motif légitime (urgence ou matière). En conséquence, la tentative de résolution amiable du litige doit être antérieure à la signification de l’assignation.
En l’absence de cette tentative de résolution du litige préalable, la sanction est la suivante : « s'il n'est pas justifié, lors de l'introduction de l'instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige, le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation. » (art. 127 du code de procédure civile).
La validité de la procédure ne sera pas remise en cause mais le bailleur devra faire face à de nouveaux délais et surtout à l’intervention d’un professionnel dans la résolution amiable du litige (conciliateur ou médiateur). Il n’y aura pas de nullité de l'acte pour vice de forme, ni d'une fin de non-recevoir des demandes du bailleur.
Cette étape permet d’encourager la négociation pouvant aboutir à un accord éventuellement homologué par le juge et d’éviter aux parties un certain nombre de frais pouvant être conséquents.
Tout acte délivré par un Huissier de Justice doit être établi au nom du propriétaire éventuellement représenté par son gérant. A défaut, l'acte serait nul.

Afin de limiter le coût de ces relances, il peut être recouru aux nouvelles technologies : SMS, email, recommandé électronique. Pour tous ces formats d’envoi, nous vous invitons à recueillir l’accord express du locataire en amont. Nous vous recommandons d’insérer au bail une clause pré-imprimée selon laquelle, le locataire accepte les relances par SMS et par courriel.

Le gestionnaire peut procéder à des relances par téléphone afin de limiter les envois ultérieurs. Il peut être judicieux d’y recourir pour les impayés inhabituels ou pour inviter le locataire à vous rencontrer pour faire le point sur sa situation.
Il est aussi possible d’envisager de se rendre sur place pour rencontrer le locataire. Recourir à des visites peut être particulièrement utile pour savoir s’il occupe toujours le logement notamment en cas de retour d’un courrier avec la mention N.P.A.I. Un départ à la cloche de bois peut être décelé (boîte aux lettres pleines, témoignage du gardien ou d’un voisin) ou dans le pire des cas, le décès du locataire.

B. Les destinataires des relances

1.  Les époux
- Si le bail est signé par les deux époux, les relances doivent être faites aux deux.
- Si le bailleur a connaissance du mariage et le bail est signé par un seul des époux, les relances doivent être faites aux deux.
- En l’absence de connaissance du mariage et le bail étant signé par une seule personne, les relances sont adressées à elle seule.
- En cas de procédure de divorce en cours, l’envoi des relances se fait aux deux époux tant qu’il n’y a pas eu la transcription du divorce en marge de l’état civil. Si des sommes antérieures à cette date sont dues, les deux époux devront être mis en destinataires.

2. Les pacsés

- Si bail est signé par les deux pacsés, les relances doivent être faites aux deux.
- Si le bailleur a connaissance du pacs et le bail est signé par un seul des pacsés, les relances doivent être faites aux deux.
- En l’absence de connaissance du pacs et le bail étant signé par une seule personne, les relances sont adressées à elle seule.
- En cas de procédure de rupture de pacs en cours, les relances sont adressées aux deux pacsés tant que les formalités de publicité n’ont pas été accomplies. Si des sommes antérieures à cette date sont dues, les deux partenaires pacsés devront être mis en destinataires.

3. Les colocataires
- En présence d’un bail unique avec clause de solidarité et d’indivisibilité, les relances sont adressées à tous les colocataires.
- En présence d’un bail unique sans clause de solidarité et d’indivisibilité, les relances sont adressées au seul locataire n’ayant pas payé sa part.
- En présence d’une pluralité de baux, les relances sont adressées au seul colocataire n’ayant pas payé son loyer.

4. Les majeurs protégés

- Pour un locataire sous curatelle, les relances sont adressées au locataire avec une copie pour information au curateur. Si le jugement prévoit que le curateur doit effectuer le règlement du loyer et des charges, la relance devra lui être adressée.
- Pour un locataire sous tutelle, les relances sont adressées au locataire à l’adresse des lieux loués ainsi qu’à son tuteur en tant que représentant légal.

5. Le locataire mineur

- Pour le mineur émancipé, à lui seul.
- Pour le mineur non-émancipé, les relances lui sont adressées ainsi qu’à ses parents, représentants légaux.

6. Le locataire sorti

Après son départ du logement, le locataire reste tenu des dettes nées dans le cadre du bail. Ainsi, le bailleur ou son gestionnaire sont fondés à lui adresser des relances pour obtenir le solde de son décompte de sortie à sa nouvelle adresse.
Pour rappel, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux impose la mention de l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire sur l’état des lieux de sortie du logement.
Si le bailleur ou son gestionnaire n’ont pas connaissance de sa nouvelle adresse, il est possible de recourir aux services d’un détective privé ou d’un Huissier de Justice pour l’obtenir.

7. La caution

- L’acte de cautionnement est en cours, les relances doivent être adressées à la caution.
- L’acte de cautionnement a été dénoncé par la caution, cette dernière n’est tenue que des sommes dues jusqu’à la date d’échéance de son engagement. Seul le locataire sera tenu des sommes postérieures.
- Un colocataire a donné congé, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour lui s’éteindra au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Si le colocataire est remplacé avant cette date, son engagement prendra fin à compter de l’inscription du nouveau colocataire sur le bail.

C. Frais de relance

Les envois de relance simple ou en recommandé avec accusé de réception ne peuvent pas être facturés au locataire.
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement (ENL) a introduit l’article 4p) dans la loi du 6 juillet 1989.
« Est réputée non écrite toute clause :
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; »
Cet article interdit l’imputation de tout frais administratif pour la gestion du dossier sur le compte du locataire.
Il n’en va pas de même pour le bailleur.
Le gestionnaire peut avoir intégré des honoraires pour les frais de relance et/ou pour le suivi du dossier contentieux à la charge de son mandant dans son barème d’honoraires et dans le mandat.

D. Mise en place d’un échéancier

Les parties peuvent s’accorder sur une résolution amiable du litige par la mise en place d’un accord transactionnel.
L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Il est nécessaire qu’il soit établi par écrit.
En l’espèce, cet accord prendra la forme d’un échéancier pour le paiement échelonné de la dette par le locataire. Cet écrit établira l’existence de la dette ainsi que son montant.
Il conviendra de prévoir le montant de l’échéance mensuelle ainsi que sa durée en fonction de la capacité financière du locataire afin de garantir l’effectivité du recours à un plan d’apurement.
La mise en place de cet échéancier empêche le bailleur d’engager des poursuites ou de délivrer un commandement de payer les loyers tant que le locataire le respecte. Mais il est essentiel d’inscrire une clause de caducité en cas de non-respect de cet accord pour que le bailleur reprenne toute sa liberté dans la gestion de l’impayé. Dès le premier manquement du locataire, le bailleur pourra solliciter l’Huissier de Justice afin de faire délivrer un commandement de payer les loyers.
Si après l’assignation en résiliation de bail, les parties mettent en place un tel protocole d’accord, le juge pourra le valider et l’intégrer dans sa décision.

Si le logement est couvert par une garantie de loyers impayés, il convient de solliciter la position de l’assureur avant la conclusion d’un échéancier afin d’éviter toute déchéance de garantie.

E. Les aides au logement en cas d’impayé

Le décret n° 2016-748 du 6 juin 2016 met en application les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 pour le renforcement des dispositifs de prévention des expulsions locatives.
Extrait de la circulaire n° 2017-004 du 27 septembre 2017 émanant de la Direction des politiques familiales et sociales : « A ce titre, la loi prévoit que le maintien du versement des aides au logement devient la règle pour les ménages de bonne foi qui présentent des impayés de loyer. La suspension des aides au logement intervient en dernier ressort, lorsque l’allocataire ne respecte pas ses engagements, à l’exception des situations sociales difficiles pour lesquelles la Caf a la possibilité de maintenir la prestation ».
Les délais de déclaration ont aussi été réduits afin d’accélérer la procédure et une procédure simplifiée a été introduite pour les impayés de 100 € maximum.

1. La constitution de l’impayé

L’impayé peut être composé du loyer et le cas échéant des charges locatives, mais aussi uniquement de charges locatives. Il est constitué dès lors que son montant est égal à au moins deux fois le montant mensuel du loyer avec charges, sans considération du caractère continu ou discontinu de la défaillance.

a. En cas de versement tiers payant des aides au logement

Le bailleur perçoit directement l’aide au logement de son locataire sur son compte. L’impayé est constitué si le montant de la dette équivaut au moins à deux fois le montant net du loyer avec charges. Le montant net du loyer est le loyer déduction faite de l’aide au logement.

b. En cas de versement direct des aides au logement

Le locataire perçoit les versements de l’aide au logement.
L’impayé est constitué si le montant des impayés est équivalent à deux mois bruts de loyer avec charges.

2.  La procédure simplifiée

Aux termes de l’arrêté du 5 août 2016, une procédure simplifiée peut être mise en place par l’organisme payeur avec l’accord du bailleur et du locataire pour les impayés d’un montant égal ou inférieur à 100€ au moment de la saisine.
La procédure de traitement simplifiée de l'impayé prévue par le présent arrêté s'applique en secteur locatif ordinaire, en secteur locatif foyer ou en accession.
L'organisme payeur peut recourir, selon la situation de l'allocataire, à l'une des deux modalités suivantes :
1° L'organisme payeur propose au bailleur et à l'allocataire de recourir à une procédure de traitement simplifiée de l'impayé. L'allocataire et le bailleur donnent leur accord ou leur refus dans un délai d'un mois à compter de la date d'envoi par l'organisme payeur de sa proposition. En cas d'accord des deux parties, l'organisme payeur propose à l'allocataire et au bailleur un plan d'apurement dans un délai d'un mois à compter de la réception de l’accord. L'allocataire et le bailleur font connaître leur accord ou leur refus sur ce plan d'apurement dans un délai d'un mois à compter de la date d'envoi de la proposition de plan d'apurement par l'organisme payeur.
A l'expiration de chacun de ces délais, l'absence de réponse de l'une des parties vaut refus.

2° L'organisme payeur propose simultanément le recours à une procédure de traitement simplifiée de l'impayé et à un plan d'apurement à l'allocataire et au bailleur. L'allocataire et le bailleur donnent leur accord ou leur refus dans un délai d'un mois à compter de la date d'envoi par l'organisme payeur de sa proposition. A l'expiration de ce délai, l'absence de réponse de l'une des parties vaut refus.
Le plan d’apurement doit être d’une durée maximale de trente-six mois et n’est effectif qu’à compter de sa réception par l'organisme payeur.

3. Le maintien de l’aide au logement

Le bailleur ou son gestionnaire a deux mois pour déclarer l’impayé aux services de l’organisme payeur. Nous vous invitons à procéder à la déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception afin d’avoir la preuve du respect du délai sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité.  Si ce délai n’est pas respecté, le bailleur s’expose au paiement d’une pénalité dans la limite de deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale ou quatre fois ce plafond en cas de récidive (art. L. 114-17 du code de la sécurité sociale). Pour 2019, le plafond mensuel est de 3377€ soit un montant de 13 508€ en cas de récidive.

La procédure avec la CAF se déroule en deux temps :
- Maintien du versement de l’aide au logement pendant six mois pour la mise en place d’une solution (plan d’apurement, bénéfice du FSL…) ;
- Suspension de l’aide au logement en l’absence de solution au bout de ces six mois. Elle sera remise en place si une solution est trouvée.
Pour le maintien du versement des aides en cas de versement direct, l’organisme payeur sollicitera l’accord du bailleur pour la mise en place du tiers payant à compter du signalement de l’impayé. Le bailleur a deux mois à compter de la demande de la CAF pour accepter ou refuser ce mode de versement. Dans l’attente de sa réponse, le versement de l’aide au logement est maintenu.
Par suite, l’organisme payeur pourra solliciter les parties pour la mise en place d'un plan d’apurement si la situation du locataire le permet ou saisir un dispositif d’aide aux impayés (FSL, FAAD…).
A l’issue du délai de deux mois :
- Si le bailleur a accepté le versement tiers payant mais le plan d’apurement n’a pas encore été adopté ou la décision d’aide aux impayés n’est pas encore connue, le versement de l’aide est maintenu dans l'attente du retour de l’un des deux.

- Si le bailleur a gardé le silence ou a refusé le versement tiers payant et un plan d’apurement a été conclu dans les deux mois à compter de son absence de demande ou de son refus, le versement de l’AL est alors maintenu.

La loi Alur a renforcé les obligations du bailleur pour le signalement de certains changements de situation en sus des impayés : déménagement, résiliation de bail, prises en charge par assurance. L’information doit être donnée au plus tard dans un délai d’un mois suivant la survenance de l’événement. A défaut, le bailleur peut être condamné au paiement des pénalités applicable aux situations frauduleuses.

4.  Le plan d’apurement

En présence d’un locataire bénéficiaire de l’aide au logement, la CAF impose la conclusion d’un échéancier proportionnel aux ressources du locataire. Il s’agit d’un accord entre bailleur et locataire afin que ce dernier bénéficie de délais pour solder sa dette.
Une fois l’impayé déclaré à la CAF, le bailleur ou son gestionnaire reçoit un modèle d’échéancier. Il est établi et signé par les parties. Cet organisme vérifiera que le plan d’apurement est adapté aux capacités financières du locataire. Il doit être adressé à la CAF dans un délai de quatre mois et six mois (en cas de refus du tiers payant) à compter du signalement de l’impayé.
La Direction des politiques familiales et sociales préconise de limiter la durée du plan à sept ans par référence à la durée des plans conventionnels de redressement de la dette établis par la commission de surendettement.
Par défaut, un plan d’apurement d’une durée de trente-six mois est instauré en cas :
- De non-éligibilité aux critères d’accès au FSL ;
- D’absence de décision du FSL/FAAD au terme des trois mois (saisine indirecte) ou six mois (saisine directe) : pas de dispositif d’apurement ;
- D’une décision du FSL mais avec un dispositif d’apurement ne portant pas sur la totalité de la dette.
A réception du plan, soit la CAF l’enregistre et poursuit le versement de l’aide au logement soit elle ne valide pas le plan et saisit le dispositif d’aide aux impayés et maintient le versement de l’aide durant un délai de trois mois.
Le locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges courants déduction faite de l’aide au logement reçue directement par le bailleur ainsi que la mensualité de l’échéancier.
Tous les six mois après la conclusion du plan d’apurement, l’organisme payeur vérifiera son respect. Une attestation sera adressée au bailleur sur le respect du plan, le paiement courant du loyer et le montant actualisé de la dette. Si nécessaire, un nouveau plan pourra être adopté en cas de difficultés du locataire. Le bailleur est tenu de l’informer à tout moment du non-respect des engagements relatifs à l’apurement de la dette et au paiement de la dépense courante de logement.
En cas de non-respect du plan d’apurement par le locataire, la CAF peut solliciter la mise en place d’un avenant au plan d’apurement (possible une seule fois), saisir le dispositif d'aide aux impayés, maintenir le versement de l’aide en cas de paiement du loyer courant ou alerter la CCAPEX.

5. Le surendettement du locataire

Le locataire en difficultés financières peut saisir la commission de surendettement afin de bénéficier d’un échéancier, d’un moratoire ou d’un effacement de la dette. La commission dispose d'un délai de trois mois à compter du dépôt du dossier pour examiner la recevabilité de la demande, la notifier, procéder à l'instruction du dossier et décider de son orientation. Différentes orientations peuvent être envisagées en fonction de la situation du débiteur.

a. L’état des dettes

Dès information d’une procédure de surendettement en cours, il convient de solliciter du locataire la preuve de la recevabilité du dossier et de vérifier la dette déclarée par le locataire. La commission de surendettement informe les créanciers connus en cas de recevabilité (art. L. 721-2 du code de consommation).
Après avoir été informés par la commission de l'état du passif déclaré par le débiteur, les créanciers disposent d'un délai de trente jours pour fournir, en cas de désaccord sur cet état, les justifications de leurs créances en principal, intérêts et accessoires. Les créanciers indiquent également si les créances en cause ont donné lieu à une caution et si celle-ci a été actionnée.
A défaut, la créance est prise en compte par la commission au vu des seuls éléments fournis par le débiteur.
L'information faite par les créanciers peut être effectuée par télécopie ou par courrier électronique dans des conditions fixées par décret.

b. Les conséquences de la procédure de surendettement

Aux termes de l’article L. 722-2 et suivants du code de la consommation, la recevabilité du dossier a pour conséquences :
- Suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires
- Interdiction pour le débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l'article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine
- Rétablissement des droits à l'aide personnalisée au logement et aux allocations de logement
Le locataire doit continuer de régler les loyers et les charges courants mais il ne peut pas payer la dette déclarée à la commission de surendettement.
Après dépôt du dossier à la commission de surendettement, le débiteur est inscrit au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) géré par la Banque de France. Les mesures prises par la Commission y seront aussi inscrites. Cette inscription est faite :
• pour une durée de sept ans maximum pour un plan conventionnel de redressement ou des mesures imposées ;
• pour une durée fixe de cinq ans en cas de rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire.
Si le plan ou la mesure est d’une durée supérieure à cinq ans, et que le débiteur les respecte sans incident, il sera automatiquement radié du fichier par anticipation au bout de la cinquième année. Il devra continuer à régler son plan jusqu’à son terme, au-delà des cinq ans.

c.  L’échéancier dit plan conventionnel

Il permet au locataire de payer ses différents créanciers selon des délais et des montants adaptés et fixés par la commission. Le plan conventionnel peut comporter des mesures de report ou de rééchelonnement de paiement des dettes, de remise des dettes, de réduction ou de suppression du taux d'intérêt, de consolidation, de création ou de substitution de garantie (art. L. 732-2 du code de la consommation). Ce plan est d’une durée maximale de sept ans (art. L. 732-3 du code de la consommation).
La proposition de plan conventionnel de redressement élaborée par la commission est notifiée aux créanciers par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les créanciers disposent d'un délai de trente jours pour refuser cette proposition (art. D. 732-3 du code de la consommation).
A défaut de contestation formée dans le délai de trente jours, la commission informe par lettre simple le débiteur et les créanciers que les mesures s'imposent.
Ces mesures s'appliquent à la date fixée par la commission, et à défaut, au plus tard le dernier jour du mois suivant la date de la lettre prévue au premier alinéa.
Le plan peut prévoir un moratoire. Il s’agit d’une période durant laquelle le locataire ne paiera pas ses dettes gelées pour le moment. Ce moratoire est mis en place pour lui permettre de redresser la barre et de voir son évolution financière. Cette procédure est recourue par exception.

d. L’effacement de la dette

Il est réalisé lors du redressement personnel du locataire avec liquidation judiciaire en cas de biens immobiliers dont le débiteur est propriétaire ou sans liquidation judiciaire en l’absence de tels biens. Sa situation financière doit être irrémédiablement compromise.
Lorsque la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, cette décision est notifiée aux parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Ce courrier mentionne les dispositions de l'article L. 741-4 du code de la consommation. Il indique que la décision peut être contestée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au secrétariat de la commission dans un délai de trente jours à compter de sa notification. La déclaration doit indiquer les nom, prénoms et adresse de son auteur, la décision contestée ainsi que les motifs de la contestation. La déclaration est signée par son auteur.
La commission procède à des mesures de publicité (BODACC) pour permettre aux créanciers qui n'ont pas été avisés de sa décision de former un recours devant le juge du tribunal d'instance. Les titulaires de créances disposent d'un délai de deux mois à compter de cette publicité pour exercer leur recours.
Le montant des dettes effacées en l’absence de liquidation judiciaire est arrêté à la date de l’ordonnance conférant force exécutoire à la recommandation ou à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel.
En cas de procédure avec liquidation judiciaire, la dette est arrêtée à la date du jugement d’ouverture de la procédure lorsque la clôture de la procédure entraîne l’effacement des dettes ou encore lorsque le juge ouvre et clôture la procédure pour insuffisance d’actif.
Les créances dont les titulaires n'ont pas été avisés de la décision de rétablissement personnel imposé par la commission et qui n'ont pas contesté cette décision dans le délai fixé par décret mentionné à l'article L. 741-4 du code de la consommation sont éteintes.
L’effacement de la dette empêche le bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement, la dette n’existant plus (Cass. 2ème civ., 10 janvier 2019, 17-21774).

II. Le commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire

Afin d’entamer la phase judiciaire en raison des loyers et des charges impayés, il convient de recourir au commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire. Cet acte extrajudiciaire est signifié par un Huissier de Justice.
Il permet au bailleur d’ordonner le paiement du loyer et des charges au locataire et de se prévaloir de la clause résolutoire en cas de non-paiement de la dette dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’acte. Il convient de toujours s’assurer de la présence de la clause résolutoire avant de recourir aux services de l’Huissier de Justice. En l’absence de cette clause, cet acte ne pourra pas être signifié mais une sommation de payer pourra être délivrée par l’Huissier de Justice. Il relève des missions du gestionnaire de mandater l’Huissier de Justice pour faire délivrer un commandement de payer les loyers et les charges. Il n’a pas à solliciter l’accord du bailleur sauf mention contraire dans le mandat de gestion. Il s’agit pour lui de mener à bien sa mission afin de percevoir les loyers et de prouver l’accomplissement de son obligation de moyens.

A. Pièces et décompte

Afin de permettre à l’Huissier de Justice de rédiger son acte, il convient d’adresser les pièces suivantes :
- Le bail ou le dernier renouvellement ainsi que tout avenant modificatif (ex : changement de colocataire)
- L’identité complète du bailleur, à savoir :
Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement (art. 648 du code de procédure civile).

- Le décompte des sommes dues sans mention de frais ou de versement de garantie de loyers impayés.

B. Les mentions obligatoires du commandement de payer les loyers et les charges

La loi Elan du 23 novembre 2018 a allégé les mentions obligatoires du commandement de payer. Initialement, il devait reproduire, à peine de nullité, les douze alinéas de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement et mentionner la faculté du locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Afin de simplifier l’acte et de faciliter sa compréhension, à compter du 25 novembre 2018, il est seulement mentionné sous peine de nullité les éléments suivants :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 

3° Le décompte de la dette ; 

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

C. Destinataires

Le commandement doit être délivré au locataire dans les lieux loués. En cas de locataire personne morale, il doit aussi être signifié à son siège social.

1. Époux ou partenaires de pacs

Lorsque le bien est loué à un couple marié ou pacsé, la procédure judiciaire doit être engagée contre les deux conjoints ou partenaires en raison de la cotitularité du bail. Un titre exécutoire obtenu à l'encontre d'un seul époux est inopposable à l'époux non visé (CA Paris, 6ème ch., 23 oct. 1991 : JurisData n° 1991-023489).
Dès lors qu'en application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux, l'épouse du locataire devait être visée personnellement par tous les actes de la procédure. N'ayant pas été visée, elle est recevable à invoquer sa qualité de tiers par rapport au jugement rendu contre son mari et le commandement de payer délivré à celui-ci, est inopposable à son épouse. Il appartient au bailleur de faire délivrer un nouveau commandement de payer visant personnellement l'épouse du locataire puis de la faire citer devant le tribunal d'instance en cas de non-paiement dans le délai imparti pour faire constater le non-paiement et le jeu de la clause résolutoire (Cour d'appel, VERSAILLES, Chambre 1 section 2, 21 Décembre 1989, Numéro JurisData : 1989-046855).
Le conjoint ne peut pas non plus être considéré comme occupant du chef de son conjoint (Cass. 3ème civ., 20 janv. 1988, n° 85-17248 : JurisData n° 1988-000180).
Toutefois, si le bailleur est dans l’ignorance du mariage ou de la convention de pacs, la solution vue ci-dessus ne trouve pas à s’appliquer. Il pourra initier sa procédure qu’à l’encontre du conjoint ou du partenaire pacsé connu.
L’Huissier de Justice doit procéder à autant de signification que de destinataire de l’acte. Selon la Cour de cassation, il s’agit autant de copies et non d’actes que de destinataire (Cass. 2ème civ., 31 mars 2011, n° 09-17376). Ainsi un procès-verbal de signification peut indiquer chaque modalité pour chaque destinataire. Il est toutefois conseillé aux Huissiers de Justice d’avoir autant de procès-verbaux de signification que de destinataires.

2- Colocation

- En cas de colocation avec solidarité entre les colocataires, l’acte doit être signifié à chacun des colocataires.
- En cas de colocation sans solidarité entre les colocataires ou de pluralité de baux, l’acte sera signifié uniquement au colocataire en situation d’impayé.

3- Majeurs protégés
- Majeur sous sauvegarde de justice : le commandement de payer les loyers et les charges lui est signifié.
- Majeur sous curatelle : la signification de l’acte doit être faite au majeur à l’adresse des lieux loués et à son curateur sous peine de nullité.
Art. 467 al. 3 du code civil : « à peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l'est également au curateur »
Les dispositions de l’article 467 alinéa 3 du Code civil s’appliquent à toute signification faite à la personne en curatelle, laquelle doit l’être également à son curateur à peine de nullité, y compris dans des hypothèses de signification d’ordonnance d’injonction de payer et d’inscription hypothécaire (Civ. 1ère, 8 juin 2016, n° 15-19715).

- Majeur sous tutelle : L’Huissier de Justice signifie l’acte au tuteur en sa qualité de représentant légal du locataire.

4. Mineur

- Emancipé : l’acte lui est signifié.

- Non émancipé : Lorsque le mineur n’est pas émancipé, l’Huissier de Justice signifie l’acte à son représentant légal.

5. Caution

Le commandement de payer lui est signifié dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Cet acte s’appelle : dénonciation à la caution du commandement de payer les loyers et les charges.

D. Modalités de signification

Le commandement de payer les loyers et les charges est un acte extrajudiciaire rédigé et notifié par un Huissier de Justice. Cette mission relève de son monopole. La signification (notification) peut être faite par l’Huissier de Justice lui-même, par un de ses clercs dûment habilité ou par le bureau commun (service regroupant des clercs significateurs présent dans les villes ou les départements importants auquel les Huissiers peuvent recourir).

La date de la signification d'un acte d'Huissier de Justice est celle du jour où elle est faite :
Aux termes de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne c’est-à-dire une remise au destinataire en main propre. Si nécessaire, l’Huissier de Justice peut se rendre sur le lieu de travail du locataire pour pouvoir faire une signification à personne.
Si cela s’avère impossible, l’acte peut être délivré à domicile, ou à défaut à résidence, à une personne présente sur les lieux. Un avis de passage sera laissé dans la boîte aux lettres du locataire indiquant notamment à qui la remise a été faite (art. 655 et 658 du code de procédure civile).
Bien souvent, l’acte ne peut pas être remis à quelqu’un le jour de la venue de l’Huissier de Justice. Dans cette situation, l’acte sera déposé en étude et réputé signifié à domicile. Un avis de passage sera laissé au locataire. Un courrier simple lui sera adressé le jour même ou le premier jour ouvré suivant la signification pour l’en informer. Il a un délai de trois mois pour récupérer l’acte (art. 656 et 658 du code de procédure civile).
En cas de départ à la cloche de bois du locataire et en l’absence d’autre adresse ou lieu de travail connu, l'Huissier de Justice va relater les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. Il va adresser copie du procès-verbal au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception à la dernière adresse connue le même jour ou le lendemain. Le jour même, l'Huissier de Justice avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité. Cette signification est communément appelée « PV 659 » ou procès-verbal de recherches infructueuses car régie par l’article 659 du code de procédure civile.

E. Coût

Une réforme importante relative aux frais de différentes professions du droit est intervenue récemment par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016. Ce texte est venu apporter de nombreuses modifications pour les Huissiers de Justice, les notaires, les commissaires-priseurs, les greffiers des tribunaux de commerce, les administrateurs judiciaires…
S’agissant des Huissiers de Justice, il convient de se référer à l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés désormais codifié aux articles A444-10 et suivants du code de commerce. Le coût d’un acte d’Huissier a pour base un émolument fixé dans le code de commerce (anciennement taux de base). Les tarifs des prestations sont majorés de 30 % dans les départements d’Outre-Mer. Cet émolument est calculé par l’application d’un coefficient multiplicateur selon le montant de la créance. A cela, s’ajoutent un droit d’engagement des poursuites, des débours, éventuellement le droit de recouvrement et des taxes.

F. Le paiement du commandement de payer

Il appartient au bailleur ayant mandaté l’Huissier de justice de procéder au règlement des honoraires de ce dernier.
Toutefois, aux termes de l’article L. 111-8 al. 2 du code des procédures civiles d’exécution : « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire ».
Or, le commandement de payer les loyers et les charges est un acte obligatoire pour se prévaloir de la clause résolutoire en cas d’impayés du locataire.
En effet, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Par conséquent, le bailleur peut solliciter le remboursement du paiement de cet acte au locataire. Néanmoins, le juge peut décider de laisser le coût de l’acte à la charge du bailleur dans sa décision.

G. L’information à la CCAPEX

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a introduit l’obligation de saisine de la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives) dans les procédures de loyers et charges impayés.
La CCAPEX a plusieurs missions :
- Pilotage : cordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PALHPD) et par la charte pour la prévention de l'expulsion ;
- Traitement des situations individuelles : délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l'expulsion, ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé ou de menace d'expulsion.

L’Huissier de Justice doit obligatoirement signaler à la CCAPEX, ou à la sous-commission compétente, les commandements de payer délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques et des sociétés civiles familiales (jusqu’au 4ème degré inclus). Le décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015 est venu apporter des précisions sur les modalités d’information de la CCAPEX.
Le signalement est réalisé à la commission ou à la sous-commission compétente par courrier simple ou par voie électronique, soit par une lettre reprenant les éléments essentiels du commandement, soit en adressant directement une copie du commandement de payer.
Il est effectué uniquement pour les commandements de payer pour lesquels le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs à certains seuils fixés par arrêté par le représentant de l’Etat dans le département :
- Soit le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre 3 et 6 mois ;
- Soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre 3 et 6 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

L'arrêté du préfet est d'une durée maximale de 6 ans. Il précise l’adresse postale et électronique du secrétariat de la commission et, le cas échéant, de ses sous-commissions à laquelle l’huissier signale le commandement (art. 14 du décret n° 2015-1384 du 30.10.2015).

H. Fonds Solidarité Logement

Lorsque le locataire est en difficulté pour payer son loyer et ses charges, il peut solliciter l’intervention du Fonds Solidarité Logement afin d’obtenir une aide sous forme de subvention ou de prêt. L’intervention a pour but de favoriser le maintien du locataire dans le logement et de limiter les procédures d’expulsion.
Le FSL est destiné aux personnes « éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence (…) pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir et pour y disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques » (art. 1 loi n° 90-449 du 31.05.1990).
Chaque fonds détermine le dispositif, le montant et les critères d’attribution. Les critères d’éligibilité reposent sur le niveau de patrimoine et de ressources, la situation sociale et familiale, et l’importance et la nature des difficultés rencontrées. Ces conditions varient en fonction des départements.

Le demandeur d’aide doit en principe être titulaire d’un bail. Cependant, une aide financière relative aux dettes locatives peut être accordée aux ménages dont le bail est résilié dès lors que l’aide permet la signature d’un nouveau contrat de location.
Les demandes sont examinées par le Département au regard de la situation du locataire et en application du règlement du FSL.
En cas de recevabilité de la demande, une convention est signée entre le FSL et le bénéficiaire de l’aide. Elle fixe les conditions d’apurement de la dette et souvent prévoit la mise en place d’un accompagnement social.

I. Mise en place d’un échéancier

À la suite de la signification du commandement de payer les loyers et les charges, le locataire peut solliciter la mise en place d’un échéancier. Il convient de se rapprocher du bailleur afin d’avoir son aval. Ce dernier peut préférer poursuivre la procédure judiciaire.
Cet échéancier peut être mis en place auprès de l’Huissier de Justice ou de l’agence. Il est préférable d’opter pour la seconde option afin d’éviter des coûts supplémentaires pour l’encaissement des sommes dues.

Si le bailleur accepte la mise en place d’un échéancier, il ne lui sera plus possible de se prévaloir du commandement de payer. Par conséquent, en cas de non-respect de l’échéancier, le bailleur devra faire signifier un nouveau commandement de payer les loyers et les charges. Afin de s’assurer de la pertinence d’un échéancier, nous vous conseillons de solliciter les justificatifs des ressources. Ils aideront à déterminer une mensualité en adéquation avec les revenus du locataire.
En présence d’une GLI, il convient de la solliciter avant la mise en place de tout échéancier avec le locataire.

J. Surendettement du locataire

Par suite de la signification du commandement de payer les loyers, le locataire peut informer l’Huissier de Justice, le gestionnaire ou le bailleur de la recevabilité d’un dossier de surendettement.
L’article L. 722-15 du code de la consommation impose aux créanciers d’informer les personnes qu'ils ont chargées d'actions de recouvrement de la recevabilité de la demande et de ses conséquences. Ainsi, si le bailleur a reçu directement l’information relative au surendettement, il a l’obligation d’en informer son gestionnaire. De même, bailleur ou gestionnaire doivent informer l’Huissier de Justice mandaté pour délivrer le commandement de payer les loyers.
Si le dossier de surendettement est déclaré recevable pendant le délai de deux mois dont bénéficie le locataire pour solder sa dette, il ne peut pas procéder au paiement. Pour rappel, il a interdiction de payer les dettes antérieures. Si le bailleur assigne en ayant connaissance de cette procédure, il s’expose à un rejet de ses prétentions par le juge et à une condamnation pour procédure abusive.
Si la recevabilité du dossier est postérieure au délai de deux mois et que le locataire n’a pas solder le commandement de payer, le bailleur peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et assigner le locataire. Le juge pourra prononcer la résiliation du bail ou accorder des délais de paiement au locataire. Toutefois, aucune procédure d’exécution ne pourra être diligentée pour recouvrer les sommes dues durant la procédure de surendettement.
En cas d’effacement de la dette locative, il ne sera pas possible d’engager une procédure en résiliation de bail sur ce fondement. Toutefois, si la clause résolutoire est déjà acquise de plein droit depuis l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance au preneur d’un commandement de payer, l’effacement postérieur des dettes est sans incidence (Cass. 2ème civ., 10 janvier 2019, n° 17-21774).

Le bailleur ne peut pas solliciter la résiliation du bail en raison de la seule recevabilité de la demande de surendettement du locataire (art. L. 722-11 du code de la consommation).

K. Logement abandonné et reprise des lieux

Lors d’une éventuelle visite organisée pour rencontrer le locataire en raison des impayés ou à la suite du passage de l’Huissier pour délivrer le commandement de payer les loyers, il est possible que des éléments fassent naître une suspicion d’abandon du logement. Pour faire face au départ à la cloche de bois du locataire, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 a été ajouté par la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 pour la mise en place d’une procédure dédiée à la reprise du logement dans cette situation.
Dès qu’il y a suspicion d’abandon du logement, il convient de recourir au service de l’Huissier de Justice afin qu’il délivre une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Il indiquera les éléments à l’origine de ce soupçon dans sa mise en demeure.

A compter de la signification de la mise en demeure, le locataire a un mois pour confirmer l’occupation du logement.
- Si le locataire justifie de l’occupation du logement, la procédure s’arrête.
- Si le locataire justifie avoir quitté le logement, l’Huissier de Justice dresse un procès-verbal de reprise des lieux.
- Si le locataire ne justifie pas de l’occupation du logement, l’Huissier de Justice devra constater l’abandon du logement. Il pourra entrer dans les lieux, assisté d’un serrurier et de témoins, pour constater l’abandon du logement dans un procès-verbal et dresser un inventaire des biens laissés sur place avec l’indication de leur valeur marchande.
Une requête accompagnée de toutes les pièces justificatives du départ à la cloche de bois devra être adressée au tribunal d’instance compétent (tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) afin d’obtenir :
- La résiliation du bail ;
- La reprise du logement ;
- La condamnation du locataire aux sommes dues ;
- L’abandon des biens laissés sur place ainsi qu’éventuellement leur vente aux enchères ou leur don à une association.
Les papiers et documents de nature personnelle sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'Huissier de Justice.
Une fois en possession de l’ordonnance autorisant la reprise du logement, le bailleur ou son gestionnaire doit solliciter l’Huissier de Justice afin qu’il la signifie dans un délai de deux mois à compter de sa date. Passé ce délai, l’ordonnance est caduque. Dans ce cas, la procédure repart de zéro.

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance dans un délai d’un mois à compter de sa signification.
L’opposition doit être faite au greffe du tribunal judiciaire. L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai. L’opposition a pour effet de renvoyer la procédure au fond. Le greffe convoquera les parties à une audience au tribunal judiciaire. Le litige sera tranché par un jugement se substituant à l’ordonnance initiale.
En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. Ainsi, le bailleur ou son gestionnaire peut solliciter l’Huissier de Justice pour son exécution : la reprise du logement, le recouvrement des sommes dues, l’éventuelle vente des biens.
Si lors de la reprise, l’Huissier de Justice constate que le locataire a réintégré le logement, il devra alors se retirer et signifier un commandement de quitter les lieux sans avoir à reprendre un titre.

En cas de rejet de la requête par le juge, le bailleur devra procéder par voie d’assignation au fond auprès du tribunal judiciaire compétent. Il n’a pas de recours contre la décision de rejet. La requête et les pièces lui seront restituées. En cas de procédure jugée dilatoire ou abusive, le bailleur peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros (art. 32-1 du code de procédure civile).

Il ne peut être recouru à cette procédure si le bailleur a connaissance du décès du locataire.

Sources : Procédures en cas d’impayés : la phase pré contentieuse & la phase contentieuse – Immobilière Pujol (immobiliere-pujol.fr)

Les impayés de loyer : le guide complet (2022) (smartloc.fr)

Le 8 janvier 2020